關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)保障房的探討

何紅

摘要：住建部日前表示，住房保障制度改革將推進(jìn)廉租房公租房并軌和開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)保障房探索。共有產(chǎn)權(quán)保障房是指保障對(duì)象根據(jù)自己的條件購(gòu)買(mǎi)保障性住房一定比例的產(chǎn)權(quán)份額，另一部分產(chǎn)權(quán)由地方政府持有的保障性住房。上海、山東、甘肅、江蘇淮安等地已先后開(kāi)始嘗試這種共有產(chǎn)權(quán)保障房的建設(shè)。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)保障房探討

一、共有產(chǎn)權(quán)保障房的發(fā)展背景

我國(guó)早期的合作社住房，或合作建房或集資建房以及傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)適用住房，均可看作是共有產(chǎn)權(quán)住房的雛形。按照現(xiàn)行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房售出后“購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)”，住戶(hù)雖采取全額方式支付，但卻未能獲得房屋的完整產(chǎn)權(quán)，只是在實(shí)際居住過(guò)程當(dāng)中享有政府讓渡的占有權(quán)及使用權(quán)。但是該《辦法》并未對(duì)產(chǎn)權(quán)具體的比例劃分作出明確規(guī)定，缺乏有效的量化標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者與政府只是以某種含糊的共有方式共同擁有產(chǎn)權(quán)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格一般是在剔除政府補(bǔ)貼部分（土地出讓金、減免稅金等）及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上實(shí)行政府定價(jià)，于是購(gòu)房者只需支付其“成本價(jià)”，便可購(gòu)得實(shí)際價(jià)格大于“成本價(jià)”的經(jīng)濟(jì)適用住房。而政府補(bǔ)貼部分——?jiǎng)潛芡恋?、減免稅金等“暗補(bǔ)”手段，則在理論上成為其“補(bǔ)齊差價(jià)”時(shí)獲得的部分產(chǎn)權(quán)（具體比例未作明確規(guī)定）。因此，由權(quán)屬確定層面來(lái)看，現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)模式更傾向于共有產(chǎn)權(quán)。另外，從收益權(quán)的角度看，該《辦法》并未對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房使用過(guò)程中住戶(hù)是否應(yīng)繳納租金作出明示，只規(guī)定“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)”。由此推定，住戶(hù)在實(shí)際居住過(guò)程中無(wú)需向產(chǎn)權(quán)共有者（政府）繳納租金，雙方不存在租賃關(guān)系，住戶(hù)只在處置住房時(shí)受到限制；后期該經(jīng)濟(jì)適用住房如果轉(zhuǎn)讓?zhuān)?hù)需要向政府補(bǔ)齊規(guī)定數(shù)額的價(jià)款，以取得完整產(chǎn)權(quán)為前提，類(lèi)似于英國(guó)共享權(quán)益模式中的溢價(jià)補(bǔ)償，但實(shí)際上大部分收益都?xì)w經(jīng)濟(jì)適用房所有者也正是該原因?qū)е聜鹘y(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度備受指責(zé)。

2006年前后，我國(guó)部分城市如江蘇淮安等地先后試點(diǎn)用共有產(chǎn)權(quán)改革傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房，也是基于經(jīng)濟(jì)適用房溢價(jià)部分的收益分配。共有產(chǎn)權(quán)方作為對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度改革的探索，比較有利于解決我國(guó)當(dāng)前面臨的住房問(wèn)題，不僅解決特定中低收入人群的住房消費(fèi)問(wèn)題，而且對(duì)這部分人群保留一個(gè)獲得住房產(chǎn)權(quán)的通道。讓這部分人既能充分享受通過(guò)擁有部分住房產(chǎn)權(quán)分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的住房財(cái)富的增值，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧，又不至于造成傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用住房所出現(xiàn)的政府補(bǔ)貼的失效和不公。

二、共有產(chǎn)權(quán)保障房的發(fā)展意義

1.社會(huì)意義：解決“夾心層”住房難題

這幾年，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的深入發(fā)展，不少地方住房供應(yīng)不能滿(mǎn)足需求、房?jī)r(jià)上漲壓力較大，中低收入家庭住房支付能力下降。特別是新就業(yè)職工及以外來(lái)務(wù)工人員為代表的城鎮(zhèn)新移民，即所謂的“夾心層”的住房困難問(wèn)題逐步變得突出。與最低收入、低收入的住房保障對(duì)象相比，“夾心層”群眾多具有較好的勞動(dòng)技能，有一定的住房支付能力，只是由于工作年限短、積累少，主要表現(xiàn)為階段性住房支付能力不足的問(wèn)題。但是他們渴望擁有自己的住房，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定居住。為此，一些地方開(kāi)展了共有產(chǎn)權(quán)保障方式的探索。主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場(chǎng)價(jià)格配售給符合條件的購(gòu)房家庭。配售時(shí)，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來(lái)上市交易的條件和增值所得的分配比例。從一些城市的實(shí)踐來(lái)看，發(fā)展共有住房，在政府的支持下，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，能夠調(diào)動(dòng)群眾依靠自己努力改善住房條件的積極性，有利于加快解決群眾住房困難。同時(shí)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障房，符合公平、效率原則，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激發(fā)社會(huì)的活力。

2.經(jīng)濟(jì)意義：提供可循環(huán)利用資金，解決政府財(cái)政困難

共有產(chǎn)權(quán)住房通過(guò)將政府投資計(jì)入產(chǎn)權(quán)的方式，使政府的投入資金具備了流動(dòng)性與收益性，其流動(dòng)性與收益性可以通過(guò)租金收回、投入資金收回與產(chǎn)權(quán)溢價(jià)獲得。其中租金收回，是在家庭擁有部分住房產(chǎn)權(quán)期間，對(duì)非自有的產(chǎn)權(quán)部分，即政府或社會(huì)投資的產(chǎn)權(quán)部分，在使用過(guò)程中的費(fèi)用的體現(xiàn)。投入資金收回與產(chǎn)權(quán)溢價(jià)的回收是在后期退出環(huán)節(jié)完成，即購(gòu)房者欲獲得房屋全部產(chǎn)權(quán)時(shí)，需通過(guò)提供土地收益等規(guī)定比例價(jià)款的方式，對(duì)物化的政府或社會(huì)投資部分進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。在這部分補(bǔ)償金中，既涵蓋了政府產(chǎn)權(quán)部分所對(duì)應(yīng)的投資額，同時(shí)也包括了產(chǎn)權(quán)的溢價(jià)收益。至此，政府對(duì)居民的福利補(bǔ)貼被徹底抽回，住房失去其福利性并脫離現(xiàn)行保障體系；與此同時(shí)，政府會(huì)將所獲補(bǔ)償金重新納入保障住房建設(shè)資金。長(zhǎng)期來(lái)看，該模式不但可以提供可循環(huán)利用的保障資金，而且能夠在一定程度上緩解政府大規(guī)模建設(shè)保障住房，特別是公共租賃房建設(shè)環(huán)節(jié)所面臨的資金約束問(wèn)題，解決政府財(cái)政困境。此外，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)共有，住房使用者也是住房共有產(chǎn)權(quán)人，這種產(chǎn)權(quán)激勵(lì)可以充分調(diào)動(dòng)產(chǎn)權(quán)共有人，即保障對(duì)象，在使用過(guò)程中對(duì)住房的維護(hù)和適當(dāng)?shù)男蘅?，減少租賃式保障住房在使用期間的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的投入，減少政府財(cái)政開(kāi)支。

三、共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的條件

我國(guó)住房保障未來(lái)的發(fā)展方向，不僅應(yīng)滿(mǎn)足所有家庭的居住權(quán)需求，而且應(yīng)該建立以住房為依托的家庭“資產(chǎn)形成權(quán)”，同時(shí)解決我國(guó)住房消費(fèi)不公與住房財(cái)產(chǎn)分配不公等問(wèn)題。以“產(chǎn)權(quán)共有”改革我國(guó)產(chǎn)權(quán)式保障住房，通過(guò)對(duì)中低收入階層的規(guī)范化住房福利保障，進(jìn)而培育我國(guó)中產(chǎn)階層的發(fā)展，縮小社會(huì)貧富差距?？紤]我國(guó)當(dāng)前保障住房發(fā)展的實(shí)際情況，在我國(guó)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，促進(jìn)整個(gè)福利住房制度的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，還應(yīng)從以下兩個(gè)方面為發(fā)展提供良好的條件：

1.由政府授權(quán)，建立非營(yíng)利性住房保障專(zhuān)業(yè)化管理機(jī)構(gòu)，獨(dú)立運(yùn)作決策

針對(duì)當(dāng)前保障住房參與主體、管理主體責(zé)權(quán)利不明晰的狀況，迫切需要建立起一個(gè)非盈利性質(zhì)的住房保障專(zhuān)業(yè)化管理機(jī)構(gòu)來(lái)處理相關(guān)事務(wù)。例如參照英國(guó)住房協(xié)會(huì)，由政府授權(quán)組建一個(gè)非營(yíng)利性的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，在負(fù)責(zé)住房保障日常事務(wù)專(zhuān)業(yè)化管理的基礎(chǔ)上，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房乃至整個(gè)住房保障制度的運(yùn)行實(shí)施調(diào)控并監(jiān)督。針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的各項(xiàng)后期管理工作，包括維修基金的管理、租金的收取及分配、小區(qū)物業(yè)公司的招標(biāo)工作等，可按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定獨(dú)立決策并執(zhí)行。此外，該機(jī)構(gòu)甚至可以作為融資媒介，聯(lián)通購(gòu)房者與銀行之間的信貸業(yè)務(wù)，縮短購(gòu)房周期、降低購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。

2.由政府牽頭，激勵(lì)更多資源進(jìn)入住房保障領(lǐng)域，鼓勵(lì)民間組織參與合作建房

住房作為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，既可因其市場(chǎng)價(jià)值受到追捧，又需因其社會(huì)價(jià)值而受到一定的調(diào)控。政府必然首當(dāng)其沖承擔(dān)起該調(diào)控責(zé)任，對(duì)住房市場(chǎng)尤其是福利住房分配進(jìn)行干預(yù)。然而在處理復(fù)雜多變的現(xiàn)代社會(huì)事務(wù)時(shí)，民間組織往往比政府機(jī)構(gòu)更靈活、更有針對(duì)性、更貼現(xiàn)實(shí)，其不但對(duì)政府行為能產(chǎn)生較好的補(bǔ)充和促進(jìn)作用，而且往往也能反映出社會(huì)的健康與活力。因此，通過(guò)引入適度競(jìng)爭(zhēng)，鼓勵(lì)民間組織參與合作建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，在實(shí)際操作過(guò)程中施行建管分家、監(jiān)管分離，不但可以使保障資源在市場(chǎng)上更為高效的流轉(zhuǎn)，更大程度地發(fā)揮其福利保障作用，而且能夠在一定程度上對(duì)政府職責(zé)進(jìn)行合理分?jǐn)偅皇橐粭l雙贏途徑。

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