淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

楊秀瓊

摘要：本文從分散收入的角度闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體做法，為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的納稅籌劃提供了理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：納稅籌劃土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要特征之一就是競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。以最小的投入獲得最大收益，是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的直接動(dòng)機(jī)和最終目的，成本的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，而影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本高低的因素有多個(gè)，稅收是其中非常重要的因素。

現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納的稅種有營(yíng)業(yè)稅（5%）、土地增值稅（30%-60%）、企業(yè)所得稅（25%）以及城建稅和教育費(fèi)附加（1%-7%）等，土地增值稅在稅費(fèi)支出中占有很大的比重。所以，合理有效的進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著至關(guān)重要的影響。

在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對(duì)其應(yīng)納稅額有很大影響。如果能想辦法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是能節(jié)省稅款的。本文就從分散收入的角度來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。如何使得收入分散合理合法，是這個(gè)方法的關(guān)鍵。

一、將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離

比如房屋里面的各種設(shè)施。很多人在售出房地產(chǎn)時(shí)，總喜歡整體進(jìn)行，不善于利用分散投巧，因?yàn)檫@樣可以省去了不少麻煩，但不利于節(jié)稅。

假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值是800萬(wàn)元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為100萬(wàn)元。如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無(wú)疑會(huì)增加100萬(wàn)元。而土地增值額使用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額越大，其適用的稅率越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。

如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款。具體做法是在合同上僅注明700萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷合同。這樣將收入分散進(jìn)行籌劃，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且由于購(gòu)銷合同適用0.03%的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05%的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，一舉兩得。

引申：可以應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上去。具體做法是，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了省稅的目的。

二、設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的僧值率來(lái)降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，往往局限于要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來(lái)，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該企業(yè)原計(jì)劃以2400元/m2的價(jià)格出售5000m2的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，增值率為42.86%[（0.24×5000-840）÷840]，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬(wàn)元（（0.24×5000-840）×30%），還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元（0.24×5000×5%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元[60×（7%+3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元（108+60+6），企業(yè)的所得稅前凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元（0.24×5000-174）。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價(jià)格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于甲企業(yè)而言，仍然無(wú)需繳納土地增值稅，毛利為60萬(wàn)元[0.18×5000-840]，但是需要繳納營(yíng)業(yè)稅45萬(wàn)元（0.18×5000），城建稅及教育費(fèi)附加4.5萬(wàn)元[45×（7%+3%）]，所得稅前利潤(rùn)為10.5萬(wàn)元（60-45-4.5）；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售毛利300萬(wàn)元（0.24×5000-0.18×5000），同時(shí)需繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元（0.24×5000×5%），城建稅及教育費(fèi)附加6萬(wàn)元[60×（7%+3%）]，其所得稅前凈利潤(rùn)為234萬(wàn)元（300-60-6），甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)所得稅前凈利潤(rùn)244.5萬(wàn)元（10.5+234）萬(wàn)元，通過設(shè)立銷售公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.5萬(wàn)元。

引申：在房地產(chǎn)銷售時(shí)，不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房產(chǎn)銷售公司事先達(dá)成一定的協(xié)議來(lái)進(jìn)行，通過轉(zhuǎn)移定價(jià)，同樣可以達(dá)到比較好的籌劃效果。

三、變房地產(chǎn)銷售為投資

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”這規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。

仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方以企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬(wàn)元（0.24×5000）的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和6萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬(wàn)元為限。

四、總結(jié)

納稅籌劃是依法治稅的重要內(nèi)容，它對(duì)完善稅法，最大限度地避免和減少稅收違法行為和涉稅犯罪，提高納稅人乃至全民的稅收法律意識(shí)，稅收征納雙方加強(qiáng)管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置，涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展等都有重要的意義。

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