城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)研究

●劉揚 石振武

城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)研究

●劉揚 石振武

自經(jīng)濟體制改革以來，中國經(jīng)濟始終保持著高速增長，在這種大環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展著，并逐漸成為了國家的支柱行業(yè)。在為反映房地產(chǎn)市場的運行狀況，維持正常的經(jīng)濟秩序的客觀要求下，建立一個完善的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)勢在必行，它將是我國民生建設以及維護社會穩(wěn)定，實現(xiàn)三步走戰(zhàn)略的關鍵一步。文章介紹了房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的含義、特點，預警的基本原則，方法和流程，以期為建立房地產(chǎn)預警系統(tǒng)提供一定的參考。

房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)預警系統(tǒng) 含義和特征 基本原則

一、引言

近年來我國的建設事業(yè)得到了飛速發(fā)展，在短短60年里我們完成了西方發(fā)達國家需要350年才能達到的高度。伴隨著經(jīng)濟的高速增長，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是極其迅速的，它給國家發(fā)展創(chuàng)造的財富也是極其喜人的?？墒怯捎谌狈茖W有效的管理，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了很多問題，集中表現(xiàn)在與國民經(jīng)濟、與市場供求以及產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構的不協(xié)調(diào)。為了給相關主管部門、企業(yè)決策者提供科學的決策依據(jù)，讓消費者理性購房，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，有必要建立一套系統(tǒng)的體系來反映市場運行情況，并對市場發(fā)展趨勢進行預測，因此城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)應運而生。本文將結合國內(nèi)外的研究成果來介紹城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)，并提出作者自己的一些觀點。

二、房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的基本概念

1.房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的含義和特點。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)顧名思義，是對房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的異?，F(xiàn)象進行預報的一個體系。通過分析所選取指標的變動情況，我們可以了解房地產(chǎn)的發(fā)展狀態(tài)、房地產(chǎn)市場的運行情況、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)情況、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構的協(xié)調(diào)情況等，這些都是相關群體進行決策的科學依據(jù)。

房地產(chǎn)預警是從經(jīng)濟預警發(fā)展而來的一個分支，因此它具有經(jīng)濟預警的一些特性，比如系統(tǒng)性、參照性、層次性和相關性等特征。同時房地產(chǎn)預警扎根于房地產(chǎn)業(yè)這樣一個復雜的環(huán)境中，因而它萌生出了一些新的特征。

（1）復雜性。任何自然因素、社會因素、政治因素以及經(jīng)濟因素的變動都有可能會波及到房地產(chǎn)業(yè)，因此作為房地產(chǎn)業(yè)的報警器，房地產(chǎn)預警系統(tǒng)也是極為復雜的。

（2）多功能性。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)由于采用預警方法的不同，能實現(xiàn)不同的功能，如預測房地產(chǎn)市場價格和房地產(chǎn)銷售量，反映房地產(chǎn)市場的運行狀態(tài)，預測未來幾年趨勢等等。

（3）動態(tài)性。作為一個系統(tǒng)，只有不斷運動才能保持房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的生命力。處于系統(tǒng)中的各種人和事物也都處于不斷地變化之中，正如經(jīng)濟在發(fā)展，城市在擴張，所以預警系統(tǒng)具有動態(tài)性。

（4）有限性。由于市場中有千千萬萬因素，而我們只能選擇其中的一部分進行研究，這就注定了房地產(chǎn)預警系統(tǒng)不能盡善盡美，包羅萬象。它只能在有限條件的基礎上實現(xiàn)一定的功能。

2.房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的基本原則。

（1）實用性原則。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)本身就是為了實現(xiàn)一定的功能而建立起來的，因此它必須建立在中國房地產(chǎn)市場這樣一個具體的環(huán)境下，必須能滿足相關群體的特殊要求，充分發(fā)揮出自己存在的價值。

（2）定性分析與定量分析相結合。房地產(chǎn)市場中存在大量信息比如政策類的難以給予量化，因此我們應進行定性分析。而對于其他一些涉及到具體數(shù)據(jù)的信息為了精確合理，我們應該定量計算。所以對于房地產(chǎn)預警系統(tǒng)這樣一個復雜的多面體，只有采用定性分析與定量分析相結合的方法才能進行準確分析。

（3）理論分析與實證分析相結合?；诜康禺a(chǎn)預警理論建立起的預警系統(tǒng)是否準確合理，是否能對未來一段時間進行預測，這都得結合往期的數(shù)據(jù)進行實證分析才知道，理論與實踐相結合才能體現(xiàn)出預警系統(tǒng)的存在價值。

三、房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的構成

1.房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的組成要素。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)是通過科學嚴密的手段建立起來的一個精妙的體系，它具有六大組成要素，即警情、警源、警素、警兆、警限和警度。

警情，也叫警義。它是指預警時需要檢測和預報的內(nèi)容。比如由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不符合長期規(guī)劃而出現(xiàn)的過冷或者過熱現(xiàn)象，與國民經(jīng)濟發(fā)展不相適應，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結構失衡等現(xiàn)象。

警源，是指警情產(chǎn)生的根源。根據(jù)警情產(chǎn)生的緣由不同我們可以把警源分為三類，自然警源、外生警源和內(nèi)生警源。自然警源主要是指自然環(huán)境方面的變化，外生警源是由于體制、政策和宏觀調(diào)控等措施引起的變化，內(nèi)生警源是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構、市場變動情況等產(chǎn)生的。

警素，是指警源所包括的一個或多個影響警情變化的因素。

警兆，是指根據(jù)房地產(chǎn)預警目的以及分析警源的基礎之上對警素進一步深入歸納并提取的結果。它的本質(zhì)是警素。

警限，警限一方面指警兆指標的變化范圍，另一方面是指通過一定方法將警兆綜合以后所形成的綜合指數(shù)。

警度，是指警情的程度。通過運用一定的方法對多個警兆指標進行綜合可以得到綜合預警指數(shù)和警限，再對其進行對比我們就得到了警情的警度。

2.房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的結構。結構決定了系統(tǒng)整體所能實現(xiàn)的功能，對于房地產(chǎn)系統(tǒng)來說分為兩部分結構。一部分是實現(xiàn)某個城市預警預報功能的子系統(tǒng)，它所包含的是房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的橫向結構；另一部分是實現(xiàn)把各個子系統(tǒng)逐級聯(lián)網(wǎng)，層層匯總的系統(tǒng)，即房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的縱向結構。它們通過合縱連橫的方式編織成一個內(nèi)容完整、功能強大的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)。

房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的的橫向結構由三部分并列而成，分別是數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計系統(tǒng)、市場動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)和預警預報系統(tǒng)。數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計系統(tǒng)包括房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)、城市房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒、房地產(chǎn)企業(yè)狀況系統(tǒng)、房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)和房屋租賃價格指數(shù)系統(tǒng)，它為預警系統(tǒng)提供所需的數(shù)據(jù)支持，是預警系統(tǒng)的基礎。市場動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)包括土地價格監(jiān)控系統(tǒng)、房地產(chǎn)需求監(jiān)控系統(tǒng)、房地產(chǎn)供應監(jiān)控系統(tǒng)和房地產(chǎn)價格監(jiān)控系統(tǒng)，它起著對房地產(chǎn)業(yè)的實時情況進行及時反映的作用，是預警系統(tǒng)的重要組成部分。預警預報系統(tǒng)包括警情指標系統(tǒng)、警兆指標系統(tǒng)、預警界限的確定系統(tǒng)、單指標預警系統(tǒng)和綜合指標預警系統(tǒng)，通過分析市場所反饋回來的數(shù)據(jù)能建立起一個精確的系統(tǒng)來實現(xiàn)預警預報的功能，因此是房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的核心。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)橫向結構如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)預警系統(tǒng)橫向結構圖

房地產(chǎn)預警系統(tǒng)橫向結構是存在于某一個具體區(qū)域內(nèi)的有能力完成該區(qū)域房地產(chǎn)預警功能的這樣一個子系統(tǒng)，它因受到不同地點區(qū)域條件因素的制約而具有相對封閉的特征。如果需要構建全國的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)，我們需要把每個城市的預警系統(tǒng)先聯(lián)網(wǎng)到省一級，再將省一級的預警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)于區(qū)域一級，進而將區(qū)域房地產(chǎn)預警系統(tǒng)連接組成全國的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)，這樣也即組成了房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的縱向結構。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)縱向結構見圖2。

圖2 城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)縱向結構圖

3.房地產(chǎn)預警方法。根據(jù)預警機制的不同，預警方法也存在著區(qū)別，目前的預警方法主要是黑色預警方法、白色預警方法、紅色預警方法、黃色預警方法和綠色預警方法等。由于白色預警方法尚不成熟而綠色預警方法需要采用的遙感技術專業(yè)化水平也比較高，所以房地產(chǎn)業(yè)采用的預警方法主要是黑色預警方法、黃色預警方法和紅色預警方法三種。

黑色預警方法基于經(jīng)濟周期循環(huán)理論，通過分析警素指標的時間序列循環(huán)波動特性及規(guī)律，來對警素未來的走勢作出預測。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間尚短，數(shù)據(jù)不多，并且沒有明顯的波動跡象，因此黑色預警方法在我國是不太實用的。

紅色預警方法是根據(jù)環(huán)境情況，結合決策者的經(jīng)驗直覺以及專業(yè)知識給出的意見，對形勢作出一定的判斷，而采取相應措施的預警方法。顯然它是一種定性的研究方法，而我們需要的是更科學的方法為中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護航，因此紅色預警方法也不是最優(yōu)的選擇。

黃色預警方法是根據(jù)警兆的警級，預報警素的警度的預警方法，它是最基本的預警方法，主要包括三種預警方法：景氣指數(shù)預警方法、綜合預警方法和模型預警方法。景氣綜合指數(shù)預警方法和模型預警方法要求經(jīng)濟環(huán)境處于一個比較穩(wěn)定的環(huán)境中，而我國經(jīng)濟增速迅速，波動幅度也比較大，所以這兩種方法在我國不太適合。綜合預警方法是根據(jù)選取的指標計算出綜合指數(shù)，再通過分析綜合指數(shù)所處的判斷區(qū)間來分析房地產(chǎn)業(yè)狀況，它是目前最符合實際，也最常被采用的預警方法。

4.房地產(chǎn)預警系統(tǒng)運行流程。由于綜合預警方法是最常用也最實用的預警方法，所以以綜合預警方法的流程為例，展示房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的運行流程，其流程具體可以歸納為如下幾個步驟：

（1）確定警情，即明確房地產(chǎn)預警系統(tǒng)所要監(jiān)測的對象。

（2）尋找警源，根據(jù)警情找尋與之匹配的事務產(chǎn)生根源。

（3）確定警兆指標，在眾多警素之中選取最優(yōu)代表性的指標，排除多余信息對分析所產(chǎn)生的干擾。

（4）確定警限。

（5）計算綜合預警指數(shù)。

（6）劃分警級。

（7）預報警度。

基本流程如圖3所示。

圖3 房地產(chǎn)預警系統(tǒng)運行流程圖

四、房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的常規(guī)應用

由于構建房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的方法不同，其具體步驟以及最后能實現(xiàn)的功能也會有所差異，所以本文以最常用的也是最實用的綜合預警方法來說明在工作實踐中如何進行運用。

比如，我們將研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否正常合理作為房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的總目標，那么接下來應該尋求表達這個目標狀況的指標?？梢赃x擇反映房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關系的指標、同市場協(xié)調(diào)關系的指標以及產(chǎn)業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)關系的指標。通過對初步選擇出的這些指標進行聚類分析并結合定性分析我們能確定出預警指標體系，體系按同國民經(jīng)濟、市場關系和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)關系分三類。

運用主成分分析法確定各類的權重以得到綜合指標計算公式。對各類指標分別用主成分分析法求得三個分別的綜合預警指標，進而求得總的綜合指標。在計算完分別的預警指標和總的預警指標后，采用正態(tài)分布的三倍標準差理論可以進行預警區(qū)間的劃分。

通過分析各年數(shù)據(jù)在不同區(qū)間上的時差分布情況，我們可以分析出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況如何。在得到綜合預警指數(shù)后還可以通過采用一次指數(shù)平滑模型來預測下一年的數(shù)據(jù)，即未來一年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。

五、結論

本文介紹了房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的含義和基本特征，使它從一個抽象的概念到為大家所理解。通過介紹房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的基本原理，本文體現(xiàn)出了建立該系統(tǒng)的目的以及系統(tǒng)的建立方法。介紹系統(tǒng)的組成要素以及橫向和縱向結構，使讀者對該系統(tǒng)從概念上的認識層面上升到了熟悉結構的層面上，對將來使用或者改進改系統(tǒng)提供了一個鋪墊。本文還介紹了房地產(chǎn)預警的基本方法，并闡明當前最符合我國國情的是綜合預警方法，然后通過介紹綜合預警方法的運行流程，讓讀者知曉采用綜合預警方法的步驟。最后本文根據(jù)作者的經(jīng)驗以及大量總結文獻的基礎之上，敘述了采用綜合預警方法的具體實施過程，以期給讀者的實際工作帶來啟發(fā)和指導。

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（作者單位：東北林業(yè)大學土木工程學院 黑龍江哈爾濱 150040；作者簡介：劉揚，東北林業(yè)大學碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理；石振武（通訊作者），東北林業(yè)大學教授，博士）

（責編：若佳）

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1004-4914（2014）09-085-03