城市居住區(qū)停車位價格問題及解決途徑探究

●趙建偉 蘇義坤 姚濤

城市居住區(qū)停車位價格問題及解決途徑探究

●趙建偉 蘇義坤 姚濤

城市居住區(qū)停車位的價格事關(guān)小區(qū)居民生活的幸福和社會的穩(wěn)定，并對相關(guān)上游汽車產(chǎn)業(yè)和與之關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。文章從停車位的屬性特點、市場供求因素以及相關(guān)政策和社會因素，分析停車位價格問題產(chǎn)生的原因，并結(jié)合實際對停車位價格問題解決途徑進行了探究。

停車位價格問題 解決途徑 城市居住區(qū)

停車位作為靜態(tài)交通的重要組成部分，對于城市居民的基本日常出行、城市交通系統(tǒng)的完善以及可持續(xù)發(fā)展，有著舉足輕重的作用，因此合理的停車位的價格顯得至關(guān)重要。雖然停車位屬于房地產(chǎn)的附屬部分，但近些年來國內(nèi)研究的焦點主要為房價問題。相對于房地產(chǎn)發(fā)展歷程長，主要學者對其價格研究深入透徹，停車位發(fā)展歷程短，對其價格問題鮮有研究。但隨著經(jīng)濟飛速發(fā)展我國汽車保有量的快速增加，城市居民對停車位的需求逐漸增加，停車位的價格也一路飛漲，與價格相關(guān)的問題逐漸暴露出來，引起社會的注意。本文立足于全社會的戰(zhàn)略高度，對停車位價格問題的產(chǎn)生原因和解決途徑進行了分析。

一、我國城市居住區(qū)停車位價格問題的現(xiàn)狀

搜狐房產(chǎn)的調(diào)查顯示，從2011年開始全國各地的停車位價格迅速攀升，全國范圍內(nèi)年均價漲幅超過50%。根據(jù)《經(jīng)濟參考報》數(shù)據(jù)，在2011年北京市住宅小區(qū)地下單個停車位價格已經(jīng)突破50萬元，一個停車位的價格足以抵得上一輛豪華汽車。而2014年北京東部一些項目的停車位價格則已經(jīng)達到60萬元每個，這一紀錄仍然在不斷被打破。在北京五環(huán)以外的相對偏遠的地區(qū)，其住宅小區(qū)內(nèi)地下停車位的價格達到15～20萬元/個。四環(huán)到三環(huán)之間的地區(qū)住宅區(qū)地下停車位也達到15～30萬元/個，個別區(qū)域的小區(qū)停車位售價達到了100萬元/個。在重慶、杭州、哈爾濱這些相對落后的二三線城市，停車位價格也都達到30萬元/個。車庫單方的價格已經(jīng)遠遠超過了相應地區(qū)的房屋價格，哈爾濱市車位價格約為30萬元/個，根據(jù)《建筑規(guī)范》每個車位規(guī)格為2.5*5米計算，車位的價格為2.4萬元/平方米，而同一小區(qū)房屋的價格約為1萬元/平方米，車位價格為房屋價格的2.4倍。與單方造價相似，居住區(qū)車位的價格漲幅也超過同期同一地區(qū)的商品房價格漲幅，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2013年1月至7月，重慶市小區(qū)停車位均價上漲7.52%，而同期重慶市商品房均價上漲5.21%。城市居住區(qū)地下停車位價格的非理性上漲的問題愈發(fā)嚴重，已經(jīng)影響了居民的正常生活和交通系統(tǒng)的健康可持續(xù)發(fā)展，嚴峻形勢不容樂觀。

二、城市居住區(qū)停車位價格問題的原因分析

（一）供需不平衡

城市居住區(qū)停車位的供需不平衡跟其自身的屬性有密切關(guān)系。作為房地產(chǎn)的附屬部分，停車位與房地產(chǎn)有著許多相同的屬性。停車位位置的固定性，停車位作為不動產(chǎn)，有著不可移動性，它不能夠像其他商品一樣能夠通過交通運輸方式將某一地區(qū)富余的產(chǎn)品補充至供應不足的另一區(qū)域的市場，以達到某種程度的市場均衡。這是停車位作為商品與其他一般商品最大的不同之處。宏觀上，由于我國的國情是人口數(shù)量眾多，土地是非常稀缺的資源，城市的發(fā)展空間的拓展一定是伴隨著農(nóng)業(yè)生態(tài)空間和自然生態(tài)空間的減少而發(fā)生的。近幾年來政府對生態(tài)資源的重視和對耕地資源的保護，不斷深化土地審批制度改革，抑制土地的粗放型利用，限制城市的無限制擴張，因而能夠用來開發(fā)建設(shè)城市的土地資源更是嚴重不足。在相關(guān)停車位建設(shè)技術(shù)不變的情況下，可利用開發(fā)的土地資源的減少就意味著停車位建設(shè)數(shù)量的減少。而隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，私人汽車的保有量卻在飛速增長。國家統(tǒng)計局在2010年公布的數(shù)據(jù)顯示，至2009年末我國私家汽車保有量為2605萬輛，相比上一年末增加33.8%。自從2003年我國第一次統(tǒng)計私家汽車保有量以來，我國的私家汽車數(shù)量年增速都在27%以上，而沿海發(fā)達地區(qū)的私家汽車數(shù)量年增速甚至達到了30%以上。相對汽車保有量的快速增長，城市停車位的年建設(shè)數(shù)量和總體數(shù)量明顯不足。停車位配比不足的部分原因是由規(guī)劃落后引起的，部分老舊城區(qū)規(guī)劃時未考慮到汽車數(shù)量的快速增加和靜態(tài)交通的重要性，導致居住區(qū)停車位的規(guī)劃標準偏低，建成停車位數(shù)量難以滿足未來數(shù)年的需求量。另一方面是由于數(shù)年前汽車數(shù)量較少時，對停車位的需求量小，停車位價格較低，大量車位滯銷，開發(fā)商無利可圖便不愿在樓盤中規(guī)劃足夠的停車位。所以盡管建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》對停車位的配比和規(guī)劃做了相關(guān)規(guī)定，但是許多開發(fā)商在建設(shè)居民小區(qū)時往往“有章不循，有法不依”，總是想方設(shè)法不建或少建停車位，如果迫不得已建設(shè)停車位時也是盡量去降低規(guī)劃建設(shè)標準，不斷壓縮停車位建設(shè)面積，最終導致居住區(qū)停車位配比嚴重不足。以廈門市為例，在2013年5月25日，廈門市的小汽車保有量為54.92萬輛，需要的停車位數(shù)為68.31～71.35萬個，全市的停車位缺口卻達到了20萬個左右。所以停車位的供給與需求之間有著不可調(diào)和的矛盾。根據(jù)西方經(jīng)濟學的供求理論，土地資源的短缺引起土地價格上漲，土地價格的上漲導致依附于土地上的房地產(chǎn)價格的上漲，停車位的價格也隨之上漲。微觀上，正是由于停車位這一位置的固定性，導致某一區(qū)域內(nèi)停車位需求增大時，其他對停車位需求較小的區(qū)域內(nèi)的富余車位無法移動到本區(qū)域以彌補需求的不足來達到供需均衡。因而，在需求量大于供給量的區(qū)域，停車位價格因為供給量小于需求量而迅速非理性上漲。正如北京市五環(huán)以外的小區(qū)車位價格約為15～20萬元/個，而市中心的車位價格則已經(jīng)突破100萬元/個。

（二）相關(guān)法律法規(guī)不完善

而與房地產(chǎn)的不同之處在于作為國民經(jīng)濟的重要支柱，我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程比較長，發(fā)展蓬勃，市場趨于成熟，相關(guān)法律法規(guī)制度都比較健全，有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)屬比較確定。而由于停車位產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程比較短，相關(guān)制度法規(guī)不夠健全，關(guān)于其權(quán)屬問題，相關(guān)部門至今仍沒有確切的規(guī)定。目前國內(nèi)學理界關(guān)于地下停車位權(quán)屬問題眾說紛紜，主要分為五種理論學說，即業(yè)主所有說、開發(fā)商所有說、國家所有說、公攤面積決定說、合同約定說。究其實用性和實質(zhì)，可以分為三個方面：一，根據(jù)地下車位所占面積是否計入小區(qū)容積率來判斷車位所有權(quán)歸業(yè)主或者開放商所有。若地下車庫的面積計入小區(qū)容積率，則開放商可以依法登記房地產(chǎn)權(quán)并取得獨立產(chǎn)權(quán)證書保留車庫的所有權(quán)。反之，如果小區(qū)的停車位并未計入容積率，而是伴隨著房屋出售給了全體業(yè)主，由于建筑物的房屋分攤了土地的所有權(quán)，則這些車位的所有權(quán)也歸全體業(yè)主所共有。二，根據(jù)客觀理論和協(xié)議判斷。小區(qū)地下車位的權(quán)屬判別不能根據(jù)客觀理論來判斷，它不僅要根據(jù)車位面積是否計入容積率判斷，還要參考業(yè)主和開放商之間的協(xié)議。三，從開發(fā)商和業(yè)主的利益協(xié)調(diào)角度分析停車位的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬，如果將停車位權(quán)屬劃歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商則忽略了開發(fā)商自身對利益追逐的本質(zhì)，不利于開發(fā)商積極性的提高，因而不利于對城市土地集約化的利用。反之，如果將停車位權(quán)屬劃歸開發(fā)商所有，由于地下停車位的建設(shè)費用已經(jīng)分攤到整座建筑中，業(yè)主已經(jīng)為停車位建設(shè)分攤了費用而無法享有應有的權(quán)利，則業(yè)主的利益受到了損害。而我國2007年的《物權(quán)法》第74條對停車位的歸屬法律問題規(guī)定為：“在建筑物區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！贝藯l法規(guī)雖然規(guī)定了小區(qū)內(nèi)道路等業(yè)主共有區(qū)域停車位的歸屬，但對于地下停車位所有權(quán)屬問題，解釋仍然模糊不清?！锻恋胤ā泛汀段餀?quán)法》對地下空間獨立產(chǎn)權(quán)問題的回避，造成的混亂的產(chǎn)權(quán)問題令開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)益處于不確定性狀態(tài)，開發(fā)商和業(yè)主關(guān)于地下車位所有權(quán)屬的爭奪這一矛盾也日益激化。而且《物權(quán)法》中有關(guān)車位的所有權(quán)而規(guī)定的“約定優(yōu)先”原則本身就有其不合理性，因為開發(fā)商在車庫的預售、銷售活動中占有絕對優(yōu)勢，很容易約定對自己有利的條款。所以當約定車庫歸屬開發(fā)商的情況下，雖然聲稱車庫造價不屬于房屋造價，但實際上車庫面積已經(jīng)被均攤到房屋之中了，而處于弱勢的業(yè)主則很難舉證推翻開發(fā)商。按照規(guī)定，根據(jù)政府控制商品房價格的要求,物價部門只對普通住宅商品房實施備案管理,其他的營業(yè)房、停車位、停車庫等均由開發(fā)企業(yè)自主定價。這也就意味著相對于房屋定價需要物價局審批，停車位的定價權(quán)完全屬于開發(fā)商，法律對此毫無約束。相對于開發(fā)商的強勢地位，業(yè)主處于劣勢，開發(fā)商依靠自己在小區(qū)的地下車位的經(jīng)營的壟斷地位和物價部門關(guān)于停車位定價的漏洞，坐地起價或者捂盤惜售，小區(qū)居民合法權(quán)益受到嚴重損害。

（三）停車位的炒作

停車位的炒作也是其價格上漲的一個不可忽略的因素。由于停車位交易的相關(guān)政策落實不到位和相關(guān)監(jiān)管部門的不力，許多小區(qū)停車位在未滿足本小區(qū)居民需求的情況下高價出售給其他投資客，導致停車位價格迅速上漲。近年來股市低迷、回報率低、保值性差，房地產(chǎn)投資受到政策限制，黃金投資不穩(wěn)定，人民幣升值導致的境外資金的涌入，生產(chǎn)與融資成本上漲和定價期權(quán)的喪失導致的國內(nèi)投資環(huán)境的惡化，國際金融危機導致的出口受挫、國內(nèi)部分行業(yè)的產(chǎn)能過剩等因素使投資者找不到合適的投資途徑，而停車位作為不動產(chǎn)具有投資小、保值性好，升值快、不限購、沒有稅等特點迅速吸引投資者將資金投入停車位的炒作。國內(nèi)不少城市中搶購車位已經(jīng)成為了一種潮流，大量資金的涌入迅速抬高了停車位的價格。

三、解決城市居住區(qū)停車位價格問題的對策

（一）完善法律法規(guī)

對《物權(quán)法》中地下車位所有權(quán)屬規(guī)定不清晰的問題，應當執(zhí)行細則或者重新立法對小區(qū)內(nèi)地下停車位的權(quán)屬做出統(tǒng)一的規(guī)定：對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專屬部分的界定，對專有車位和增設(shè)車位的規(guī)定，對開發(fā)商向全體業(yè)主移交小區(qū)共有部分的控制權(quán)的時間以及違法后果，對共有部分范圍的明確規(guī)定。清晰明確的法律法規(guī)可以避免因為地下車位權(quán)屬不明引起開發(fā)商和業(yè)主間的糾紛。各地政府應根據(jù)《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)多年經(jīng)驗對《物權(quán)法》做出規(guī)范和調(diào)整，以更好地解決停車位權(quán)屬糾紛，保障業(yè)主和開發(fā)商的合法權(quán)益，提高開發(fā)商建設(shè)小區(qū)停車位的積極性。對于停車位實行限購政策，加大對非小區(qū)業(yè)主購買小區(qū)車位的監(jiān)察力度，防止社會資金對停車位的炒作引起車位價格飛漲。

（二）增大停車位供給量

各地政府根據(jù)本地區(qū)實際經(jīng)濟發(fā)展情況和對未來小區(qū)停車位需求的預測，在規(guī)劃方面要具有前瞻性，立法規(guī)定新建小區(qū)停車位的最低配比，以確保在未來一定時期內(nèi)停車位的數(shù)量能滿足小區(qū)居民停車的需求。對新建小區(qū)項目要從嚴審批，在涉及到于停車位配比問題時，對于不完善的項目不予以審批。對于停車位供給不足的老舊小區(qū)，根據(jù)實際情況進行重新規(guī)劃，因地制宜地利用小區(qū)空地增設(shè)地面停車位，借鑒國外經(jīng)驗，利用經(jīng)濟手段和政策支持鼓勵開發(fā)商建設(shè)停車樓，發(fā)展機械立體停車技術(shù)等以緩解地下停車位的供給壓力。

（三）減小停車位需求量

利用價格杠桿，減小居民對汽車的消費量，從而降低對停車位的需求量。鼓勵業(yè)主根據(jù)自己的實際能力和需求購買汽車，不要存在攀比心理。提倡大力發(fā)展公共交通，尤其是容量大，速度快的軌道交通。不斷改善公共交通服務質(zhì)量，提高公共交通的運送能力，減少業(yè)主因為交通問題而購買汽車的數(shù)量。

（四）政府對地下停車位價格實行指導價管理

對于已建成小區(qū)，對于其價格，開發(fā)商希望定得高一些以求得高利潤，而小區(qū)業(yè)主則希望定得低一些以節(jié)省資金。兩者之間的心理定價差距導致雙方協(xié)商未果，無法定價，最終造成小區(qū)地下停車資源浪費，地面車滿為患。這就需要政府部門出臺指導性價格以解決矛盾，減少資源浪費。

城市居住區(qū)停車位價格問題及解決途徑如圖1所示。

圖1 問題和解決途徑示意圖

綜上所述，停車位作為社會關(guān)注的焦點一直以來備受關(guān)注，其價格問題也備受爭議，解決好停車位的價格問題，使小區(qū)業(yè)主買得起車位，開放商能從中獲益，對于靜態(tài)交通的可持續(xù)發(fā)展，增加人民的幸福指數(shù)和構(gòu)建和諧社會都有重大意義。

[課題編號：“十二五”科技支撐計劃項目（2012BAJ19B00）]

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（責編：若佳）

F293.33

A

1004-4914（2014）09-048-02

趙建偉，東北林業(yè)大學碩士研究生；通訊作者：蘇義坤，東北林業(yè)大學教授，博士；第三作者：姚濤，工程師，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標準定額研究所黑龍江哈爾濱150000）