“二三線城市房地產(chǎn)市場形勢分析研討會”

專家觀點摘要

2013年12月27日，“二三線城市房地產(chǎn)市場形勢分析研討會”在安徽省滁州市舉行。中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任陳淮、中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會專家組組長開彥、中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員馮興元、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融委員會副主任鄭錦橋出席會議并發(fā)表演講。

觀點一

近年來，國內(nèi)主流房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，人均住房面積從1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米，老百姓的住房質(zhì)量和環(huán)境明顯改善。1998年以來，全國30多萬戶中低收入家庭的住房困難問題得到解決。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，關(guān)系度高，直接或者間接影響建筑、建材、金融、電氣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在投資消費領(lǐng)域有明顯的拉動作用。

觀點二

今年房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)。商品房銷售面積和銷售額均有所回落。目前，大多數(shù)二三線城市土地供應(yīng)充足，快速城市化、工業(yè)化進程將促使二三線城市成為房地產(chǎn)市場新的增長點。

二三線城市的經(jīng)濟與一線城市相比，缺乏擁有足夠競爭力的產(chǎn)業(yè)支撐，但由于二三線城市房價較低，居民購買力充裕，而且房價和收入上漲空間大、速度快，將為開發(fā)商提供較大的利潤空間及發(fā)展前景。

觀點三

目前，我國二三線城市房地產(chǎn)的基本特點為：

房地產(chǎn)發(fā)展水平與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)。以廣東佛山為例，雖為三線城市但是城市經(jīng)濟實力強，發(fā)展速度快，其市場成交量達到了789萬平方米，遠遠高于省會城市南昌的400多萬平方米。

人口數(shù)量和城市結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場運行。我國大部分二線城市是省會城市，這些城市作為地域的中心，往往成為省內(nèi)人流量最大的城市。這些城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，成交量往往超過了一線城市。

人均收入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)影響較大。部分三線城市人均收入較高，其房產(chǎn)成交量也相對較高，甚至超出部分一二線城市市場成交量。如，海南作為重要的國際旅游城市，其旅游業(yè)發(fā)展也帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三亞商品房成交價就高于杭州、廈門等二線城市。

觀點四

要想房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，一定要講公平規(guī)律、價值規(guī)律等市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。供大于求會導(dǎo)致“鬼城”現(xiàn)象，供小于求會致使價格上漲。一個國家房地產(chǎn)現(xiàn)象如果不平衡就會出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫。地方經(jīng)濟的發(fā)展不能過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能過度依賴開發(fā)，開發(fā)不能過度依賴搞住宅建設(shè)。堅持產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)，有序推進提升城市文化、公共服務(wù)等領(lǐng)域內(nèi)涵建設(shè)是未來發(fā)展的核心任務(wù)。

觀點五

房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)劃發(fā)展過程中，要做到三個“摸清”：摸清現(xiàn)有住房情況，摸清人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)和人口增長率的情況，摸清土地基本情況，定位和審閱發(fā)展機制，通過強制調(diào)查研究、深入分析、系統(tǒng)認證，來提高規(guī)劃工作的前瞻性和科學(xué)性。

規(guī)劃工作要做到多處融合。要把國民經(jīng)濟發(fā)展作為總體規(guī)劃，把城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施和生產(chǎn)力保護等規(guī)劃放在一張圖紙上，統(tǒng)籌謀劃并完善公共參與度，發(fā)揮人民群眾在規(guī)劃當(dāng)中的聰明才智。努力改變“重規(guī)模輕效益、重外觀輕品質(zhì)、重建設(shè)輕管理、重城市輕農(nóng)村、重地上輕地下”的行業(yè)弊病，早日實現(xiàn)“長壽命、好性能、綠色低碳”的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標。

（以上觀點根據(jù)劉志峰在“二三線城市房地產(chǎn)市場形勢分析研討會”上的發(fā)言錄音整理）

觀點一

宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持經(jīng)濟總量平衡，促進重大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)和生產(chǎn)力布局優(yōu)化，減緩經(jīng)濟周期波動影響，防范區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。

觀點二

不存在政府指哪打哪，“總理說了算”的長效機制。任何直接指向房價的調(diào)控政策最終恐將退出調(diào)控機制。

市場機制是決定資源配置的決定性力量。市場決定資源配置是市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，健全社會主義市場經(jīng)濟體制必須遵循這條規(guī)律。推動資源配置依據(jù)市場規(guī)則、市場價格、市場競爭，實現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化。

政府的職責(zé)和作用主要是保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，加強和優(yōu)化公共服務(wù)，保障公平競爭，加強市場監(jiān)管，維護市場秩序，推動可持續(xù)發(fā)展，促進共同富裕，彌補市場失靈。加強財政政策、貨幣政策與產(chǎn)業(yè)、價格等政策手段協(xié)調(diào)配合，增強宏觀調(diào)控前瞻性、針對性、協(xié)同性。

觀點三

過去10年，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策存在四個缺陷：沒有利用市場機制、沒有和房地產(chǎn)市場發(fā)展相結(jié)合；房地產(chǎn)調(diào)控成本過高，效率卻很低；政府的調(diào)控政策存在嚴重的滯后性、被動性和主觀性；沒有和中國的改革相結(jié)合。

觀點四

房地產(chǎn)開發(fā)負債是合理城市化、工業(yè)化的正?，F(xiàn)象，其關(guān)鍵問題在于如何控制風(fēng)險。只要債權(quán)、債務(wù)在市場交易中流動，就能避免風(fēng)險的發(fā)生。

觀點五

化解銀行風(fēng)險的根本途徑是大力發(fā)展直接融資。完善金融市場體系，健全多層次資本市場體系，推進股票發(fā)行注冊制改革，多渠道推動股權(quán)融資，發(fā)展并規(guī)范債券市場，提高直接融資比重；完善保險經(jīng)紀補償機制，建立巨災(zāi)保險制度；發(fā)展普惠金融，鼓勵金融創(chuàng)新，豐富金融市場層次和產(chǎn)品。

觀點六

積極穩(wěn)妥地實施中國城鎮(zhèn)化建設(shè)，不僅是努力實現(xiàn)人的城市化，實現(xiàn)農(nóng)民工進城的城市化，還要注重城市公共設(shè)施、建筑與老百姓住房改善之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，要把城市發(fā)展過程中與自然界的關(guān)系擺在更為重要的位置。

（以上觀點根據(jù)陳淮在“二三線城市房地產(chǎn)市場形勢分析研討會”上的發(fā)言錄音整理）

人居環(huán)境，顧名思義，就是人類聚居生活的環(huán)境，是人類在大自然中賴以生存的基地。人居環(huán)境是基于“人”這個主體而言的。人居環(huán)境科學(xué)是一門以人類聚居環(huán)境（包括鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)、城市等）為研究對象，著重探討人與環(huán)境之間和諧共生關(guān)系的科學(xué)。

自然系統(tǒng)、人類系統(tǒng)、社會系統(tǒng)、居住系統(tǒng)和支撐系統(tǒng)等五大系統(tǒng)構(gòu)成了完整的人居環(huán)境，這五大系統(tǒng)相互融合，相互依存，相互作用。解決人居環(huán)境問題，需要用系統(tǒng)的、綜合的、融貫的思想與方法。

人居環(huán)境研究就是直面中國前所未有的城鎮(zhèn)化，引領(lǐng)并構(gòu)建中國人居環(huán)境建設(shè)體系。中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會先行一步，以問題為導(dǎo)向，以實踐為手段，探索人居環(huán)境建設(shè)與發(fā)展的可行之路，提出了“新城市、新社區(qū)、新居民”的口號。

未來如何界定房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)優(yōu)劣？如何讓購房人選擇到滿意購房？高品質(zhì)地產(chǎn)如何打造？針對這一系列問題，中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會經(jīng)過實踐調(diào)查與研究，推出了城市綠色宜居住區(qū)十項評鑒標準，它們分別是：地段區(qū)域標準，綜合配套標準，通行可達標準，便利商購標準，套型性價標準，建筑性能標準，環(huán)境景觀標準，和諧住區(qū)標準，綠色節(jié)能標準，物業(yè)服務(wù)標準。

地段區(qū)域標準：符合國際都市出行標準，住區(qū)位于距城市生活中心30分鐘車程生活圈內(nèi)；其直線距離宜保持在10公里范圍內(nèi)。

綜合配套標準：住區(qū)規(guī)劃中應(yīng)體現(xiàn)“品質(zhì)住宅、商業(yè)配套、園林景觀、運動場所”完整配置；提供“舒適居住、日常生活型購物、休閑休憩、健康運動”四大居住功能的全能綜合生活社區(qū)。

通行可達標準：住區(qū)步行10分鐘范圍內(nèi)（約800米距離）可到公共交通、地鐵站點、城市主干道；臨近幼兒園、學(xué)校，至少有半數(shù)住戶保持在10分鐘距離的范圍內(nèi)。

便利商購標準：住區(qū)步行10分鐘范圍內(nèi)（約800米距離）可到達社區(qū)或城市商業(yè)中心（包含會所、超市、百貨、大型賣場）。

套型性價標準：套型具有多樣性、適應(yīng)性、可變性；滿足城市主流家庭居住及未來五至十年的家庭生活形態(tài)與人口變化；在土地高價值的城市區(qū)域，控制套型面積適度性，以保證有效降低總價。

建筑性能標準：應(yīng)滿足建筑隔聲、日照采光及保證自然通風(fēng)的要求；應(yīng)符合當(dāng)代城市審美風(fēng)尚；高層建筑宜選用更具現(xiàn)代美感的ART DECO建筑風(fēng)格，可達到區(qū)域性建筑地標的水準。

環(huán)境景觀標準：社區(qū)綠化率不低于30%；在土地集約使用與環(huán)境景觀品質(zhì)方面合理平衡；精細規(guī)劃做到園林環(huán)境符合生活實用性與審美品質(zhì)的要求。

和諧住區(qū)標準：社區(qū)應(yīng)做到無障礙規(guī)劃，社區(qū)標志完善清晰；有完整配置適宜兒童、老人、年輕人的健康運動場所；設(shè)置交往空間，便于鄰里之間的交往和各種家庭不同成員對健康運動的需求。

綠色節(jié)能標準：采用科技手段和保溫節(jié)能材料達到節(jié)能65%的目標；采用節(jié)水措施、雨水收集和滲透技術(shù)，保證景觀水的質(zhì)量；垃圾集中收集并妥善處理。

物業(yè)服務(wù)標準：精研城市主流家庭生活需求與消費特點，可提供個性化生活服務(wù)；維護物業(yè)的增值或保值。

（以上觀點根據(jù)開彥在“二三線城市房地產(chǎn)市場形勢分析研討會”上的發(fā)言錄音整理）

觀點一

市場在價格控制中起決定性作用。房地產(chǎn)市場發(fā)展也要遵循市場機制、價格機制、均衡價格理論等經(jīng)濟型原理。市場價格是由供求雙方?jīng)Q定的，當(dāng)供過于求時，價格下降；當(dāng)供不應(yīng)求時，價格上升；當(dāng)供求平衡時，價格才穩(wěn)定下來。但是，影響房價的因素較多，人口、經(jīng)濟、政策等都成為影響因素。在市場失靈的條件下，就需要政府的干預(yù)，市場機制與宏觀調(diào)控是相輔相成的。

觀點二

產(chǎn)城一體化是新型城鎮(zhèn)化的核心。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的核心問題是處理好城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題。新型城鎮(zhèn)化過程中，大量的人口要進城：按保守估計城鎮(zhèn)化率增加1%，每年就有1000萬的人口進城。因此首先要解決住房問題，其次農(nóng)民工要享受城市化的待遇，要解決公共資源和服務(wù)的均等化問題。

觀點三

小產(chǎn)權(quán)房不是個別風(fēng)險，是一種系統(tǒng)風(fēng)險，涉及法律風(fēng)險、政策風(fēng)險、毀約風(fēng)險、住房風(fēng)險、投資風(fēng)險、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險等，需要歸納梳理之后，分類處理。

觀點四

農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)要謹慎。在流轉(zhuǎn)過程中，一定要注意制度的設(shè)計，包括股權(quán)的分享和流轉(zhuǎn)土地后的特定股份劃分等細節(jié)，要讓農(nóng)民的未來有所保障。

觀點五

房地產(chǎn)市場發(fā)展亟需IPO支持，這是建立公平的市場競爭環(huán)境的需要，是增加住房供給、平抑房價的需要，是降低融資成本的需要，是防范金融風(fēng)險的需要，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，更是投資者分享資產(chǎn)收益的需要。

觀點六

房地產(chǎn)稅不能代替限購政策。征收房產(chǎn)稅可以起到一定引導(dǎo)住房消費的目的，會抑制一些住房的投資性和投機性需求，但如果認為通過征收房產(chǎn)稅，就可以起到調(diào)控房價的作用，則是不可能達到的。房產(chǎn)稅的征收不能代替限購手段的運用。調(diào)控房價必須是限購、限貸、加大保障房供應(yīng)，三管齊下，輔之于降地價、降稅費才行。

（以上觀點根據(jù)趙秀池在“二三線城市房地產(chǎn)市場形勢分析研討會”上的發(fā)言錄音整理）

觀點一

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙，必須健全體制機制，堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系。

觀點二

分類處理現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”，治標的對策措施包括有條件的“小產(chǎn)權(quán)房”在補繳部分稅費后直接轉(zhuǎn)化為國有土地并合法化，或者允許集體土地與國有土地一樣能夠用于對外流轉(zhuǎn)。治本的對策措施是要改變現(xiàn)行土地制度弊端，關(guān)鍵實行“同地、同權(quán)和同價”。

（以上觀點根據(jù)馮興元在“二三線城市房地產(chǎn)市場形勢分析研討會”上的發(fā)言錄音整理）

觀點一

多渠道融資是房地產(chǎn)開發(fā)的必經(jīng)之路。目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要路徑為債權(quán)融資，但是股權(quán)融資也不可忽視。股權(quán)融資降低了資產(chǎn)負債率，但股權(quán)投資者分享了投資效益，可能會產(chǎn)生董事會亂局。股權(quán)融資已經(jīng)是目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)考慮的重要融資途徑。

觀點二

房地產(chǎn)股權(quán)基金的未來值得期待：第一，民間資本充裕是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的前提。第二，投資渠道匱乏是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的必然。第三，行業(yè)收益相對較高是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的基礎(chǔ)。第四，我國民眾的理財行為從風(fēng)險偏好型趨向風(fēng)險規(guī)避。

（以上觀點根據(jù)鄭錦橋在“二三線城市房地產(chǎn)市場形勢分析研討會”上的發(fā)言錄音整理）