房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析及相應(yīng)對策

湯佳

摘 要：近十年里，中國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)生著翻天覆地的變化。它不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)還影響到金融業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展。如今，房地產(chǎn)金融業(yè)已經(jīng)成為中國重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是此行業(yè)也存在著諸多問題：管理不科學(xué)、投資主體單一化、房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴商業(yè)銀行的貸款等。因此中國應(yīng)找出相應(yīng)問題的對策，使中國房地產(chǎn)金融業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融業(yè)；風(fēng)險的分類；風(fēng)險的現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0148-02

自從1998年房地產(chǎn)體制改革后，中國出臺了商品化住房的政策，使中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了突飛猛進的發(fā)展?，F(xiàn)今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的增長，社會的穩(wěn)定起著不可磨滅的影響。

房地產(chǎn)業(yè)是指，是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動中，由于各種事先無法預(yù)料（即不確定）因素的影響，使銀行的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險性，金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，如果支持過度，容易引起信用膨脹問題，從而誘發(fā)危機。

眾多周知，房地產(chǎn)與金融行業(yè)之間存在著一種相互聯(lián)系、相互依存、相互支持的重要關(guān)系。并且房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和勞動密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時間長、利潤大的特點。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融部門的支持。房地產(chǎn)行業(yè)尤其對于銀行信貸有很高的依賴性。雖然房地產(chǎn)的資金渠道很多，但都是依靠專門組織進行籌集，再投資于房地產(chǎn)事業(yè)。因此，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合體。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的分類

1.信用風(fēng)險。它是由于借款人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費者）無力償還或不愿償還，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性，企業(yè)償還能力沒保障；而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險，它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款。

2.流動性風(fēng)險。它是由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險房地產(chǎn)金融中的流動性風(fēng)險。中國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快，貸款比例失調(diào)，又存在經(jīng)營管理能力較弱，資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況，將面臨流動性風(fēng)險。一種是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動性不足；另一種是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險帶動的流動性風(fēng)險：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要，也會形成流動性風(fēng)險。

3.資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動性風(fēng)險；如果負債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風(fēng)險就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險。如果貸款中質(zhì)量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險。房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險與借款人信用有關(guān)，與宏觀經(jīng)濟形勢有關(guān)，也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理（如以什么方式作還款擔保以房地產(chǎn)抵押時該房地產(chǎn)是否容易銷售對抵押房地產(chǎn)的估價是否過高等）有關(guān)。

5.利率風(fēng)險。如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)資金融通，尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻越大，利率風(fēng)險也就更大。

6.通貨膨脹風(fēng)險。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數(shù)，就使銀行面臨風(fēng)險固定利率下通貨膨脹風(fēng)險。

二、中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀

1.個人住房抵押貸款風(fēng)險。中國申請個人住房抵押貸款需要有幾個條件：具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件；具有穩(wěn)定、合法的收入來源；抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)明晰、可上市流通；銀行規(guī)定的其他條件。雖然中國各銀行建立了比較完善的個人信息檔案，但是仍然存在許多欺詐風(fēng)險，銀行無法真正核實客戶的真實信息情況。由于中國銀行連續(xù)6次上調(diào)人民幣利率，其中五年商業(yè)貸款利率提高到了7.7%，這使得一些客戶提前償還貸款，但是這也給銀行帶來了提前償還貸款的風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險。假按揭就是房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險的典型。有些房地產(chǎn)商本身并無資金，但是會假借他人名義向銀行申請巨額貸款。這樣下去中國的不良按揭越來越多，銀行收不回來的資金也越來越多。假按揭是一個風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁過程，開發(fā)商通過假按揭，提前收回成本，變現(xiàn)利潤，把包袱和風(fēng)險悉數(shù)丟給銀行，自己進退自如，完全占據(jù)主動。由于房價估值越高，假按揭從銀行套取的資金也就越多，開發(fā)商自然傾向于提高價格。假按揭會使一些不知情的消費者會受到傷害。消費者的貸款最終違約的話，將導(dǎo)致個人信用記錄上會有不良記載，導(dǎo)致其個人信用的負面評價；假按揭還會導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降，將對銀行經(jīng)營產(chǎn)生極為嚴重的惡劣影響；假按揭將造成房地產(chǎn)市場虛假繁榮，嚴重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展；假按揭將滋生職務(wù)侵占、受賄等違法犯罪行為。endprint

3.一些房地產(chǎn)商炒作使房地產(chǎn)市場過熱。自從2005年開始，全國大部分城市的房價漲幅較快，其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房價超過了市民能夠承受的范圍。而這產(chǎn)生的泡沫將會直接影響中國的經(jīng)濟發(fā)展，造成社會不穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范

1.完善房地產(chǎn)信貸評估體系。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風(fēng)險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。（1）借鑒國外的評估理論和方法。中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。（2）對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善。在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化。

2.融資渠道多元化，打破單一渠道。（1）建立房地產(chǎn)投資基金組織，使廣大人民群眾也能參加到房地產(chǎn)建設(shè)中。不再僅僅依靠大的房地產(chǎn)開發(fā)商，真正讓人民管理自己。（2）中國政府應(yīng)出臺相應(yīng)的政策鼓來勵外國企業(yè)、資金加入到中國房地產(chǎn)這個大市場中。改變投資者主體的單一化，使市場主體更多元化、國際化。

3.項目管理與期限管理相融合。房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在實際實施以及運作過程中，房地產(chǎn)項目具有投資額大，建設(shè)周期長和不可移動等顯著特點，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目管理風(fēng)險。而貸款期限越長這種風(fēng)險越大。因此，銀行應(yīng)縮短資金借貸的期限把風(fēng)險降到最小。

4.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險，增強防范意識。房地產(chǎn)企業(yè)要密切注意政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的變動，要做到積極反應(yīng)，積極響應(yīng)。適時調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略，促進住房自身業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展。要認真進行開發(fā)項目的可行性評估，對市場需求有準確的了解。對于風(fēng)險較大的開發(fā)項目要謹慎進入，仔細評估；對已有不良記錄、抗風(fēng)險能力差的小型開發(fā)企業(yè)、自有資金明顯不足的項目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產(chǎn)項目，又要嚴防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險。要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標的經(jīng)營管理模式，從規(guī)范操作、降低風(fēng)險、保障運行出發(fā)，擴展房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)范疇，有步驟地推進住房自身業(yè)務(wù)向多元化、標準化、優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展。

5.依法嚴格資金管理，推進企業(yè)資金良性發(fā)展。一要把好項目審批關(guān)。嚴格房產(chǎn)項目的收益評價和可行性評估，利潤明顯較低及售房壓力較大的項目的堅決否定。二要嚴把項目設(shè)計論證關(guān)。在設(shè)計階段，要聘請專業(yè)人才進行縝密的規(guī)劃與設(shè)計。三要加大項目的風(fēng)險管理。要對具體項目進行充分的戰(zhàn)略研究，制訂正確的、科學(xué)的、符合實際的、可執(zhí)行的項目目標計劃。也要要建立一支有力的高素質(zhì)的項目管理隊伍。只有具備高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標計劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項目的實際情況結(jié)合起來。

6.加強銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。重點觀察房地產(chǎn)價格走勢，防范和及時規(guī)避區(qū)域性風(fēng)險。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應(yīng)該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

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