租賃權物權化之思辨

蔣宏

摘要：嚴格區(qū)分物權和債權的時代顯然已過去，債權物權化是當今及未來發(fā)展的趨勢，其中租賃權物權化就是其中重要的一種債權物權化的方式。

關鍵詞：租賃權；物權；物權化

隨著源于社會生活中不斷涌現(xiàn)的新的法律現(xiàn)象，對傳統(tǒng)物權和債權財產(chǎn)權二元體系劃分產(chǎn)生了懷疑，出現(xiàn)了諸多債權物權化現(xiàn)象，亦即“債權的第三人效力”（“債權的物權化”），并圍繞“債權的物權化”相關問題展開了激烈的文字論戰(zhàn)，其中褒貶不一，各式思維火花接連碰撞，可謂是“百花齊放，百家爭鳴”。其中對租賃權物權化的理論學習對實踐的意義尤為凸顯，本文擬將通過從租賃權物權化的視角對債權物權化進行分析；分別從租賃權“物權化”的意義、構成、路徑、正當性等方面進行論述，期許使租賃權物權化視野下的債權物權化更加清晰明了。

一、租賃權物權化之意義

租賃權物權化的意義在于以租賃權本身對抗第三人。租賃權的產(chǎn)生是基于租賃合同，其本身具有了債權的根本屬性是不具有對抗第三人效力的。承租人在社會交易生活中相對于出租人和第三人（買受人）常處于弱勢不利地位，法律為保障承租人的權益以法律的方式賦予了對抗第三人的效力，于是租賃權具有了對抗第三人的效力。除了法律規(guī)定其具有了排他的全能進而對抗第三人外，租賃權還有以占有的事實所具有的當然性支配權能。綜合法律賦予租賃權的排他性和租賃權占有事實所本身具有的支配性，租賃權則擁有了物權的部分特征（排他性和占有性）。

二、租賃權物權化之構成

1.租賃權是債權

租賃權債權說認為承租人對于租賃物有使用收益的權利，租賃權是承租人對租賃物為使用收益的權利，它是代行出租人（所有權人）的使用收益權，此權利并非因租賃契約或合同成立而當然成立，而是因租賃物之交付而取得。但是在此對租賃物的使用收益并非為物權特性，而是源自租賃權本身，所以租賃權非物權，而是債權；債權是請求他人為一定行為或不為一定行為的權利。租賃權則是這樣的權利，如租賃合同成立之后承租人合法占有了租賃標的物此時出租人將租賃標的物處分給第三人，那么承租人基于租賃權有請求第三人繼續(xù)承認其原租賃合同的權利。另一方面租賃權是債權的認為是基于租賃合同的產(chǎn)生，雖然說不能將權利產(chǎn)生和權利本身的屬性混為一談，但是根據(jù)租賃合同整體性的判斷，租賃合同內(nèi)部包含了兩個階段，在第二階段租賃標的物的移轉后租賃權產(chǎn)生，其為債權合同內(nèi)部的權利，根據(jù)法律邏輯的屬種概念角度，內(nèi)部權利被整體所涵攝，其性質(zhì)亦然。所以，租賃權是債權是值得肯定的。

2.租賃權基于定期租賃合同

所謂定期租賃合同是指合同約定有明確的期限，定期租賃合同是在六個月以上，同時租賃權的保障上定期租賃合同更有利。根據(jù)我國《合同法》第二百三十二條內(nèi)容規(guī)定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同。所以租賃權若存在于不定期租賃合同中承租人的對抗性則無從說起，即使法律規(guī)定出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人也于事無補。租賃權對抗第三人的效力前提是租賃合同的有效成立存在，然而倘若不定期合同出租人可以隨時解除合同，待到在出租人處分租賃標的物時還輪不到受讓人不可解除租賃標的物上的既已存在的合法有效的租賃關系一說，出租人完全可以交付給受讓人干凈的所有權，同樣受讓人在成立合同時若知買賣標的物上存在的是不定期租賃合同也可以要求出讓人解除該合同再進行交易。換言之，倘若租賃合同是不定期合同，那出租人可以隨時解除租賃關系；同樣相對于租賃標的物轉讓后的新受讓人而言其所得到的同樣是一個不定期的租賃合同，也可以隨時解除。

3.租賃權已經(jīng)公示

租賃權已經(jīng)公示作為租賃權“物權化”構成條件之一，此旨在說明承租人所具有的租賃權具有了“物權化”的表征，可以并具有了排他性，支配性，能夠?qū)沟谌说男Я?。第一，關于占有的公示手段，是以占有的客觀事實作為公示。第二，關于登記的公示措施。雖然認為交付占有是公示的手段，作為租賃標的物公示的方法，其存在著不明確的問題。第三人（租賃合同外的第三人即買受人）僅能從標的物已為“第三人”（承租人）占有去推知租賃關系存在的可能性，并作進一步的查證，以保障其權益，這樣一來則增加了不可預期的風險因素。然而登記是由登記機關行為能提供國家公信力的公示方法。它相較于占有而言，交易各方當事人更易去查知。由于登記是國家機構進行，因此更具有真實性和公信力，在權利產(chǎn)生糾紛時，登記比占有更易于解決糾紛。

三、租賃權物權化之路徑

1.德國

《德國民法典》第566條第一款規(guī)定：“出租的住房在交給承租人后，被出租人讓與給第三人的，取得人即代替出租人，加入在出租人的所有權存續(xù)期間基于使用租賃關系而發(fā)生的權利和義務?！笨煞l在用語上使用的是“代替”，意味著出租人將租賃標的物移轉于承租人后，對租賃標的物的受讓人，新所有權人是對出租人的物和身份的承繼；法條還采用了“加入”的字眼，則看出立法導向是對現(xiàn)有關系和既存關系的認可，原物上的租賃關系由新法律關系的主體承擔。換言之，即新所有權人承繼的標的物是負有租賃負擔的，是一種債權的讓與而非“債權的物權化”。說明德國在租賃權上是采用了債權的讓與方式。

2.日本

日本起初對租賃權物權化，制定了《建筑物保護法》和《借地法》兩部法律，加強保護承租人權益。該兩部法律，將租賃權提高到了與地上權同樣的標準，統(tǒng)一為“借地權”，進而使租賃權具有了物權的屬性，加強和穩(wěn)定了建筑物地上權或租賃權。①日本民法第605條規(guī)定：“不動產(chǎn)租賃實行登記后，對以后就該不動產(chǎn)取得物權者，亦發(fā)生效力”。從該規(guī)定可以看出在日本立法例上是采用登記的公示方式歸于承租人對抗的效力，即登記的租賃權“物權化“。

3.臺灣地區(qū)

在臺灣地區(qū)，從效仿日本登記經(jīng)歷了兩個轉變時期，即登記“物權化”后以交付為準，其后又以占有為準。在1999年臺灣地區(qū)新修訂民法中有“承租人占有中”這一要件，其第425條通過規(guī)定出租人交付租賃物于承租人，承租人繼續(xù)占有租賃物等來確保租賃物的受讓人知悉標的物上的租賃權狀況。在2000年臺灣地區(qū)民法債編修正前，其第425條規(guī)定：“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。”這也就進一步確認了承租人的對抗效力，但前提是租賃物已經(jīng)交付。交付是指占有的移轉；而占有的移轉又分為現(xiàn)實交付、簡易交付、占有改定以及指示交付四種方法。

租賃權物權化是一個在當今時代所無法否認的法律現(xiàn)實。這并不意味著租賃權就變成了物權了，雖然租賃權突破了債的相對性，具有支配、排他性，甚至在一定情形下具有處分性，但是卻不能因此認定其為物權。因為其對于相對性的突破是為了保護可能時刻受到侵害的債權人，而支配性、排他性也是由于其占有的事實而產(chǎn)生的，并不像物權是由其本質(zhì)屬性中所自然推導出的。（作者單位：昆明理工大學法學院）

注解

①參見李玉基：《不動產(chǎn)租賃權性質(zhì)初探》，西北師大學報，2004年。