試論中國(guó)房?jī)r(jià)的影響因素

黃燦燦

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要組成部分，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展方面有著重要作用。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展相對(duì)不成熟，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)。本文從房地產(chǎn)的相關(guān)理論出發(fā)，研究房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程、現(xiàn)狀及影響房?jī)r(jià)的相關(guān)因素，并通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)政策的研究和剖析，得出結(jié)論并提出相關(guān)的政策建議。

關(guān)鍵詞：中國(guó)房?jī)r(jià)影響因素政策建議

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

1978—1991年，隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。從1992年開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正式全面啟動(dòng)，與此同時(shí)全國(guó)陸續(xù)開(kāi)始推行住房公積金政策。隨著1993年安居工程正式啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始迅速增長(zhǎng)，月平均投資最高可達(dá)146%左右，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在部分地區(qū)卻呈現(xiàn)出混亂的局勢(shì)。1997年開(kāi)始，亞洲地區(qū)出現(xiàn)金融風(fēng)暴，房地產(chǎn)業(yè)也隨著進(jìn)入了低潮時(shí)期。1998年以后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于住房制度的不斷深化和實(shí)物制度的取消而進(jìn)入到了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了當(dāng)時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)支柱之一。2003年以后，由于住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)分配不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序被打亂出現(xiàn)混亂局面，政府緊接出臺(tái)一系列的政策方案對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)受到金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)跌價(jià)的現(xiàn)象。直到2009年國(guó)家制定貨幣寬松政策調(diào)控時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才再次進(jìn)入投資加快，銷(xiāo)售量增加，價(jià)格快速增長(zhǎng)的局面。2012年為了切實(shí)滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，四大行將首套房貸利率降到基準(zhǔn)線(xiàn)。政府的這一系列調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量逐漸減少，價(jià)格上漲趨勢(shì)得到遏制。

二、 房地產(chǎn)價(jià)格因素的影響

雖然目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格保持著健康、快速的發(fā)展，但是仍有少數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)速度上漲，住宅供給的結(jié)構(gòu)不合理等等問(wèn)題。為了可以解決這些問(wèn)題，中央出臺(tái)了宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)并取得一定效果。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控前應(yīng)該知道整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)前存在的各種因素，具體哪些因素是能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)造成直接影響的。

1、 國(guó)家和地方政府的政策扶持。從2003年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂局面后，國(guó)家一直都有出臺(tái)各種政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控，但是由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)行業(yè)都具有積極帶動(dòng)的效應(yīng)， 國(guó)家和地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整體政策的大方向未曾改變，一直保持著支持的態(tài)度。

2、全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。房地產(chǎn)行業(yè)具有很高的就業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)和相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)的效應(yīng)使其成為目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，與全國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)密不可切了。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來(lái)越好，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也日趨上漲，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)成正比發(fā)展。

3、居民收入水平日漸增長(zhǎng)。近幾年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展，居民的生活水平也在不斷的提高，與此同時(shí)對(duì)居住的房屋環(huán)境和住宅面積也有了更高的要求。當(dāng)前很多城市的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，然而居民的住房需求加大肯定會(huì)使房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的大幅度增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)上漲使居民收入水平增長(zhǎng)幅度已經(jīng)超過(guò)了住房?jī)r(jià)格的迅速增長(zhǎng)。有明確數(shù)據(jù)顯示，從1998年開(kāi)始到現(xiàn)城鎮(zhèn)發(fā)展加快，城鎮(zhèn)的人口數(shù)量增加帶動(dòng)了商品房的需求，城鎮(zhèn)居民的收入也成為了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不足和相關(guān)政策調(diào)控

在過(guò)去的20年里，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作的規(guī)范度低，這種情況雖然可以在一定程度上改變房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，可是卻造成了市場(chǎng)秩序的混亂。然而造成這些現(xiàn)象的主要原因卻是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步比較晚，發(fā)展的時(shí)間周期又比較短，政府方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理也不明確，其中存在的一些不足的地方也需要我們引起重視。

1、房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度不夠。目前，國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)政策的貫徹落實(shí)和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)控力度不夠；政策本身也不全面和不完善，如經(jīng)濟(jì)適用房“價(jià)高質(zhì)低”、銷(xiāo)售違規(guī)，土地出讓出現(xiàn)“天價(jià)”等現(xiàn)象，就是問(wèn)題表現(xiàn)的一個(gè)側(cè)面。

2、房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省的房地產(chǎn)投資、交易占全國(guó)的一半以上，另一方面則表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)。

3.融資渠道還很狹隘。國(guó)家政府雖然在土地政策上面有了較大的改革，但是卻在房產(chǎn)融資渠道上面表現(xiàn)得比較保守。伴隨著商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款實(shí)行緊縮政策時(shí)，融資渠道較為狹窄和單一，主要依賴(lài)商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)已明顯感覺(jué)到運(yùn)營(yíng)資金的不足，雖然有銷(xiāo)售回款但也不能完全的緩解企業(yè)的資金壓力，長(zhǎng)此下去，會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)隨時(shí)面臨因資金鏈中斷而無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)還處于蓬勃發(fā)展的時(shí)候，居民的住房問(wèn)題也逐漸成為了目前社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。這些問(wèn)題如果一直無(wú)法得到解決，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫將會(huì)越來(lái)越大，金融風(fēng)險(xiǎn)也越積越深，最后爆破的時(shí)候會(huì)直接影響全國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展，對(duì)社會(huì)造成動(dòng)蕩。如何有效的抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲， 我們提出以下幾方面的政策建議：

1、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，制定相關(guān)政策法規(guī)

要從根本上抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)， 掌握著宏觀調(diào)控命脈的政府需要制定出一套更加完善的相關(guān)的政策法規(guī)。首先，政府應(yīng)該從征房稅入手，對(duì)投資性的進(jìn)行抑制。其次， 政府應(yīng)盡快嘗試制定物業(yè)稅的相關(guān)法律條款。目前很多城市的高檔住宅小區(qū)的空置率已經(jīng)高于國(guó)際警戒線(xiàn)的10%，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因是由于我國(guó)的房屋持有成本太低，幾乎為零。最后政府還應(yīng)該盡早建立出房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控體系相對(duì)應(yīng)的健全的土地房屋政策。

2、把握市場(chǎng)契機(jī)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利能力隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展日漸變得成熟起來(lái)，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也慢慢的呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。在此情況下，那些具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)逐漸凸顯出來(lái)，能夠生存下來(lái)的企業(yè)將會(huì)既有優(yōu)勢(shì)并且具有競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)展成熟品牌、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系越來(lái)越成為具有綜合實(shí)力的開(kāi)發(fā)商用作提高自己競(jìng)爭(zhēng)力的手段。

五、小結(jié)

迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，使得房市迅速成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，部分大中城市早已出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮誠(chéng)然能夠拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的上升，但是僅靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的地方發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，也存在極大的危害。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的僅是短暫的增長(zhǎng)和收入，這些短暫的增長(zhǎng)和短暫的收入，最后都將會(huì)以更長(zhǎng)久的地方財(cái)政危機(jī)和經(jīng)濟(jì)減速為代價(jià)。國(guó)家每年都出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果，接下來(lái)的工作應(yīng)該如果開(kāi)展等問(wèn)題我們都需要從以往的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出相應(yīng)的對(duì)策。以現(xiàn)在的情況作為問(wèn)題的起點(diǎn)做出對(duì)未來(lái)的規(guī)劃。政府方面還需要進(jìn)一步加強(qiáng)完善和落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，注重未來(lái)的建設(shè)，做到標(biāo)本同治，為以后更好的調(diào)控創(chuàng)造有利的條件。（作者單位：貴州大學(xué)）

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