順發(fā)恒業(yè)：隱瞞項目風險有貓膩 忽悠機構(gòu)當“冤大頭”

朱蕊

3月26日，伴隨著業(yè)績年報發(fā)布，房地產(chǎn)企業(yè)順發(fā)恒業(yè)（000631）一則定增預(yù)案也隨之出爐。根據(jù)公告順發(fā)恒業(yè)擬募集20億資金用來投資旗下三個項目以及補充流動資金，但是記者注意到，本次募集資金投入的三個項目不僅存在證件不齊全的硬傷，同時因銷售去存率困境使得盈利也無時間表，對于以上風險公司在公告中卻只字未提，對此業(yè)內(nèi)人士表示順發(fā)恒業(yè)選擇性信息披露的行為有誤導(dǎo)投資者之嫌。

同時讓人擔憂的是按照此次5.1元/股的定增價格計算，相當于近2倍的市凈率，定價明顯偏高，因此該方案面世后就遭到投資者的用腳投票，從公告當日起股價大幅下挫，分析人士表示“一旦行業(yè)進入深度調(diào)整或者公司項目進展低于預(yù)期，股價將難以擺脫持續(xù)低迷的噩運，那么按照以上方案認購則意味著被套，機構(gòu)無疑成了‘冤大頭。”

隱瞞項目風險有貓膩

根據(jù)預(yù)案，順發(fā)恒業(yè)擬以5.1元底價非公開發(fā)行不超過38600萬股，募集資金總額不超過19.68億元，擬投入到蕭儲（2013）27號地塊、桐廬富春峰景項目、淮南澤潤園二期三個地產(chǎn)項目以及補充流動資金，雖然以上三個項目都定位于小城鎮(zhèn)建設(shè)及剛性需求的商品住房符合當下政策，但是進一步了解后記者發(fā)現(xiàn)以上三個項目均存在不同程度的硬傷也使得本次增發(fā)顯得頗為蹊蹺。

其中針對此次擬投入募投金額最高的蕭儲（2013）27號地塊，公司表示“本項目地處杭州錢江世紀城核心區(qū)域，緊鄰奧體博覽城，經(jīng)慶春路過江隧道直通杭州，地鐵二號線就近設(shè)站。隨著錢江世紀城及奧體博覽城的建設(shè)，周邊商業(yè)配套等將日漸成熟，屬于杭州少有的潛力發(fā)展區(qū)域。”但是記者注意到在此次發(fā)布預(yù)案前，公司甚至尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等俗稱的“四證”中的三證，眾所周知，“四證”已成為當前房地產(chǎn)企業(yè)融資的必備條件，缺少任何一個證件都意味著該項資產(chǎn)面臨不可控的風險，也因此在債券融資中這項指標也成為考核房地產(chǎn)企業(yè)的硬性指標。但是對于如此重要的幾個證件，該項目卻明顯缺失，值得玩味的是對于以上證件不齊全引發(fā)的風險，在此預(yù)案中順豐恒業(yè)甚至只字未提。同樣的問題也發(fā)生在淮南澤潤園二期項目上，目前該項目仍未取得建筑工程施工許可證。

對此記者采訪了業(yè)內(nèi)人士，該人士表示“在房地產(chǎn)融資開閘的背景下，房企存在迫切融資需求可以理解，但是對于普通投資者來說由于信息披露不充分很難了解項目的真實狀況以及蘊含的風險，類似于順豐恒業(yè)這類選擇性信息披露的行為則有誤導(dǎo)投資者之嫌。”

項目前景隱憂重重

除了證件不齊全帶來的硬傷，此次募投幾大項目的投資收益也蘊含巨大的風險。其中蕭儲（2013）27號地塊是順發(fā)恒業(yè)2013年9月11日拍賣取得，而截至本次預(yù)案公布之際公司尚未開工，對于另外兩項目的投資回報期公司也并未給予任何說明，顯然以上項目盈利時間尚無時間表。

事實上，從年報不難看出，順發(fā)恒業(yè)地產(chǎn)銷售一直面臨去存化率的困境。在此次年報說明會上，該公司財務(wù)負責人祝青曾坦承，順發(fā)恒業(yè)有些項目的銷售沒有達到預(yù)期。而查閱相關(guān)數(shù)據(jù)可知，順發(fā)恒業(yè)于去年交付的順發(fā)堤香項目自2011年1月30日首期開盤以來共推出852套房源，截至目前尚有402套可售，總體去化率僅為52.8%，而江南麗錦項目去化則為42.5%，恒園項目甚至不到四成。也許正是基于以往房產(chǎn)的去化率困境，在此次定增方案中順發(fā)恒業(yè)無法給出具體投資回報期。

同時盡管公司強調(diào)本次募集資金投資項目定位于小城鎮(zhèn)建設(shè)及剛性需求的商品住房，但是長久以來剛需偏高端的經(jīng)營政策使得順發(fā)恒業(yè)的銷售始終不如人意，去化率低則是一個佐證。本次除蕭山項目，桐廬富春峰景項目、淮南澤潤園二期均處于二、三線城市，在二、三線房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷的背景下，以上項目前景也被蒙上了一層陰影。

另外，淮南澤潤園二期項目的地域缺陷也讓該項目的盈利前景堪憂，在預(yù)案中公司提及“受大通-九龍煤礦開采的影響，基地內(nèi)形成了近東西向的采空塌陷區(qū)，塌陷中心深度0.5-22米，部分塌陷區(qū)已經(jīng)積水成湖，水體面積11公頃?；茨享槹l(fā)澤潤園項目立足于塌陷區(qū)的綜合治理與改造，逐期開發(fā)住宅、生態(tài)景觀及配套商業(yè)、教育等物業(yè)?！睋Q言之，該項目是基于塌陷區(qū)進行開發(fā)銷售，無疑使得銷售風險進一步加劇。

忽悠機構(gòu)當“冤大頭”

通過年報數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)此次拋出20億融資計劃或與順發(fā)恒業(yè)其自身所面臨的資金壓力不無關(guān)系，數(shù)據(jù)顯示，順發(fā)恒業(yè)的資產(chǎn)負債率為76.66%，雖然高杠桿的運作為公司帶來了比較靚麗的年報數(shù)字，但是其經(jīng)營風險同時一觸即發(fā)，公告顯示，在凈利潤達到5.95億元的情況下，2013年順發(fā)恒業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-9.54億元，差額達到-15.49億元，在這樣的背景下順發(fā)恒業(yè)對于資金饑渴可見一斑，那么此次巨額融資無疑將解燃眉之急。

但是顯然資本市場并不買賬，或許正是因為此次預(yù)案中暴露的種種問題，投資者選擇用腳投票，伴隨此次定增公告，二級市場順發(fā)恒業(yè)股價大幅下挫8%，一度形成定增價格與股價的倒掛，分析人士表示“按照此次5.1元的定增價格計算，相當于近2倍的市凈率，定價明顯偏高，并且參與認購定增的股份需鎖定一年，期間房地產(chǎn)市場面臨著較大的不確定因素，一旦行業(yè)進入深度調(diào)整或者公司項目進展低于預(yù)期，股價將難以擺脫持續(xù)低迷的噩運，參與認購的機構(gòu)成了“冤大頭”，被套也將成為定局。”