夏斌：底線思維與房地產(chǎn)

文│夏斌

夏斌：底線思維與房地產(chǎn)

文│夏斌

當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)正處于困難、微妙的調(diào)整轉(zhuǎn)折時期。對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，我們既不必過度悲觀，同樣也不能盲目樂觀。正確的態(tài)度應(yīng)是謹(jǐn)慎樂觀：從趨勢看是樂觀的，但這是建立在對當(dāng)前形勢的正確判斷及政府采取恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控技術(shù)基礎(chǔ)上。

夏斌著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、南開大學(xué)國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略研究院院長、國務(wù)院參事

如何底線思維？

當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)，如果任其市場自然發(fā)展，政府不去作為，經(jīng)濟(jì)硬著陸是必然的。但是若一味采取總量刺激政策，忽視深化改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整，不準(zhǔn)備忍痛付出代價，那只是拖延系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)的時間而已，其結(jié)果同樣危險。怎么辦？不能走極端，要走中間道路。兩者之間的“度”又怎么把握？換句話說，政府要有作為，又不過度作為，如何基于底線思維有作為且會作為？

何謂底線思維？美國政府盡管不用“底線思維”這個詞，但是在危機(jī)中其貨幣政策的底線意圖同樣是非常明確的，就是圍繞影響社會穩(wěn)定的就業(yè)率目標(biāo)。于中國國情而言，底線思維可以在回答“三期疊加”現(xiàn)象描述背后的疑問中展現(xiàn)（注：三期疊加是對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象三個特征的概括與描述，即“經(jīng)濟(jì)增速換擋期、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期”。）

經(jīng)濟(jì)增速換擋期，換擋意味著什么？意味著增速要下來。我們能容忍下到什么地步？底線在哪？筆者認(rèn)為：一在穩(wěn)就業(yè)，穩(wěn)住社會能容忍的較低的失業(yè)率；二是穩(wěn)風(fēng)險，在經(jīng)濟(jì)增速下降中允許一些企業(yè)破產(chǎn)出清，但不能引致傳染以致最終導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險的爆發(fā)。兩者說到底，均為確保社會的穩(wěn)定。

結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期，調(diào)整意味著什么？意味著要深化改革。要改革必然直面風(fēng)險暴露并帶來陣痛。那么，改革速度怎么掌握？底線在哪？底線在“部分陣痛”可以，但不能因陣痛加劇而引致“生命危險”，也就是不能引發(fā)國家的全局性、系統(tǒng)性風(fēng)險。譬如土地制度改革，在其他財稅改革和條件還未充分準(zhǔn)備的前提下，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益短期內(nèi)若全歸農(nóng)民，會引起中國經(jīng)濟(jì)甚至是社會的混亂，則易徐圖進(jìn)之，不能冒失求快。

前期刺激政策消化期，消化意味著什么？意味著要付出代價。面對由前期貨幣政策刺激起來的畸形的超級繁榮，遺留下了長期過剩的產(chǎn)能和僵尸企業(yè)，就要淘汰破產(chǎn)，要市場出清，相應(yīng)地銀行要減記資產(chǎn)，全社會的資產(chǎn)負(fù)債表要縮水。此底線是什么？全國的資產(chǎn)負(fù)債表可以縮水，金融可以去杠桿，企業(yè)可以破產(chǎn)，但是不能對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長從而對就業(yè)有劇烈的沖擊，也不能因部分企業(yè)債務(wù)問題連鎖引發(fā)全國系統(tǒng)性風(fēng)險的爆發(fā)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。換句話說，對業(yè)已存在的風(fēng)險，只能用時間換空間，力爭在相對穩(wěn)定的環(huán)境中去慢慢消化，而不能用危機(jī)式的、休克式的方式去消化。

歸納以上所說，底線思維是什么？是政府在實(shí)施各種調(diào)控技術(shù)中，必須牢牢確保就業(yè)穩(wěn)定和不爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的大局。這既是出于對經(jīng)濟(jì)的考慮，同樣也是出于對社會和政治大局穩(wěn)定的考慮。若確實(shí)能做到這二者，GDP增速再低一點(diǎn)，改革步伐再快一點(diǎn)，并不可怕。從這個角度考慮，底線思維其實(shí)并不是一種新思維，而是30多年改革開放積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)的另一種表述：“堅持把改革的力度、發(fā)展的速度和社會可承受的程度統(tǒng)一起來，把改善人民生活作為正確處理改革發(fā)展穩(wěn)定關(guān)系的結(jié)合點(diǎn)?！?/p>

因此，在今天國民經(jīng)濟(jì)遇到重大困難與轉(zhuǎn)折時期，政府應(yīng)毫不隱晦，直面坦承，處理好改革（結(jié)構(gòu)調(diào)整）、發(fā)展（經(jīng)濟(jì)增速）、穩(wěn)定（經(jīng)濟(jì)與社會風(fēng)險）三者間的平衡關(guān)系，這是關(guān)鍵。理論家也不應(yīng)簡單地拿書本理論分析當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)，市場人士也不宜簡單地用外國分析數(shù)據(jù)套用當(dāng)今的中國經(jīng)濟(jì)。

基于底線思維的宏觀調(diào)控技術(shù)

基于上述底線思維的思考，如何把握宏觀調(diào)控技術(shù)？筆者在2014年6月曾撰文：“當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)困局與應(yīng)急對策”，談及四部分內(nèi)容：一、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢關(guān)鍵看房市；二、房市下跌已成必然定勢；三、系統(tǒng)性風(fēng)險的引發(fā)、傳遞及后果；四、非常時期的非常對策，提出了政策建議16條。今天，筆者依然堅持文中的基本觀點(diǎn)，即面對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于困難、微妙的轉(zhuǎn)折時期，政府要有作為且會作為，要正確處理好改革發(fā)展穩(wěn)定三者間的關(guān)系。

關(guān)鍵不取決于調(diào)控方向、口號、用詞的辯證思維和描述，也不取決于經(jīng)濟(jì)學(xué)上泛泛的理論討論，而是取決于能不能對轉(zhuǎn)折時期的經(jīng)濟(jì)形勢有個冷靜、客觀的判斷，取決于對“三期疊加”中三個“現(xiàn)象特征”之間是如何影響以及某種調(diào)控技術(shù)的選擇又是如何加重或者減弱某一“現(xiàn)象特征”做到心知肚明。

比如貨幣政策問題，面對經(jīng)濟(jì)增速下行，貨幣政策調(diào)控的邊界在哪里？是否一定要完全體現(xiàn)逆周期調(diào)控的目的，將經(jīng)濟(jì)“下行”硬調(diào)控為“上行”？近幾年經(jīng)濟(jì)增速適度下行既然是必然的，因此貨幣政策調(diào)控的邊界不應(yīng)是“逆調(diào)周期”，而應(yīng)是：

首先，一定要穩(wěn)住整個金融體系。只要金融體系是基本穩(wěn)定的，就能確保整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，不會硬著陸，這是底線。確保金融體系的充足流動性，客觀上會起到一定的逆周期調(diào)控目的，但是要注意，目前宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控不能完全指望貨幣政策。

其次，保持穩(wěn)健的貨幣政策，重要的不是貨幣政策口號、用詞的描述與解釋，而是調(diào)控中的技術(shù)細(xì)節(jié)。在技術(shù)細(xì)節(jié)上，當(dāng)前貨幣調(diào)控除要關(guān)注結(jié)構(gòu)、定向微調(diào)外，在總量指標(biāo)上，功夫要下在社會融資總量上，而不是下在貨幣供應(yīng)M2上。M2是表示銀行系統(tǒng)的負(fù)債，而與實(shí)體經(jīng)濟(jì)直接相關(guān)的是金融、銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)方，是由貸款、股票、債券、票據(jù)等所構(gòu)成的社會融資總量指標(biāo)。社會融資量的季度增量，2011年四季度環(huán)比增長48%，2012年四季度環(huán)節(jié)只增長了2.4%，2013年四季度又增長12%。造成這一問題的原因是該指標(biāo)背后的各項(xiàng)融資活動是被央行、發(fā)改委、證監(jiān)會政策所左右，各自步調(diào)不一，缺乏有效的部際協(xié)調(diào)。建議明年應(yīng)由國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)央行統(tǒng)一加以協(xié)調(diào)，提高整個宏觀的調(diào)控水平與效率。

第三，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折的微妙時期，央行已經(jīng)發(fā)出明確的穩(wěn)健貨幣政策的信號，因此在操作上，市場信號一定要明確，預(yù)期要清晰，不能發(fā)生讓市場、機(jī)構(gòu)去猜央行意圖的混亂現(xiàn)象，影響銀行中、長期貸款的發(fā)放和經(jīng)濟(jì)增長大局。

既然講穩(wěn)健貨幣政策，就要講政策細(xì)節(jié)的實(shí)施結(jié)果，最終是應(yīng)看實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面可得的資金量狀況。而社會融資余額月均增速，2009年約30.2%，“4萬億”之后的逐步下降是正常的，到了2013年月均已降到20.3%。而2014年前10個月月均增長又降到了15.8%，這降速是否有過快過大之憂？在市場出清機(jī)制未落實(shí)，存在地方政府和房企較高融資能力的擠壓，難怪出現(xiàn)在穩(wěn)健貨幣政策的口號下，民營小企業(yè)融資仍不穩(wěn)健，融資難、融資貴的問題始終得不到很好解決的現(xiàn)象。

最后，貨幣政策的調(diào)控同時要有準(zhǔn)備，要與其他政府部門緊密配合，做好房市和經(jīng)濟(jì)增速如果出現(xiàn)“斷崖式”下跌的政策儲備。只有做好了防意外的準(zhǔn)備，才能從容有備，真正去實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。

房地產(chǎn)調(diào)控技術(shù)細(xì)節(jié)

細(xì)節(jié)決定成敗，面對這些復(fù)雜的細(xì)節(jié)，要實(shí)施正確的調(diào)控技術(shù)，涉及方方面面內(nèi)容，確實(shí)形勢錯綜復(fù)雜，充滿不確實(shí)性，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控亦是如此。筆者僅從個人認(rèn)識出發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵和重點(diǎn)細(xì)節(jié)作進(jìn)一步的探討。

首先要明確當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)整的目的和意圖。目前房市政策的某些調(diào)整確實(shí)有配合刺激投資、穩(wěn)定增長的短期目的，但是，同時目前出臺的任何一項(xiàng)房市調(diào)整政策，應(yīng)是和過去“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”的碎片化的逆周期政策又不完全一樣，它既有上述穩(wěn)增長的短期意義，又是銜接中國房市長效機(jī)制建設(shè)的方向，是針對長期以來長效制度體系不完善的逐步補(bǔ)充與糾正，是長期意義上的制度建設(shè)。

長效機(jī)制制度的方向是什么？對此，迄今社會上可能仍有不同意見。筆者一貫堅持若干年來始終不變的觀點(diǎn)，即中國房市要健康發(fā)展，必須要把中國房地產(chǎn)市場引向以消費(fèi)品為主導(dǎo)的發(fā)展方向，而不是朝金融資產(chǎn)的方向引導(dǎo)。政府調(diào)控房市的目標(biāo)是要“管制度”，而不是“管房價”，制度建好了，房價自然不用擔(dān)心。

在這個問題上，中國要學(xué)德國、新加坡，不能學(xué)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以金融市場為主導(dǎo)背景下的美國、英國。要鼓勵居民買房是為了“住”，而不是為了“賣”，不是投機(jī)囤積待價而沽。而且要讓市場明白，當(dāng)前政府對房市政策的某些改變，客觀上存在穩(wěn)房價和逆周期的效果，但又不能僅僅理解為是簡單的調(diào)控房價和逆周期調(diào)控，而是在擇機(jī)尋找出臺銜接未來房市長效機(jī)制下的制度（如取消行政限購），也是未來長效制度體系中必不可少的一部分。

如果當(dāng)房市下跌、市場認(rèn)為從調(diào)控房價需要調(diào)某項(xiàng)制度但與長效機(jī)制目標(biāo)發(fā)生沖突時，從改革與轉(zhuǎn)型大局出發(fā)，政府不應(yīng)也不會再葉公好龍，選擇有違于長效機(jī)制目標(biāo)的臨時性碎片化政策。因此，市場應(yīng)明了，盡管房地產(chǎn)市場投資在目前整個投資中“四兩撥千斤”，但我們不能指望在房市長效機(jī)制所指向的制度之外，把穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長的寶全押在房市政策的調(diào)整上。

當(dāng)前如何長、短利益結(jié)合，進(jìn)行房市政策的進(jìn)一步調(diào)整？

國家應(yīng)按照“住有所居”的要求，起碼以國務(wù)院條例的形式而不是以央行部門規(guī)章的形式，根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)增長前景和居民未來收入增長前景，對首套自住型購房明確首付比例、優(yōu)惠利率（財政可貼息）的法律性硬約束標(biāo)準(zhǔn)。例如，可測算未來中國經(jīng)濟(jì)20年增長中一對大學(xué)畢業(yè)中產(chǎn)階層夫婦20年的收入增長狀況，倒算確定20年按揭貸款時可承擔(dān)的首付比例。如此測算，首付比例肯定大大下降，勢必進(jìn)一步提前釋放和滿足一大批剛性需求。此舉短期內(nèi)明顯利好房市，長期看也不會累積新的泡沫。同時，廢除首付比例作為央行的調(diào)控工具，以可以隨意修改的部門規(guī)章軟約束“文件”進(jìn)行臨時性調(diào)控的做法。

細(xì)節(jié)決定成敗，面對這些復(fù)雜的細(xì)節(jié)，要實(shí)施正確的調(diào)控技術(shù)，涉及方方面面內(nèi)容，確實(shí)形勢錯綜復(fù)雜，充滿不確實(shí)性，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控亦是如此。

對暫時無能力購買第一套住房的居民應(yīng)大力鼓勵租房。但國家應(yīng)出臺鼓勵房屋租賃的優(yōu)惠政策，更應(yīng)出臺重點(diǎn)傾向房客的租房管理規(guī)定，在租金、稅收、合同約束內(nèi)容等重要問題上予以明確的指導(dǎo)。這項(xiàng)工作恰恰是近幾年來房市長效機(jī)制建設(shè)中最為薄弱和被忽視的內(nèi)容。

對當(dāng)前巨額的棚戶區(qū)改造資金的使用，應(yīng)根據(jù)各地住房庫存狀況，實(shí)事求是，靈活掌握，不搞一刀切，絕不為今后留下新隱患。允許棚改資金在市場上購房或經(jīng)適當(dāng)改裝后作為棚改安置房或保障房提供，也可采取貨幣化安置和租金補(bǔ)貼等形式。同時對各種形式的“經(jīng)適房”、“軍改房”等既市場化又非市場化的住房給予規(guī)范。