陽(yáng)光100：黃金時(shí)代做“蛋糕”

本刊記者│方帥

陽(yáng)光100：黃金時(shí)代做“蛋糕”

本刊記者│方帥

在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于調(diào)整期的逆市下，陽(yáng)光100能否演繹好“街區(qū)綜合體”以及“頂豪中的頂豪”的故事，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

在面粉貴過(guò)面包的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)該怎么辦呢？陽(yáng)光100給出的答案是：做蛋糕。

“不在一個(gè)現(xiàn)存的蛋糕上切蛋糕，而是要自己做出一個(gè)蛋糕?！标?yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)基于“物”的增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束了，下一個(gè)十年是基于“人”的增長(zhǎng)?！拔矣X(jué)得黃金時(shí)代沒(méi)有過(guò)去，而是混亂的時(shí)代過(guò)去了。”

陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖特別強(qiáng)調(diào)，陽(yáng)光100的“蛋糕”不是傳統(tǒng)意義上的土豪金，而是重在功能和服務(wù)的提升。陽(yáng)光100目前可開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備面積近1000萬(wàn)平方米，今后陽(yáng)光100將深度挖掘地塊所在的區(qū)域需求，追逐目標(biāo)客戶(hù)群，創(chuàng)造獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品。

瞄準(zhǔn)“特定人”

10月18日，陽(yáng)光100在重慶發(fā)布了一個(gè)當(dāng)?shù)刈铐敿?jí)的豪宅項(xiàng)目“喜馬拉雅”?！跋柴R拉雅”將成為今后陽(yáng)光100一個(gè)重要的高端品牌。

范小沖說(shuō)，重慶的“喜瑪拉雅”項(xiàng)目是陽(yáng)光100首次試水高端大平層這一細(xì)分市場(chǎng)，未來(lái)將在合適的地塊上鋪開(kāi)類(lèi)似的項(xiàng)目。

“我們的項(xiàng)目是無(wú)毒精裝，不是傳統(tǒng)豪宅的‘五毒豪裝’?！狈缎_說(shuō)，重慶項(xiàng)目引入了西南首家蘭博基尼酒店和“鋒尚Ⅲ代”生命屋科技，重在提高項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)和生態(tài)科技功能，打造最健康、最舒適的人居環(huán)境。

但這一方面增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，另一方面高達(dá)4萬(wàn)元/平方米的售價(jià)也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)逆市下的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)范小沖介紹，在重慶“喜瑪拉雅”項(xiàng)目定位之初，內(nèi)部曾有過(guò)激烈的討論。但在“自己做只能做到80分，而引入蘭博基尼和鋒尚能做到100分”的情況下，最后還是選擇了后者。

“做豪宅風(fēng)險(xiǎn)最大的就是掉入同質(zhì)化的陷阱，但如果做一個(gè)全新的產(chǎn)品，不一定是主流品種，只針對(duì)特定的人群，反而是比較安全的。”易小迪說(shuō)，陽(yáng)光100實(shí)施的是一個(gè)典型的藍(lán)海戰(zhàn)略——從競(jìng)爭(zhēng)慘烈的現(xiàn)有市場(chǎng)抽身，駛向一個(gè)早已存在但無(wú)人進(jìn)入的市場(chǎng)。

轉(zhuǎn)向集權(quán)策略

自今年3月份成功登陸港股后，陽(yáng)光100的資金來(lái)源渠道得到拓寬，從以往以項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)為主正在轉(zhuǎn)向單獨(dú)開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)自主性。今年以來(lái)已經(jīng)收購(gòu)了廣西桂林、江蘇無(wú)錫等地項(xiàng)目的股權(quán)。

在塑造產(chǎn)品線(xiàn)的同時(shí)，陽(yáng)光100在發(fā)展策略上也在默默地進(jìn)行著轉(zhuǎn)變，由過(guò)往依賴(lài)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作開(kāi)拓市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向自主開(kāi)發(fā)。

10月15日，陽(yáng)光100中國(guó)（2608.HK）公布公告，以3.28億元收購(gòu)江蘇無(wú)錫一項(xiàng)目公司80%的股權(quán)，獲得項(xiàng)目公司持有的東氿商業(yè)水街項(xiàng)目的土地使用權(quán)，土地總面積約為5.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約為6.1萬(wàn)平方米。

同時(shí)，稍早前的10月8日，陽(yáng)光100公告披露，已向港交所申請(qǐng)批準(zhǔn)其1.15億美元12.75%的三年期優(yōu)先票據(jù)。經(jīng)扣除包銷(xiāo)折扣及其他估計(jì)開(kāi)支，票據(jù)發(fā)行的估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為1.12億美元，公司擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額約一半用于償還債務(wù)，余下款項(xiàng)用于投資現(xiàn)有及新增房地產(chǎn)項(xiàng)目及作一般企業(yè)用途。

范小沖表示，該筆票據(jù)所得款項(xiàng)一部分用于運(yùn)營(yíng)，大部分將用于收購(gòu)。

“我們認(rèn)為現(xiàn)在是收購(gòu)的好時(shí)候，公司最近也有收購(gòu)動(dòng)作，今年到現(xiàn)在已經(jīng)收購(gòu)了3個(gè)項(xiàng)目?！狈缎_說(shuō)，今年以來(lái)，除了上述無(wú)錫項(xiàng)目外，陽(yáng)光100早前還從廣西三祺附屬?gòu)V西景祺收購(gòu)了51%的股權(quán)，從廣西老木棉手中收購(gòu)了桂林陽(yáng)光100余下的70%股權(quán)，且前兩個(gè)項(xiàng)目均為全購(gòu)合資公司剩余股份。

2014年年度中報(bào)顯示，公司主要開(kāi)發(fā)的22個(gè)物業(yè)中，有9個(gè)仍為合作開(kāi)發(fā)。早前，業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)提出過(guò)詬病，認(rèn)為陽(yáng)光100多數(shù)項(xiàng)目不是全資致使子公司權(quán)力過(guò)大。

范小沖解釋?zhuān)?yáng)光100的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)早年主要集中在三線(xiàn)城市，聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)是上市前陽(yáng)光100較為常用的一種開(kāi)發(fā)手段，可以規(guī)避水土不服的風(fēng)險(xiǎn)，也能降低資金成本的壓力。但上市之后，已經(jīng)越來(lái)越少采用。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，陽(yáng)光100上市后，資金來(lái)源渠道拓寬，有能力進(jìn)行項(xiàng)目的收購(gòu)，從而增強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的自主性。項(xiàng)目回購(gòu)后，也利于陽(yáng)光自主品牌的打造。

機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)

早在去年年初，易小迪在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，陽(yáng)光100把開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)模式作為了公司主要的商業(yè)地產(chǎn)模式。在今年3月份上市后，陽(yáng)光100明確轉(zhuǎn)型街區(qū)商業(yè)綜合體。

陽(yáng)光100的豪宅項(xiàng)目“喜馬拉雅”。

范小沖表示，所謂街區(qū)綜合體，不是商業(yè)一條街，也不是簡(jiǎn)單的開(kāi)放式購(gòu)物中心，而是開(kāi)放街區(qū)的形態(tài)，具有本地文化特征，具備一定城市功能的“城市客廳”。

范小沖說(shuō)，今后將根據(jù)處于不同城市不同區(qū)域的地塊屬性，來(lái)定位地塊開(kāi)發(fā)產(chǎn)品線(xiàn)，深度挖掘和契合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求，尋找空白。

但是，不可回避的是，一向以低調(diào)、穩(wěn)健示人的陽(yáng)光100，目前的銷(xiāo)售額并不理想。今年上半年該集團(tuán)合同銷(xiāo)售額僅為24.31億元，而2013年全年的銷(xiāo)售額僅為53.53億元。雖然終于叩開(kāi)了港交所的大門(mén)，但隨著由合作開(kāi)發(fā)向自主開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型，資金壓力同樣凸顯。

雖然陽(yáng)光100已向港交所申請(qǐng)批準(zhǔn)其1.15億美元三年期優(yōu)先票據(jù)，但對(duì)于債臺(tái)高筑的陽(yáng)光100來(lái)說(shuō)，或?qū)㈦y以起到太大作用。

據(jù)陽(yáng)光100發(fā)布的上市后第一份中期業(yè)績(jī)報(bào)告，截至今年6月30日，陽(yáng)光100有息負(fù)債為129.14億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約10.84億元，權(quán)益總額46.25億元，陽(yáng)光100的凈負(fù)債比率高達(dá)255.78%。凈負(fù)債比率越高，說(shuō)明公司償債能力越弱，資金壓力越高。

過(guò)去十多年來(lái)，過(guò)于理性的選擇讓陽(yáng)光100穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)失去了高速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。如今，在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于調(diào)整期的逆市下，陽(yáng)光100能否演繹好“街區(qū)綜合體”以及“頂豪中的頂豪”的故事，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。