農(nóng)地流轉信托金融下鄉(xiāng)存隱憂

本刊記者│方帥

農(nóng)地流轉信托金融下鄉(xiāng)存隱憂

本刊記者│方帥

農(nóng)地流轉信托作為一種激活土地資本金融屬性的創(chuàng)新實踐，應該鼓勵農(nóng)地流轉信托去積極探索，但當前還處于發(fā)展的初期，應該堅持農(nóng)民自愿流轉土地的底線，兼顧利好與風險，謹慎慢行。

一場別開生面的農(nóng)民聽證會在四川省遂寧市船山區(qū)老池鄉(xiāng)龍泉村舉行。當天，51名村民代表被邀請到村委會院壩，對村里的土地流轉重大事項進行聽證、表決。

翩翩起舞

自去年10月推出全國首單土地流轉信托以來，中信信托董事長蒲堅就很忙。他應多地領導邀約，四處考察。在4個多月的時間內(nèi)，他先后在安徽、山東、吉林、貴州、湖北、新疆、內(nèi)蒙古等多個省份簽署土地信托合同，流轉農(nóng)村土地面積近5萬畝。

目前，已推出土地流轉信托產(chǎn)品的有中信信托和北京信托，除此之外，平安信托、安信信托、中融信托、上海信托、華寶信托、中糧信托、安徽國元信托等信托公司，也在積極推動相關項目。

但未來信托公司所寄望的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈能否如期取得收益，能否支撐農(nóng)地不被非糧化甚至非農(nóng)化利用，是個考驗。正如一位業(yè)內(nèi)人士的形象比喻，“土地信托是個修路的業(yè)務，修什么路，修到哪，路和路網(wǎng)修好后能賺什么錢，這是會影響到行業(yè)生態(tài)的問題”。

農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟體制與經(jīng)營管理司司長張紅宇等業(yè)內(nèi)人士也認為，作為一種激活土地資本金融屬性的創(chuàng)新實踐，應該鼓勵農(nóng)地流轉信托去積極探索，但當前還處于發(fā)展的初期，應該堅持農(nóng)民自愿流轉土地的底線，兼顧利好與風險，謹慎慢行。

一拍即合

農(nóng)地流轉信托業(yè)務為什么這么熱？

在2月24日中信信托與馬鞍山市政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議時，蒲堅表示，希望和馬鞍山的合作能夠探索出一條全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展模式，探索出金融和農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民之間合作的創(chuàng)新機制。

正如蒲堅所述，信托業(yè)有迫切的自身創(chuàng)新轉型需求，加上十八屆三中全會“賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經(jīng)營權抵押、擔保權能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營”的土地流轉的政策利好，農(nóng)地流轉信托一拍即合。

2013年10月10日，“中信-農(nóng)村土地承包經(jīng)營權集合信托計劃1301期”（下稱“宿州項目”）正式成立，這是國內(nèi)第一只由商業(yè)信托公司推出的土地流轉信托產(chǎn)品，信托財產(chǎn)是位于安徽省宿州市埇橋區(qū)的5400畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營權。

埇橋區(qū)是中國最大的縣級區(qū)，是宿州市政府所在地，是全國率先開展土地流轉試點的地區(qū)之一。早在2010年8月，埇橋區(qū)被列為全國首批52個現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)之一。2011年11月，宿州市被列入農(nóng)業(yè)部力推的“農(nóng)村改革試驗區(qū)”，埇橋區(qū)又被任命承擔創(chuàng)新試驗任務，開始了更加積極地探索。

2011年9月，安徽帝元生物科技有限公司（下稱“帝元公司”）與宿州市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃五年內(nèi)在埇橋區(qū)朱仙莊鎮(zhèn)通過土地流轉建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范園。由帝元公司專門為項目注冊的帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限公司（下稱“帝元農(nóng)業(yè)”）具體負責運營。

帝元農(nóng)業(yè)為項目設計了完整的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，包括糧食豐產(chǎn)工程、規(guī)?；B(yǎng)殖、生物質能源、設施大棚農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工和銷售五大板塊。預計總投資9.41億元，分三期進行投資。

但帝元農(nóng)業(yè)設想中的融資渠道并不順暢。一方面，農(nóng)業(yè)投資風險高、回報低，投資者興趣不大；另一方面，受現(xiàn)行《物權法》、《擔保法》規(guī)定，流轉的耕地不能抵押，拿不到商業(yè)銀行貸款。

經(jīng)過與中信信托的幾次接洽以及當?shù)卣耐苿?，一份由埇橋區(qū)政府作為委托人、帝元農(nóng)業(yè)作為服務商、中信信托作為受托人的國內(nèi)首單農(nóng)地流轉信托計劃由此誕生。

就在宿州項目落地之后不足一個月，北京信托公司操盤的“無錫桃園村項目”也浮出水面。

二次代理

蒲堅認為，在推動新型城鎮(zhèn)化的大背景下，土地制度改革的目標是讓農(nóng)村土地實現(xiàn)集約化和規(guī)?；咝a(chǎn)經(jīng)營，增加農(nóng)民分享土地未來收益的權利。引入土地信托，將土地權屬資本化，連接土地、農(nóng)民與市場，其實是建立了一種新型的生產(chǎn)關系，能夠讓土地容納更多的生產(chǎn)力。

在蒲堅的《解放土地——新一輪土地信托化改革》一書中，其用“二次代理”來形容農(nóng)地流轉信托的操作模式。一次代理是指委托代理，也是整個模式中最重要的一步，就是農(nóng)民自愿將土地承包經(jīng)營權委托給村委會或者與政府相關的某個公共機構；二次代理是信托代理，即村委會或與政府相關的某個公共機構將整理好的土地信托給信托公司，信托公司運用市場化高度經(jīng)營資產(chǎn)，并直接將土地的固定收益和增值收益分配給農(nóng)民本人。

以全國首單農(nóng)地流轉信托為例。首先第一步是實現(xiàn)作為信托財產(chǎn)的5400畝土地承包經(jīng)營權的轉移。然后，受托人中信信托對土地承包經(jīng)營權進行整合后，再次出租給原先的承包方帝元農(nóng)業(yè)。變身為受托人下游服務商的帝元農(nóng)業(yè)，為中信信托提供農(nóng)地評估、流轉等方面的服務，并按照《服務商合同》對土地承包經(jīng)營權收入等業(yè)績指標作出相應承諾。

“項目沒有錢啟動就是紙上談兵，形成不了循環(huán)也沒效益，拖著風險很大。中信信托為了進入這一領域給出的10%利息并不算高，能夠接受?！钡墼r(nóng)業(yè)總經(jīng)理張啟民介紹，帝元農(nóng)業(yè)在獲得中信信托的融資支持時，其付出的資金成本有兩種：一要為資金支付年息10%，二是中信信托分享帝元農(nóng)業(yè)的部分經(jīng)營收益。

風險隱憂

按照中信信托的產(chǎn)品設計，項目年平均利潤約為1.6億元，投資回收期為7.52年，總投資利潤率約為17.35%。

但是中信信托相關人士表示，整個信托計劃成功與否的關鍵在于，項目是否能如設計良好運行。帝元農(nóng)業(yè)項目產(chǎn)生的利潤能否支付農(nóng)民租金、回報信托計劃投資者，又能滿足項目自身的發(fā)展需要，是令人最為擔心的地方。

在2月22日央視舉辦的縣域經(jīng)濟論壇上，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵就對安徽宿州農(nóng)地信托改革經(jīng)驗予以了質疑，認為農(nóng)業(yè)收益無法同時滿足農(nóng)民、公司、政府稅收和信托利息的收益，信托公司抵御風險的唯一方式在于土地變性后的增值收益，而這恰恰是面臨的最大的政策風險。

據(jù)了解，目前糧食生產(chǎn)的利潤率仍然偏低，平均大概為每畝300～500元一年。宿州項目也是如此，中信信托所預期的每年每畝2000元的收益亦并非完全來自糧食生產(chǎn)。該公司提出了“農(nóng)旅一體化”的概念，期待依托土地流轉，將項目所在縣建成現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)結合體驗式旅游的示范園區(qū)。

“目前掌握土地類似互聯(lián)網(wǎng)免費模式，當把土地集中到自己名下、背后有幾千萬農(nóng)民的時候，除非腦子不好使，否則不可能找不到盈利模式。”蒲堅表示，中信信托還計劃與以色列商會合作發(fā)展設施農(nóng)業(yè)，打造一個物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)和物理網(wǎng)三網(wǎng)合一的數(shù)字處理中心，由以色列方面負責生產(chǎn)管理，帝元農(nóng)業(yè)按持股比例享受分紅；同時，它還計劃進入上下游領域，靠生產(chǎn)相關設備和種苗等獲利。

但是，李鐵認為，農(nóng)業(yè)是弱勢產(chǎn)業(yè)，目前用農(nóng)業(yè)的收益率來遞補信托公司收益率的回報，肯定不是較高的回報。

浙江大學土地管理系教授楊遴杰也認為，土地流轉信托面臨著土地產(chǎn)權細碎導致集中成本高、農(nóng)業(yè)的低收益如何解決參與各方的收益等問題。

北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，當下的幾種信托交易模式中最主要的問題是信托財產(chǎn)的性質不甚明晰，中信信托宿州項目“轉包”方式的信托產(chǎn)權就比較含糊。他認為，需要法律對土地承包經(jīng)營權的流轉做更明確的規(guī)定。

農(nóng)業(yè)是弱勢產(chǎn)業(yè)，目前用農(nóng)業(yè)的收益率來遞補信托公司收益率的回報，肯定不是較高的回報。

中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥表示，非農(nóng)化、非糧化問題始終是推進土地流轉工作時面對的最重大風險，即便是在信托公司參與進來后，這種風險依然突出。如果信托公司打著金融下鄉(xiāng)的改革幌子大搞非農(nóng)化、非糧化，將更加難以限制。因為作為委托人的地方政府，往往愿意配合并從中獲利。

實際上，蒲堅的計劃還遠不止于此。

除了引進高科技農(nóng)業(yè)公司拜耳外，日前，中信信托還與安徽天禾農(nóng)業(yè)科技股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過在土地流轉信托中引入專業(yè)農(nóng)事服務商的方式來提升農(nóng)業(yè)經(jīng)營水平，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)盈利能力。

更遠的目標則是建立土地信托銀行，解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金，降低融資成本。據(jù)悉，目前中信信托正在與馬鞍山市探索成立土地信托銀行事宜。

但是在眾多業(yè)內(nèi)專家看來，我國土地流轉信托仍然處在發(fā)展的初期，盈利模式并不成熟，作為信托財產(chǎn)的土地流轉面積不宜過大，否則容易出現(xiàn)農(nóng)地非糧化、非農(nóng)化的風險。

“土地信托雖好，但它涉及的專業(yè)面很廣，如果你想的跟農(nóng)民想的不一樣，一榔頭把土地敲壞了，是要貽害后人的?！便y監(jiān)會主席助理楊家才表示，“所以土地信托銀行還要研究得再深一點，并且得有這個資質的公司，才允許去嘗試探索。”