榆林市保障性住房建設(shè)情況調(diào)研報告

今年4月22日至25日，榆林市各界人士聯(lián)誼會副會長趙建國帶領(lǐng)科教組部分會員，先后赴清澗、子洲、榆陽三縣區(qū)，對保障性住房建設(shè)情況進行了實地考察調(diào)研，并與市住建局進行了專題座談，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:

概況:我市保障房建設(shè)成效顯著，但與省上下達的任務(wù)相比仍有差距。

2008年以來，市委、市政府高度重視保障性住房建設(shè)工作，堅持把保障性住房建設(shè)作為重要的政治任務(wù)、重大的民生工程來抓，取得了顯著成效。

一是市縣竭盡全力籌措資金保障投入。截至2013年底，我市爭取廉租房、公租房建設(shè)補助資金17.7659 億元，配套基礎(chǔ)設(shè)施補助資金2.31 億元;市財政配套資金3.5458 億元。全市累計投入資金159.43 億元，保證了已開工項目建設(shè)順利實施。清澗縣、子洲縣、榆陽區(qū)累計投入資金分別是1.24 億元、3.01 億元、44.85 億元。清澗縣、子洲縣、榆陽區(qū)爭取中省市資金分別是0.44 億元、1.09 億元、4.92 億元。

二是主要領(lǐng)導掛帥工程進展順利。市、縣（區(qū)）都把保障性住房建設(shè)工作列入主要議事日程，黨委、政府主要領(lǐng)導經(jīng)常督查，主動協(xié)調(diào)解決建設(shè)中遇到的困難和問題，使建設(shè)得以順利推進。2008－2014年我市開工建設(shè)99871 套（其中廉租房22407套，公租房28527 套，經(jīng)濟適用房13256 套，限價商品房26095 套）。其中:入住26375 套、竣工14347套、在建59149 套。累計發(fā)放租金補貼戶數(shù)達16126 戶。本次專門調(diào)查的兩縣一區(qū)的情況是:清澗縣，分配330 套、竣工498 套、在建258 套。子洲縣，分配1121 套、竣工150 套、在建339 套。榆陽區(qū)，分配8905 套、竣工2813 套、在建5082 套。

三是制定了保障房使用與管理辦法。我市先后出臺了《榆林市經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《榆林市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》、《榆林市限價商品房管理辦法（試行）》等多個規(guī)范性文件，各縣區(qū)結(jié)合自己的實際情況，也分別制定了相關(guān)規(guī)范性文件。這樣，基本建立了我市的政策框架和制度體系，使資格審查、對象確定、房屋分配、使用管理等每個工作環(huán)節(jié)都有章可循。榆陽區(qū)入住的金陽小區(qū)因配套設(shè)施完善，管理到位，受到省市各級領(lǐng)導的一致肯定和社會各界的廣泛好評。調(diào)研中，一位住戶動情地說:“不是國家的這項好政策，我一輩子也住不上這樣好的房子?！蓖ㄟ^保障性住房建設(shè)有效地化解了城鎮(zhèn)低收入居民的住房困難，也使城鎮(zhèn)面貌發(fā)生了喜人的變化。

四是建設(shè)進度與計劃目標相比仍有差距。省上下達我市保障性安居工程建設(shè)任務(wù)128396 套，實際完成了目標任務(wù)的77.78%。清澗縣保障房建設(shè)任務(wù)1632 套，完成了目標任務(wù)的82%;子洲縣保障房建設(shè)任務(wù)3015 套，完成了目標任務(wù)的83%;榆陽區(qū)保障房建設(shè)任務(wù)24480 套，完成了目標任務(wù)的75%。

關(guān)鍵:如何把握保障房建設(shè)節(jié)奏和優(yōu)化保障房類型結(jié)構(gòu)。

決策科學理論認為，對于結(jié)果與目標之間的差距，構(gòu)不構(gòu)成問題，構(gòu)成怎樣的問題，需要做具體分析。

本次調(diào)研了解到，對于保障性住房建設(shè)，由于未有預(yù)見，在城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃中，沒有保障房功能區(qū)的規(guī)劃，沒有事先的資源安排，一旦任務(wù)下達有些措手不及，倉促應(yīng)對，使得建設(shè)和使用周期與計劃周期不同步，滯后于計劃周期。

一是由于征地“難纏”，籌資不易。基本上是哪里搞來土地就在哪里建，啥時有了錢就啥時建，先顧主體建筑，配套設(shè)施往往難以全面顧及。土地和資金不能按時落實，常常使計劃不能按時推進，為了趕進度，經(jīng)常是先上馬，后審批;邊規(guī)劃、邊設(shè)計，邊施工，沒有按照基本建設(shè)程序操作。較多的出現(xiàn)了把硬約束耽誤的時間用壓縮軟約束的時間來彌補的權(quán)變現(xiàn)象。即使如此，為了趕時間的違程序操作，也由于可壓縮的時間是極其有限的，所以經(jīng)常是施工進度不能按照計劃進度的要求推進。按照省考核標準要求，2012年和之前年度項目須竣工并達到入住條件。截止4月底，我市29976 套保障性安居工程未按要求竣工，占目標任務(wù)的44.37%。2013年我市保障性安居工程5748 套未開工，占目標任務(wù)的20.14%。2014年我市保障性安居工程22756 套未開工，占目標任務(wù)的70.45%。

二是不同類型的保障房面臨不同的問題。在保障房建設(shè)中，經(jīng)濟適用房和限價商品房，對房地產(chǎn)市場價格變動敏感，銷售是主要問題，只要銷售出去，資金就能回籠，產(chǎn)權(quán)屬于購買者，政府是服務(wù)做事“不貼錢”。在目前房價下行壓力較大的背景下，我市南六縣各縣城都不同程度的已出現(xiàn)，限價商品房滯銷現(xiàn)象。公租房和廉租房是由政府投資建設(shè)和管理，入住成本最低，需要政府“貼錢”，存在“四難”問題，即入住對象審核難、物業(yè)管理難、退出難、項目運轉(zhuǎn)難。

入住對象審核難。主要是中、低收入家庭住房狀況調(diào)查工作機制不完善，在資格審查的過程中，存在申請保障性住房家庭的經(jīng)濟收入核定困難的問題，對于個體經(jīng)營戶的真實收入缺乏科學的測定手段。特別是外來人口不斷涌入，人口構(gòu)成成份復(fù)雜，部分申報對象誠信度不高，虛假信息多;對于騙取保障房的懲處力度較輕，震懾作用不足。目前還沒有建立統(tǒng)一的信息共享系統(tǒng)，行業(yè)部門各自為政，以致信息審核的時效性、準確性較差。

物業(yè)管理難。主要是一些由住戶負擔的暖氣和物業(yè)等費用不按時繳納，收費困難;由于貧困戶集中，有的保障小區(qū)物業(yè)公司不愿意負責管理，由于住戶不是業(yè)主，組成的住戶管理委員會責任意識不強，難以發(fā)揮應(yīng)有作用。子洲縣大理小區(qū)216 套廉租房全部入住，因收不起物業(yè)費，物管停滯。我們調(diào)研時化糞池滿了，小區(qū)彌散著臭氣。某縣保障房小區(qū)有兩戶兩年不交房租等一切費用，被起訴到法院。法院因無法律依據(jù)而不予受理。

退出難。由于住房退出機制還不夠完善，缺乏有效管理手段，在政府雇員為公共利益履行職責與住房用戶為私自利益爭取的較量中，基本是后者強于前者。因而，保障房住戶自己不住后，私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或閑置鎖起來的現(xiàn)象就屢見不鮮。

項目運轉(zhuǎn)難。廉租房、公租房都是政府投資建設(shè)，建設(shè)越多，投入越多;建好后為住戶的服務(wù)管理還得繼續(xù)投入，沒有“卸下包袱”的時間表。榆陽區(qū)在廉租房和公租房建設(shè)中，財政投入資金5 億元，還有缺口5 億元。子洲縣為了征地，給安置戶的承諾過大，財政已無法承受。清澗縣王家灣坪的廉租房面臨租不出去的可能。

上述保障房建設(shè)中的問題，造成的直接后果是，入住率較低。按照省考核標準要求，2011年和之前年度項目，須全部分配入住。截止四月底，我市19251 套保障性安居工程未按要求時間入住，占目標任務(wù)的53.07%。

建議:根據(jù)實際需要，在市域一體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中安排保障房建設(shè)。

有一個不容忽視的問題是，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展形勢，所帶來的房產(chǎn)供給與需求關(guān)系的新變化。保障房建設(shè)是城鎮(zhèn)建設(shè)的一個組成部分，一般要求是，必須與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)，不能滯后，也不能超前，要量力而行。當房地產(chǎn)由高速發(fā)展階段走出，進入平穩(wěn)發(fā)展階段，有必要考慮將在高速發(fā)展階段提出的指令性計劃修改成在平穩(wěn)發(fā)展階段的指導性計劃，通過增強計劃柔性來適應(yīng)這一轉(zhuǎn)變，并收到惠民的實際效果。

一是要按照我市新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的要求，配置保障房建設(shè)資源。榆林“一市四個經(jīng)濟區(qū)”的大格局和“中心一城五區(qū)”的新格局，帶來人口由南部向北部遷徙，由農(nóng)村向城鎮(zhèn)遷居的趨勢。南部常住人口總量減少，城鎮(zhèn)居住人口在增加;北部常住人口總量增加，特別是城鎮(zhèn)人口增加顯著。目前，南部六縣，房地產(chǎn)市場存在自有住房擁有率較高、存量過剩、空置率高、剛性住房需求較少，社會商品房與限價商品房的價格相差很小等情況。據(jù)清澗縣調(diào)查測算，清澗縣城居住4.5 萬人（11860 戶），有流動人口700 人（310 戶）。縣城已建、在建商品房6500 套（面積517000 平方米）。縣城現(xiàn)有平房、窯洞和樓房12200 套（面積819600 平方米）。商品房全部建成后，縣城所有人戶均房屋1.54 套，人均住房面積達到29.2 平米。說明現(xiàn)有的存量住房可以滿足現(xiàn)實的住房需求，問題不是供給不足，而是需求和供給不匹配。榆陽區(qū)的情況卻大有不同，由于常住人口大量增加，保障房剛性需求強勁。榆陽區(qū)，除了外來務(wù)工經(jīng)商人員，市屬各縣的農(nóng)民、干部、職工都因各種原因在此居住。因此，人口輸入地應(yīng)是保障房建設(shè)的重點，榆陽區(qū)應(yīng)是重點中的重點。比如棚戶區(qū)改造就要突出重點，集中使用力量，設(shè)法用足棚戶區(qū)改造政策，充分發(fā)揮其對地方經(jīng)濟的拉動作用，鼓勵社會資本參與，使棚戶區(qū)改造，既有效推進城鎮(zhèn)建設(shè)，又給居民帶來居住福利。

二是與產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)相匹配，調(diào)動社會各方資源，采用“混建”模式。在調(diào)研中看到，榆陽區(qū)在麻黃梁工業(yè)園區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地與入駐企業(yè)共建公租房。清澗縣的經(jīng)濟適用房、限價商品房全部為配建項目。這樣不僅能更好地爭取社會資金投入，緩解政府土地、資金等壓力，就近解決園區(qū)、企業(yè)職工住房問題，而且使保障房合理布局，避免布點過分集中，緩解交通壓力，特別是還破解了公租房小區(qū)管理和物業(yè)管理難度大等問題，落實了“在開發(fā)商建設(shè)商品房時按規(guī)定強制性配建一定比例的保障性住房，否則不得審批商品房項目”的規(guī)定。將保障性住房與商業(yè)樓盤一起布局，實施“混建”，使得不同收入階層和不同職業(yè)、不同文化背景的居民混合居住，既有利于解決配套設(shè)施，提高基礎(chǔ)設(shè)施利用效率，也有利于居民管理和文明社區(qū)建設(shè)。

三是研究破解“供求失衡，盤活存量”的辦法。要深入調(diào)研，摸清需求情況，根據(jù)不同問題，采取不同對策。凡是因為交通不便，配套設(shè)施不全，生活服務(wù)趕不上的問題，而造成保障房入住率低的，則要著力解決配套設(shè)施問題。凡是社會商品房與限價商品房的價格目前已經(jīng)很接近，出現(xiàn)限價商品房滯銷的縣區(qū)，則不再下達限價商品房建設(shè)任務(wù)。同時對于低收入居民的住房需要，可以考慮集中利用扶貧資金、移民資金、危房改造資金等購買符合建設(shè)標準的商品房作為保障房房源，或以低價把部分產(chǎn)權(quán)賣給保障對象，或作為公租或廉租房。凡是因入住標準嚴格而造成保障房入住率低的，可以適當放寬條件，對愿意到城鎮(zhèn)定居的農(nóng)民，與戶籍改革相配套，制定城鄉(xiāng)居住資源互換規(guī)則，解決進城落戶農(nóng)民的住房需求。

四是完善公共租賃住房管理。對于公租房，嚴格按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《公共租賃住房管理辦法》進行管理。完善廉租房的管理，一要建立和完善保障對象檔案。對住房保障對象按照收入水平、家庭困難程度和急需救助程度等情況進行分類，實行一戶一檔，登記和掌握廉租住房在實物、區(qū)位、權(quán)益等方面的基本狀況，做到帳實相符、帳表相符、帳卡相符，便于及時核查。傾聽廉租住戶的訴求，確保該廉租住房符合正常居住條件。二要加強保障對象的入戶教育，通過板報宣傳欄、張貼公告、入住咨詢解答等形式多樣的宣傳引導工作，規(guī)范承租戶的生活行為與方式。在辦理入住手續(xù)時統(tǒng)一簽訂合同，向每位承租戶發(fā)放《廉租住房使用說明與注意事項》和《承租戶須知》，為承租家庭入住后實施規(guī)范化管理打好基礎(chǔ)。三要完善廉租住房租金收繳的措施，增加對住房保證金金額的收取，并納入項目經(jīng)費的專項管理，強化交費時限的約束力，嚴格執(zhí)行滯納金、違約金等經(jīng)濟懲罰措施，減少因延遲交租或惡意欠租帶來的間接經(jīng)濟損失。以方便群眾為宗旨，可以與小區(qū)就近的銀行網(wǎng)點聯(lián)系協(xié)商，實行“一卡通”式便捷性服務(wù)交費。四要全面實施廉租住房合同管理，嚴格規(guī)范廉租住房準入退出機制。根據(jù)詳實的承租戶資料，采取定期、不定期、月訪、季度訪、半年一核、一年一審、接受舉報等方法，實行全程動態(tài)跟蹤管理方式，登記每戶的經(jīng)濟收入、人口、住房變動情況，調(diào)查核實每位承租戶是否仍然符合居住廉租條件。對于?騙取住房、惡意欠租、無正當理由長期空置、私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、出借、調(diào)換、改變使用用途等違規(guī)承租行為，一經(jīng)查實，直接解除租賃合同關(guān)系，取消其住房承租資格。我市可學習推廣濟南市推出的“公廉并軌”管理。所謂“公廉并軌”，是公租房和廉租住房“合二為一”并軌運行，實現(xiàn)統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一申請、統(tǒng)一分配，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。并軌之前，由于保障群體不完全一樣，公、廉租房需要分別申請、排隊，導致群眾申請不便。同時受限于準入門檻不同，兩種保障房不能調(diào)劑使用，在一定程度上造成了資源閑置浪費。此外，對于因收入等發(fā)生變化需要從廉租房對象轉(zhuǎn)換成公租房對象的，需退出原廉租房后再申請公租房保障，給百姓造成不必要的麻煩。“并軌”則能使這些問題得到解決?？傊枰趯嵺`中摸索出一套行之有效的管理辦法，培養(yǎng)鍛煉出一批具有專業(yè)水準的管理隊伍，讓入住戶的群眾過得舒適，把好事辦好。