對房地產經濟發(fā)展趨勢的探討

王晉/內蒙古自治區(qū)包頭市房屋維修資金管理中心

對房地產經濟發(fā)展趨勢的探討

王晉/內蒙古自治區(qū)包頭市房屋維修資金管理中心

隨著我國社會主義市場經濟改革發(fā)展的進一步推進，我國經濟發(fā)展同城鎮(zhèn)化力度不斷加大，從而引發(fā)我國房地產市場的蓬勃發(fā)展。近年來，我國房地產市場在發(fā)展過程中出現了很多的問題和不足，這些問題直接制約著房地產行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，對我國經濟和社會的可持續(xù)發(fā)展具有不利的影響。本文僅就我國房地產經濟的發(fā)展的趨勢進行簡要的分析和論述。

房地產；經濟；發(fā)展趨勢

一、目前我國房地產發(fā)展存在的問題

1.規(guī)劃脫離市場。在市場經濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應該是市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民來投資，這種做法雖然也有成功的，但是失敗者居多，這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經濟規(guī)律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版，政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規(guī)劃協調，才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)。

2.調整脫離市場化。在市場經濟中，產業(yè)結構的變動是平均利潤規(guī)律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產業(yè)結構，發(fā)揮城市集聚經濟的功能。

3.地產市場不成熟。①盲目的高價行為表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然，按市場經濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費這反過來會導致經濟萎縮和地產市場的不景氣。因此，盲目性的高地價對經濟增長并不利，是一種非理性行為。②行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現行政治體制不適應市場經濟發(fā)展的要求。

4.經濟泡沫和金融風險。房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)、嚴重危險區(qū)四個階段，安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險區(qū)與嚴重危險區(qū)的泡沫則具有明顯的負面作用，房地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機，房地產過熱，必然形成泡沫，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響，房地產金融風險不僅影響著房地產業(yè)和房地產金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當前房地產業(yè)己成為國民經濟的支柱產業(yè)，對整個金融業(yè)和國民經濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關重要。房地產金融風險不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。

二、推動我國房地產業(yè)發(fā)展的對策

（一）合理利用資源實現可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展應把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。

（二）土地市場規(guī)范化

土地是房地產業(yè)的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供給狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，這就要求政府在土地供應上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

政府提前制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規(guī)模、土地供應范圍、供應土地的規(guī)劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發(fā)。過去有過這方面負擔的案例，開發(fā)商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步沒有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定的通過土地獲利。堅持土地招掛拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩(wěn)定房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃趕不上變化，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環(huán)境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一些列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（三）完善房地產融資渠道

1.實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。

2.推進商業(yè)性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。

3.適當引入外資，達到鯰魚效應。

4.避免地方保護主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（四）引導房地產企業(yè)開展多元化產品服務

數據顯示90%的人認為目前的樓價過高，而房地產商方面，因為開發(fā)的高投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：房屋的同質化問題。現在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀，不錯的綠化、合理的戶型，整體品質都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做的質量更好價格更高。試想，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳，他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產品就應該存在明顯的分級差異。政府在做土地規(guī)劃時應明確各塊土地未來的建筑形式體現分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應遵循規(guī)劃，全程監(jiān)督土地的使用性質。嚴把各級產品質量標準，產品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標準是建立在需求市場化上的，是需求的不同導致我們產品的多元。市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產品的一致性。值得一提的是，現行的經濟適用房辦法本質上沒有體現產品多元化，因為市場產品多元化的前提是市場化，現行的經濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數人群并不能從經濟適用房推行中得到實惠。

（五）建立多元化的房地產市場體系

目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效的調控，因為導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級系統，是房地產行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。