物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建

劉璐/哈爾濱銀行股份有限公司哈爾濱分行

物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建

劉璐/哈爾濱銀行股份有限公司哈爾濱分行

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物業(yè)也開始向多樣化方向發(fā)展，物業(yè)公司作為現(xiàn)代社會(huì)必不可少的服務(wù)業(yè)中的一種，其對(duì)物業(yè)公司管理工作有了更高的要求。目前物業(yè)公司以財(cái)務(wù)管理作為其管理工作的核心，通過財(cái)務(wù)管理來更好的協(xié)調(diào)和處理各部門的財(cái)務(wù)關(guān)系，確保物業(yè)管理向全方位和多層次方向發(fā)展。文中從物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容入手，對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并進(jìn)一步對(duì)構(gòu)建物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行了具體的闡述。

物業(yè)公司；財(cái)務(wù)管理；內(nèi)容；財(cái)務(wù)管理體系；構(gòu)建

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

目前在我國物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作中，其主要內(nèi)容大致有三個(gè)方面，即籌資管理、投資管理和利潤分配管理。物業(yè)公司需要在發(fā)展過程中，通過向業(yè)主、租房人收取管理費(fèi)或是房租等方式來籌集資金，也可以各銀行貸款、向社會(huì)發(fā)行債券等來籌集資金，對(duì)籌集資金的數(shù)量、來源、方式及構(gòu)成等進(jìn)行管理即是籌資管理。物業(yè)公司在籌集到資金后，需要對(duì)這些資金的投資方向、規(guī)模及方式進(jìn)行決策，即投資管理。通常情況下物業(yè)公司會(huì)將所籌集來的資金用于物業(yè)經(jīng)營管理，通過開辦商店、餐飲及其他便民服務(wù)等來獲取利潤，也可利用部分資金購買債券、股票及其他金融性資產(chǎn)。而且利潤分配管理工作中，物業(yè)公司需要利用所獲取的利潤來給股東發(fā)送股息和作為留存收益。在這個(gè)過程中為了能夠更好的提升物業(yè)公司的市場(chǎng)價(jià)值及財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性，則需要考慮好利潤的分配，同時(shí)還要對(duì)公司未來的收入和利潤的增加進(jìn)行詳細(xì)的考慮。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）財(cái)務(wù)管理不完善

目前整個(gè)物業(yè)行業(yè)都沒有一套完整的財(cái)務(wù)管理辦法，部分物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理更是薄弱，甚至部分物業(yè)公司連財(cái)務(wù)管理制度都沒有制定，這就導(dǎo)致部分物業(yè)公司在會(huì)計(jì)核算工作上存在著許多不規(guī)范的地方，會(huì)計(jì)賬目混亂，財(cái)務(wù)管理工作不能有序的進(jìn)行。

（二）資金管理水平較低

很大一部分物業(yè)公司對(duì)于資金在管理上都存在著許多的問題，由于財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)技能較差，在項(xiàng)目資金投入前缺乏足夠的調(diào)查和研究，而在資金投入過程中還缺乏有效的控制手段，這就導(dǎo)致項(xiàng)目資金回收周期較長(zhǎng)，部分資金無法回收、大量的資金滯留等情況發(fā)生，這不僅有效的影響了資金的使用效率，而且也導(dǎo)致企業(yè)盈利水平和整體資金營運(yùn)水平受到較大的影響。

（三）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)普遍偏低

長(zhǎng)期以來物業(yè)公司對(duì)于財(cái)務(wù)工作都存在著認(rèn)識(shí)上的不足，覺得只要簡(jiǎn)單的對(duì)日常收支進(jìn)行記記賬即可，這就導(dǎo)致對(duì)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)要求不高，部分無證人員也加入到物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員的行列中來，導(dǎo)致物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)不高，專業(yè)水平偏低。

（四）財(cái)務(wù)管理制度過于多元化

近年來由于對(duì)物業(yè)行業(yè)的需求增加，物業(yè)公司的規(guī)模也得以不斷的擴(kuò)大，部分物業(yè)公司也有了專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，并制定了較為完善的財(cái)務(wù)管理制度。但由于物業(yè)公司組建方式的不同，再加之缺乏一個(gè)統(tǒng)一完整的標(biāo)準(zhǔn)，所以目前物業(yè)公司內(nèi)財(cái)務(wù)管理制度也呈現(xiàn)多種多樣的特點(diǎn)，缺乏統(tǒng)一性。

（五）投融資管理缺乏科學(xué)性

目前我國大部分物業(yè)公司由于其自身經(jīng)營規(guī)模不大，而且資質(zhì)等級(jí)也不高，在這種情況下，公司內(nèi)沒有專業(yè)的投融資人員，也沒有組建投融管理團(tuán)隊(duì)，這就導(dǎo)致投融資項(xiàng)目缺乏客觀、科學(xué)的分析，往往在投融決策僅憑感覺，這就導(dǎo)致投融項(xiàng)目面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建物業(yè)公司科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系

（一）物業(yè)公司科學(xué)財(cái)務(wù)管理體系構(gòu)建的重要性

第一，是立足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必要條件。

目前物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的弱點(diǎn)就是財(cái)務(wù)管理體系不健全，這樣會(huì)導(dǎo)致決策層沒有科學(xué)的、準(zhǔn)確的、能夠反映企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況及未來發(fā)展趨勢(shì)的第一手資料可以參考。隨著我國物業(yè)管理的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理體系的要求也越來越高，這就需要有健全的財(cái)務(wù)管理體系作保障。

第二，是加強(qiáng)企業(yè)管理的有效途徑。

企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)、投融資活動(dòng)都有計(jì)劃、協(xié)調(diào)運(yùn)作的作用，通過有明確職責(zé)、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制來貫徹落實(shí)。科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身設(shè)定的財(cái)務(wù)表現(xiàn)水平，同時(shí)還能不斷促進(jìn)管理水平的提高。

第三，是避開財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。

企業(yè)的生存全靠資金，不管是籌資還是投資，都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，要想科學(xué)的避開風(fēng)險(xiǎn)，就要有專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員和科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，只有這樣才能在機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的市場(chǎng)環(huán)境下，保證企業(yè)的良好發(fā)展。

（二）物業(yè)公司科學(xué)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建原則

第一，真實(shí)可信，實(shí)事求是。

企業(yè)的管理者每做出一個(gè)決策都要用科學(xué)的態(tài)度，以事實(shí)和正確的信息為基礎(chǔ)，這就要求企業(yè)提供的各類信息必須是真實(shí)可靠的，尤其是各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)必須是真實(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)確的。如果數(shù)據(jù)摻假，就會(huì)影響管理者和決策者的判斷，有可能造成不可挽回的損失。

第二，系統(tǒng)管理，領(lǐng)導(dǎo)重視。

在現(xiàn)代企業(yè)管理中采用系統(tǒng)的方法，就是將財(cái)務(wù)管理體系作為一個(gè)大系統(tǒng)，在管理的過程中要遵循其層次性、整體性、目的性的思想，對(duì)組成財(cái)務(wù)管理體系的各個(gè)子系統(tǒng)也要進(jìn)行監(jiān)管。

第三，利益兼顧，持續(xù)發(fā)展。

科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系就是要兼顧投資人、債權(quán)人、經(jīng)營者、管理者、政府機(jī)構(gòu)和社會(huì)公眾等各相關(guān)主體的利益。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和倡導(dǎo)循環(huán)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)今企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的核心內(nèi)容，因此，構(gòu)建科學(xué)的、合理的、可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理體系具有深遠(yuǎn)的意義。

（三）物業(yè)公司科學(xué)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)成要素

第一，財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

目前國內(nèi)很多物業(yè)公司掌握的信息比較滯后，信息反饋的能力也比較薄弱，使財(cái)務(wù)工作顯得很被動(dòng)。要想改變這種狀況，就應(yīng)該在預(yù)算管理上多下功夫，要在每個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目開始之前，就有計(jì)劃有步驟地實(shí)施財(cái)務(wù)決策，圍繞項(xiàng)目編制出與項(xiàng)目有關(guān)的各種預(yù)算表，組成—個(gè)完整的預(yù)算體系。

第二，財(cái)務(wù)成本控制。

物業(yè)管理企業(yè)開展成本控制，可以事先限制各項(xiàng)費(fèi)用和消耗的發(fā)生，有計(jì)劃地控制成本的形成，使其不超過預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到降低成本、提高效率和效益的目的。按照成本控制的時(shí)間不同，可以分為事先控制、事中控制和事后控制。

第三，財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)。

物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)實(shí)施后，為了檢驗(yàn)其實(shí)施效果，要對(duì)物業(yè)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)營運(yùn)水平、償債能力和未來發(fā)展能力四個(gè)方面內(nèi)容作出評(píng)價(jià)，以能準(zhǔn)確反映這四方面的各項(xiàng)定性指標(biāo)和各項(xiàng)定量作為評(píng)價(jià)依據(jù)，并將各項(xiàng)指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國本行業(yè)的平均水平進(jìn)行比較，得出一個(gè)客觀公正的評(píng)價(jià)結(jié)果。

四、結(jié)束語

當(dāng)前由于物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理中存在著一些問題，所以通過構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，可以有效的加強(qiáng)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理，通過財(cái)務(wù)預(yù)算管理、成本控制管理及財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)從而確保物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理水平的提升，提高物業(yè)公司資金的有效利用，確保盈利的最大化。

[1]易文輝.加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2011-12-08.

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