加強房地產(chǎn)經(jīng)營財務管理，推動企業(yè)非鋼產(chǎn)業(yè)創(chuàng)效

牛向英/安陽鋼鐵集團有限責任公司財務部

加強房地產(chǎn)經(jīng)營財務管理，推動企業(yè)非鋼產(chǎn)業(yè)創(chuàng)效

牛向英/安陽鋼鐵集團有限責任公司財務部

筆者本人所在單位為一家大型國有鋼鐵企業(yè)的房地產(chǎn)公司。當前鋼鐵行業(yè)面臨“寒冬”，企業(yè)競爭愈加慘烈?！耙粯I(yè)為主，適度多元”，大力促進房地產(chǎn)業(yè)非鋼產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強企業(yè)“抗寒”能力，提高房地產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)效能力，意義更加突顯。而主動適應房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要求，遵循資本營運規(guī)律，積極研究房地產(chǎn)企業(yè)財務活動，提高財務管理組織、預測、決策、計劃手段的有效性，認真查找現(xiàn)行財務管理過程中存在的問題，提出并建議改進措施，意義也更加突顯。

房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)營在本企業(yè)中屬于非鋼產(chǎn)業(yè)，與工業(yè)會計及財務管理迥然有別。2004年成立房地產(chǎn)公司，財務管理部門應運而生。相較于集團公司其他產(chǎn)業(yè)和部門，房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展和經(jīng)營階段之前就需要得到政府機構(gòu)的相關(guān)審批，且不同的階段所對應的業(yè)務來往對象也不同。我所在的財務管理部門，其職責也就是對房地產(chǎn)經(jīng)營資本進行效益管理，幫助公司有效控制經(jīng)營風險，并達到利潤最大化的目的。然而，在實際工作中，財務管理工作也遇到了一些障礙和問題，經(jīng)營中也還存在一些財務風險和漏洞，時刻威脅著公司經(jīng)營安全。

二、目前企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營財務管理存在的問題

1.財務管理意識不強且財務制度存在缺陷。房地產(chǎn)經(jīng)營的財務管理意識不強，簡單地將財務管理工作等同于填制憑證、登記會計賬簿和賬務處理等基礎性工作，經(jīng)常忽略財務管理的其他重要作用。有些財務管理人員在工作中僅憑個人工作經(jīng)驗、主觀意識，對于企業(yè)資金的籌集、配置及使用缺乏較完善和配套的計劃，這在一定程度上導致了房地產(chǎn)經(jīng)營的風險。同時，雖然公司已經(jīng)建立了相應的財務制度，但有些財務制度缺乏科學性，制度流于形式，在財務管理操作中工作人員的主觀臆斷性強，企業(yè)總體的財務管理戰(zhàn)略不夠清晰，造成資金管理不當，使其經(jīng)營活動陷入被動。對財務管理工作的重視度低導致會計數(shù)據(jù)的真實性、客觀性和可靠性很難得到保證。

2.資金管理存在風險。所在房地產(chǎn)公司的發(fā)展過程中，由于公司屬于集團下的子公司，財務決策權(quán)在上級，對外融資受限，資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房地產(chǎn)經(jīng)營的投資規(guī)模。這就導致了公司不可能在同一時間進行多個項目。由于自身的資金存量有限，一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設施或后期建設，抑或投資建設另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發(fā)資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間公司需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中公司一直都承擔著較大的風險。

3.融資渠道單一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中，資金是核心部分。資金是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本。同樣，籌集資金也是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的一個大難題和大考驗，資金籌集的多了，就能生產(chǎn)出利潤更高的產(chǎn)品；相反的，如果不能籌集到足夠的資金，那么項目就不能順利的進行下去。由于房地產(chǎn)的投資大部分都面臨著投資資金多、周期長、風險大的問題，企業(yè)的融資壓力也由此增大。一個房地產(chǎn)企業(yè)要開發(fā)一個項目單靠企業(yè)自身內(nèi)部的資金是遠遠不夠的，這時銀行貸款成為了公司的首選。然而，隨著國家陸續(xù)出臺了一些市場調(diào)控措施，企業(yè)從銀行貸款門檻的越來越高，手續(xù)越來越復雜，銀行融資的監(jiān)管也越來越嚴格，從銀行貸款越來越難。除此之外，鋼鐵主業(yè)經(jīng)營艱難，負債激增，無法為我們的地產(chǎn)經(jīng)營“輸血”。加之政府不斷出臺措施，抑制房地產(chǎn)業(yè)過快增長，民間資本見好就收，知難而退，挫傷了地產(chǎn)融資的熱情。種種原因，導致房地產(chǎn)經(jīng)營資金不足，嚴重影響公司自身發(fā)展。

4.財務人員素質(zhì)偏低。目前一些財務工作人員尚缺乏較為先進的財務管理理念，財務管理業(yè)務技能還不夠高，導致了企業(yè)財務管理工作還經(jīng)常處于一種無章無序和混亂的狀態(tài)。這種不佳現(xiàn)狀在很大程度上是由于財務管理工作人員的素質(zhì)偏低造成的。同時，財務人員素質(zhì)偏低導致房地產(chǎn)經(jīng)營財務管理的職能與作用無法充分發(fā)揮，加之其融資方式少，融資能力弱，財務風險驟然間變大。

5.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者對財務管理工作的認識不高，在以鋼鐵為主業(yè)的企業(yè)里，對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營精通的專業(yè)人員本來就少，主要經(jīng)營者也都是上級任命的，專業(yè)知識參差不齊，理解認識良莠有別，尤其對運用財務管理手段提高企業(yè)運營效益的觀念差別更大。這也導致財務管理工作開展起來難度加大，作用有限。

三、強化房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的措施

1.集團公司和房地產(chǎn)公司要提高對財務管理重要性的認識并健全企業(yè)內(nèi)部財務管理制度。不論是企業(yè)的領(lǐng)導層還是普通的財務工作人員，都要從根本上認識到強化企業(yè)財務管理工作對于房地產(chǎn)公司生存和發(fā)展的現(xiàn)實意義。要樹立先進的財務管理理念，切實做好公司日常的財務管理工作，逐步提高財務管理工作在生產(chǎn)經(jīng)營活動中的地位，加大對內(nèi)部財務管理工作的創(chuàng)新力度，充分發(fā)揮財務管理在整個公司經(jīng)營管理中的重要作用；強化公司財務管理部門及財務工作人員的責任性，要切實實現(xiàn)權(quán)責的有效統(tǒng)一，以保障在公司的整個生產(chǎn)經(jīng)營活動中財務管理工作的有序進行。要健全公司內(nèi)部的財務管理制度。一是公司財務管理部門應主動根據(jù)企業(yè)開發(fā)項目及本公司的業(yè)務特點，從制度角度上具體規(guī)定公司內(nèi)部關(guān)系到財務管理事務的各個方面內(nèi)容，要重新修訂和規(guī)定財務管理工作的流程和標準，要切實實現(xiàn)房地產(chǎn)公司各項財務管理活動的制度化和規(guī)范化，從源頭上杜絕房地產(chǎn)公司財務管理工作的無序化和混亂，降低其經(jīng)營風險。二是在規(guī)定和完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部相關(guān)財務管理制度的同時，要時刻注意與公司內(nèi)部的其他相關(guān)管理制度的制定和完善。三是采取有效措施切實保證房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務管理制度的權(quán)威性和嚴肅性，保證公司內(nèi)部財務管理制度的有效落實，要形成以房地產(chǎn)公司財務管理制度為主對其經(jīng)濟行為進行約束，真正做到依制度辦事。

2.拓寬融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集度較高、綜合性和關(guān)聯(lián)性都比較高的經(jīng)濟活動。一般建設一個項目要投入大量的資金，如果不借助于拓寬融資渠道，建設項目將難以進行。公司應通過控制建設項目的開發(fā)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏來進行資金的優(yōu)化配置，減少資金鏈壓力，降低公司的籌資成本和籌資難度。在籌集資金方面要注重財務費用的控制，應尋找能夠降低利息費用的有效途徑，可以考慮適當增加應付賬款等方面的融資渠道，并要選擇利息費用較低的籌資方式。

3.優(yōu)化公司資金結(jié)構(gòu)，加強成本控制。房地產(chǎn)項目不同于其他，建設周期較長，需要的資金也相對較多。而不同的資金結(jié)構(gòu)給公司帶來的資金成本、費用和風險也各不相同。因此，通過優(yōu)化公司資金結(jié)構(gòu)，加強成本控制是非常重要的。資金成本對公司在進行項目評估，最后決定有重要作用，對項目更要進行動態(tài)評估，通過有效合理的手段優(yōu)化公司的資金結(jié)構(gòu)。優(yōu)化了資金結(jié)構(gòu)，所需的成本及承擔的風險也會隨之降低。

4.做好投資決策分析。投資決策可以說是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，關(guān)系到項目成敗乃至公司的生存。因此，應當充分重視項目可行性研究，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率、市場情況等做細致全面的分析。同時，投資決策分析應當結(jié)合公司自身乃至集團的發(fā)展戰(zhàn)略，從項目的定位、資本結(jié)構(gòu)、開發(fā)周期等方面分析是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，是否是最有利于實現(xiàn)公司發(fā)展目標，從而選擇對公司的最優(yōu)項目。因此，應當建立起一套完整的投資決策及分析的內(nèi)部控制程序，切實將投資決策落到實處。

5.不斷的提高公司財務人員的管理水平。公司應更加重視對本企業(yè)財務人員的繼續(xù)教育和人力資源開發(fā)工作，通過加大對本公司財務人員的繼續(xù)教育力度，切實強化公司財會人員的專業(yè)操作技能和進一步提高財務管理水平，從而促進財會人員綜合業(yè)務素質(zhì)的提高。

總之，財務管理工作是整個房地產(chǎn)公司工作的重中之重，應加強整個公司對財務管理工作的重視，加大財務相關(guān)可行性的系統(tǒng)研究力度，建立和完善公司的財務管理制度體系，并有效地提高財務人員的專業(yè)素質(zhì)和管理水平，讓房地產(chǎn)這一行業(yè)能夠更健康快速地發(fā)展。同時，本文通過對國有企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)等非鋼產(chǎn)業(yè)，在加強財務管理工作方面的研究和探討，希望對其他類似更多的國有鋼鐵走出困境，經(jīng)營創(chuàng)效提供參考。

[1]孫艷平，張帆：房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的問題與對策[J].合作經(jīng)濟與科技.2012.

[2]張敏：房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的問題及優(yōu)化措施探討[J].企業(yè)研究.2013.