淺議房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險的識別

李秀萍朱治國/.開封國龍置業(yè)有限公司；.河南能源化工集團(tuán)義煤公司

淺議房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險的識別

李秀萍1朱治國2/1.開封國龍置業(yè)有限公司；2.河南能源化工集團(tuán)義煤公司

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)對風(fēng)險的識別、管理，無論是在主觀意識方面，還是在風(fēng)險管理控制方面，都顯得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，對房地產(chǎn)發(fā)項目開發(fā)階段的風(fēng)險進(jìn)行管理與控制顯得尤為重要。

房地產(chǎn)項目；開發(fā)階段；財務(wù)風(fēng)險

一、引言

項目財務(wù)風(fēng)險識別能夠幫助開發(fā)階段的項目管理人員進(jìn)一步了解該項目該階段的財務(wù)風(fēng)險情況，并為風(fēng)險管理決策層采取合適的風(fēng)險應(yīng)對和處理措施提供依據(jù)和參考。財務(wù)風(fēng)險識別的最終目的就是讓項目開發(fā)階段的管理人員認(rèn)清財務(wù)風(fēng)險，明確財務(wù)風(fēng)險受哪些因素的影響，使其能夠更好的對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防和控制。

二、財務(wù)風(fēng)險識別的主要方法

一是專家識別法。專家識別法的關(guān)鍵和核心在于專家有專業(yè)的知識儲備和豐富的實踐經(jīng)驗，對于相關(guān)領(lǐng)域的風(fēng)險識別有清晰準(zhǔn)確的看法。找到潛在的財務(wù)風(fēng)險問題后，在已識別到的財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，對該風(fēng)險可能發(fā)生的概率和有可能造成的后果進(jìn)行估計、評價和處理。二是情景識別法。情景法的識別原理是以未來發(fā)展多樣性的發(fā)展為依據(jù)，對風(fēng)險系統(tǒng)的有關(guān)問題進(jìn)行相應(yīng)的分析，在分析的基礎(chǔ)上對未來的情景設(shè)計出各種各樣的可能性，并對風(fēng)險系統(tǒng)的整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行從頭到尾的情況和途徑描繪。鑒于情景分析的方法過程繁雜，在我國房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的應(yīng)用還很少見，一般應(yīng)用于大型的跨國公司的大項目風(fēng)險識別工作。三是分解分析法。按照分解的原則，將相對復(fù)雜的財務(wù)影響因素進(jìn)行分解，得到簡單、易識別的單一影響因素，在對單一財務(wù)風(fēng)險影響因素進(jìn)行識別的過程就是分解分析識別過程。四是報表識別法。財務(wù)報表是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的具體反映，項目開發(fā)階段由風(fēng)險帶來的損失和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險控制的成本也會體現(xiàn)在財務(wù)報表上。在財務(wù)報表的基礎(chǔ)上，對財務(wù)報表進(jìn)行具體分析，得到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段有可能存在財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險總結(jié)分為兩類：投資風(fēng)險和融資風(fēng)險。投資風(fēng)險指的是房地產(chǎn)項目開發(fā)階段投入的資金無法獲得預(yù)期收益的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開發(fā)階段是房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵階段，其中涉及土地一級開發(fā)等大規(guī)模的資金投資，閑置資金的短期投資等，如果在進(jìn)行投資中沒有科學(xué)、正確的進(jìn)行風(fēng)險因素識別和分析，就有可能帶來資金風(fēng)險，造成房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)項目普遍是被投入放占有和使用資金，因此被投資方監(jiān)督管理的缺失、財務(wù)控制不到位，都有可能給房地產(chǎn)項目帶來財務(wù)風(fēng)險。融資風(fēng)險是源于房地產(chǎn)項目對于資金的需求。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)往往沒有足夠的自有資金，要通過大規(guī)模的銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債等方式進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)企業(yè)未能有效的進(jìn)行資金風(fēng)險的識別、預(yù)測和控制，就可能給房地產(chǎn)項目帶來巨大財務(wù)風(fēng)險。

1.短期償債風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的短期償債風(fēng)險因為開發(fā)階段投資較大，企業(yè)多是負(fù)債經(jīng)營。在某一時間內(nèi)企業(yè)開發(fā)支出較大，幾乎沒有現(xiàn)金流入量，現(xiàn)金流出量不斷增加，若無法及時通過籌措資金，則有可能中斷開發(fā)過程的進(jìn)行，更是影響整個房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行。除此之外，開發(fā)階段沒有現(xiàn)金流入，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)償債能力降低，陷入債務(wù)危機。

2.財務(wù)杠桿風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的融資是必然，因此就會有融資資本帶來的收益和融資成本的比較。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債程度將影響其融資的成本，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率增加，融資成本固然會增加。因此適當(dāng)?shù)呢?fù)債，充分發(fā)揮企業(yè)負(fù)債的財務(wù)杠桿作用，能夠再給股東帶來收益的同時，降低房地產(chǎn)項目開發(fā)的財務(wù)風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險識別流程

第一步要確定財務(wù)風(fēng)險識別對象。確定財務(wù)風(fēng)險識別對象就是首先要明確進(jìn)行風(fēng)險識別的對象是房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的財務(wù)風(fēng)險，要明確房地產(chǎn)項目以及開發(fā)階段財務(wù)活動的特征和實際情況，做到有的放矢、目標(biāo)明確，同時也為財務(wù)風(fēng)險的識別和分析限定了具體研究范圍。第二步要收集財務(wù)風(fēng)險因素信息。明確財務(wù)風(fēng)險的識別對象為房地產(chǎn)項目開階段財務(wù)活動后，就要通過各種各樣的方式了解識別目標(biāo)對象，收集關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險可能受到哪些因素的影響，不同的影響因素是通過何種方式對開發(fā)階段的財務(wù)活動造成影響。第三步要進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險因素分解。財務(wù)風(fēng)險因素的分解過程是應(yīng)用分解識別法對房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險識別的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要通過對該階段財務(wù)活動風(fēng)險因素信息的收集、整理、分析和歸類，確認(rèn)財務(wù)風(fēng)險影響因素的大類，并在因素大類范圍內(nèi)進(jìn)行細(xì)化和分解，最終得到層次階梯式的財務(wù)風(fēng)險影響因素集合。第四步要財務(wù)風(fēng)險因素分解檢驗。財務(wù)風(fēng)險影響因素的分解檢驗是對上一步中風(fēng)險因素分解過程的檢驗，通過分解檢驗一方面確認(rèn)分解后的風(fēng)險因素是否都能對房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的財務(wù)活動造成風(fēng)險，另一方面確認(rèn)財務(wù)風(fēng)險影響因素分解的小類與大類是否匹配。第五步要確定財務(wù)風(fēng)險影響因素。對分解后的財務(wù)風(fēng)險因素進(jìn)行檢驗后，通過對分解結(jié)果的檢驗和校正，應(yīng)明確房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險的影響因素。最后要找出財務(wù)風(fēng)險關(guān)鍵因素。分解后的財務(wù)風(fēng)險影響因素種類較多，都對房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)活動風(fēng)險有所影響，但是各種因素的影響不同。在明確全部影響因素的基礎(chǔ)上，應(yīng)找出哪些因素對于項目開發(fā)階段財務(wù)活動風(fēng)險影響較大，哪些較小。對于影響程度較大的應(yīng)該予以重點關(guān)注，相對的影響較小的風(fēng)險因素可以適當(dāng)減少注意力。

五、利用分解分析法識別房地產(chǎn)開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險

首先，確定風(fēng)險識別對象：房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的財務(wù)風(fēng)險。其次，收集風(fēng)險相關(guān)資料：對財務(wù)風(fēng)險的分類及影響財務(wù)風(fēng)險因素分析。第三，分解風(fēng)險因素：根據(jù)財務(wù)風(fēng)險因素信息收集和整理的結(jié)果，可以將該階段財務(wù)風(fēng)險的影響因素分為五個大類，即為自然風(fēng)險包括洪水、地震等因素；政策風(fēng)險包括金融政策風(fēng)險、土地政策風(fēng)險等；財務(wù)管理風(fēng)險包括財務(wù)管理人員風(fēng)險、管理者素質(zhì)風(fēng)險等；經(jīng)營管理風(fēng)險包括招投標(biāo)和合同管理等風(fēng)險；金融風(fēng)險包括利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險及通貨膨脹風(fēng)險等。第四，檢驗風(fēng)險因素：通過對于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段影響因素對于財務(wù)風(fēng)險的影響過程分析，筆者認(rèn)為上述對于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險的影響因素分解比較全面、充分。第五，確定風(fēng)險因素：通過利用分解分析法對于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段風(fēng)險的識別，可以總結(jié)的出：自然因素、政策因素、財務(wù)管理因素、經(jīng)營管理因素及金融風(fēng)險是影響房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險的主要因素。最后，確定關(guān)鍵風(fēng)險因素：通過對于上表中房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險的分解對比，在為進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險分析之前，可以根據(jù)理論和實踐經(jīng)驗進(jìn)行判斷。鑒于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)活動中對于資金的依賴較大，可以初步判斷金融風(fēng)險對于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風(fēng)險會有較重要的影響，其次是財務(wù)管理風(fēng)險因素的影響。

[1]彭勇，邵魯寧，王?。悍康禺a(chǎn)投資的風(fēng)險識別與評價[J]，上海管理科學(xué)，2006.

[2]孫振山：施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險之我見[J]，硅谷，2009.