構(gòu)建與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相適應(yīng)的社會中介行業(yè)組織

劉志強(qiáng)

（中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心，北京100034）

政府職能轉(zhuǎn)變的核心在于向市場和社會放權(quán)，減少對微觀事務(wù)的干預(yù)，加強(qiáng)對宏觀事務(wù)的統(tǒng)籌，嚴(yán)格事后監(jiān)管。不動產(chǎn)登記關(guān)系到億萬群眾的切身利益，我們既要大力推進(jìn)登記行政機(jī)構(gòu)職能整合，也應(yīng)注重對社會中介組織的培育和管理，只有這樣才能更好地提升行政效能，激發(fā)社會活力，實(shí)現(xiàn)市場、社會、政府的良性互動。目前來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記已是勢在必行，與之相關(guān)的政府部門職能整合工作也即將完成，但是與之相適應(yīng)的社會中介組織建設(shè)略顯滯后，因此亟待我們認(rèn)真梳理，系統(tǒng)研究，為下一步改革奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

一、土地登記社會人員組織建設(shè)情況

目前，土地登記中介人員主要是土地登記代理人，中介機(jī)構(gòu)主要是土地登記代理機(jī)構(gòu)，中介行業(yè)組織主要是土地登記代理人行業(yè)協(xié)會。總體來看，社會中介組織建設(shè)法律依據(jù)效力層次較低，組織建設(shè)尚不完備。

（一）土地登記代理人實(shí)行統(tǒng)一資格管理，法律效力層級較低

2002年，人事部和國土資源部聯(lián)合下發(fā)了《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《土地登記代理人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，通過規(guī)范性文件的形式對土地登記代理人的考試資格、業(yè)務(wù)范圍、考試組織實(shí)施、注冊管理等工作進(jìn)行了較為全面的規(guī)定。土地登記代理人經(jīng)考試合格后，持《土地登記代理人職業(yè)資格證書》在指定機(jī)構(gòu)辦理登記注冊，可以登記代理人名義執(zhí)業(yè)。登記代理人的業(yè)務(wù)范圍，包括代辦登記、指界、地籍調(diào)查，搜集整理土地權(quán)屬和登記相關(guān)資料等。此外，北京和云南等地也出臺了有關(guān)登記代理人注冊管理的相關(guān)規(guī)定。（1）但是，總體來看，上述規(guī)定僅限于規(guī)范性文件層面，法律效力層級較低，法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章中都還沒有關(guān)于土地登記代理人的專門規(guī)定。

（二）僅部分省份對登記代理機(jī)構(gòu)的管理措施作出規(guī)定

2005年，浙江省土地調(diào)查登記代理行業(yè)協(xié)會頒布了《浙江省土地調(diào)查登記代理機(jī)構(gòu)注冊暫行辦法》，對土地登記代理機(jī)構(gòu)的人員構(gòu)成條件和申請程序等事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，土地登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商注冊的企業(yè)法人，從事土地登記代理業(yè)務(wù)，需要向浙江省土地調(diào)查登記代理行業(yè)協(xié)會申請執(zhí)業(yè)注冊。申請材料經(jīng)所在地土地行政主管部門備案后，經(jīng)協(xié)會審核同意，頒發(fā)《土地調(diào)查登記代理機(jī)構(gòu)注冊證書》。此外，內(nèi)蒙、安徽、廣西等省份也頒布了相應(yīng)的規(guī)定。（2）

（三）全國性的土地登記行業(yè)組織尚未建立

現(xiàn)在僅有少數(shù)省份建立了土地登記代理人行業(yè)組織，主要有浙江省土地調(diào)查登記協(xié)會、江西省土地登記代理人協(xié)會、黑龍江省土地登記代理人協(xié)會、廣東省不動產(chǎn)登記與估價(jià)專業(yè)人員協(xié)會（3）、內(nèi)蒙古自治區(qū)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會、廣西土地登記代理人協(xié)會等。行業(yè)組織是非營利性的專業(yè)性社會團(tuán)體，會員包括團(tuán)體會員和個(gè)人會員，業(yè)務(wù)主管部門是地方國土資源主管部門，并接受民政部門的社團(tuán)登記管理。

二、房屋登記尚未形成獨(dú)立的登記代理人制度

目前，房屋登記方面還沒有建立起相應(yīng)的代理人制度，但是正如學(xué)者所言，實(shí)踐中房地產(chǎn)辦理前期的手續(xù)環(huán)節(jié)中，早已經(jīng)出現(xiàn)了“代辦”或“代理”的現(xiàn)象，只是尚未公開、尚未規(guī)范而已。[1]由于房屋登記與房屋交易具有密切聯(lián)系，代為辦理房屋登記的主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理），中介機(jī)構(gòu)主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，中介行業(yè)組織主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會等組織。與土地登記代理人相比，房屋經(jīng)紀(jì)人制度的建設(shè)相對完備。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行統(tǒng)一資格管理，出臺有專門的部門規(guī)章

2011年住建部、發(fā)改委、人保部聯(lián)合出臺了部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動和監(jiān)管作出了較為明確的規(guī)定。2001年，人事部和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，以規(guī)范性文件的形式對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的考試資格管理進(jìn)行了較為全面的規(guī)定。與土地登記代理人類似，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試合格后，可獲得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會注冊后，方可執(zhí)業(yè)；經(jīng)紀(jì)人協(xié)理一般由地方房地產(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)管理。

（二）房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在法律和部門規(guī)章中已有規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第56、57條專門規(guī)定了房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，對其設(shè)立所需要的條件進(jìn)行了列舉規(guī)定。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)具體包括了房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。2011年，住建部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》也對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作出了較為詳細(xì)的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，由所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。

（三）在全國和地方建立了相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會和協(xié)會

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)組織通常和房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)組織合并在一起，行業(yè)組織會員包括個(gè)人會員和單位會員。全國層面成立了中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，受住建部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，民政部的監(jiān)督管理。地方層面成立了省市房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（協(xié)會）。目前廣東、河南、山西等省成立了省房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（協(xié)會），東莞市成立了東莞市房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、深圳市成立了深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會等。

三、臺灣地區(qū)不動產(chǎn)登記社會中介組織管理的借鑒

臺灣地區(qū)同時(shí)存在不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和地政士兩種中介人員，前者由不動產(chǎn)交易的“中人”所演化，主要負(fù)責(zé)促進(jìn)交易達(dá)成，已出臺了專門的《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》，并成立了不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會；后者則是發(fā)端于我國清朝時(shí)期的土地代書制度，主要接受委托辦理土地登記。（4）據(jù)臺灣學(xué)者統(tǒng)計(jì)，截至2010年，臺灣地區(qū)獲得地政士證書的人員有26 023人，獲得不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書的有6 098人，其中同時(shí)具有兩項(xiàng)證書的有1 799人。（5）根據(jù)臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記的對象包含了地上附著物，土地登記基本等同于不動產(chǎn)登記。臺灣土地登記中介人員主要是地政士（土地登記專業(yè)代理人），中介機(jī)構(gòu)主要是地政士事務(wù)所，中介行業(yè)組織主要是地政士公會。目前，地政士已經(jīng)遍布臺灣地區(qū)，為維護(hù)不動產(chǎn)交易安全、保障不動產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益作出了重要貢獻(xiàn)。

（一）出臺專門《地政士法》，有較為完善的法律體系

臺灣地區(qū)關(guān)于地政士、地政士事務(wù)所和公會的法律規(guī)范主要有《土地法》《地政士法》《土地登記規(guī)則》《地政士法施行細(xì)則》《土地登記專業(yè)代理人檢核辦法》《地政士簽證責(zé)任及簽證基金管理辦法》以及各地政士公會的章程和行業(yè)規(guī)定等。其中，《土地法》對地政士作出了原則性規(guī)定；《地政士法》是全面規(guī)范臺灣地政士、地政士事務(wù)所和公會的最高法律依據(jù)；《土地登記規(guī)則》和《地政士法施行細(xì)則》主要針對的是地政士的具體業(yè)務(wù)；《土地登記專業(yè)代理人檢核辦法》主要規(guī)范了地政士考試和注冊管理的相關(guān)事項(xiàng)；《地政士簽證責(zé)任及簽證基金管理辦法》主要是針對地政士從事簽證業(yè)務(wù)的規(guī)定；地政士公會章程和行業(yè)組織規(guī)定則主要是針對公會管理作出的具體規(guī)定。

（二）地政士執(zhí)業(yè)資格具有較為完善的規(guī)定

1.執(zhí)業(yè)需要經(jīng)過專門的考試

地政士考試由臺灣地區(qū)考選部所設(shè)的土地登記專業(yè)代理人檢核委員會負(fù)責(zé)，檢核及格者，報(bào)請考試院發(fā)給考試及格證書。取得地政士證書者，需要向直轄市或縣（市）政府申請登記，并領(lǐng)取地政士開業(yè)執(zhí)照，才可以執(zhí)業(yè)。

2.地方設(shè)置有專門的地政士名簿記錄

直轄市或縣（市）主管機(jī)關(guān)備置有地政士名簿，記載了地政士的個(gè)人信息、資格證書、執(zhí)業(yè)狀況、執(zhí)業(yè)時(shí)間、入會時(shí)間、獎懲事項(xiàng)等。執(zhí)業(yè)情況發(fā)生變更時(shí)，地政士還應(yīng)及時(shí)申報(bào)備查。

3.地政士履行誠實(shí)義務(wù)，直接承擔(dān)賠償責(zé)任

地政士可以從事代理申請土地登記、土地測量、辦理相關(guān)稅務(wù)、提存、擬定協(xié)議、辦理簽證等。在接受相關(guān)委托時(shí)，應(yīng)查明委托人確為登記標(biāo)的物之權(quán)利人或權(quán)利關(guān)系人，并確實(shí)核對其身分后，才可接受委托。若辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)存在不正當(dāng)行為或違反業(yè)務(wù)上應(yīng)盡義務(wù)，導(dǎo)致委托人或其他利害關(guān)系人受到損害時(shí)，要承擔(dān)賠償責(zé)任。

4.從事違法行為將被撤銷資格

地政士在執(zhí)業(yè)過程中有欺詐、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為或被處分除名的，地政士資格將被撤銷或廢止。

5.主管機(jī)關(guān)專門設(shè)有地政士懲戒委員會，處理地政士懲戒事項(xiàng)

懲戒委員會由政府代表、公會代表、人民團(tuán)體代表、社會公證人士代表組成，主任委員由地方地政處長或縣（市）政府地政局長擔(dān)任。地政士受到懲戒后，將由主管機(jī)關(guān)進(jìn)行公告，并被通知地政士事務(wù)所和地政士公會。

（三）地政士事務(wù)所的規(guī)定稍顯簡略

由于地政士個(gè)人在登記事務(wù)中責(zé)任較重，因此事務(wù)所的作用相對不是特別突出?！兜卣糠ā分饕?guī)定了地政士事務(wù)所的設(shè)立、名稱、遷移和注銷等四個(gè)方面的事項(xiàng)。地政士需要設(shè)立地政士事務(wù)所方可執(zhí)業(yè)。事務(wù)所的名稱應(yīng)顯示地政士字樣。事務(wù)所發(fā)生遷移時(shí)應(yīng)當(dāng)重新申請辦理登記，地政士自行停止執(zhí)業(yè)或死亡時(shí)，需向原登記機(jī)關(guān)申請注銷登記。

（四）地政士公會作出專章規(guī)定，內(nèi)容詳細(xì)，且作用突出

1.地政士公會是非盈利的行業(yè)自律組織，自下而上按區(qū)設(shè)立，組織結(jié)構(gòu)較為合理

根據(jù)《地政士法》的規(guī)定，地政士公會按照行政區(qū)域分為直轄市公會和縣（市）公會，同一行政區(qū)域內(nèi)，同級的地政士公會僅能設(shè)立一個(gè)。只有直轄市及過半數(shù)縣（市）地政士公會完成組織后，才能設(shè)立地政士“全國”聯(lián)合會。

2.加入地政士公會是地政士執(zhí)業(yè)的前提條件

《地政士法》第33條第1款明確規(guī)定：“地政士登記后，非加入該管直轄市或縣（市）地政士公會，不得執(zhí)業(yè)?！钡卣咳霑r(shí)需要繳納會費(fèi)，并提取不低于10%的金額作為地政業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)費(fèi)。

3.地政士公會訂立章程，設(shè)有理事、監(jiān)事

地政士公會訂立有章程，對公會的宗旨、組織、任務(wù)，以及會員入會、出會等事項(xiàng)作出全面規(guī)定。以“中華民國地政士公會全國聯(lián)合會章程”為例，其職能主要包括了土地登記代理相關(guān)研究、行業(yè)溝通服務(wù)、協(xié)助政府管理等職能。（6）地政士違反公會章程情節(jié)嚴(yán)重的，將被申誡或停止執(zhí)業(yè)。公會設(shè)有理事和監(jiān)事，由會員大會選舉產(chǎn)生，任期三年，理事長僅能連任一次。

四、完善我國不動產(chǎn)登記的社會中介組織人員建設(shè)的建議

當(dāng)前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記即將完成，《不動產(chǎn)登記條例》也即將出臺，針對我國不動產(chǎn)登記社會中介組織建設(shè)整體零散、薄弱的現(xiàn)狀，我們可以立足國情，并充分借鑒臺灣地區(qū)在地政士管理方面的經(jīng)驗(yàn)，在以下幾個(gè)方面推動我國不動產(chǎn)登記社會中介組織建設(shè)：

（一）充分肯定社會中介組織的積極作用，在立法上給予登記代理人員、機(jī)構(gòu)和協(xié)會等明確的法律地位

1.對登記代理的作用予以認(rèn)可，并將其作為不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的重要組成部分

簡政放權(quán)，建設(shè)服務(wù)型政府，是我國行政體制改革的方向。在不動產(chǎn)交易日益活躍的現(xiàn)狀下，土地登記代理機(jī)構(gòu)通過自己專業(yè)的服務(wù)，可以減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，提高土地登記機(jī)關(guān)的工作效率，有利于促進(jìn)不動產(chǎn)交易的迅速完成，有利于提升不動產(chǎn)登記的規(guī)范有序運(yùn)行，積極作用明顯。（7）因此，對于這項(xiàng)制度應(yīng)當(dāng)予以充分肯定，并繼續(xù)發(fā)展和完善。

2.建立層次分明、相互協(xié)調(diào)的登記中介組織法律結(jié)構(gòu)體系

首先，應(yīng)在《不動產(chǎn)登記條例》中對登記代理機(jī)構(gòu)和人員作出原則性規(guī)定，例如規(guī)定不動產(chǎn)登記的相關(guān)事項(xiàng)可以委托專業(yè)的不動產(chǎn)登記代理人，不動產(chǎn)登記專業(yè)代理人的具體管理辦法由不動產(chǎn)登記主管部門會同人力資源和社會保障部門另行規(guī)定。其次，可以出臺專門關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人員和機(jī)構(gòu)的《不動產(chǎn)登記代理人管理辦法》，辦法可以對登記代理人、代理機(jī)構(gòu)、代理人協(xié)會等作出規(guī)定；最后，通過規(guī)范性文件的方式出臺關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人具體命題、考試、收費(fèi)、發(fā)證，以及機(jī)構(gòu)管理、協(xié)會管理等方面的細(xì)化事項(xiàng)。

（二）與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求相一致，明確不動產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍，整合登記人員資質(zhì)管理

1.與改革方向保持一致，將登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴(kuò)展至全部不動產(chǎn)

根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案的要求，整合“房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)”，將不動產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴(kuò)展至包含土地、房屋、林地、草原等各類不動產(chǎn)在內(nèi)的登記代理服務(wù)事項(xiàng)。在保留房屋經(jīng)紀(jì)人的基礎(chǔ)上，要求其中從事登記代理的中介人員必須持有不動產(chǎn)登記人員資格證書。

2.借鑒法律資格管理的經(jīng)驗(yàn)，將登記官資格和登記代理人資格進(jìn)行整合

目前，土地登記機(jī)關(guān)存在土地登記人員持證上崗考試制度，房屋登記機(jī)關(guān)存在房屋登記官制度。（8）兩項(xiàng)制度均是針對登記機(jī)關(guān)直接從事登記事務(wù)的公務(wù)人員所設(shè)，都要求具備一定的土地登記知識和民商法律知識，其考試內(nèi)容與登記代理人有較大的相似性。目前，我國法律領(lǐng)域?qū)嵭新蓭?、法官、檢察官考試合一的司法考試，不動產(chǎn)登記也可以之為借鑒，將不動產(chǎn)登記官考試和不動產(chǎn)登記代理人考試合一為不動產(chǎn)登記人員資格考試，由不動產(chǎn)登記主管部門或者行業(yè)協(xié)會對不動產(chǎn)登記相關(guān)從業(yè)人員實(shí)行更加統(tǒng)一、規(guī)范的管理。（9）

（三）加強(qiáng)不動產(chǎn)登記中介市場的培育，進(jìn)一步規(guī)范不動產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會管理

1.進(jìn)一步規(guī)范不動產(chǎn)交易市場，促進(jìn)登記代理行業(yè)發(fā)展

總的來看，相比臺灣地區(qū)，大陸的不動產(chǎn)交易市場起步相對較晚，登記制度也尚處于逐步完善的階段。專業(yè)化、規(guī)?；牟粍赢a(chǎn)登記代理人員和機(jī)構(gòu)尚未成型。因此，應(yīng)當(dāng)把更多的登記相關(guān)事項(xiàng)交給市場去承擔(dān)，政府著力后期的監(jiān)管。在尊重不動產(chǎn)權(quán)利人意愿的基礎(chǔ)上，逐步引導(dǎo)當(dāng)事人選擇專業(yè)化的登記代理機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記事務(wù)，進(jìn)而逐步形成良好的市場化服務(wù)機(jī)制。

2.完善登記代理機(jī)構(gòu)組織管理，促進(jìn)代理機(jī)構(gòu)的規(guī)范誠信經(jīng)營

為便于制度的銜接和落實(shí)，從事不動產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)的行業(yè)組織可以繼續(xù)進(jìn)行代理登記業(yè)務(wù)，但是必須具有一定數(shù)量的、持有不動產(chǎn)登記代理資格證書的專業(yè)人員，并由其直接開展相關(guān)登記代理實(shí)務(wù)。代理人員發(fā)生違法違規(guī)行為時(shí)，代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3.建立和完善不動產(chǎn)登記代理人行業(yè)協(xié)會

行業(yè)協(xié)會的建立，需要具備一定規(guī)模的從業(yè)人員和從業(yè)機(jī)構(gòu)。目前來看，全國大多數(shù)地區(qū)土地登記代理行業(yè)協(xié)會還處于初步建設(shè)階段，因此，可以在明確不動產(chǎn)登記代理專業(yè)管理的前提下，與地方土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、土地調(diào)查協(xié)會等進(jìn)行合并和整合，出臺行會章程，完善組織機(jī)構(gòu)和會員的管理。在地方協(xié)會發(fā)展完善的同時(shí)，成立全國性的不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會，在全國范圍內(nèi)開展行業(yè)自律管理，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在規(guī)范建設(shè)、人員培訓(xùn)、業(yè)務(wù)交流、誠信管理、反映行業(yè)訴求等方面的積極作用。

注釋

（1）2003年，北京市國土資源局和北京市人事局頒布的《北京市人事局北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于土地登記代理人職業(yè)資格認(rèn)定工作有關(guān)問題的通知》（京人發(fā)［2003］102號）；2007年，云南省國土資源廳頒布了《云南省土地登記代理人登記備案管理暫行規(guī)定》等。

（2）2012年，內(nèi)蒙古自治區(qū)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會頒布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人執(zhí)業(yè)登記辦法》；2007年，安徽省國土資源廳出臺了《關(guān)于印發(fā)〈安徽省土地登記代理機(jī)構(gòu)管理辦法（試行）〉和〈安徽省土地登記代理人登記注冊管理辦法（試行）〉的通知》（皖國土資［2007］60號）；2012年，廣西自治區(qū)國土資源廳出臺了《廣西土地登記代理機(jī)構(gòu)注冊管理暫行辦法》。

（3）廣東省不動產(chǎn)登記與估價(jià)專業(yè)人員協(xié)會是由“廣東省土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會”2014年5月更名而來，為全國第一家省級不動產(chǎn)登記與估價(jià)專業(yè)性社會組織。

（4）日本的土地登記代理人主要是“司法代書師”，其既可以代理土地登記，也可以代理商業(yè)登記。參見姜貴善：“日本的土地登記代理制度”，載《國土資源》2003年第1期。

（5）黃榮源（臺）：“海峽兩岸地政士及不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度比較”，載《國家菁英》6-4期，69-88。

（6）“中華民國地政士公會全國聯(lián)合會章程”第6條規(guī)定：“本會之任務(wù)如下：一、關(guān)于地政學(xué)術(shù)之研究、發(fā)展及交流事項(xiàng)。二、關(guān)于協(xié)助政府推行政令事項(xiàng)。三、關(guān)于土地登記與相關(guān)稅務(wù)革新事項(xiàng)。四、關(guān)于人民財(cái)產(chǎn)權(quán)利保障事項(xiàng)。五、關(guān)于促進(jìn)會員組織之健全及發(fā)展事項(xiàng)。六、關(guān)于會員品德砥礪及信譽(yù)增進(jìn)事項(xiàng)。七、關(guān)于會員風(fēng)紀(jì)之整飭及執(zhí)行業(yè)務(wù)爭議之調(diào)處事項(xiàng)。八、關(guān)于會員及其所屬會員權(quán)益之維護(hù)及業(yè)務(wù)之輔導(dǎo)事項(xiàng)。九、關(guān)于會員福利及情誼聯(lián)系事項(xiàng)。十、關(guān)于編印有關(guān)刊物及出版事項(xiàng)。十一、關(guān)于各項(xiàng)相關(guān)社會公益活動之參與事項(xiàng)。十二、關(guān)于各項(xiàng)相關(guān)業(yè)務(wù)之受托或咨詢事項(xiàng)。十三、關(guān)于其他法令規(guī)定應(yīng)辦理之事項(xiàng)?！?/p>

（7）參見魏淑英：“關(guān)注土地登記代理”，載《中國土地》2001年第4期；羅菲、錢峰、曹銀：“淺議我國土地登記代理制度管理和完善”，載《科技創(chuàng)新》2010年第8期。

（8）參見國土資源部《土地登記辦法》第4條規(guī)定：“國家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書?！弊〗ú俊斗课莸怯涋k法》第6條規(guī)定：“房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識。從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗?！薄蛾P(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知》（建房［2009］61號）規(guī)定：“實(shí)行房屋登記審核人員持證上崗是《房屋登記辦法》確定的一項(xiàng)制度。在房屋登記機(jī)構(gòu)從事初審、復(fù)審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員，應(yīng)按照《房屋登記辦法》和本《通知》的要求，通過房屋登記人員培訓(xùn)考核或確認(rèn)，取得《房屋登記官考核合格證書》后，成為房屋登記官，方可從事房屋登記審核工作。”

（9）值得注意的是，根據(jù)《人力資源社會保障部關(guān)于做好國務(wù)院取消部分準(zhǔn)入類職業(yè)資格相關(guān)后續(xù)工作的通知》（人社部函［2014］144號），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和土地登記代理人已經(jīng)由準(zhǔn)入類職業(yè)資格調(diào)整為水平評價(jià)類職業(yè)資格。

［1］范利平.我國不動產(chǎn)登記的理論與實(shí)踐［M］.北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，2012.

［2］姜愛林.略論我國土地登記代理制度的構(gòu)建［J］.中國土地，1997（12）：21-23.

［3］魏淑英.關(guān)注土地登記代理［J］.中國土地，2001（4）：27-28.

［4］馬紅.與時(shí)俱進(jìn)勇于創(chuàng)新積極穩(wěn)妥地推進(jìn)土地登記代理工作［J］.山東國土資源，2005（4）：13-14.

［5］羅菲，錢峰，曹銀.淺議我國土地登記代理制度管理和完善［J］.科技創(chuàng)新，2010（8）：126.

［6］饒敏.土地登記代理執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及防范［J］.中國土地，2005（7）：24-25.

［7］張瑞雪.淺論土地登記代理制度的建立和完善［J］.科教文匯，2007（12）：126.

［8］陳幸德，金俊，沈建國.浙江省土地登記代理制度研究［J］.浙江國土資源，2013（4）：26-29.