物業(yè)管理與社區(qū)管理在城市居住區(qū)的有效整合機制研究

李 樂

（甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，蘭州 730050）

0 引言

目前，隨著社會的不斷發(fā)展與進步，管理已經(jīng)是當代的首要任務(wù)，大到國家，小到個人，一個國家如果沒有一個良好的管理系統(tǒng)，就不會發(fā)展進步，出現(xiàn)社會秩序紊亂、社會治安動蕩的現(xiàn)象。個人如果沒有得到良好的管理，很容易走上一條不歸路，并且阻礙社會的發(fā)展。如今，城市居住區(qū)實施了物業(yè)管理和社區(qū)管理這兩大管理體系，并且進行有效的整合機制，以促進城市居住區(qū)的文明發(fā)展。

1 物業(yè)管理和社區(qū)管理有效整合研究背景分析

近年來，由于中國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，社會不斷的進步，使中國也正逐漸的走向世界。然而，我國當前處于從經(jīng)濟體制改革到政治體制改革、傳統(tǒng)型社會向現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)變的過渡時期。從目前形勢上看，我國已經(jīng)不再是以前的縱向單一的鏈式社會結(jié)構(gòu)，而是縱橫交錯的網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)。當前我國社會處于一種社會結(jié)構(gòu)、社會功能、人們的生活方式和社會需求間的關(guān)系日趨多元化的形勢。

正是由于在此背景下，城市的管理體制與人民的生活發(fā)生了重大的變化。在此變化下，國家為了更好地管理城市居民生活，并且體現(xiàn)一定地域內(nèi)居民的自治和自管，規(guī)定進一步完善建設(shè)社區(qū)管理體制。隨著社區(qū)管理體制的推廣，社區(qū)委員逐漸被重視起來，社區(qū)委員的功能也逐漸被強化。近年來，隨著我國城市居住區(qū)新型物業(yè)管理行業(yè)的逐漸形成，對管理城市居住區(qū)的要求也更加嚴格并且明確，由此，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司正在逐漸走向城市社區(qū)管理組織這一行列。近幾年來，很多學(xué)者開始了對城市社會的微觀管理進行了研究與探索，其研究主要從兩大類進行，一類是站在政治的角度和社會學(xué)角度來研究城市社區(qū)組織體系以及管理模式；另一類是站在經(jīng)濟管理學(xué)的角度進行研究，其主要研究物業(yè)管理這一行業(yè)在開展工作的時候所存在的問題。

隨著城市居民區(qū)管理體制的不斷完善與進步，城市居民越來越重視對居住區(qū)的管理。但是事實證明，物業(yè)管理和社區(qū)管理雖然在時間和空間上同時運行，但是他們又在參與主體、運行體系上各不相同。換言之，他們是兩種不完全相同的管理城市居民居住區(qū)的管理體制。為此，社會要想穩(wěn)定發(fā)展不斷進步，并且構(gòu)建和諧社區(qū)，以達到我國構(gòu)建和諧社會的目標，就要不斷地對社區(qū)管理體制進行整合，本著從綜合性、全面性出發(fā)，對這兩種不同的管理體制進行研究，并且不斷完善兩種管理制度，以服務(wù)居民為本，進而構(gòu)建出一個更加和諧的社會。

2 當前社區(qū)管理與物業(yè)管理所面臨的困難

目前，雖然對城市居民的管理有穩(wěn)定社會、促進社會和諧等作用，但是在實施的過程中也面臨一定的困難。社區(qū)管理與物業(yè)管理在工作中存在各種沖突與矛盾，導(dǎo)致矛盾與沖突的原因是由于兩種管理體制都以各自為主體而存在不同的問題。這種困境的存在，阻礙了城市和諧社區(qū)的建設(shè)。現(xiàn)在，我們從物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會和社區(qū)委員會三方面所面臨的困難進行簡單分析。

2.1 物業(yè)管理公司所面臨的困難

我國的物業(yè)管理行業(yè)盡管隨著《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》等有關(guān)制度的頒布與實施，發(fā)展環(huán)境得到了改善，但是，物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困難從誕生那天起就沒有間斷過。物業(yè)管理行業(yè)是一種在實施過程中要面臨多方主體（業(yè)主、開發(fā)商、建筑施工企業(yè)、社區(qū)管理機構(gòu)等）的管理體制。當前的物業(yè)管理處在社會分層的環(huán)境里，物業(yè)管理公司正處于矛盾沖突的焦點上，特別是近年來，物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，其他的有關(guān)機構(gòu)則相對比較滯后。有研究表明，業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾的原因大部分是因為開發(fā)商、建筑施工企業(yè)遺留下來的問題所致。我們常見的問題就有業(yè)主在租住期間出現(xiàn)房屋的質(zhì)量問題，或者是在業(yè)主居住之后開發(fā)商所做出的承諾不兌現(xiàn)。這些問題目前并沒有明確制度對其進行規(guī)范。

2.2 業(yè)主委員會所面臨的困難

業(yè)主委員會在當今可謂“形同虛設(shè)”。由于我國城市小區(qū)設(shè)立了物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會也就成了物業(yè)管理中的一大薄弱環(huán)節(jié)。有人認為，導(dǎo)致業(yè)主委員會“形同虛設(shè)”的原因是業(yè)主委員會運行資費短缺等問題。業(yè)主委員會在我國被忽視，無論是以前的《物業(yè)管理條例》還是被修改以后的新的《物業(yè)管理條例》，都沒有明確地對業(yè)主委員會做出相關(guān)規(guī)定，因此業(yè)主委員會的權(quán)利被架空。當前業(yè)主委員會的成立并不像以前那么簡單。它必須以“由業(yè)主參與業(yè)主委員會的意愿，并作為自檢候選人明確表達業(yè)主委員會的競選理念。同時，業(yè)主委員會要求作為其成員，要有較強的責任心，并且善于溝通，有足夠的協(xié)調(diào)能力，具備這些還不夠，還要有一定的物業(yè)管理知識與政治智慧，并且要有堅韌不拔的韌勁?！钡钱斀裆鐣邆溥@些能力的復(fù)合型人才非常稀缺，這就一定程度上阻礙了業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的實力，并且阻礙了業(yè)主委員會的發(fā)展。也有很多業(yè)主認為，業(yè)主委員會是一個非盈利的自治組織，業(yè)主委員會的工作費用應(yīng)該收支平衡，并且認為業(yè)主委員會的成員不應(yīng)得到工作酬勞，或者只能拿一些少量的津貼。但事實上，業(yè)主委員會自成立以來，不僅要面臨重大的壓力和風險，還要承擔繁重枯燥的工作，這并不是少量津貼可以彌補的。這些困難導(dǎo)致了業(yè)主委員會資金短缺，并且沒有運動機制，由此，業(yè)主委員會也就“形同虛設(shè)”。

2.3 社區(qū)委員會所面臨的困難

不難看出，社區(qū)委員會的前身是原街道辦事處和居民委員會。社區(qū)委員會的基本性質(zhì)為基層群眾性自治組織。在自治過程中，實現(xiàn)自我治理、自我管理，并代表居民向國家表達意見。但事實上，社區(qū)委員會在工作的時候承擔了大量的政府工作，為政府跑腿，并且代表國家向居民傳遞國家的意志。這就嚴重地削減了居民對社區(qū)委員會的認同感和參與社區(qū)活動的積極性，并且加重了基層政府的財政負擔，嚴重阻礙了基層民主政治的發(fā)展。另外，一方面部分地區(qū)為了體現(xiàn)社區(qū)自治的性質(zhì)，地方政府只承擔一些社區(qū)專職人員的工資，社區(qū)經(jīng)費劃撥很不合理，社區(qū)委員會只能以自身的力量，通過各種途徑來籌集經(jīng)費，社區(qū)委員會面臨著資金困難的問題。另一方面社區(qū)管理公司與物業(yè)管理公司所提供的市場化的服務(wù)商品在某種程度上存在著沖突，這為兩者之間的合作留下嚴重的隱患。

當前，社區(qū)管理與物業(yè)管理還面臨著很多困難，這要求國家以及政府做出相應(yīng)的措施來完善并且促進基層的管理體制的發(fā)展。

3 結(jié)語

目前，國家為構(gòu)建和諧社會，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物業(yè)管理和社區(qū)管理作為兩種不完全相同的管理體制，對城市居民區(qū)的管理起著不可忽視的作用。當前，兩種管理體系在實施上還面臨著一定的困難，并且他們在時間和空間上雖然同時運行，但是他們又在參與主體、運行體系上各不相同，是兩種不完全相同的管理體制。對這兩種不同的管理體制進行有效的整合，將會對推動社會的發(fā)展，構(gòu)建和諧社會有著重要影響。

[1]林鳳祥.城市社區(qū)物業(yè)管理公共產(chǎn)品的生產(chǎn)——社區(qū)公共產(chǎn)品系列研究之一[J].福建論壇：經(jīng)濟社會版，2003（01）.

[2]劉定平.論社區(qū)建設(shè)對城市化的促進作用[J].湖南商學(xué)院學(xué)報，2006（02）.

[3]王英偉.城市社區(qū)組織結(jié)構(gòu)的重建[J].社會科學(xué)家，2003（02）.