旅游地產(chǎn)：立足品質(zhì)，轉(zhuǎn)型細(xì)造——訪北京博地瀾屋建筑規(guī)劃公司董事長(zhǎng)曹一勇

編輯丨孟小雨

對(duì)此，北京博地瀾屋建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司董事長(zhǎng)兼總設(shè)計(jì)師曹一勇認(rèn)為，在目前經(jīng)濟(jì)背景下，這不應(yīng)僅被看作是地產(chǎn)開發(fā)本身的問題，也已不能僅從旅游地產(chǎn)的單純側(cè)面來解讀，而是需要整個(gè)社會(huì)的努力，需要人們思維方式的根本轉(zhuǎn)變，尤其要“尋找到一個(gè)正常的社會(huì)合理健康向前發(fā)展的理性邏輯，從急功近利的粗放型發(fā)展真正上升到對(duì)品質(zhì)的追求與提升，真正做到立足品質(zhì)，轉(zhuǎn)型精工細(xì)造”。

R 記者：您如何看待當(dāng)前開發(fā)商從商業(yè)地產(chǎn)向旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，尤其是在“旅游搭臺(tái)、地產(chǎn)唱戲”模式備受質(zhì)疑之后，旅游地產(chǎn)應(yīng)如何調(diào)整未來的方向？

C 曹一勇：當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入深度調(diào)整期，地產(chǎn)也面臨著質(zhì)的調(diào)整階段，尤其地產(chǎn)從傳統(tǒng)的開發(fā)模式向“資源整合+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+物業(yè)服務(wù)”模式轉(zhuǎn)變，以旅游地產(chǎn)來說，純粹的“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”模式也已經(jīng)過時(shí)了。

旅游地產(chǎn)，它實(shí)質(zhì)上是旅游和地產(chǎn)這兩個(gè)完全不同的行業(yè)相互交叉和滲透，應(yīng)該是一種相互融合的關(guān)系。尤其“旅游”不應(yīng)僅僅是個(gè)定語(yǔ)，旅游地產(chǎn)也不應(yīng)僅僅以開發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速回籠資金為目標(biāo)，而應(yīng)體現(xiàn)為從銷售、運(yùn)營(yíng)到資產(chǎn)和資本運(yùn)作，再到提升整體區(qū)域價(jià)值這一系列的實(shí)現(xiàn)。

R 記者：有觀點(diǎn)認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的空間，如何看待旅游地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化下的發(fā)展機(jī)會(huì)？

C 曹一勇：新型城鎮(zhèn)化對(duì)于旅游地產(chǎn)的需求來說是一個(gè)雙向流動(dòng)的過程，不只是農(nóng)民進(jìn)城，還包括城市人口包括大量的養(yǎng)老人群對(duì)二三線城市和郊區(qū)化生活的需求，是一種雙向的聚合。

而各地的資源不同也帶來開發(fā)模式的千差萬(wàn)別，尤其是近幾年興起的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，結(jié)合農(nóng)業(yè)與文化、休閑與度假等多功能全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式正在形成，這種在傳統(tǒng)種植等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，最大程度地利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和土地資源優(yōu)勢(shì)的模式更值得看好，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展來說更是一種積極能量。

R 記者：隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、恒大等紛紛介入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，如何看待大型地產(chǎn)企業(yè)在旅游地產(chǎn)上的布局？萬(wàn)達(dá)當(dāng)前急速的擴(kuò)張是否有潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

譜寫自然資源事業(yè)改革發(fā)展新篇章 .................................................................................................................11-1

C 曹一勇：首先，從商業(yè)地產(chǎn)來說，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)理念無(wú)疑是非常成功的，每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目也都確保了資金鏈的絕對(duì)平衡和贏利，而近幾年，我們可以明顯看到萬(wàn)達(dá)向文化旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，包括國(guó)際并購(gòu)（收購(gòu)AMC）甚至向影視制作、大型舞臺(tái)演藝、電影科技娛樂業(yè)的轉(zhuǎn)型和一系列布局都反映出王健林在頂層設(shè)計(jì)上的前瞻性思維。

但同時(shí)也應(yīng)看到，萬(wàn)達(dá)第四代綜合體的代表作之一武漢漢街項(xiàng)目，盡管是萬(wàn)達(dá)前三代商業(yè)綜合體向前遞進(jìn)的一步，但從業(yè)態(tài)組合模式和文化元素發(fā)掘等各方面可以看出，萬(wàn)達(dá)要真正轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)勢(shì)必還要經(jīng)歷一個(gè)不斷成熟的發(fā)展過程；同時(shí)這種四面開花的高速發(fā)展模式對(duì)企業(yè)來說也意味著對(duì)資金鏈的持續(xù)考驗(yàn)。從更深的層次上來說，大型地產(chǎn)商以旅游地產(chǎn)的名義去占資源、去圈地，這種快餐式的銷售和粗放型開發(fā)模式，長(zhǎng)遠(yuǎn)上看對(duì)于城市環(huán)境和文化底蘊(yùn)來說是一種傷害，也會(huì)帶來社會(huì)資源的浪費(fèi)。

但另一方面，我們或許同樣也要考慮，這是否僅僅只是開發(fā)商的問題，還是整個(gè)社會(huì)層面的問題？在今天高速發(fā)展復(fù)雜多變的中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大背景下，當(dāng)整個(gè)社會(huì)都彌漫著一種浮躁和不確定的氣氛時(shí)，真正能夠沉下心來精耕細(xì)作謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)的人又有多少？如果我們站在開發(fā)商的位置又會(huì)怎么做？所以，這已不是單從某個(gè)側(cè)面能夠回答的問題，而是需要整個(gè)社會(huì)的努力，需要人們思維方式的根本轉(zhuǎn)變，真正尋找到一個(gè)正常的社會(huì)合理健康向前發(fā)展的理性邏輯，從急功近利的粗放型發(fā)展上升到對(duì)品質(zhì)的追求和提升。

R 記者：在您看來國(guó)內(nèi)有哪些有代表性的旅游地產(chǎn)案例？

C 曹一勇：首先，華僑城可以說是一個(gè)成功的案例，但也應(yīng)該看到，它的成功有著那個(gè)歷史發(fā)展階段的印記，如果把它拿到現(xiàn)在來看是要打個(gè)問號(hào)的。

再看萬(wàn)達(dá)在哈爾濱松北區(qū)開發(fā)的東北最大的文化旅游城項(xiàng)目，其中大型冰雪樂園將建成全球最大的室內(nèi)滑雪場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)的這個(gè)文化旅游城可以說是華僑城的微縮版，但按萬(wàn)達(dá)的開發(fā)速度來說，華僑城十年做成的事萬(wàn)達(dá)或許三五年就做完了。

還有成都的芙蓉古城和西安的曲江新城，尤其西安有著獨(dú)特的歷史文化底蘊(yùn)，政府又在著力打造文化旅游產(chǎn)業(yè)，這些都構(gòu)成了當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。

此外，張家口崇禮從它承辦冬奧會(huì)雪上賽事來看，也具有突出的優(yōu)勢(shì)，更何況，那里本身就有著非常優(yōu)秀的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，如果整體再有一個(gè)優(yōu)秀的規(guī)劃理念，無(wú)論有沒有冬奧會(huì)的因素，那里都將是一個(gè)非常值得看好的旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。

R 記者：當(dāng)前的這些大型旅游地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目愈來愈呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、業(yè)態(tài)復(fù)合化的趨勢(shì)，建筑師在這種大型項(xiàng)目中的角色如何轉(zhuǎn)變，與傳統(tǒng)建筑師角色有何不同？

C 曹一勇：記得在第20次世界建筑師大會(huì)上，建筑大師吳良鏞提出了“廣義建筑學(xué)”的理論；他提出，建筑師不應(yīng)僅僅關(guān)心建筑，還要注重宏觀和整體，關(guān)注建筑與環(huán)境、城市規(guī)劃、建筑與自然生態(tài)的關(guān)系，并把相關(guān)的學(xué)科融入其中。

對(duì)于旅游地產(chǎn)來說，也可以借鑒這種“廣義建筑學(xué)”的思維，這就需要建筑師不能只單純地傾向于建筑，而是要關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同時(shí)期的需求和城市發(fā)展的脈絡(luò)，更多關(guān)注產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)注人口、交通與環(huán)境等各個(gè)層面的問題，最后再提出一個(gè)完整性的解決方案。這種更廣義的思維也要求建筑師要具有更高層次的追求和更廣博的知識(shí)面。

以博地瀾屋來說，我們不會(huì)讓自己停留在建筑設(shè)計(jì)這個(gè)單純的層面，而是力求將四個(gè)專業(yè)（規(guī)劃、建筑、景觀、生態(tài)節(jié)能）融合在一起，而我起到一個(gè)企業(yè)靈魂或帶頭人的作用，通過對(duì)整個(gè)項(xiàng)目空間的把握和控制來實(shí)現(xiàn)規(guī)劃、建筑、景觀和綠色的有機(jī)結(jié)合。

R 記者：您有郵電部大院的從業(yè)背景，也有深入國(guó)際化民營(yíng)企業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在您看來大院和民營(yíng)院各有何特點(diǎn)，又如何定位博地瀾屋的現(xiàn)在和未來方向？

C 曹一勇：從市場(chǎng)角度來說，民營(yíng)設(shè)計(jì)院無(wú)疑是站在了市場(chǎng)的前沿；從資源上說，國(guó)有大院具有民營(yíng)院不具備的優(yōu)質(zhì)資源，但同時(shí)也缺乏民營(yíng)院的發(fā)展動(dòng)力，從靈活的機(jī)制、優(yōu)秀的創(chuàng)意能力上來說也不完全勝過民營(yíng)院。

目前，民營(yíng)院和大型國(guó)有設(shè)計(jì)院也有向兩極分化的態(tài)勢(shì)，一線品牌的民營(yíng)院已經(jīng)開始整合和拓展產(chǎn)業(yè)鏈，借并購(gòu)把戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，比如上海的三益、聯(lián)創(chuàng)，深圳的天華。

國(guó)有大院也有兩極分化的表現(xiàn)，目前中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院、北京建筑設(shè)計(jì)研究院和上海現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)這幾家設(shè)計(jì)院都擁有很強(qiáng)的執(zhí)業(yè)實(shí)力，三者在體制和市場(chǎng)定位上都非常相似，但近幾年來在機(jī)制、生產(chǎn)組織模式方面也都做了很多的探索，相比來說，北京建筑設(shè)計(jì)研究院比從前更加貼近市場(chǎng)，而一些國(guó)有大院也開始以敏銳的動(dòng)作收購(gòu)國(guó)外企業(yè)。

盡管如此，對(duì)大設(shè)計(jì)院來說，首要的還是如何面對(duì)“占市場(chǎng)，還是占高地”的問題，不能只想鋪攤子，爭(zhēng)效益，而是要堅(jiān)持自己的定位，明確長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，體現(xiàn)出能夠代表國(guó)家高度的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，體現(xiàn)出與民營(yíng)院的差異化發(fā)展。

最后再談?wù)劜┑貫懳?，我們?cè)诔闪⒐局?，正趕上中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的第一年，所以我們把“做專做精”作為企業(yè)發(fā)展的終極發(fā)展方向，力求在“規(guī)劃、建筑、景觀及生態(tài)節(jié)能”這四大專攻領(lǐng)域里真正做到專業(yè)化發(fā)展；在規(guī)模上，我們會(huì)保持百人團(tuán)隊(duì)的中型設(shè)計(jì)企業(yè)的規(guī)模；從發(fā)展角度上說，我們也不會(huì)輕易去做盲目擴(kuò)張，在保證設(shè)計(jì)和服務(wù)質(zhì)量的前提下,更是要做具有專業(yè)沉淀和品牌價(jià)值的百年老店。