中國現(xiàn)狀：旅游地產(chǎn)風(fēng)景獨好

如果用寓言故事來形容中國地產(chǎn)業(yè)，那么旅游地產(chǎn)就是《龜兔賽跑》中的烏龜、《螞蟻和蚱蜢》中的螞蟻，它就是憑借特色鮮明居住理念和文化創(chuàng)意，從永遠(yuǎn)的配角變成了耀眼的主角。同時，在我國對房地產(chǎn)保持高壓調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正在重新洗牌，以抑制房價過快增長為目的的一系列政策逐漸出臺，整個地產(chǎn)行業(yè)正在尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展的新路子，而作為旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體——旅游地產(chǎn)，憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)杠桿效應(yīng)與政策向性優(yōu)勢已經(jīng)迎來了其發(fā)展的春天。

茅臺22億元進(jìn)軍旅游地產(chǎn)

現(xiàn)在這個時代真是豐富多彩。

8月13日，茅臺集團(tuán)的度假村項目舉行了開工奠基儀式。據(jù)悉，該項目預(yù)計總投資約22億元，占地300余畝，建筑面積約10萬平方米，這也是茅臺在貴陽做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目之后的又一動作。

資料顯示，2012年8月份，茅臺集團(tuán)以9.4億元競得三亞市海棠灣C6片區(qū)D-3-6地塊，成交樓面價為11965元/平方米。雖然看上去茅臺集團(tuán)競得的海南旅游地產(chǎn)項目體量不大，但對外行來說，做旅游地產(chǎn)還是面臨較多挑戰(zhàn)。

對此，茅臺集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對媒體表示，近年來海南的三亞在國內(nèi)和世界上的知名度日益提高，對于茅臺來說，選擇三亞向世界展示其文化是理所當(dāng)然。這或許是茅臺在三亞做旅游地產(chǎn)的目的所在。

當(dāng)國有企業(yè)掀起“混改”浪潮之際，白酒龍頭企業(yè)貴州茅臺的母公司茅臺集團(tuán)也于日前開啟了多元化之路，成立建設(shè)投資基金公司，斥巨資投資健康產(chǎn)業(yè)，還進(jìn)軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域……在業(yè)內(nèi)人士看來，茅臺集團(tuán)多元化發(fā)展的背后與其“千億元”目標(biāo)分不開，而其涉足旅游地產(chǎn)項目與賣酒的結(jié)合，更是引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。白酒專家鐵犁表示，茅臺搞旅游地產(chǎn)就是開發(fā)房地產(chǎn)項目，跟酒沒有多大關(guān)系，也不會對酒的銷售有多大幫助，僅是多元化探索，能走多遠(yuǎn)還有待觀察。

不過，茅臺多元化發(fā)展的眼光比較精準(zhǔn)，直接瞄準(zhǔn)的是旅游行業(yè)。記者采訪時發(fā)現(xiàn)，目前旅游地產(chǎn)儼然已經(jīng)成為轉(zhuǎn)型的“樣板間”。此前，較早涉足旅游地產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，萬達(dá)未來將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，以儲存未來十年的競爭優(yōu)勢，2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

從“配角”到“主角”轉(zhuǎn)身

據(jù)有關(guān)研究指出，我國目前每年約有3000萬人次的外出旅游，旅游業(yè)消費更在日益增長，其中，度假型置業(yè)需要以每年24%以上的速度增長。同時，在我國對房地產(chǎn)保持高壓調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正在重新洗牌，以抑制房價過快增長為目的的一系列政策逐漸出臺，整個地產(chǎn)行業(yè)正在尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展的新路子，而作為旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體——旅游地產(chǎn)，憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)杠桿效應(yīng)與政策向性優(yōu)勢已經(jīng)迎來了其發(fā)展的春天。

在多地舉行的房交會上，旅游地產(chǎn)異軍突起，從“配角”成為了“主角”，集體“搶客”，儼然成了“香餑餑”，使得旅游地產(chǎn)成為媒體及人們議論的熱點。北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發(fā)的旅游房地產(chǎn)項目已達(dá)到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已近100家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)， 同時也包括天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商。

可以說，近幾年中國旅游地產(chǎn)發(fā)展正以迅雷不及掩耳的速度躥升。仿佛一夜間，在曠野遼原，在鄉(xiāng)野田間，在山巒溝壑，在峽谷山澗，在雪山蒼穹，在海天一線，在花園甬道，在泉水林邊，在燈紅酒綠，在十里長街……都留下了旅游地產(chǎn)的足跡。

旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進(jìn)的良性結(jié)構(gòu)?！?013-2017年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》數(shù)據(jù)顯示，在中國，旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進(jìn)行項目配置。

就目前而言，中國旅游地產(chǎn)多側(cè)重于度假旅游，或強(qiáng)調(diào)以旅游發(fā)展為主體，以地產(chǎn)為延伸；或強(qiáng)調(diào)發(fā)揮地產(chǎn)主體功能的同時賦予其旅游功能，從而擴(kuò)展地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，吸引更多的消費客體。同時，由于我國地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰郊區(qū)。

不過，對于進(jìn)入旅游地產(chǎn)的許多房企而言，由于企業(yè)開發(fā)旅游地產(chǎn)是迫于生存壓力，他們熱衷的是“地產(chǎn)”，而非“旅游”。在當(dāng)?shù)卣摹爸С帧毕?，企業(yè)拿地成本低得難以想象。而開發(fā)商更關(guān)注以開發(fā)旅游的名義而帶來土地增值，實現(xiàn)周邊商業(yè)地產(chǎn)和住宅的高回報，因此，從短期內(nèi)來看，勢必會出現(xiàn)旅游和地產(chǎn)脫節(jié)的現(xiàn)象。從中長期來看，對于開發(fā)旅游地產(chǎn)的企業(yè)來講，由于開發(fā)能力、運(yùn)營能力等綜合實力方面的差異，僅僅做“地產(chǎn)”的這類企業(yè)也勢必會被洗牌或淘汰，企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路自然也就到此為止。

旅游與地產(chǎn)是一種新的互惠關(guān)系

旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中的對于資源整合和產(chǎn)業(yè)整合應(yīng)用的最卓有成效的一種模式。旅游與地產(chǎn)的結(jié)合不但是互補(bǔ)關(guān)系更是一種互惠關(guān)系。旅游帶動了地產(chǎn)項目的人氣，促進(jìn)了地產(chǎn)項目的價值上升；地產(chǎn)項目彌補(bǔ)了旅游的資金缺口、實現(xiàn)了短期盈利同時又借助了旅游的自然資源。

在中國，旅游地產(chǎn)一直是較熱的話題。一方面作為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)在我國已遍地開花，受到各界各行的關(guān)注；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，兩者結(jié)合形成的新型業(yè)態(tài)。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ)，關(guān)鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難。旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風(fēng)景價值正相關(guān)。當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補(bǔ)充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團(tuán)隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機(jī)會并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。

調(diào)控持續(xù)、需求外溢旅游地產(chǎn)持續(xù)走強(qiáng)

2014年的中國樓市，雖然調(diào)控政策力度有所減弱，但市場反彈情況有些緩慢。國家和地產(chǎn)政府一系列利好政策成為助力旅游地產(chǎn)的有力保障，也為旅游地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展提供了堅實基礎(chǔ)。主要呈現(xiàn)以下六個方面的態(tài)勢：

消費需求方面，國民已把休閑度假當(dāng)作生活必不可少的一部分，度假旅游市場在經(jīng)歷了從療養(yǎng)康復(fù)到療養(yǎng)游樂再到養(yǎng)老度假三個階段后，已經(jīng)由一種概念上升到尋求產(chǎn)品與項目的支撐。

政策管理方面，房地產(chǎn)市場調(diào)控長期化已成為一個趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)改變以往粗放的發(fā)展模式，以土地為王、資金為王的時代將逐漸轉(zhuǎn)變成為專業(yè)為王的時代。這對企業(yè)提出了更高的要求，也為新型的旅游地產(chǎn)帶來發(fā)展機(jī)會。

投資需求方面，對于投資需求來說，由于國內(nèi)投資渠道過少、其他投資產(chǎn)品的風(fēng)險也較高，這使得更多的投資者將目光轉(zhuǎn)向不受限購影響的旅游地產(chǎn)。對于改善需求客戶來說，景觀優(yōu)美、環(huán)境靜謐的旅游地產(chǎn)滿足了其對生活的改善、養(yǎng)生的需求，且又兼具價值投資。

發(fā)展方向方面，旅游地產(chǎn)文化化與主題化；健康依然是主旋律，度假產(chǎn)品多樣化；環(huán)城市度假設(shè)施更加適應(yīng)家庭式短期度假需求；創(chuàng)新化和多樣化成為發(fā)展方向。

運(yùn)營管理方面，旅游地產(chǎn)開發(fā)商將更加關(guān)注營利模式、融資模式、組織管理、消費驅(qū)動、主題定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷傳播、售后服務(wù)。

經(jīng)營方式方面，旅游地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險并存，企業(yè)的專業(yè)運(yùn)營是項目成功關(guān)鍵，并將呈現(xiàn)經(jīng)營長期化、合作多元化、運(yùn)營組合化、服務(wù)精細(xì)化的特征。

鑒于旅游需求和消費需求的情況，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對基本性地產(chǎn)建設(shè)、公共設(shè)施等方面的正面推動效應(yīng)，將受到地方政府支持的預(yù)期，旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間廣闊，特別是在“生態(tài)文明”與“中國夢”的建設(shè)目標(biāo)下，將進(jìn)入一個嶄新的發(fā)展階段，并將持續(xù)走強(qiáng)。

中國旅游地產(chǎn)開發(fā)知名案例

1、主題公園+地產(chǎn)

首先，華僑城，比如深圳歡樂谷、北京歡樂谷、成都?xì)g樂谷等。

其次，有宋城股份開發(fā)的杭州宋城，廣州長隆集團(tuán)開發(fā)的長隆樂園，大連海昌開發(fā)的水公園等。

2、旅游商業(yè)地產(chǎn)

比較著名的有成都的錦里、寬窄巷子、杭州清河坊、北京前門等旅游休閑商業(yè)街區(qū)。

3、旅游度假區(qū)住宅項目

在這種模式中，最常見的是“高爾夫球場+高爾夫別墅”，比如昆明的春城高爾夫、深圳觀瀾湖高爾夫等；也有的直接就是風(fēng)景區(qū)周邊的純住宅的，安徽黃山、海南三亞等都有案例。

4、大型綜合性旅游度假區(qū)（包括公園、地產(chǎn)、球場、酒店、商業(yè)等）

最有代表性的開發(fā)商是華僑城和港中旅，比如東部華僑城和港中旅的海泉灣等。