2014最值得投資的商業(yè)地產(chǎn)

回首2013年上海的商業(yè)地產(chǎn)市場一派繁榮之態(tài)， 上海商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，投資情緒維系高漲。來自高力國際的消息稱，去年上海核心商務區(qū)的甲級寫字樓租賃市場較2012年更為活躍，凈吸納量同比上升約18%。年內(nèi)，商鋪物業(yè)需求旺盛，達到近十年來最高凈吸納量。盡管上海中高端購物中心供應量與2012年末相比增長逾200%，但空置率仍有所下降并在個位數(shù)間徘徊。

寫字樓投資保持活躍

十二月閉幕的中央經(jīng)濟工作會議的焦點是經(jīng)濟結構轉型。傳統(tǒng)制造業(yè)預計會受到影響，傳導至寫字樓市場可能體現(xiàn)為面積減少以及選址郊區(qū)化（以降低成本）等特征。盡管如此，持續(xù)的城鎮(zhèn)化進程以及政府對增長潛力較大行業(yè)的促進預計會抵消上述負作用，上海整體寫字樓市場前景仍看好。2013年前三季度上海國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.7%；同期第三產(chǎn)業(yè)增幅為9.1%，支撐了對寫字樓物業(yè)的需求。

截至2013年底，核心商務區(qū)的甲級寫字樓平均租金同比上升0.6%，至8.9元/天/平方米。按子市場分，浦東同比上漲5.0%，而浦西則同比下跌2.7%?？傮w租金增長較前兩年顯著放緩，主要有兩個原因：對面積的要求和成本控制使得現(xiàn)有租戶尋找其他替代方案；以及次中心商務區(qū)較多的新增供應帶來的競爭。

上海寫字樓投資市場全年保持活躍，14項整售交易，包括6項核心商務區(qū)以及8項次中心商務區(qū)的交易。盡管外資機構投資者積極的尋找核心資產(chǎn)收購機會，內(nèi)資機構特別是銀行和保險公司則更為活躍，投資商業(yè)地產(chǎn)的政策松綁也加速了這一趨勢。收益率繼續(xù)萎縮，令外資機構更難以獲取能達到回報要求的資產(chǎn)，這也部分使得他們將重心從市中心轉到次中心商務區(qū)甚至是商務園區(qū)寫字樓市場。

商鋪市場租金持續(xù)上漲

上海商鋪物業(yè)需求表現(xiàn)旺盛，是近十年來最高凈吸納量。這主要由服裝、奢侈品、配飾、娛樂、化妝品、電器、餐飲和個人護理業(yè)態(tài)所驅動。重大開業(yè)活動包括：奢侈品百貨商場連卡佛于七年后的回歸、Uniqlo全球最大旗艦店的開幕以及快時尚品牌SPAO登陸中國市場。因此，空置率同比下降0.9個百分點至8.0%。新增供應中逾半位于核心零售區(qū)，且其租金高于平均水平，截至2013年末，上海中高端購物中心市場首層平均固定租金同比上漲3.2%，至人民幣41.5元每天每平方米。

2013年上海零售物業(yè)市場投資活動較2012年有所增加。全年成交六項整售交易，包括五項股權交易及一項資產(chǎn)交易。此外，上海投資者在促成交易方面表現(xiàn)尤為積極，半數(shù)交易由該類投資者完成。上海核心零售區(qū)的投資機會仍較有限。總體而言，商鋪物業(yè)的投資收益率仍繼續(xù)徘徊于5.0%至5.5%范圍內(nèi)。

2013年非中心城區(qū)的商業(yè)項目成交也相當活躍，比如，位于閔行區(qū)的龍盛國際商業(yè)廣場，LOFT復式公寓開盤當天就售罄。位于浦東北蔡的復地萬科活力城，同樣開盤熱銷受到投資客的歡迎。不限貸、不限購仍然是商業(yè)地產(chǎn)項目熱銷的主要因素。2014年預計這種熱銷的勢頭將延續(xù)，熱銷項目還將會推出新房源，一些新項目也將開盤銷售。我們?yōu)榇蠹揖x了一些最值得關注的產(chǎn)品，希望對您未來的投資有所幫助。