我國商品房價(jià)格地區(qū)差異的分析及啟示

朱 青， 王 偉

(景德鎮(zhèn)陶瓷學(xué)院，江西 景德鎮(zhèn) 333403)

引言

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，期間雖有波動(dòng)徘徊，但總體發(fā)展迅速。經(jīng)過30多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中規(guī)模巨大、作用顯著、影響廣泛，成為政府和民眾高度關(guān)注的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。盡管房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展迅速，但是我國商品房發(fā)展出現(xiàn)明顯的區(qū)域不平衡，而且商品房價(jià)格也呈現(xiàn)明顯的地區(qū)差異。本文主要是從商品房價(jià)格的運(yùn)行理論展開，通過了解當(dāng)前商品房價(jià)格的現(xiàn)狀，探討影響商品房地區(qū)差異價(jià)格的系列因素，包括區(qū)域因素、宏觀因素和微觀因素，通過建立商品房價(jià)格影響因素的實(shí)證模型以分析地區(qū)差異的影響，最后進(jìn)行總結(jié)并提出相應(yīng)的政策建議。

一、我國商品房價(jià)格運(yùn)行理論

(一)供需價(jià)格論

由供求定理可知，在其他條件不變的情況下，需求變動(dòng)分別引起均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的同方向的變動(dòng);供給變動(dòng)引起均衡價(jià)格的反方向的變動(dòng)，引起均衡數(shù)量的同方向的變動(dòng)。但是，由于商品房是一種依賴于地理位置的不可移動(dòng)商品，商品房市場的供給和需求是非均衡的，從而導(dǎo)致商品房價(jià)格的地區(qū)差異。商品房價(jià)格的非均衡理論正好可以解釋這一價(jià)格的運(yùn)行狀況。非均衡理論萌芽于1936年凱恩斯所著《就業(yè)、利息與貨幣通論》。非均衡理論的研究表明:一是在非均衡的市場上，由于市場信息不完全等原因，供給和需求并不一致。二是在非均衡的市場上，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)整，不僅可以通過價(jià)格進(jìn)行還可以通過數(shù)量進(jìn)行。三是由于市場競爭的不完全性、交易成本的存在、信息的非對(duì)稱性和預(yù)期的不確定性等原因造成價(jià)格缺乏彈性，價(jià)格以剛性或粘性出現(xiàn)。

(二)區(qū)位理論

本文所說的地區(qū)差異理論主要是指區(qū)位理論，是關(guān)于人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)空間組織優(yōu)化分布及其空間中相互作用關(guān)系的學(xué)說。區(qū)位即空間位置，它是在自然位置的基礎(chǔ)上疊加了不同的人文因素后所形成的各種空間位置，這種位置與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)水平和人們的認(rèn)知心理有著密切聯(lián)系。區(qū)位理論主要是反應(yīng)了商品房價(jià)格的空間問題，商品房市場是一個(gè)地區(qū)性市場，它不可能如普通商品一樣，形成區(qū)域性或者全國性的統(tǒng)一價(jià)格，不同地區(qū)的商品房價(jià)格都有可能會(huì)表現(xiàn)出很大的差異。［1］

二、我國商品房價(jià)格的現(xiàn)狀

(一)商品房價(jià)格的持續(xù)增長

1998年我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國商品房市場快速發(fā)展，商品房價(jià)格整體上保持穩(wěn)中有升(見圖1)。商品房平均銷售價(jià)格從1998年的2063元上升至2013年的6200元。雖然近幾年政府和銀行出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，商品房價(jià)格呈現(xiàn)易漲不易跌的局面，商品房價(jià)格并沒有出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

圖1 1998-2013年商品房平均銷售價(jià)格

(二)商品房價(jià)格地區(qū)差異明顯

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均，各地區(qū)的商品房價(jià)格也表現(xiàn)出明顯的地區(qū)差異?？偟膩碚f，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)，商品房平均價(jià)格越高。東部地區(qū)的商品房價(jià)格明顯高于中西部地區(qū)。北京高居各地之首，與青海的房價(jià)相比相差甚大(見圖2)。

圖2 31個(gè)省市的商品房平均銷售價(jià)格

(三)商品房價(jià)格泡沫化

房價(jià)與收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一。目前業(yè)界公認(rèn)的房價(jià)收入比例為5-6倍較為合適。［2］2011年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入是21809.8元，而2011年我國商品房平均銷售價(jià)格是5357元/平方米，按每居戶100平方米計(jì)算，2011年房價(jià)收入比是9.5。2011年的房價(jià)收入比遠(yuǎn)比一般合理性的取值范圍大，特別是比較發(fā)達(dá)的地區(qū)其比值高出越多，房價(jià)泡沫也就越大。

三、我國商品房價(jià)格地區(qū)差異的實(shí)證研究

(一)影響商品房價(jià)格的主要因素

1.區(qū)域因素。區(qū)域因素主要是指商品房所在不同地區(qū)和市場對(duì)商品房價(jià)格差異的影響因素。影響商品房價(jià)格的區(qū)域因素有:地理區(qū)位、基本設(shè)施、人口狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、區(qū)域環(huán)境條件。［3］

地理區(qū)位是同地理位置有聯(lián)系又有差別的概念。區(qū)位的概念除了位置以外，與區(qū)域是密切相關(guān)的，并含有被設(shè)計(jì)的內(nèi)涵。地理區(qū)位越好，所在地的商品房價(jià)格越高。

基本設(shè)施是一個(gè)城市或地區(qū)的基本設(shè)施狀況，包括城市供電、水、氣，排水等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵局和交通等公用設(shè)施。城市的基本設(shè)施直接影響人們的生活、學(xué)習(xí)的方便，影響人們對(duì)區(qū)位的看法。

人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量均影響商品房的價(jià)格。由于土地資源的稀缺性，單位面積土地上的人口數(shù)量越多對(duì)商品房的需求就越大，推動(dòng)商品房價(jià)格的上漲。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭數(shù)量增多，所需的住房總量增加，直接導(dǎo)致商品房價(jià)格上升。另外，人口素質(zhì)的提高也會(huì)引起房價(jià)的提高。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平。一般來說，一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的對(duì)商品房價(jià)格的會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)水平可以用人均可支配收入、當(dāng)?shù)厣a(chǎn)總值來衡量，它的增加可以直接提高居民的購買支付能力。房屋相對(duì)于其他商品來說，具有保值性和增值性，這種特點(diǎn)導(dǎo)致人們用大量的資金進(jìn)行投資，促使商品房價(jià)格上升。

區(qū)域環(huán)境條件是指房地產(chǎn)所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，包括空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、噪聲程度和衛(wèi)生環(huán)境等。隨著人們生活水平提高，對(duì)商品房的要求也越來越高，這就可能導(dǎo)致同樣質(zhì)量房子在不同區(qū)位房價(jià)不一。

2.宏微觀因素。宏觀因素即全局性的影響因素，是指對(duì)商品房價(jià)格的走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類因素對(duì)于本文所講的商品房地區(qū)差異價(jià)格的探討而言，并不直接，但是它也往往決定具體的房地產(chǎn)價(jià)格。要影響商品房價(jià)格的宏觀因素有國家政策、社會(huì)狀況、消費(fèi)者心理因素;微觀因素便是個(gè)別的因素，它主要影響到某個(gè)具體商品房的價(jià)格。

國家政策包括土地制度、住房制度、稅收制度、商品房價(jià)格制度和城市規(guī)劃等等。以住房制度為例，新中國成立以來我國都是實(shí)行住宅分配制度，1998取消該制度后不僅推動(dòng)了人們對(duì)于商品房需求數(shù)量的增加，而且也直接拉動(dòng)了商品房的價(jià)格上漲。

社會(huì)狀況包括政治安定情況和社會(huì)治安等。一個(gè)社會(huì)的政治安定有利于商品房的投資，也有利于人們對(duì)商品房這一財(cái)產(chǎn)的持有。相反，如果一個(gè)地方的社會(huì)治安混亂，人心惶惶，人們肯定不愿意花錢購買這類特殊的商品，商品房價(jià)格也必然會(huì)下跌。

消費(fèi)者心理因素。商品房價(jià)格本身具有商品的供需關(guān)系，價(jià)格的形成也是由人這一主體完成的。在這個(gè)過程當(dāng)中，人的預(yù)期樂觀或悲觀心理對(duì)商品房價(jià)格影響是不容忽視的。房地產(chǎn)市場景氣時(shí)，人們都愿意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，有時(shí)候甚至?xí)a(chǎn)生盲目跟風(fēng)的消費(fèi)投資行為。

微觀因素是指具體的商品房所在區(qū)域的影響因素，包括商品房本身的自然條件和周邊的微觀環(huán)境。在同一個(gè)地區(qū)有不同的商品房，商品房的建筑外觀、結(jié)構(gòu)、日照、通風(fēng)等等其他因素也會(huì)影響消費(fèi)者的選擇。

上述諸多因素中，對(duì)商品房價(jià)格的影響性質(zhì)和影響程度以及表現(xiàn)形式都是不一樣的。在這三類因素中，如果說宏觀因素是商品房價(jià)格的基礎(chǔ)和前提，微觀因素是商品房價(jià)格的具體修正，那么區(qū)域因素便是商品房價(jià)格的關(guān)鍵。所謂的房地產(chǎn)投資最重要的是區(qū)位，也是反映了區(qū)域因素對(duì)商品房價(jià)格起著決定性的作用。

(二)實(shí)證研究

出于數(shù)據(jù)的可獲得性和模型的簡潔性，本文選擇幾個(gè)主要的影響因素，運(yùn)用2011年的橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，通過建立商品房價(jià)格模型對(duì)我國商品房價(jià)格的地區(qū)差異進(jìn)行實(shí)證研究。

1.模型設(shè)定。以商品房價(jià)格FJ為被解釋變量，以城市基本設(shè)施(道路長度DLCD)、人口狀況(人口密度RKMD)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平(RGDP)、國家政策(土地購置費(fèi)用TDGZ)①FJ、DLCD、RKMD、RGDP、TDGZ均來自2012年中國統(tǒng)計(jì)年鑒。分別作為被解釋變量X1、X2、X3、X4。同時(shí)，為考慮商品房價(jià)格的地區(qū)差異，以加法方式引入虛擬變量D1，即:

其中，東部包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南;中部包括黑龍江、吉林、山西、安徽、江西、河南、湖南和湖北;西部包括四川、重慶、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西和內(nèi)蒙古。

也就是說，將我國商品房價(jià)格地區(qū)差異的實(shí)證模型設(shè)定為:［4］

2.回歸分析。運(yùn)用EVIEWS6.0軟件分析，經(jīng)過多次回歸，逐步剔除掉不顯著的解釋變量，最后得到如下結(jié)果(見表2):

表2 實(shí)證結(jié)果

由表2看出，我國商品價(jià)格影響因素的回歸方程為:

回歸結(jié)果表明，人均GDP和地區(qū)差異是影響商品房價(jià)格的重要影響因素，它們可解釋房價(jià)超過60%的變化。而且，在其他因素相同情況下，隨著人均GDP增長1%，商品房價(jià)格上漲0.521%;在其他因素相同情況下，處在東部地區(qū)的商品房，價(jià)格高出0.328%。

結(jié)語

由此可見，地區(qū)差異確實(shí)是影響商品房價(jià)格的重要因素。相對(duì)來說，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，不僅商業(yè)活動(dòng)繁榮，居民投資意識(shí)強(qiáng)烈。而且，教育、醫(yī)療、文化等更發(fā)達(dá)，這些都促成了人員和資金向東部流動(dòng)的局面，導(dǎo)致了房價(jià)的居高。

我國商品房價(jià)格的發(fā)展出現(xiàn)明顯的地區(qū)差異。商品房價(jià)格的地區(qū)差異是客觀的，也是不可避免的。在這個(gè)過程中，很大一部分原因是因?yàn)檎Y源配置的不均衡和地區(qū)發(fā)展的不均衡。因此，在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和商品房價(jià)格的過程中，不僅局限于金融政策、財(cái)稅政策、土地政策等，更要從根本上統(tǒng)籌安排，注重實(shí)施資源的均衡配置和差異化的調(diào)控政策，推進(jìn)地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間的一體化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)人員和資金的有序雙向流動(dòng)。

［1］李巧波.我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異及影響因素研究［D］.華東師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011.

［2］劉勇.我國區(qū)域商品房價(jià)格變動(dòng)態(tài)勢分析［J］.中國市場，2013(12).

［3］梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析［J］.經(jīng)濟(jì)研究，2007(8).

［4］孫巍，朱媛玲，王怡.房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異影響因素的計(jì)量分析［J］.稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2011(7).