對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)分析

付天行

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)得到了較大的發(fā)展，國(guó)家在相關(guān)產(chǎn)業(yè)方面的稅收也得到了較大的增長(zhǎng)，這對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用，并成為了地方財(cái)政收入的重要組成部分。可隨之而來的也有不少的問題，政府的監(jiān)管、稅收政策及相關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)核算等方面的問題，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較為嚴(yán)格的稅收環(huán)境，做好房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作，對(duì)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展及整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極為重大的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 稅收籌劃 經(jīng)濟(jì)發(fā)展

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的稅收制度也得到了進(jìn)一步的完善。目前，我國(guó)稅收的法制化進(jìn)程已越來越快，稅收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各種管理手段及信息傳播效率的大大提高，人們對(duì)稅收籌劃及財(cái)務(wù)管理也有了更加全面的認(rèn)識(shí)。另外，由于全球金融風(fēng)暴的影響，我國(guó)的地產(chǎn)置業(yè)也不可避免地受到了一定的影響，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，市場(chǎng)的萎縮、投資速度的回落及相關(guān)的銷售情況不佳等情況，都使得其現(xiàn)金流出現(xiàn)比較不樂觀的現(xiàn)象。對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收進(jìn)行合理的籌劃，對(duì)其財(cái)務(wù)進(jìn)行合理的管理，不但有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而且還有助于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵

通常來說，稅收籌劃是一種合法的節(jié)稅籌劃活動(dòng)，換一種說法，就是納稅人在國(guó)家相關(guān)法律政策允許的前提下，合法開展的一項(xiàng)活動(dòng)，其主要目的是通過對(duì)企業(yè)相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排與調(diào)整，達(dá)到合理稅負(fù)、找到最優(yōu)的節(jié)稅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案。因此，就本質(zhì)上而言，稅收籌劃不等同于逃稅、偷稅，它是一種正當(dāng)合法的行為，也是當(dāng)今社會(huì)企業(yè)節(jié)稅的重要選擇。

財(cái)務(wù)管理指的是在一定的目標(biāo)下，對(duì)資產(chǎn)的投資或購(gòu)置、資本的融通、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流量及利潤(rùn)的分配等開展的管理活動(dòng)。在企業(yè)的管理中，財(cái)務(wù)管理占據(jù)著較為重要的地位，是企業(yè)管理的重要組成部分。財(cái)務(wù)管理是在財(cái)經(jīng)法規(guī)的制度上建立的，它把財(cái)務(wù)管理的原則作為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的相關(guān)財(cái)務(wù)活動(dòng)及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行合理的組織與處理，因此也可以說，財(cái)務(wù)管理就是處理企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，組織所有財(cái)務(wù)活動(dòng)的一種行為。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的意義

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)往往具有資金投入量較大、銷售周期較長(zhǎng)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。也正因?yàn)檫@些特點(diǎn)的存在，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理便具有較為重大的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的意義主要有以下幾個(gè)方面：

（一）有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其開發(fā)及交易的環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，所涉及到的稅收種類也比較復(fù)雜，比如，土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等，繁雜的稅種為企業(yè)的負(fù)稅增加了不少的負(fù)擔(dān)，而根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在不違法的情況下對(duì)稅收進(jìn)行合理的籌劃，不但能夠在一定程度上減小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，還有助于企業(yè)利潤(rùn)最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有助于提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）有助于提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平

稅收籌劃是企業(yè)的一種財(cái)務(wù)手段，合理有效的稅收籌劃能夠有效減少相關(guān)企業(yè)的稅收支出，在一定程度上提高資金的利用率，使企業(yè)的資金流得到有效的改善。此外，由于企業(yè)的稅收籌劃及財(cái)務(wù)管理工作的開展都與會(huì)計(jì)工作有關(guān)，完善有效的會(huì)計(jì)核算是稅收籌劃及相關(guān)財(cái)務(wù)管理工作高效開展的前提，因此，相關(guān)業(yè)務(wù)的開展可以在一定層面上提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算的水平，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作可以起到一定的促進(jìn)作用，有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的順利開展。

（三）有利于樹立良好的企業(yè)形象

就平常的納稅活動(dòng)中，尤其是在納稅申報(bào)的時(shí)候，對(duì)稅額進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)，不但可以有效降低企業(yè)涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，還能樹立良好的信譽(yù)，有助于企業(yè)形象的樹立。另外，合理有效的開展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，也能夠在一定程度上保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的順利開展，尤其對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，有序的資金流動(dòng)是保證其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開展的重要保證，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展來說是極為重要的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃策略

由于其自身的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收種類相對(duì)較多，其所繳納的稅金的核算也較為復(fù)雜。稅收籌劃能夠在一定程度上減小企業(yè)的負(fù)稅負(fù)擔(dān)，但不是一切稅種都可以進(jìn)行稅收籌劃。就目前的情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，可以開展稅收籌劃的稅種主要包括：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅。根據(jù)不同稅種的不同性質(zhì)，企業(yè)稅收籌劃的方式與收益也有所不同。下面分別對(duì)幾種稅收的籌劃策略進(jìn)行相關(guān)的分析：

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅指的是對(duì)國(guó)有的土地使用權(quán)、地上的建筑物以及建筑附屬物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并從中取得收入的個(gè)人或單位，根據(jù)其轉(zhuǎn)讓的收入所得的增值額進(jìn)行征收的稅種。增值稅的籌劃主要有以下三種：

首先是對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行籌劃。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其可以單獨(dú)設(shè)立一家裝飾公司，由其來完成相應(yīng)房戶的裝修工作。就具體的操作來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以與購(gòu)買房屋的客戶簽訂兩份不同的合同：一是房地產(chǎn)銷售合同，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房屋購(gòu)買者之間簽訂的；二是裝修合同，這是裝飾公司與房屋購(gòu)買者之間簽訂的。這時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售合同上面所標(biāo)注的房款的增值額，進(jìn)行土地增值稅的繳納；而在裝修合同上面所標(biāo)注的金額就屬于企業(yè)的勞務(wù)收入，應(yīng)繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，而不再進(jìn)行土地增值稅的繳納。企業(yè)可以通過這樣的方式分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，進(jìn)而減少相關(guān)的稅基，以達(dá)到降低稅率、節(jié)省稅款的目的。

其次是對(duì)利息的扣除方式進(jìn)行的籌劃。根據(jù)國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)利息支出，只要能夠可以按照房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓計(jì)算分?jǐn)?，并且能夠得到相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的證明的，便允許得到扣除，但扣除的部分最高不能超過商業(yè)銀行當(dāng)期同類貸款利率的計(jì)算金額。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所耗費(fèi)的其它費(fèi)用，則根據(jù)土地的使用所支付的資金與房地產(chǎn)的開發(fā)成本這兩個(gè)項(xiàng)目之和且低于其和的5%進(jìn)行計(jì)算扣除；對(duì)于不能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓對(duì)利息支出進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偦蛘呤遣荒苋〉孟嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)證明的，則不可以對(duì)其利息進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)算，而是將其并入到開發(fā)成本中進(jìn)行統(tǒng)一的計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)所耗費(fèi)的費(fèi)用則根據(jù)土地使用所支付的資金與開發(fā)成本這兩個(gè)項(xiàng)目之和且低于其和的10%進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算扣除。根據(jù)這樣的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以根據(jù)實(shí)際的情況選擇合適的籌劃方法，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目主要有賴于負(fù)債籌資，其利息費(fèi)用所占的比例較高時(shí)，就可以選擇計(jì)算分?jǐn)偫⑼瑫r(shí)提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，進(jìn)行對(duì)相關(guān)的費(fèi)用進(jìn)行合理的扣除；相反的，當(dāng)開發(fā)的項(xiàng)目主要是依靠權(quán)益資本進(jìn)行的，其預(yù)計(jì)的相關(guān)利息小隊(duì)較少，則可以不對(duì)分?jǐn)偫⑦M(jìn)行計(jì)算，這樣便可以對(duì)相關(guān)的開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行一定的扣除，有利于企業(yè)相關(guān)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。endprint

另外是對(duì)增值額開展籌劃。根據(jù)我國(guó)相關(guān)條例，納稅人自己建造普通住宅并出售的，若增值額未達(dá)到扣除項(xiàng)目金額的20%，則可以免繳增值稅；若超過20%，則要按照相關(guān)規(guī)定對(duì)全部增值額進(jìn)行相應(yīng)的納稅活動(dòng)。另外，如果納稅人既建造普通住宅，又進(jìn)行其它房地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)該對(duì)其獲得的增值額進(jìn)行分別的核算，對(duì)于不能準(zhǔn)確核算增值額的，其所建造的普通住房則不能夠運(yùn)用相應(yīng)的免稅規(guī)定。土地增值稅的適用稅率為30%到60%之間，并且是超率累進(jìn)稅率，在相同的條件下，價(jià)格越高，增值額就越大，其所適用的稅率也就越高。因此，開發(fā)企業(yè)在對(duì)產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，要對(duì)全部情況進(jìn)行充分的考慮，既要考慮收益，又要考慮相應(yīng)的支出，最大限度保證企業(yè)的利潤(rùn)。

（二）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

營(yíng)業(yè)稅是以在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得的營(yíng)業(yè)額為課稅對(duì)象所征收的一種商品勞務(wù)稅。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其營(yíng)業(yè)稅的籌劃策略主要有以下三個(gè)方面：

首先是合作建房的籌劃方法。合作建房指的是兩個(gè)合作者，一方出資，一方出土地的使用權(quán)，雙方以合作的方式進(jìn)行的房屋建造行為。合作建房主要包括兩種方式：以物易物和合營(yíng)企業(yè)，這兩種方式的納稅義務(wù)存在一定的差別，納稅人可以對(duì)兩種方式之間的差別進(jìn)行充分的利用，進(jìn)而進(jìn)行合理的收稅籌劃，最大限度保證企業(yè)的利潤(rùn)。例如，甲乙兩方進(jìn)行合作建房，甲方提供土地，乙方出資。房屋建好后，經(jīng)相關(guān)評(píng)估得到該建筑物的價(jià)值為6000萬，甲乙兩方各自分得3000萬的房屋。這時(shí)，甲方通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，獲得了部分建筑物的所有權(quán)，就應(yīng)根據(jù)相關(guān)稅率進(jìn)行繳納營(yíng)業(yè)稅，而乙方則無需進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的繳納。

其次是承包合同的籌劃方法。承包建筑工程的公司有沒有與建設(shè)單位進(jìn)行相關(guān)承包合同的簽訂，將會(huì)影響企業(yè)的稅率。承包建筑的公司在和建設(shè)單位進(jìn)行合同的簽訂時(shí)，所建造的房屋就歸屬于建筑業(yè)，其所使用的稅率為3%，而在不簽訂合同的情況下，該建筑就應(yīng)該歸屬于服務(wù)業(yè)，這時(shí)所適用的稅率就為5%。據(jù)此，納稅人在對(duì)相應(yīng)的工程進(jìn)行承包時(shí)，應(yīng)該與相應(yīng)的建設(shè)單位簽訂相關(guān)的合同，這樣就可以只按3%的稅率繳納稅金。有效降低了企業(yè)的負(fù)稅負(fù)擔(dān)。

最后是通過減少應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行稅收的籌劃。按照國(guó)家稅法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該歸屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，營(yíng)業(yè)稅是根據(jù)流轉(zhuǎn)的次數(shù)重復(fù)征收的，流轉(zhuǎn)的次數(shù)增多會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的稅金增加。所以在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以根據(jù)相應(yīng)的情況，合理地減少相關(guān)應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)，進(jìn)而最大限度地減少相關(guān)稅金的繳納。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅，是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他的所得征收的所得稅。與營(yíng)業(yè)稅的籌劃相比，企業(yè)所得稅的籌劃的效益更大同時(shí)也更為直接。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅籌劃主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

首先是選擇投資地區(qū)進(jìn)行籌劃。選擇投資地區(qū)進(jìn)行相關(guān)的稅收籌劃工作，是在國(guó)家對(duì)相關(guān)地區(qū)進(jìn)行的稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上出臺(tái)的，與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策相符合，所以能夠得到政府部門的支持。通過成本與收益的核算，納稅人可以在相關(guān)的稅收優(yōu)惠的地區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的注冊(cè)，而如果企業(yè)在沒有相關(guān)優(yōu)惠政策的地區(qū)進(jìn)行了注冊(cè)，則可以經(jīng)過相關(guān)的策劃，然后再與一些可以享受優(yōu)惠政策的企業(yè)進(jìn)行掛靠，進(jìn)而使自己也可以享受一定的優(yōu)惠。

其次，選擇從屬的機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌劃。就一個(gè)企業(yè)而言，其從屬機(jī)構(gòu)包括分公司、子公司及辦事處。對(duì)與從屬機(jī)構(gòu)來說，由于其形式不同，使得其核算、納稅形式以及其所享受的稅收優(yōu)惠政策都有所不同。公司是獨(dú)立的法人，其設(shè)立的手續(xù)也相對(duì)較為復(fù)雜，公司所得稅的核算與繳納都是獨(dú)立進(jìn)行的，并可以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠；而分公司與辦事處則不同，其設(shè)立的手續(xù)相對(duì)較為簡(jiǎn)單，相關(guān)的核算也不是獨(dú)立進(jìn)行的，所得稅是交由總公司匯總后進(jìn)行繳納，稅負(fù)較輕，但不享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)相關(guān)的稅收進(jìn)行籌劃時(shí)，應(yīng)該對(duì)實(shí)際的情況進(jìn)行合理的分析，并制定出相應(yīng)的稅收籌劃計(jì)劃，最終選擇可以讓企業(yè)負(fù)稅最輕、獲得的利潤(rùn)最大的方案。

此外是利用稅前扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為25%，在每一個(gè)納稅年度，納稅人的總收入額減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目之后所剩的余額即為應(yīng)繳納的所得稅的金額。其中，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目指的是納稅人在該納稅年度里所發(fā)生的，并與納稅人取得應(yīng)該繳納稅金的收入相關(guān)的全部必要的費(fèi)用、成本、稅金及損失。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際的情況，對(duì)相關(guān)稅目進(jìn)行合理的籌劃，進(jìn)而有效減少稅額。

四、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，合理的稅收籌劃不但可以降低其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，還在一定程度上關(guān)系到企業(yè)的存亡，與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的調(diào)控能力不斷的加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間也在不斷地縮小，面對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理合法的稅收籌劃是非常有必要的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)的稅收政策，結(jié)合自身的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的稅收籌劃，并做好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，在不違反法律法規(guī)的條件下，對(duì)企業(yè)的資金以及財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合理的控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

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