對我國房地產(chǎn)企業(yè)投資融資戰(zhàn)略的分析

黃戰(zhàn)軍

摘要：隨著我國經(jīng)濟的改革開放，社會主義經(jīng)濟得到了迅速地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也跨出了一大步，但是由于近年來的貨幣緊縮政策，對房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生了較大的影響，尤其是在融資方式上，我國的房地產(chǎn)行業(yè)做出較大的轉(zhuǎn)變。在這種背景下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當尋找出合適的融資方式，在充分分析房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀、貨幣政策、行業(yè)市場變化以及信貸市場等種種對房地產(chǎn)融資有影響的因素后，我們發(fā)現(xiàn)多元化的融資方式對我國的房地產(chǎn)行業(yè)最為有利。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 融資現(xiàn)狀 對策研究

房地產(chǎn)的發(fā)展是我國GDP 的主要來源之一，對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展具有著重大的意義。在房地產(chǎn)行業(yè)中對資金的要求相當高，資金數(shù)量大是其主要特點之一，另一個特點就是資金回收的時間長。也正是因為如此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)有著巨大的聯(lián)系。但是近年來，由于我國的貨幣緊縮政策與政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)的融資更加的困難，有部分房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)面臨著融資難和企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的現(xiàn)象。以往我國的房地產(chǎn)開發(fā)商大多是通過銀行貸款來得到資金，以便于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，但是由于我國實行貨幣緊縮政策后，對金融業(yè)形成了較大的影響，銀行對貸款業(yè)務(wù)也進行了收緊，加大房地產(chǎn)行業(yè)的貸款難度，同時增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資阻礙，制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。應(yīng)加強金融市場的管理，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，推動我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展壯大。

一、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

2011 年，在我國實行了貨幣緊縮政策后，中國的金融業(yè)受到了較大的影響，進而影響了房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式。截止到該年年底，我國國內(nèi)的貸款率已經(jīng)大幅度降低，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營自備資金方式的運用范圍逐步擴大，同時房地產(chǎn)開發(fā)商把目光投到了海外，利用海外舉債或者海外融資的方式來緩解融資壓力，雖然這兩種解決資金問題方式所占的比例較小，但仍為目前的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了曙光。

從2011年開始，我國多次對金融機構(gòu)的準備金與存款利率進行了增幅調(diào)整，使得國內(nèi)的諸多銀行對貸款進行收緊，很明顯使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源受到了阻礙，讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資更加地困難。但是一些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得較大的便利，他們通過融資共擔風險的方式來獲得銀行貸款。另外，為了減少融資過程中帶來的風險，各房地產(chǎn)企業(yè)可以將優(yōu)勢資源進行整合，通過這種方式來獲得銀行的貸款支持。

近年來，各大房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資計劃處于擱淺狀態(tài)，甚至有許多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)取消了其股權(quán)融資計劃。一些房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行企業(yè)債券的方式來緩解資金的壓力，但是這種融資方式并不理想，通過債券融資解決企業(yè)資金短缺的規(guī)模還是較小。

從2011年以來，由于政府對貨幣實行了收緊的政策，房地產(chǎn)企業(yè)的信托得到了巨大的發(fā)展。由于從2011年年初開始，房地產(chǎn)信托開始高速發(fā)展，但是隨著中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會對這些信托公司進行了規(guī)劃和管理，信托公司發(fā)行信托的速度得到減緩。雖然信托公司發(fā)行信托短暫的減小了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，但是在下一年，到了信托產(chǎn)品的資金兌換時期，大量資金的支出更加加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺乏的困境。

為了減輕房地產(chǎn)行業(yè)的融資壓力，房地產(chǎn)企業(yè)想盡各種方法來解決資金問題，一些有著海外上市資本平臺通過發(fā)行各種債券或者票據(jù)來獲得資金的支持。例如一些在香港上市的碧桂園和寶龍地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)制定了一系列的發(fā)債計劃，但是隨后國家外管局就對這種情況進行了干涉，因此這種緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金問題的方式也就壽終正寢，同時有些實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)仍舊采取向海外銀行進行貸款的方式來走出困境。

近年來，居民住房問題引起了全國的高度重視，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金進行了引導(dǎo)和管理，特別是增大了保障房的信貸資金比例，使得對保障房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款更加的容易，促進了保障房建設(shè)企業(yè)的發(fā)展。因此，保障房的建設(shè)數(shù)量大大增加，資金的獲取也使得該類企業(yè)得到快速發(fā)展，抗風險能力也大大增加。

二、房地產(chǎn)融資的對策研究

到目前為止，我國的房地產(chǎn)行業(yè)融資仍存在著較大的困難，房地產(chǎn)企業(yè)雖然采取各種方法來獲得資金的支持，但其主要的途徑還是通過銀行貸款。由于我國實行了貨幣緊縮政策，使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到了阻礙，經(jīng)過分析總結(jié)，多元化的融資方式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)走出困境。

（一）加大保障房建設(shè)比例

眾所周知，近年來引起國內(nèi)最多關(guān)注的就是居民住房問題。在這個已經(jīng)解決溫飽問題的社會中，人們首先就考慮到“住”的問題，因此國家也響應(yīng)大眾的要求對房地產(chǎn)行業(yè)進行了宏觀調(diào)控，同時也對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金進行了引導(dǎo)，增大了保障房建設(shè)的信貸資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難日益顯著，為了解決這一問題，響應(yīng)國家的政策才是企業(yè)發(fā)展的王道。雖然房地產(chǎn)企業(yè)采取了各種各樣的方式來解決企業(yè)融資問題，但是效果都不太理想，而且主要的資金獲取方式仍舊沒有改變，房地產(chǎn)企業(yè)只有順應(yīng)國家政策的引導(dǎo)，加大保障房的建設(shè)比例，獲得較多的銀行貸款資金支持，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況并促進企業(yè)的發(fā)展。

（二）利用海外資本平臺

房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)國家政策的導(dǎo)向僅僅只是部分房地產(chǎn)企業(yè)的解決之道，但是這個措施并不能完全解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，而且也不適合每一個房地產(chǎn)企業(yè)。因此，擁有海外上市資本平臺的房地產(chǎn)企業(yè)一定要合理利用好這個融資渠道來解決資金問題。房地產(chǎn)企業(yè)可以在海外發(fā)行各種債券和票據(jù)的方式來獲取國外資金的支持，便于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)的過渡和發(fā)展。有些實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這個平臺表現(xiàn)出自身企業(yè)的優(yōu)勢，同時展現(xiàn)出企業(yè)的實力和誠信度，從而獲得外資銀行的資金支持，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

（三）利用股市籌集資金

為了解決房地產(chǎn)行業(yè)融資困難的問題，股票融資是一個很常見而且有效的方式。股票融資相對于其他的融資方式有諸多的優(yōu)點，股票融資不僅僅是籌資的風險較小，而且所籌的資金長期有效，沒有到期時間，同時股票融資可以提高企業(yè)的名譽，不用承擔利息負擔，股票融資給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很多的好處。股票融資的資金周轉(zhuǎn)并沒有經(jīng)過金融機構(gòu)，而是直接將資金流向資金不足的地方，這種方式對企業(yè)經(jīng)營成本有所降低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合并的方式來增強企業(yè)實力，使得企業(yè)融資更加容易。

（四）實施金融創(chuàng)新

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到融資問題的制約，而企業(yè)融資又屬于金融問題，企業(yè)可以通過金融創(chuàng)新來尋找到一個新的融資渠道，進而緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題?，F(xiàn)在的保險行業(yè)發(fā)展迅速，不論是人身保險，還是車險、醫(yī)療保險等，保險行業(yè)都會有大量的資金閑置。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以與這些保險行業(yè)進行合作，然后簽訂相關(guān)的合作合同，這樣不僅使保險行業(yè)的閑置資金得到了合理的利用，同時也獲得了較大的利益，而且房地產(chǎn)企業(yè)也解決了融資困難的問題，使企業(yè)得到了持續(xù)的發(fā)展。

三、結(jié)束語

隨著我國貨幣收緊政策的實行，房地產(chǎn)企業(yè)融資更加的困難，但是也因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式趨于多元化。在國內(nèi)信貸緊縮的背景下，各個房地產(chǎn)企業(yè)努力探索出多種融資渠道，不僅減少了傳統(tǒng)信貸的風險，而且許多的房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)國家政策加大了保障房的建設(shè)，實現(xiàn)了國家的宏觀調(diào)控。

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