淺議調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資分析

鄒文杰

摘要：政策的引導(dǎo)性是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)，調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，除了受市場(chǎng)等因素的影響以外，還受到政府的宏觀調(diào)控的影響。作為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量的房地產(chǎn)行業(yè)，由于其行業(yè)的特殊性，它的發(fā)展有許多不同于其他行業(yè)的特點(diǎn)。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)處在國家政策調(diào)控與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革雙重背景下，其投資特點(diǎn)明顯不同于其它行業(yè)。本文將對(duì)政策調(diào)控下出現(xiàn)的投資問題以及解決措施進(jìn)行論述。

關(guān)鍵詞：調(diào)控政策 房地產(chǎn) 投資 問題 措施

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，居民收入的增加，對(duì)住房的需求不斷增加，加上近些年來開放力度的加大、金融監(jiān)管的放松、信息技術(shù)以及金融工具的創(chuàng)新，房地產(chǎn)自身得到了很大程度上的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也正逐步進(jìn)入健康穩(wěn)定的良性發(fā)展軌道，很大程度的推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。但是由于房?jī)r(jià)過快上漲等一系列住房問題，國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控的政策措施。過去的房地產(chǎn)投資決策受到國家宏觀調(diào)控政策的影響的研究中，大多忽略了政府宏觀調(diào)控政策兩種方式之間的協(xié)調(diào)性，一是政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)直接產(chǎn)生的影響，二是通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向作用影響到房地產(chǎn)的投資決策。近幾年，國家制定的一系列的宏觀調(diào)控的措施，一方面為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展帶來了機(jī)遇；另一方面，國家實(shí)施的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營也產(chǎn)生了很多的不利影響，尤其是對(duì)房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)方面帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。在新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的投資趨于理性，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平明顯增加。以前的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制已經(jīng)不再適用于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。因此根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊背景，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策以及房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀與可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，找出可能影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行分類。然后依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)警理論，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行分析，建立健全適合調(diào)控政策下運(yùn)行的投資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資中的問題

（一）調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個(gè)階段，在每個(gè)階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一是融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動(dòng)。政府調(diào)控政策的實(shí)施，使得人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)減少；第二是投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報(bào)效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場(chǎng)調(diào)研的失實(shí)，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過??；第三是資金回籠時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)國家實(shí)施較為寬松的財(cái)政和貨幣政策時(shí)，消費(fèi)者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當(dāng)國家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時(shí)，產(chǎn)品的銷售就會(huì)存在困難；第四是收益風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營活動(dòng)資金，利潤分配不合理會(huì)帶來收益風(fēng)險(xiǎn)。

（二）現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策

近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對(duì)緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來進(jìn)行預(yù)警分析，如對(duì)凈利潤率、股利增長率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測(cè)變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營者信息嚴(yán)重不對(duì)稱，經(jīng)營者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。

（三）調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展，同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，如國家的加息政策，導(dǎo)致房屋購買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷，加息也會(huì)引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購買和投資，加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國家還會(huì)增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購令，限制房?jī)r(jià)的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的措施

（一）加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計(jì)劃；股權(quán)融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產(chǎn)投資基金等方式。投資風(fēng)險(xiǎn)的管理要注意在充分了解城市規(guī)劃信息和土地使用以及房地產(chǎn)供應(yīng)和市場(chǎng)需求情況的前提下進(jìn)行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和供求錯(cuò)位的現(xiàn)象。

（二）建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制

要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映，管理層將信息加以分析，并適時(shí)作出經(jīng)營策略的調(diào)整。endprint

（三）多做市場(chǎng)調(diào)研，了解政策的動(dòng)態(tài)影響

企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響，同時(shí)也要了解市場(chǎng)的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對(duì)住房市場(chǎng)，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場(chǎng)細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢(shì)和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時(shí)長，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場(chǎng)營銷的力度，加強(qiáng)對(duì)于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對(duì)于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請(qǐng)貸款，必要時(shí)對(duì)產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷的方法，對(duì)具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場(chǎng)的需求等措施來應(yīng)對(duì)國家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對(duì)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。

三、結(jié)束語

總之，政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，一方面遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使得房地產(chǎn)步入了良性發(fā)展的軌道，另一方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資產(chǎn)生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價(jià)格等方面的非常明顯的影響。因此企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)整政策的學(xué)習(xí)，也要注意投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和規(guī)避。加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建立健全適應(yīng)調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，在對(duì)市場(chǎng)充分把握的前提下做出正確的投資決策。

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