太原市尖草坪區(qū)城中村改造的經(jīng)驗探討

李燕菲

(太原理工大學(xué)，山西太原 030024)

0 引言

尖草坪區(qū)是地處太原市北段的城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)配套相對落后。因此在城中村改造工作中受市域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，民生事業(yè)建設(shè)落后等不利因素制約，所需資金成本較高，開發(fā)利潤偏低。趙莊村在尖草坪區(qū)加速推進(jìn)城中村改造進(jìn)程中，走在了全區(qū)26個城中村的前列，具有鮮明的自身特點和豐富的改造經(jīng)驗。本文介紹了趙莊村改造思路和進(jìn)展情況，進(jìn)而總結(jié)出了城中村改造中政府在規(guī)劃調(diào)控、政策引導(dǎo)、招商引資方面應(yīng)做的一些工作，促使城中村改造工作步入良性發(fā)展軌道。

1 基本情況

古城街辦趙莊村位于尖草坪區(qū)森林公園以北，太鋼以西，濱河?xùn)|路以東，是市政府首批列入城中村改造名錄的城中村之一。2011年，我區(qū)將該村列入了城中村改造重點推進(jìn)村，完成了撤村建居和集體經(jīng)濟改制工作，成立了趙莊興龍社區(qū)和山西錦泰龍房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司。并按照2007年5月31日人口數(shù)據(jù)(農(nóng)業(yè)人口1 433人，市民人口2 095人)劃定了5塊“133”安置用地，總面積443畝。

截至目前，該社區(qū)農(nóng)業(yè)人口為1 785人，699戶，人均收入約1萬元，全村土地總面積1 063畝。已劃定的“133”用地中，除古城地塊留待棚戶區(qū)改造時統(tǒng)一規(guī)劃外，其余4塊共計345畝改造用地均位于《趙莊、新村片區(qū)用地控制規(guī)劃》中。根據(jù)規(guī)劃，該村安置項目建筑面積為89.6萬 m2，其中住宅57.61萬 m2、公建1.62萬 m2、商業(yè) 30.37 萬 m2，需安置村民約 699 戶，住宅面積17萬 m2，商業(yè)8萬m2。

2 城中村改造進(jìn)展情況

為實現(xiàn)農(nóng)民利益最大化，趙莊充分發(fā)揮了集體經(jīng)濟實力較強，前期規(guī)劃較完整的先天優(yōu)勢，在城中村改造實行了自籌資金，自行開發(fā)，滾動發(fā)展的模式。即在城中村改造過程中以集體經(jīng)濟組織山西錦泰龍房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司為主體，先行建設(shè)安置用房，用以安置村民。

2007 年，趙莊村為支持龍?zhí)豆珗@改造回遷安置項目，共拆除了村民住宅6萬m2。后經(jīng)市、區(qū)批準(zhǔn)，該村建設(shè)了8萬m2安置住宅，辦理了規(guī)劃和土地轉(zhuǎn)征等相關(guān)手續(xù)。2011年，在完成村改居相關(guān)工作后，改制后的趙莊興龍社區(qū)制定了城中村拆遷安置方案、城中村改造實施計劃與可行性研究報告。啟動實施了興龍苑北小區(qū)項目，項目總建筑面積40.24萬m2。同時，城中村改造相關(guān)手續(xù)辦理情況走在了全市的前列。

目前，興龍苑小區(qū)一期660戶、8.3萬m2已實現(xiàn)入住;公建及商業(yè)1 600 m2已竣工。二期在建3棟住宅樓可安置1 276戶、12.91 萬 m2，商業(yè) 0.3 萬 m2。

3 存在的問題

1)資金問題。按土地評估價格300萬元/畝計算，112畝土地出讓金高達(dá)3.36億元，一次性全額繳納土地出讓金投入高。另外受基礎(chǔ)建設(shè)配套費、供電入網(wǎng)費用等上漲影響，城中村改造未享受到優(yōu)惠政策，資金壓力非常大。

2)地價差異。受市域經(jīng)濟發(fā)展不平衡和地理位置差異影響，位于南部區(qū)域的小店、迎澤等區(qū)的房價均價已普遍達(dá)到8 000元/m2以上，晉源區(qū)房價也已達(dá)7 000元/m2。而尖草坪區(qū)地段最好的興華街周邊房價只有5 000元/m2左右，趙莊周邊地段房價僅有4 000元/m2左右。在城中村改造項目容積率相同、房屋每平方米建安成本基本相同、費用減免政策相同的條件下，開發(fā)建設(shè)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于南部區(qū)域。

3)居民福利待遇政策。由于城中村改造涉及土地、教育、戶籍、就業(yè)、社會保障等一系列的問題，上級相應(yīng)的配套政策還不完善，村干部及部分村民對于城中村改造啟動后相應(yīng)配套保障政策存有顧慮，需盡快明確有關(guān)城中村改造手續(xù)辦理的具體實施辦法。如，居委會活動經(jīng)費，居民就業(yè)、醫(yī)療和養(yǎng)老保險等一系列應(yīng)有的福利待遇等。

4)手續(xù)辦理問題。城中村改造手續(xù)辦理尚未完全建立“綠色通道”，特別是遇到政策調(diào)整或突發(fā)情況，要重新調(diào)整相關(guān)規(guī)劃和辦理手續(xù)，導(dǎo)致部分手續(xù)辦理周期較長、辦理程序較為繁瑣，行政審批綠色通道和扁平化作業(yè)需要進(jìn)一步完善。

4 對城中村改造工作的啟示

1)發(fā)展思路及定位準(zhǔn)確。

趙莊采取的自籌資金，自行開發(fā)，滾動發(fā)展模式是在集體經(jīng)濟基礎(chǔ)有一定實力，城中村成本測算有盈余，村集體較團結(jié)、穩(wěn)定的基礎(chǔ)上制定的，符合趙莊的發(fā)展方向，維護了農(nóng)民的根本利益。但從市場效益來說，由集體經(jīng)濟組織來擔(dān)任改造主體，從資源利用，手續(xù)辦理和人才專業(yè)性方面，無法與大型房產(chǎn)開發(fā)公司比擬，因此應(yīng)對自我開發(fā)和第三方開發(fā)兩種模式對比測算，以尋求村民利益和市場效益的平衡點，實現(xiàn)社會利益最大化。

同時，趙莊村自20世紀(jì)80年代統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，連片興建了整齊、美觀、配套完善的新農(nóng)村二層住宅，至今仍有保存價值，同時該村民風(fēng)淳樸，村容管理到位，基本無違章建設(shè)，這也為趙莊自行開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。

相對于尖草坪區(qū)其他經(jīng)濟基礎(chǔ)較弱的城中村來說，則更適用引進(jìn)外部資金等“借雞生蛋”的做法，但要在合作過程中充分維護農(nóng)民的根本利益，解決好村民轉(zhuǎn)居民的后續(xù)保障問題。

2)資金籌集問題凸顯。

因趙莊村城中村改造為自籌資金，自行開發(fā)。最大困難是資金問題，如上述土地出讓金3.36億元，按政策應(yīng)全部繳納市財政，后期再返還85%，另外，基礎(chǔ)設(shè)施配套費、園林綠化、安全措施方案等都需資金支持才可辦理手續(xù)，村民原有的福利待遇也需要維持，帶來了較大資金壓力。同樣的問題也在我區(qū)城中村中存在，因此，采取政府主導(dǎo)的方式，引進(jìn)第三方資金，同時在改造過程中維護好村民利益，找到開發(fā)商與村民利益的平衡點，是我們下一步的重點工作。同時，在區(qū)級行政管理過程中，給予城中村建設(shè)項目一定的政策傾斜和稅費減免，也能減輕資金壓力，加快推進(jìn)改造進(jìn)程。

3)先建設(shè)后拆遷安置，規(guī)避矛盾。

趙莊在城中村改造中，并未啟動舊村拆遷工作，而是先行開工建設(shè)了40余萬平方米的安置用房，用于安置村民。同時，該村原二層住宅是經(jīng)市規(guī)劃統(tǒng)一批復(fù)的住宅，整齊劃一，配套完善，應(yīng)予以保留。在我區(qū)其他城中村中，雖然無法重復(fù)趙莊二層住宅的獨特條件，但可以在重點工程改造和城中村改造中，爭取市財政支持，以趙莊等已建好的安置用房為過渡，同時先行啟動各村的安置用房建設(shè)，以有效化解城中村先拆后建的矛盾。

4)手續(xù)辦理過程的經(jīng)驗總結(jié)。

a.啟動早，趙莊村早在2007年12月就啟動了城中村改造工作，歷時近6年無間斷推進(jìn)，是全市啟動改造最早的城中村之一;b.手續(xù)辦理程序符合要求，趙莊按照市城改辦出臺的城中村改造政策，嚴(yán)格依照手續(xù)辦理程序，一步一步辦理，在政策理解到位、資料齊備的條件下推進(jìn)手續(xù)辦理工作;c.村干部重視，專人負(fù)責(zé)，趙莊高度重視手續(xù)辦理工作，安排專人全程負(fù)責(zé)項目手續(xù)辦理工作，使各項項目手續(xù)持續(xù)推進(jìn)。其他城中村應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)趙莊模式，深入研究城中村改造政策，著手準(zhǔn)備各項相關(guān)資料，將手續(xù)辦理安排專人負(fù)責(zé)，為推進(jìn)城中村改造工作奠定基礎(chǔ)。

5 城中村改造的經(jīng)驗啟示

針對以上問題和啟示，結(jié)合調(diào)研情況，當(dāng)前城中村改造應(yīng)做好以下工作:

1)政府主導(dǎo)、市場運作。采取多方資金籌集方式，邀請有實力、信譽好的開發(fā)企業(yè)參與城中村改造，同時積極向上爭取比照棚戶區(qū)等各類優(yōu)惠政策，切實解決城中村改造過程中資金籌措難的問題。

2)制定出臺轄區(qū)內(nèi)城中村改造的具體實施方案，并結(jié)合改造工作給予各村相應(yīng)的區(qū)級優(yōu)惠政策。同時積極與市直各部門和單位協(xié)調(diào)對接，加快手續(xù)辦理進(jìn)程，提高工作效率，加快審批速度，確保城中村改造工作順利進(jìn)行。

3)研究理順改造居民的醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等機制，加大就業(yè)培訓(xùn)工作力度，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，真正解決老百姓的后顧之憂。

4)結(jié)合改造村的實際，從規(guī)劃設(shè)計、改造模式、資金籌集等方面加強指導(dǎo)服務(wù)，及時幫助解決改造過程中遇到的困難和問題，進(jìn)一步加大支持力度，確保改造工作快速推進(jìn)。

5)改造后的新社區(qū)要加強現(xiàn)代化管理，成立社區(qū)服務(wù)中心，完善社區(qū)的各類設(shè)施，為居民創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、健康的生活環(huán)境，使改造后的居民逐步融入城市環(huán)境，過上幸福的生活。

［1］何奕廷.城中村整體改造與文化遺產(chǎn)保護的探究［J］.山西建筑，2011，37(16):32-33.