“以房養(yǎng)老”模式的意義、障礙及對策芻議

鄧正陽

（湖北民族學(xué)院 法學(xué)院，湖北 恩施 445000）

在我國過去，一般采用的是家庭養(yǎng)老的方式，即我們通常所說的“養(yǎng)兒防老”，幾個年輕子女通過勞動獲得穩(wěn)定收入，共同贍養(yǎng)老人。隨著我國市場經(jīng)濟體制的確立和發(fā)展，原有的家庭結(jié)構(gòu)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。過去在我國農(nóng)村地區(qū)比較普遍的擴大家庭、主干家庭紛紛解體為核心家庭。[1]家庭養(yǎng)老模式受到巨大的壓力沖擊。新中國成立以來，我國積極建立健全了社會養(yǎng)老保障體系，實行“低水平、廣覆蓋”的養(yǎng)老保障模式，將養(yǎng)老的主要責(zé)任從家庭轉(zhuǎn)向了政府。近年來，隨著人口老齡化的加劇以及保障規(guī)模和水平的提高，我國社會保障體系面臨嚴峻挑戰(zhàn)。“以房養(yǎng)老”模式作為一種市場化的養(yǎng)老形式，基于自愿原則，是對社會養(yǎng)老保障體系的補充，有利于緩解我國養(yǎng)老壓力，提高老人晚年生活水平，以及促進消費增長。

“以房養(yǎng)老”（housing-security）模式，又稱為住房反向抵押貸款或“倒按揭”，是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，在一定的年限內(nèi)，每月給房主一筆固定的現(xiàn)金，一直到房主去世。[2]“以房養(yǎng)老”模式發(fā)端于荷蘭，目前在國外發(fā)展較為成熟，我國2007年以來開始逐漸在北京、上海等大城市試點。

一、推行以房養(yǎng)老模式的必要性

（一）傳統(tǒng)保障模式的不足

1.“家庭養(yǎng)老”模式難以實現(xiàn)。由于獨生子女政策，我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生巨大變化，目前我國城市大量存在著“4-2-1”形式的家庭結(jié)構(gòu)，一對年輕夫婦需要同時贍養(yǎng)4個老人，并撫養(yǎng)一個孩子，這對收入水平一般的年輕人來說壓力十分大，難以很好地滿足老人的物質(zhì)和精神生活需求。有的空巢老人兒女長期在外地工作或者出國，子女不在身邊，無法照料老人的日常生活，他們獨守空房，孤獨寂寞，家庭養(yǎng)老的目標(biāo)最終也難以實現(xiàn)，通過“以房養(yǎng)老”模式大大緩解了同時贍養(yǎng)4位老人的壓力。

2.社會養(yǎng)老保險體系壓力大。據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)表明，60歲以上人口占到我國總?cè)丝诘?3.26%，相比2000年人口普查上升了2.93個百分點，其中65歲及以上人口占到8.87%，相比2000年上升了1.91個百分點。老年人口不斷增多且速度加快給我國社會養(yǎng)老保障體系帶來巨大壓力。同時，由于我國社會養(yǎng)老保險制度仍不夠健全，且因地區(qū)差異和盤根錯節(jié)的各方利益交織下的社會養(yǎng)老保險制度在實際操作中受到各方利益的掠奪，使得社會資金缺口大，可利用的社會公共養(yǎng)老資源還很缺乏[3]。因此，單純依靠國家養(yǎng)老保障體系難以妥善解決我國的養(yǎng)老問題，發(fā)展以房養(yǎng)老模式是對已有社會養(yǎng)老體系的有效補充，既可改善老人晚年生活水平又可減輕政府財政負擔(dān)。

（二）以房養(yǎng)老模式的優(yōu)勢

1.在已有養(yǎng)老保障體系的基礎(chǔ)上增加了一種新的模式，增強養(yǎng)老力度的同時也緩解了子女、政府的壓力。老人通過“倒按揭”的方式將凝聚在房子中的價值釋放出來成為流動資金從而實現(xiàn)了財富的縱向流動，即年輕時通過賺錢買房子，晚年則通過“倒按揭”將房子中的價值兌現(xiàn)用來養(yǎng)老，實現(xiàn)了財富利用效率的最大化。養(yǎng)老問題不僅對個人、家庭、來說是一個至關(guān)重要的大問題，而且關(guān)乎國家穩(wěn)定和諧和社會的健康持續(xù)發(fā)展。只有采取多種措施解決好養(yǎng)老問題，老年人才能真正實現(xiàn)老有所養(yǎng)，安享晚年，子女才能消除顧慮，安心工作，社會才能安定和諧。通過“以房養(yǎng)老”的方式老人可獲得一筆長期穩(wěn)定的收入保障，或者入住老年公寓、專業(yè)化的養(yǎng)老院等福利機構(gòu)，方便老人之間加強交流溝通，不僅有利于提升老人晚年生活水平，還可緩解老人內(nèi)心的孤獨寂寞。

2.對養(yǎng)老保障體系的加固，有利于降低居民儲蓄率，刺激消費，從而拉動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。消費、投資、出口是拉動經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車，目前我國經(jīng)濟發(fā)展主要依賴投資和出口，消費動力不足，這主要是因為我國社會保障水平比較低，大家普遍有“積谷防饑”的思想。現(xiàn)代社會的不確定性和養(yǎng)老的壓力使更多的人熱衷于儲蓄而抑制消費，城鄉(xiāng)居民儲蓄率居高不下，近期消費轉(zhuǎn)變?yōu)檫h期消費，由此導(dǎo)致國內(nèi)消費需求不足成了近年來一直困擾我國經(jīng)濟發(fā)展的直接制約因素。[4]“以房養(yǎng)老”模式則能夠一定程度上緩解老百姓的后顧之憂，降低居民儲蓄率，使老百姓敢于消費，激發(fā)老百姓消費的潛力，這種“先有房，再養(yǎng)老”的模式不僅能增強老百姓花錢購房的勇氣，刺激房產(chǎn)市場，而且在一定程度上激活老百姓的消費欲望，從而有效擴大內(nèi)需，形成國民經(jīng)濟新的增長點，促進我國經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型。

3.這種新型的養(yǎng)老模式有利于改變傳統(tǒng)的思想觀念，形成更加開放、獨立的新型代際關(guān)系。受生產(chǎn)力水平和傳統(tǒng)文化的影響，“養(yǎng)兒防老”、“把財產(chǎn)留給子女”的觀念在不少人心中根深蒂固，天經(jīng)地義。以房養(yǎng)老模式的推出，將對傳統(tǒng)的父母子女間的贍養(yǎng)與遺產(chǎn)繼承產(chǎn)生一種根本性的調(diào)整。[5]過去是成年子女贍養(yǎng)老年父母，并在老人逝世之后繼承其財產(chǎn)。這種情況導(dǎo)致，一方面，老人在經(jīng)濟上對成年子女具有很強的依賴性，加重了他們的生存壓力，同時老人晚年生活水平直接取決于子女的孝心和經(jīng)濟狀況，難以保證；另一方面，年輕成年子女在父母逝世后直接繼承其房產(chǎn)不利于激發(fā)他們自己奮斗創(chuàng)業(yè)的拼搏精神?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的實施有助于減輕老人在物質(zhì)生活上對年輕子女的過度依賴，建立符合新時代要求的和諧獨立的家庭代際關(guān)系。在這種模式下，年輕子女少了贍養(yǎng)老人的負擔(dān)，減輕了后顧之憂，可以擁有更多的精力和資本去創(chuàng)造自己的事業(yè)，同時這種倡導(dǎo)自力更生，自我養(yǎng)老的模式還可以鼓勵個人在年輕時努力奮斗，盡可能創(chuàng)造多的財富，以便享受到更高品質(zhì)的老年生活。總之，這種模式將使我國兩代人間過度依賴改進為相對自立，獨立自強的新型代際關(guān)系。

二、以房養(yǎng)老模式的推行障礙

（一）文化因素

中華民族是一個有著悠久歷史文化傳統(tǒng)的民族，傳統(tǒng)的依靠土地要生活的自給自足型小農(nóng)經(jīng)濟使得人們世代固定在一個地方，社會流動性差，代際遷移緩慢，血緣觀念，家庭觀念尤為重，家庭情結(jié)十分濃厚，而房子是家最直接的體現(xiàn)。將自己居住多年的房子抵押給別人，不留給子女，這樣的現(xiàn)實，老人們一下還難以接受。傳統(tǒng)文化中一直存在著 “養(yǎng)兒防老”、“但存方寸地，留于子孫耕”的思想觀念。不少老人一輩子辛辛苦苦，省吃儉用才攢下一套房子，到了晚年他們寧愿自己生活過得差點也要將房子留給自己的孩子而不愿意抵押給銀行等金融機構(gòu)。同時，中國一直有“子孫繞膝”、“落葉歸根”的文化傳統(tǒng)，老人們大多想晚年和自己的孩子住在一起，而不愿意住進專門的養(yǎng)老機構(gòu)。此外，受傳統(tǒng)“以孝為先”的思想影響，子女即使不需要父母的房產(chǎn)，將老人送進養(yǎng)老機構(gòu)也可能會背上“不肖子孫”的罵名，承受巨大的輿論壓力。這些文化因素嚴重制約著“以房養(yǎng)老”模式的推行。

（二）制度法規(guī)障礙

據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，目前我國房產(chǎn)使用年限為70年，70年之后，必須由房產(chǎn)所有者重新繳納土地出讓金，申請延續(xù)土地使用權(quán)，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。如果老年人在向有關(guān)機構(gòu)申請“以房養(yǎng)老”時，房產(chǎn)使用期限將近，而且在農(nóng)村宅基地是不能抵押的。抵押的過短的剩余使用期限一方面可能使得金融機構(gòu)每月發(fā)放給老人的養(yǎng)老金過少，不足以滿足老人的需要；另一方面過短的剩余使用期限則會加大金融機構(gòu)的預(yù)期風(fēng)險。此外，“以房養(yǎng)老”作為一種新型養(yǎng)老模式的出現(xiàn)，涉及到大額資金流轉(zhuǎn)，社會保障，以及政府監(jiān)管等諸多方面的問題，而我國目前缺少相關(guān)的法律制度保障，這使得老人對金融機構(gòu)的公信力缺乏信任，不敢貿(mào)然將自己的房子交給金融機構(gòu)，這無疑在很大程度上限制了“以房養(yǎng)老”模式的開展。

（三）養(yǎng)老機構(gòu)不完善

目前我國許多老人不愿意入住養(yǎng)老院除了文化觀念上的障礙之外，養(yǎng)老機構(gòu)不完善，對老人照顧與關(guān)懷不夠，使其缺少歸屬感與家的感覺，這同樣是一個不容忽視的客觀因素。另外，養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)不夠完善也是一個現(xiàn)實問題，我國目前養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%，難以滿足大多數(shù)老年人的需求。[6]養(yǎng)老機構(gòu)的良性運行是以大量的資金投入為支撐，不管人員管理，改善服務(wù)還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)營不善容易導(dǎo)致資金鏈的斷裂。而且大多數(shù)的民辦養(yǎng)老院的土地都是租用的，其中有一些政策他們是無法享受的，面臨著負擔(dān)過重的問題的情況也是時有發(fā)生。?同時由于資金問題，不少養(yǎng)老機構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施較差，具有專業(yè)知識技能的護理人員不足，文化生活貧乏，日常娛樂單調(diào)，老人容易心生寂寞，這也是不少老人不愿意參加“以房養(yǎng)老”的原因。

三、對策分析

（一）加強宣傳引導(dǎo)，消除傳統(tǒng)觀念

首先，政府應(yīng)該樹立起養(yǎng)老保障體系社會化多元化和市場化的觀念，不斷創(chuàng)新和豐富養(yǎng)老保障形式，將家庭養(yǎng)老，國家養(yǎng)老以及市場化養(yǎng)老相結(jié)合，為養(yǎng)老服務(wù)提供多重保障；其次，在學(xué)界開展廣泛討論，借鑒西方的成功經(jīng)驗，解放思想，努力消除“以房養(yǎng)老”實施的障礙，同時增加試點范圍，創(chuàng)新“以房養(yǎng)老”的具體形式，積累經(jīng)驗，不斷探索以房養(yǎng)老的實施路徑；最后，政府和社會應(yīng)該通過加大廣告宣傳、正確引導(dǎo)，使得人們充分認識到“以房養(yǎng)老”可以改善老人經(jīng)濟狀況，減輕子女壓力的好處。通過這種思想輿論的宣傳引導(dǎo)逐漸弱化老人傳統(tǒng)思想觀念的束縛以及年輕人背負的社會輿論壓力，使人們在文化和心理上認可并接受這種模式。

（二）構(gòu)建配套政策和法律法規(guī)環(huán)境

據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請并獲得延期的資格,但是具體的法律條文卻并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標(biāo)準和辦法作出明確的規(guī)定。假如70年產(chǎn)權(quán)到期，抵押房屋要有償續(xù)期，則續(xù)期的費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。這種不可能在短期內(nèi)掃出的障礙，使得中國大多數(shù)銀行或者保險公司出于風(fēng)險控制的考慮，不會對“以房養(yǎng)老”太感興趣。[7]因此，政府應(yīng)當(dāng)考慮適當(dāng)延長房產(chǎn)權(quán)限，或出臺相關(guān)房產(chǎn)權(quán)續(xù)期管理法規(guī)，明確房產(chǎn)權(quán)續(xù)期費用的計算方法，降低金融機構(gòu)的長期預(yù)期風(fēng)險。此外，政府應(yīng)該出臺相應(yīng)的監(jiān)督法規(guī)，嚴格規(guī)范金融機構(gòu)，養(yǎng)老機構(gòu)，以及個人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范市場行為，使得“以房養(yǎng)老”這一新事物的實施有法可依，有據(jù)可行，既可增強金融機構(gòu)的信任度，促進“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的進行，同時也確保老人的合法權(quán)利得到保障。

（三）健全養(yǎng)老機構(gòu)，提升養(yǎng)老服務(wù)

養(yǎng)老機構(gòu)的健全程度和服務(wù)水平是決定養(yǎng)老質(zhì)量的關(guān)鍵因素，同時也是影響“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)推進的重要因素。政府應(yīng)當(dāng)通過稅收減免，資金扶植，職業(yè)培訓(xùn)等一系列政策減少商業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)的運行壓力，積極扶持培育一批實力雄厚的“以房養(yǎng)老”機構(gòu)，同時限制一些實力不足，可信度不高的金融機構(gòu)開辦此項業(yè)務(wù)，為“以房養(yǎng)老”模式的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。養(yǎng)老機構(gòu)需要提升服務(wù)理念，引進國外先進的養(yǎng)老文化和做法，提高護理人員素質(zhì)，為老人提供更多的康復(fù)治療，心理咨詢，臨終關(guān)懷等人文關(guān)懷和優(yōu)良的服務(wù)。此外，養(yǎng)老業(yè)務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)尋求和保險公司開展合作，附加多種保險項目，以分散“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高“倒按揭”貸款的安全性。

四、結(jié)語

“以房養(yǎng)老”作為一種新型養(yǎng)老模式對緩解我國人口老齡化所帶來的巨大養(yǎng)老壓力，豐富養(yǎng)老形式，增強養(yǎng)老力度，緩解家庭和國家的養(yǎng)老負擔(dān)具有十分重要的借鑒意義，目前我國正處“以房養(yǎng)老”模式的探討和實驗階段，加快解決這一模式實踐當(dāng)中的障礙，促進其健康穩(wěn)定發(fā)展有助于充分發(fā)揮政府、家庭、市場以及個人多方面的的保障功能作用，從而形成一個多元化，多層次的養(yǎng)老保障體系。

[1]關(guān)博.新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險制度分析—以北京市為例[J].北京工業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2009-04，9（2）.

[2]歐豐霞.淺析“以房養(yǎng)老”模式[J].河南教育學(xué)院學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)，2007，（6）.

[3] 郝灝.“以房養(yǎng)老”一種新型的養(yǎng)老方式[J].時代金融，2012，（8）.

[4]王艷粉.關(guān)于實施“以房養(yǎng)老”模式的意義與對策研究[J].前沿，2008，（11）.

[5]蔣徐嬌.以房養(yǎng)老——一種養(yǎng)老新思路的提出[J].浙江大學(xué)碩士學(xué)位論文，2003-11.

[6] 郝灝.“以房養(yǎng)老”一種新型的養(yǎng)老方式，時代金融，2012，（8）.

[7]連江，對我國推行以房養(yǎng)老的探討及建議，時代經(jīng)貿(mào)，2012，（3）.