二手房交易現(xiàn)狀以及未來(lái)分析

張 金 珍

(平遙縣房地產(chǎn)管理局，山西 平遙 031100)

·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)·

二手房交易現(xiàn)狀以及未來(lái)分析

張 金 珍

(平遙縣房地產(chǎn)管理局，山西 平遙 031100)

分析了目前我國(guó)二手房交易的現(xiàn)狀，對(duì)交易未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并提出了加強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、搞好市場(chǎng)調(diào)控、調(diào)整稅收政策等搞活我國(guó)二手房交易市場(chǎng)的措施及建議，以期從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)走向繁榮。

二手房，交易，現(xiàn)狀，未來(lái)

0 引言

我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是從20世紀(jì)70年代末80年代初，在改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革的出現(xiàn)和深入推進(jìn)而迅速發(fā)展壯大起來(lái)的。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，房地產(chǎn)業(yè)已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。

1 二手房交易現(xiàn)狀

從總體上來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一手房還是絕對(duì)的交易主體，這種現(xiàn)象與發(fā)達(dá)國(guó)家相比正好相反。相關(guān)資料表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家在上市交易的住房中，一手房與二手房的比例是1∶3.5，相對(duì)來(lái)說(shuō)二手房交易量較多；而我們國(guó)家目前的現(xiàn)狀是，全國(guó)新建商品房和二手房交易的比例平均是7∶1。然而，隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策和稅收政策的完善和實(shí)施，二手房的房源將會(huì)增多，購(gòu)房者的需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)將增加活力，價(jià)格會(huì)平穩(wěn)上升。有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，在二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)下，將會(huì)逐步形成梯度消費(fèi)格局。住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)正趨向合理，逐漸形成了住房市場(chǎng)的良性循環(huán)。

2011年開(kāi)始是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控較多的幾年，政府從抑制房?jī)r(jià)和防止房產(chǎn)泡沫的角度出發(fā)，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。貸款利率的上調(diào)和商品房首付比例的提高，一方面使一些原本打算貸款購(gòu)買(mǎi)新房的消費(fèi)者為了不貸款或者少貸款，將重新調(diào)整自己的置業(yè)選擇，購(gòu)買(mǎi)需求從高價(jià)格的一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了相對(duì)低價(jià)的二手房市場(chǎng)；另外，部分有“置業(yè)升級(jí)”意愿的自住型購(gòu)房者及部分“以租養(yǎng)貸”的投資型業(yè)主，為了緩解房貸壓力釋放手中的房源。二手房供應(yīng)量的增多促使二手房市場(chǎng)交易量增加。但是隨著去年以來(lái)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)方面將要出臺(tái)的新的稅收及相關(guān)政策，以及未來(lái)二手房?jī)r(jià)的走勢(shì)判斷不明確，有許多人選擇暫緩購(gòu)房計(jì)劃，進(jìn)而持幣靜觀進(jìn)入觀望調(diào)整狀態(tài)，出現(xiàn)了今年以來(lái)交易量有所下滑的態(tài)勢(shì)，給二手房交易市場(chǎng)帶來(lái)了很多不確定因素。

2 二手房交易的未來(lái)預(yù)測(cè)

二手房市場(chǎng)是否活躍是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟的重要標(biāo)志。當(dāng)前，我國(guó)的小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確立，即到2020年，住房實(shí)現(xiàn)從滿(mǎn)足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本做到“戶(hù)均一套房，功能配套，設(shè)備齊全”的現(xiàn)代化指標(biāo)。我國(guó)的二手房市場(chǎng)在今后幾年內(nèi)會(huì)理性發(fā)展，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極的推動(dòng)作用。

1)二手房房源將繼續(xù)增加，但市場(chǎng)供不應(yīng)求格局仍難以改變。

二手房供應(yīng)量會(huì)有增長(zhǎng)趨勢(shì)。一是存量房基數(shù)較多，流通市場(chǎng)逐漸活躍。隨著我國(guó)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷出臺(tái)的政策、金融條件的逐步完善，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的房源會(huì)逐漸增多。二是宏觀調(diào)控會(huì)帶來(lái)部分投資、投機(jī)房源的釋放。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的打擊炒房投機(jī)的宏觀政策，壓縮了炒房者預(yù)期的利潤(rùn)空間，導(dǎo)致部分缺少資金的炒房者棄房套現(xiàn)，二手房房源將會(huì)增加。

然而，市場(chǎng)供不應(yīng)求格局不會(huì)改善。一方面，國(guó)家對(duì)稅收政策的限制，影響了業(yè)主的出售收益，降低了業(yè)主出售意愿。另一方面，“以租養(yǎng)房”導(dǎo)致房源不能釋放，從而抑制了房源的大幅放量。

2)一些注重品牌、信譽(yù)良好、敢于創(chuàng)新的大型中介公司脫穎而出。

在國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)與金融宏觀政策調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境較以往有了很大改變，優(yōu)勝劣汰的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。我國(guó)各地提高了房產(chǎn)中介公司的準(zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)房產(chǎn)中介的管理逐步規(guī)范，一些注重品牌、信譽(yù)良好的大型中介公司隨之出現(xiàn)。其作用在于，一方面，規(guī)范的房產(chǎn)市場(chǎng)能避免發(fā)生騙逃事件，有利于房產(chǎn)中介的健康發(fā)展，另外，規(guī)范的房產(chǎn)市場(chǎng)利于有序競(jìng)爭(zhēng)，避免出現(xiàn)混亂現(xiàn)象；第三，一些注重品牌的中介公司隨著不斷提高的管理水平，將更加受到交易者的歡迎，其總體市場(chǎng)份額也會(huì)越來(lái)越大。

3 對(duì)搞活我國(guó)二手房交易市場(chǎng)的主要措施及建議

房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，是以“三二一”為序來(lái)推動(dòng)的。即通過(guò)盤(pán)活三級(jí)市場(chǎng)存量，帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)增量銷(xiāo)售，并以此作為規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)的基本依據(jù)，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向繁榮。

為此，可通過(guò)以下方面搞活二手房交易市場(chǎng)：

1)加強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，搞好市場(chǎng)調(diào)控。

目前我國(guó)二手房市場(chǎng)交易量占房屋交易量的份額偏低。因此，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能只看一手房市場(chǎng)，還應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整一手房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的比例和結(jié)構(gòu)。大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，既是不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的需要，也是促進(jìn)房屋建筑品質(zhì)、加快城市現(xiàn)代化的需要。

2)調(diào)整稅收政策，降低市場(chǎng)門(mén)檻。

可以這樣說(shuō)，幾乎每一項(xiàng)政策措施的出臺(tái)都會(huì)帶來(lái)二手房市場(chǎng)的臺(tái)階式向上發(fā)展，甚至可能是翻倍以上的交易量增長(zhǎng)。隨著二手房市場(chǎng)的縱深發(fā)展，政策因素對(duì)二手房市場(chǎng)發(fā)展的能量釋放已越來(lái)越小，經(jīng)過(guò)多次稅費(fèi)下調(diào)，二手住房市場(chǎng)已經(jīng)擁有一個(gè)比較輕松的稅費(fèi)環(huán)境?？赏ㄟ^(guò)下調(diào)住宅交易契稅以及個(gè)人所得稅的征收比例來(lái)實(shí)現(xiàn)。

3)加快辦理未登記房產(chǎn)工作進(jìn)程。

目前全國(guó)各地尚有大量未登記房屋，這些未登記房屋是歷史原因造成的，如果審批制度過(guò)嚴(yán)，一次性解決未登記房屋工作中是比較困難的。建議對(duì)那些不符合規(guī)劃要求，又不是必須限期拆除的房屋，應(yīng)該遲早確權(quán)辦證。同時(shí)，涉及的相關(guān)部分應(yīng)給予支持和幫助。

4)大力培育、規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

目前，我國(guó)合法的房地產(chǎn)中介公司數(shù)量不夠，而且有規(guī)模、能夠利用現(xiàn)代化手段經(jīng)營(yíng)的為數(shù)不多。對(duì)此，建議一手抓培育，把中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)做強(qiáng)，做大。只有將中介市場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量和信譽(yù)提高，為居民提供大量的“放心房源”和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，幫助代辦各種手續(xù)，才能讓百姓買(mǎi)到滿(mǎn)意的房子。

[1] 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法[S].

[2] 貫徹實(shí)施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、交易規(guī)范及權(quán)屬登記管理實(shí)務(wù)全書(shū)[M].北京：當(dāng)代法制出版社，2007.

[3] 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司.房地產(chǎn)基本制度與政策[M].第2版.北京：人民出版社，2011.

[4] 雷 蘭.二手房交易法律糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范[M].北京：中國(guó)建材工業(yè)出版社，2007.

The second-hand house transactions present situation and future analysis

ZHANG Jin-zhen

(Pingyao County Real Estate Management Bureau, Pingyao 031100, China)

This paper analyzed the present situation of China’s second-hand house transactions, predicted the future transactions, and put forward measures and suggestions to strengthen structural adjustment, improve market regulation, adjust tax policy to invigorate the second-hand house transaction market, in order to fundamentally promote the prosperity of real estate.

second-hand house, transaction, current situation, future

1009-6825(2014)31-0235-02

2014-08-16

張金珍(1980- )，女，經(jīng)濟(jì)師

F301.3

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