房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理分析及應(yīng)對(duì)策略

趙凱

（河南世通建設(shè)工程有限公司，河南 鄭州 450000）

房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理分析及應(yīng)對(duì)策略

趙凱

（河南世通建設(shè)工程有限公司，河南 鄭州 450000）

面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)需求，如何完善房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的管理制度以及如何在風(fēng)險(xiǎn)下尋求更好的生存之道并獲得最快的發(fā)展已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注和探討的焦點(diǎn)話(huà)題。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)的闡述，分析和探討了有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。

房地產(chǎn)業(yè)；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理；應(yīng)對(duì)策略

1 項(xiàng)目特點(diǎn)

盡管房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益非常大，并且在我國(guó)各行盈利排名中處于第二的位置，略低于金融業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)也是相當(dāng)大的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中存在很多不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，這些不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的存在嚴(yán)重地威脅著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的成敗。因此，獲益有多大，風(fēng)險(xiǎn)就有多大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)有很多，現(xiàn)分別闡述如下。

1.1 開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、涉及內(nèi)容廣

作為房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，它具有非常長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間，一般為三年至五年，也有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要十幾年。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期間會(huì)涉及多方面的內(nèi)容，例如：各政府單位、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、安裝工藝、制造工藝等。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目具有不易管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，會(huì)受到很多方面的影響和限制。由于這些方方面面影響因素的存在，使得房地產(chǎn)商必須要建立和健全科學(xué)、合理的管理制度和管理體系，以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的有效管理。

1.3 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目具有稅目多、稅負(fù)重的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及很多有關(guān)的稅目和稅金問(wèn)題，包括項(xiàng)目所得稅、房地產(chǎn)稅、土地利用稅、土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅等。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)商的市場(chǎng)調(diào)查中顯示，房地產(chǎn)業(yè)的平均稅負(fù)保持在13.4%。

1.4 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目需要進(jìn)行相關(guān)的評(píng)定

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要對(duì)投資獲益等情況進(jìn)行相關(guān)的評(píng)定，同時(shí)，也要嚴(yán)格要求項(xiàng)目建設(shè)的期限、最大投資數(shù)目以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量評(píng)定等。

2 開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

2.1 資金不足

作為資金需求量非常之大的房產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，它在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的任一個(gè)階段都需要充足的資金作為基礎(chǔ)。土地購(gòu)買(mǎi)時(shí)的資金投入是房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中最基礎(chǔ)、最重要的投資過(guò)程。這些年來(lái)，伴隨著房地開(kāi)發(fā)業(yè)的不斷炒作，很多地區(qū)的土地購(gòu)買(mǎi)都需要巨大數(shù)額的資金投入，并且這巨大數(shù)額的資金一般都來(lái)源于自有資金的投入。由于各種不可預(yù)料的影響因素越來(lái)越多，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)遇到很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)很容易造成融資的中斷，最終造成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)危機(jī)甚至失敗。

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目步入開(kāi)發(fā)階段時(shí)，會(huì)存在以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)：第一，自有資金完全無(wú)法維持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的巨額資金，這就需要額外資金的投入來(lái)支撐項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)期下來(lái)，會(huì)使得房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目負(fù)債累累?，F(xiàn)今，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的平均負(fù)債率大約為70%，巨額負(fù)債也將會(huì)給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。第二，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)項(xiàng)目具有投資大、開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，這樣資金周轉(zhuǎn)不靈、流動(dòng)資金少等情況就會(huì)相繼出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。第三，由于資金調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致企業(yè)借貸難上加難，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也將會(huì)因?yàn)橘Y金的中斷而無(wú)法進(jìn)行，造成巨大的損失。

2.2 管理不當(dāng)

在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于管理不當(dāng)而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前出現(xiàn)判斷和決策不當(dāng)?shù)那闆r，給項(xiàng)目造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，會(huì)因?yàn)閷?duì)相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)容、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的條件、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境等掌握不當(dāng)而對(duì)項(xiàng)目的確定和立頂做出錯(cuò)誤的判斷及決策。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是不可重復(fù)的，如果出現(xiàn)判斷和決策上的失誤，是不可挽回的，所以正確的判斷和決策直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。另一方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，會(huì)面臨著對(duì)資金投入的管理是否合理的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，因此在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期間會(huì)出現(xiàn)很多變更，例如：設(shè)計(jì)方案的改變、所需材料的變動(dòng)和項(xiàng)目的施工質(zhì)量等，這些情況的出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致預(yù)算和實(shí)際相差很大；在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)忽略了與其他單位的交流、互動(dòng)，使其對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)未進(jìn)行科學(xué)、合理的管理和控制，造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 納稅不合理

稅收不合理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，未合理、有效地應(yīng)用稅收政策而造成的風(fēng)險(xiǎn)。所謂的稅收政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)稅收政策進(jìn)行合理地運(yùn)用，最終造成利潤(rùn)的損失。稅收政策風(fēng)險(xiǎn)由稅收政策選擇風(fēng)險(xiǎn)和稅收政策變化風(fēng)險(xiǎn)兩部分組成。稅收政策選擇風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)稅收政策未進(jìn)行正確的選擇而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，每個(gè)國(guó)家和每個(gè)地區(qū)對(duì)稅收實(shí)施的政策有所不同，納稅人會(huì)因?yàn)閷?duì)稅收政策理解錯(cuò)誤或未進(jìn)行深入的了解而造成稅收政策選擇的風(fēng)險(xiǎn)；稅收政策變化風(fēng)險(xiǎn)是指由于稅收政策發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，很多稅收政策會(huì)為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況、經(jīng)營(yíng)條件的改變等逐步進(jìn)行改進(jìn)，這樣就會(huì)造成稅收政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，由于工作人員核算不正確而造成的錯(cuò)誤納稅風(fēng)險(xiǎn)。工作人員在納稅核算的過(guò)程中會(huì)因?yàn)槌霈F(xiàn)核算錯(cuò)誤而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。主要是因?yàn)槎愂照叩牟煌怂愕哪芰Σ煌?、以及?duì)納稅的管理和控制等，影響核算結(jié)果出現(xiàn)錯(cuò)誤。例如：因?yàn)殄e(cuò)誤地分析所得稅的相關(guān)信息，導(dǎo)致項(xiàng)目竣工后出現(xiàn)所交稅不合理的情況；在完工清算時(shí)，有些項(xiàng)目發(fā)票并沒(méi)有回收，使得工程納稅資金較多，而一部分投資不能被扣除。

3 應(yīng)對(duì)措施

3.1 開(kāi)發(fā)前要合理判斷、慎重決策

房地產(chǎn)商需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前對(duì)各方面因素進(jìn)行仔細(xì)的分析和探討，這些因素主要包括項(xiàng)目是否可行、工程項(xiàng)目相關(guān)政策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的條件和環(huán)境、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃等。同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)階段所需要的資金做好合理的預(yù)算，以保證做出合理的判斷和決策，減小項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前存在的風(fēng)險(xiǎn)。在未拿到土地承包權(quán)時(shí)，可以做好工程的分析和規(guī)劃、施工圖紙的設(shè)計(jì)、施工工期的合理預(yù)算等工作，這樣，當(dāng)?shù)玫酵恋爻邪鼨?quán)后就能夠立即進(jìn)行施工，不僅提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，還在很大程度上解決了資金周轉(zhuǎn)不靈、資金利用率低等問(wèn)題。

3.2 擴(kuò)展融資途徑

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不能僅僅只依靠某單一途徑的資金來(lái)源，這樣會(huì)面臨較很大的風(fēng)險(xiǎn)。為了擴(kuò)展融資的途徑，改善資金周轉(zhuǎn)能力，減小風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可從以下幾方面著手：第一，房地產(chǎn)商為了更快地使項(xiàng)目投資得到回收，并減少負(fù)債率和投入的資金，可以利用低價(jià)占有市場(chǎng)的手段來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售能力。第二，通過(guò)自然融資的方式來(lái)獲取更多的流動(dòng)資金。第三，可以利用房地產(chǎn)信托投資、委托貸款、股權(quán)投資等手段來(lái)擴(kuò)展融資途徑，保證房地產(chǎn)業(yè)順利進(jìn)行。

3.3 合理管理和控制資金投入

房地產(chǎn)商要在企業(yè)內(nèi)部建立系統(tǒng)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化、有效化的投資管理體系，對(duì)資金的投入進(jìn)行合理的管理和控制，避免無(wú)效投資現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)還可以通過(guò)對(duì)貸款和投資結(jié)算等信息進(jìn)行深入的分析和研究，以保證投資結(jié)算的正確度和資金投入的合理性。

3.4 深入了解不斷變更的稅收政策

企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都要時(shí)刻重視稅收政策的變更動(dòng)向，隨時(shí)掌握最新的稅收政策，并按照最新稅收政策和實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況規(guī)范財(cái)務(wù)核算。企業(yè)在進(jìn)行納稅規(guī)劃的過(guò)程中，要全方面分析規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)性程度，最后確定科學(xué)、合理的規(guī)劃。企業(yè)還要對(duì)稅收核算人員進(jìn)行規(guī)范的培訓(xùn)，完善他們的綜合素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平，防止因?yàn)楹怂沐e(cuò)誤對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到很多形式不同、程度不同的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商一定要未雨綢繆，掌握各種風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)的情況，創(chuàng)建合理、有效的管理制度，及早避免各種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，最終達(dá)到使房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目順利進(jìn)行的目的。

[1]姚發(fā)坤.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)課程實(shí)踐性教學(xué)探研[J].廣東培正學(xué)院學(xué)報(bào)，2007，3.

[2]劉麗.高職院?！坝唵问健比瞬排囵B(yǎng)模式下課程體系構(gòu)建研究——以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)為例[J].國(guó)土資源高等職業(yè)教育研究，2011（Z1）.

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