淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制

陳 凱 馮金剛

1 新蒲建設(shè)集團(tuán)有限公司（450046） 2 濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（457000）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制

陳 凱1馮金剛2

1 新蒲建設(shè)集團(tuán)有限公司（450046） 2 濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（457000）

進(jìn)度控制是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好進(jìn)度控制一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。房地產(chǎn)工程周期長(zhǎng),綜合性強(qiáng),在工程的不同階段,進(jìn)度控制內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。進(jìn)度控制主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位、素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理建立高效合理的管理模式來(lái)得以實(shí)現(xiàn)的。在進(jìn)度控制中，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本,所以加強(qiáng)房地產(chǎn)進(jìn)度控制有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn);進(jìn)度控制；措施

進(jìn)度控制是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的工作。承包商在施工各階段、各分部分項(xiàng)工程中要設(shè)立專門技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行進(jìn)度控制基礎(chǔ)管理工作。業(yè)主或監(jiān)理人員必須認(rèn)真審核承包商編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃、單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃等。一句話，承包商和業(yè)主或監(jiān)理人員必須密切配合共同努力才能達(dá)到進(jìn)度控制的目的。

工程進(jìn)度控制管理不應(yīng)僅局限于施工本身的因素，還應(yīng)對(duì)其他相關(guān)環(huán)節(jié)和相關(guān)部門自身因素給予足夠的重視。只有通過對(duì)整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)的綜合有效控制，才能保證工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

工程項(xiàng)目進(jìn)度控制是施工現(xiàn)場(chǎng)管理最為重要的工作之一。工程進(jìn)度控制的主要內(nèi)容包括：對(duì)工程施工總周期(施工合同日歷天數(shù))目標(biāo)進(jìn)行具體的論證與分析，編制工程施工的進(jìn)度計(jì)劃，編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃,監(jiān)督工程施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析。

1 影響工程進(jìn)度的主要因素

施工階段影響工程進(jìn)度的因素是多方面的，既有可預(yù)見的還有不可預(yù)見的。按照責(zé)任主體來(lái)分析，主要有施工單位的因素，建設(shè)單位的因素，還有第三方以及不可抗的因素。

1.1 責(zé)任主體在施工單位時(shí)影響工程進(jìn)度的因素

1）施工組織原因：施工部署不合理，工作面沒有被充分利用，導(dǎo)致施工不能連續(xù)作業(yè)。

2）施工技術(shù)原因：施工方案不科學(xué)，安全、技術(shù)措施不完善，施工工藝落后，技術(shù)素質(zhì)低。

3）施工資源原因：施工設(shè)備陳舊或數(shù)量不足，主要工種勞力缺乏，原材料、半成品供應(yīng)不上，不能滿足進(jìn)度要求。

4）施工環(huán)境原因：施工平面布置不合理，施工現(xiàn)場(chǎng)零亂，文明施工條件差。

1.2 責(zé)任主體在建設(shè)單位時(shí)影響工程進(jìn)度的因素

1）施工前期準(zhǔn)備工作原因：未按合同約定的時(shí)間提供施工場(chǎng)地、臨時(shí)水源、電源接口，勘察、設(shè)計(jì)圖紙資料不齊全，不具備施工條件。

2）建設(shè)資金原因：未按合同約定時(shí)間提供工程預(yù)付款和工程進(jìn)度款，影響施工承包商材料設(shè)備的購(gòu)入和勞務(wù)工資支付。

3）材料、設(shè)備供應(yīng)原因：由建設(shè)單位負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備未按進(jìn)度要求的時(shí)間進(jìn)場(chǎng)。

4）進(jìn)程變更原因：由于建設(shè)單位或設(shè)計(jì)單位提出的工程變更頻繁，且時(shí)間上滯后于施工進(jìn)度。

1.3 責(zé)任主體為第三方時(shí)影響工程進(jìn)度的因素

1）自然環(huán)境原因：施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)地下文物、不可預(yù)見的地下管線、地下水侵蝕、惡劣氣候(大雨、大雪、大風(fēng)、高溫)條件。

2）社會(huì)環(huán)境原因：環(huán)保監(jiān)測(cè)部門要求間歇施工或暫停施工，周邊社區(qū)居民要求停止夜間施工。

3）不可抗拒事件發(fā)生的原因。

4）監(jiān)理工作的失誤過錯(cuò)原因：在約定的時(shí)限內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員沒有履行檢查、檢測(cè)、復(fù)核及驗(yàn)收簽認(rèn)手續(xù)，或簽發(fā)了錯(cuò)誤指令，導(dǎo)致工程建設(shè)活動(dòng)不能正常進(jìn)行。

2 工程進(jìn)度控制的措施

2.1 組織措施

1）建立設(shè)計(jì)變更管理制度

工程在施工過程中，往往因施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不完善、使用單位功能變更等原因造成的設(shè)計(jì)變更是在所難免的。如果變更頻繁、變更范圍大就必然會(huì)對(duì)工程進(jìn)度造成嚴(yán)重影響。

變更對(duì)工期的影響是非常顯著的。因此，要減少工程施工階段的變更量，首先，要建立嚴(yán)格的工程變更審批制度，避免隨意變更的發(fā)生；其次，建設(shè)單位在向設(shè)計(jì)院提交設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，應(yīng)對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行充分論證，多征求使用單位的意見，使提交的設(shè)計(jì)任務(wù)書盡可能全面、詳細(xì)；最后，要加強(qiáng)對(duì)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的控制。要求設(shè)計(jì)單位提供的施工圖紙應(yīng)完整且達(dá)到一定的設(shè)計(jì)深度，盡量避免二次設(shè)計(jì)，尤其是專業(yè)性強(qiáng)的分項(xiàng)工程，更要一次設(shè)計(jì)完成,以保證工程設(shè)計(jì)圖紙的完整性和系統(tǒng)性，為施工階段的招投標(biāo)工作創(chuàng)造條件，同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)提供可靠的技術(shù)支持。

2）建立圖紙會(huì)審制度

工程開工前，圖紙會(huì)審是一項(xiàng)極為重要的設(shè)計(jì)交底工作,會(huì)審質(zhì)量直接決定了工程的質(zhì)量和進(jìn)度，因此必須引起高度重視。由于目前建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍較緊，為了趕工期，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多，如果在圖紙會(huì)審時(shí)把關(guān)不嚴(yán)格，將會(huì)導(dǎo)致施工階段需要處理的問題增多，干干停停，延誤工期。首先，參建各方的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到圖紙會(huì)審的重要性；其次，要求監(jiān)理單位和施工單位派專業(yè)工程師認(rèn)真閱讀圖紙，深刻領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，將發(fā)現(xiàn)的問題記錄整理后，一并向設(shè)計(jì)師提出。要防止圖紙會(huì)審走過場(chǎng)，施工過程中再提問題的現(xiàn)象。

3）建立材料、設(shè)備供應(yīng)的制度

建筑材料、設(shè)備的供應(yīng)與工程施工進(jìn)度是相互銜接的。材料、設(shè)備的供應(yīng)計(jì)劃要緊跟工程的施工進(jìn)度。根據(jù)建設(shè)單位和施工單位簽訂的施工合同，工程中的材料、設(shè)備的供應(yīng)方式通常有兩種：一種是建設(shè)單位采購(gòu)供應(yīng)，另一種是施工單位自行采購(gòu)供應(yīng)。為了實(shí)現(xiàn)進(jìn)度計(jì)劃，無(wú)論采取那一種供應(yīng)方式都必須提前計(jì)劃、提前考察、提前招標(biāo)、提前訂貨。尤其是對(duì)加工周期長(zhǎng)的設(shè)備(如電梯等)更應(yīng)引起高度重視，以防止由于材料、設(shè)備遲到引起的窩工、停工現(xiàn)象。因此，為保證工程進(jìn)度，必須建立材料、設(shè)備的供應(yīng)制度

4）建立勞動(dòng)力保障制度

勞動(dòng)力過少會(huì)完不成進(jìn)度計(jì)劃中規(guī)定的任務(wù)，而勞動(dòng)力過多則會(huì)由于現(xiàn)場(chǎng)工作面不夠而造成窩工，所以施工單位應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度情況合理安排現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力。為避免當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力在農(nóng)忙季節(jié)回家麥?zhǔn)?、秋收?duì)進(jìn)度造成的不利影響，在選擇勞務(wù)公司時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇國(guó)內(nèi)南方的勞務(wù)隊(duì)伍或備選幾家有實(shí)力的勞務(wù)公司。

5）建立進(jìn)度計(jì)劃審核制度和進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施過程中的檢查、分析制度

工程開工前,施工單位應(yīng)提交總進(jìn)度計(jì)劃，總進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)體現(xiàn)合同工期約定全部要素內(nèi)容。在施工過程中，施工單位應(yīng)編制月、旬(周)施工進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)審核同意后實(shí)施。在施工計(jì)劃實(shí)施過程中，應(yīng)將周計(jì)劃、月計(jì)劃的實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤記錄，定期進(jìn)行比照分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)和矛盾，提出補(bǔ)救措施，預(yù)測(cè)尚未完成工作所需時(shí)間，提出加快施工進(jìn)度的具體方案。

6）建立工地例會(huì)制度

每周組織召開由建設(shè)、施工、監(jiān)理等相關(guān)單位參加的工地例會(huì)，總結(jié)上周的工程質(zhì)量、進(jìn)度情況，針對(duì)當(dāng)前施工中存在的問題，研究解決辦法。

2.2 技術(shù)措施

1）針對(duì)工程特點(diǎn)，選擇科學(xué)合理的施工方案。無(wú)論是主體結(jié)構(gòu)的施工還是裝飾工程的施工，都應(yīng)當(dāng)科學(xué)地劃分施工段，保證流水作業(yè)，流水施工方法使得整個(gè)施工過程有節(jié)奏地、連續(xù)地和均衡地進(jìn)行，在時(shí)間和空間上合理組織，其經(jīng)濟(jì)效果是明顯的。另外，還要盡可能地推廣使用新技術(shù)、新工藝，如鋼筋直螺紋連接技術(shù)、大模板技術(shù)等來(lái)提高施工效率，加快施工進(jìn)度。

2）根據(jù)氣候條件變化合理組織施工。在工程實(shí)施過程中，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)，制定切實(shí)可行的季節(jié)性施工技術(shù)措施，最大限度地減少因氣候因素造成的窩工停丁現(xiàn)象，如在冬季，主體結(jié)構(gòu)施工時(shí)，采取在混凝土內(nèi)添加防凍劑等技術(shù)措施，以保證主體結(jié)構(gòu)的施工和質(zhì)量。

3）采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)及其他科學(xué)適用的計(jì)劃方法，并結(jié)合電子計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)度實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

2.3 經(jīng)濟(jì)措施

1）編制與進(jìn)度計(jì)劃相適應(yīng)的資金需求計(jì)劃、資金供應(yīng)條件，資金供應(yīng)條件包括可能的資金總供應(yīng)量、資金來(lái)源以及資金供應(yīng)時(shí)間。

2）及時(shí)辦理工程預(yù)付款及進(jìn)度款手續(xù)，并對(duì)工程款的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)要防范施工單位挪用工程款的現(xiàn)象。

3）應(yīng)考慮加快工程進(jìn)度所需的資金，其中包括為實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)將要采取的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)措施所需費(fèi)用。

4）建立獎(jiǎng)罰制度，對(duì)工期提前給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工期延誤收取誤期損失賠償金。

5）加強(qiáng)索賠管理，公正地處理索賠，避免因施工單位得不到合理的索賠而影響進(jìn)度。

2.4 合同措施

1）加強(qiáng)合同管理，協(xié)調(diào)合同工期與進(jìn)度計(jì)劃之間的關(guān)系，保證合同中進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2）嚴(yán)格控制合同變更，對(duì)各方提出的合同變更，嚴(yán)格審查后補(bǔ)入合同文件之中。

3）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，在合同中應(yīng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素及其對(duì)進(jìn)度的影響，以及相應(yīng)處理辦法。

房地產(chǎn)工程周期長(zhǎng),綜合性強(qiáng),在工程的不同階段,工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。房地產(chǎn)進(jìn)度控制主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位、素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理建立高效合理的管理模式來(lái)得以實(shí)現(xiàn)的。提高房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)度控制能力，建立科學(xué)的項(xiàng)目進(jìn)度管理機(jī)制，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的正確性,提高房地產(chǎn)開發(fā)商管理水平，保障開發(fā)項(xiàng)目能夠順利實(shí)現(xiàn)，才能使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。