杜猛：“不改變游戲規(guī)則，一二線城市房價還會漲”

“你再也不會看到像中國合伙人這種創(chuàng)業(yè)的故事，（高房價）讓他不敢去奮斗，把青年創(chuàng)新的一代變成了房奴，把有效資金沉淀，使我們的產(chǎn)業(yè)全面萎縮，新產(chǎn)業(yè)沒起來，老產(chǎn)業(yè)就玩完了?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心副主任、“鬼城博士”杜猛表示，過高的居住成本讓“中國合伙人”這種創(chuàng)業(yè)故事再也不會發(fā)生，背負(fù)巨大壓力的“房奴”不敢投入地奮斗和創(chuàng)新，進(jìn)而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)萎縮的惡性循環(huán)。

政府壟斷地價導(dǎo)致房價上漲

杜猛表示，在由政府頂層設(shè)計的中國房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則中，最明確的一點是政府壟斷土地資源。而土地成本目前占到開發(fā)成本的60%左右。對房地產(chǎn)的界定是，必須經(jīng)過招拍掛，沒有經(jīng)過招拍掛拿到的土地都不是房地產(chǎn)。

杜猛分析，房子作為一個建筑物本身會貶值、折舊，但土地是增值的。因此可以得出結(jié)論房價漲是因為地價漲，而地價是壟斷的。且經(jīng)過招拍掛之后的土地使用權(quán)也有年限。本來地價上漲的背景是城市擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)繁榮、科技進(jìn)步，“實際上是人民創(chuàng)造了土地價值，但土地增值的部分人民沒有拿到”。杜猛說，因為拿地、開發(fā)、建房等過程必須通過開發(fā)商，人民沒有介入的機(jī)會。

對于房價上漲原因中的“剛需論”，杜猛并不認(rèn)同，他認(rèn)為只有首套、自住才是剛需，其它的都不是剛需。之所以會有這么強(qiáng)的需求，在于國內(nèi)沒有更好的投資產(chǎn)品。相比股票，房地產(chǎn)是一個低風(fēng)險的產(chǎn)品。

杜猛認(rèn)為，規(guī)劃跟土地綁定出售，加之渠道匱乏的投資環(huán)境，以及“極端的貨幣政策”都在助推房價?！安桓母锂?dāng)前的游戲規(guī)則，一二線城市的地價、房價還會漲?！倍琶驼f，本身政策導(dǎo)向如此，加之公共產(chǎn)品優(yōu)越，年輕人對大城市趨之若鶩。

資源閑置導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)環(huán)境惡化

杜猛表示，人口紅利、貨幣政策和土地政策決定了今天區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)和中國經(jīng)濟(jì)大盤所存在的問題。金融的核心是貨幣政策，房地產(chǎn)的核心是土地政策，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)的核心則是考核干部的標(biāo)準(zhǔn)——GDP。

談及“鬼城”，杜猛表示，目前有兩種形式。一種是建好之后賣不出去的，比如鄂爾多斯、海南這樣的地方；另一種則是賣出去了但空置率很高，如山東乳山的臨海住宅區(qū)?！罢f我們把地賣給開發(fā)商，開發(fā)商把地賣給業(yè)主，可是業(yè)主沒有用，把沉淀資金放在這兒了，鋼筋水泥沒法再造社會價值?！倍琶驼f，不光城市，目前全國84萬個自然村中已經(jīng)出現(xiàn)了近1/3比例的“鬼村”。

由以上原因?qū)е碌馁Y產(chǎn)閑置，據(jù)杜猛統(tǒng)計至少有40萬億元。大量的沉沒成本，沒有發(fā)揮應(yīng)有的效力。加之金融成本、高稅收等問題，導(dǎo)致中小產(chǎn)業(yè)目前難以為繼。創(chuàng)業(yè)環(huán)境發(fā)生了變化，改革環(huán)境也發(fā)生了變化。

杜猛表示，“北漂族”現(xiàn)在連生存都成問題、變成“蟻族”之后，再也不會看到像“中國合伙人”這種創(chuàng)業(yè)故事，因為他們不敢去奮斗，本應(yīng)是創(chuàng)新的一代變成了“房奴”，有效資金沉淀，使產(chǎn)業(yè)全面萎縮，“新產(chǎn)業(yè)沒起來，老產(chǎn)業(yè)就玩完了”。

但杜猛判斷中國地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)“絕對的崩盤”，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家低估了中國抗風(fēng)險的能力。但他認(rèn)為目前亟須反思當(dāng)前的環(huán)境，必須改革，“繼續(xù)不停止的改革才能使我們的環(huán)境改變，才有可能全面提升我們在國際上的競爭力。”杜猛總結(jié)道。