大佬激辯：地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)顯現(xiàn)？

余周

近幾年，中國房地產(chǎn)基金異軍突起，風(fēng)起云涌，正日益成為一支不可忽視的新生力量。在大資管時代，互聯(lián)網(wǎng)金融浪潮方興未艾，房地產(chǎn)基金怎樣才能走得更長遠(yuǎn)、更穩(wěn)健？房地產(chǎn)泡沫破滅陰霾浮現(xiàn)，房地產(chǎn)何去何從？這些問題正困擾著這個新興行業(yè)的從業(yè)者。

行業(yè)拐點(diǎn)已顯現(xiàn)

記者了解到，從2012年開始，房地產(chǎn)基金逐漸擺脫過去高利貸的形象，更多以專業(yè)基金管理公司的形態(tài)與金融機(jī)構(gòu)合作，徹底規(guī)范了組織形式和運(yùn)作方式。進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)基金更加如雨后春筍般蓬勃發(fā)展。截止2013年10月底，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)有510家，管理規(guī)模超過6000億。

在3月24日，由私募排排網(wǎng)主辦的“2014（首屆）中國房地產(chǎn)基金春季高峰論壇”上，國泰君安研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平發(fā)表觀點(diǎn)：“房地產(chǎn)過去是行業(yè)為王，賺的是行業(yè)的錢，現(xiàn)在已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到公司為王。可能從現(xiàn)在開始，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目的選擇上應(yīng)該以現(xiàn)金流和回報為中心，因為整個行業(yè)是由夏入秋，從行業(yè)為王到公司為王，整個生產(chǎn)商收益率會下行，或者反過來作為大資產(chǎn)的配置，商品房的成本會增加。從3—5年的中期來看，雖不至于到熊市，但這樣的思路下，更應(yīng)當(dāng)注意交易對方的風(fēng)險，其次要選擇區(qū)域和項目。

現(xiàn)實來看，地產(chǎn)行業(yè)未來幾年資金會偏緊一些，利率偏高，經(jīng)濟(jì)增速會下降、利率相對長時間會維持在比較高的位置。資金面的風(fēng)險也許不是系統(tǒng)風(fēng)險，而可能是局部的風(fēng)險。

中國城鄉(xiāng)建設(shè)部主管中國房地產(chǎn)研究會市場委副主任陳晟指出，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率已經(jīng)開始下降，宏觀的融資難度、資金的壓力在加大，特別是小開發(fā)商。同時他相信今年下半年一定會在價格上有調(diào)整，下半年絕對是大開發(fā)商開始降價的時候，降價反映的并不是錢的問題，而是銷售壓力的問題。

前景與危機(jī)并存

對于未來房地產(chǎn)基金的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)基金大佬均看好房地產(chǎn)基金未來的發(fā)展趨勢。業(yè)內(nèi)人士指出，目前的房地產(chǎn)市場區(qū)域泡沫已經(jīng)開始顯現(xiàn)，但是對于地產(chǎn)基金行業(yè)來說，有幾個前提依然沒有發(fā)生變化，第一個前提是城鎮(zhèn)化快速進(jìn)程，第二、地產(chǎn)金融化，第三、住宅去投資化。這三個前提沒有發(fā)生變化的情況下，盡管地產(chǎn)基金雖然短期會有一些拐點(diǎn)、波動，但不足以說明地產(chǎn)基金未來的發(fā)展趨勢受到很大影響。

長遠(yuǎn)來看，未來的趨勢，再結(jié)合產(chǎn)業(yè)，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)并購基金來說，是很好的趨勢，會帶來更多的機(jī)遇。房地產(chǎn)基金如果要和房地產(chǎn)金融合作，方式可能很多。目前來說，互聯(lián)網(wǎng)金融是未來基金募集的新方式，加強(qiáng)房地產(chǎn)基金自身的資產(chǎn)管理能力以及樹立良好的品牌形象，更能夠獲得互聯(lián)網(wǎng)募集到資金的管理權(quán)。