我國小產權房的出路在哪？

◎ 李 拉

我國小產權房的出路在哪？

◎ 李 拉

小產權房的解決之道應是對侵占農用土地和違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法建筑的房屋堅決予以拆除，對其他部分，可視情況將符合條件的小產權房轉化為保障性住房，這樣既緩解了國家建設保障性住房的壓力，也細分了房地產市場，改變了供需關系，從而起到遏制虛高房價的積極作用。

1 我國小產權房的發(fā)展現狀

近年來，我國小產權房屢禁不止，儼然成為了社會問題。近期，在國務院發(fā)展研究中心提交的?383方案‰中提到：?已經形成的小產權房按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金，妥善解決問題‰，另外，在十八屆三中全會文件中?建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場‰的表述出臺后，?小產權房有望轉正‰的聲音引發(fā)了新一輪小產權房成交熱潮及廣泛熱議。隨后，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部接連發(fā)布兩項通知明確強調?小產權房‰不存在?轉正‰的可能性。北京等地已經開始清理小產權房，對幾處頂風建設項目實施了拆除并以沒收建筑物面積、罰款等方式對違建開發(fā)商進行嚴厲處罰。

在小產權房處理環(huán)節(jié)上，一些地方卻有著不同的解決方式。2013年10月1日，《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》正式施行，率先打開了小產權房合法化大門。該辦法中明確表示，包括農村房屋所有權、農村土地承包經營權在內的12類產權可上市交易。同時，溫州市中級人民法院也發(fā)布文件，首次肯定農民房屋買賣的合法性，表示依法保護合法的農村集體土地上的房屋轉讓。

2 小產權房屢禁不止的主要原因及整改難度

2.1 小產權房屢禁不止的原因

中國樓市從2003年到2013年，虛高房價與居住需求之間的矛盾為小產權房?創(chuàng)造‰了巨大的市場。首先，價格相對較低是小產權房的最大優(yōu)勢，也是小產權房屢禁不止的直接原因。其次，這些年政府在保障性住房建設方面相對薄弱，并未使更多的保障性住房覆蓋中低收入群體。再次，監(jiān)管不到位、執(zhí)法不嚴格使購買小產權房與建設小產權房的人抱定法不責眾心理，形成負面示范效應，助推了小產權房存量快速擴張。

2.2 小產權房整改的現實難度

對于小產權房，目前采取的主要對策為拆除與勒令收回。北京國土局也明確表示，始終堅持清理整治小產權房，對新增小產權房?零容忍‰，積極協調區(qū)縣政府和有關部門拆除違法建筑。然而在實施時，往往會遇到一定阻力。

難度一：強制廢除供需雙方簽訂的小產權房交易合同容易，但將住戶(購房者)驅逐卻十分困難，也將引發(fā)不和諧因素。

難度二：對于新近簽好小產權房交易合同，并且購房者已付房款，但尚未遷入居住的購房者，若交易合同被勒令停止執(zhí)行，購房者要求售房方退回購房款，而售房方已把房款移作他用，還不出錢，或不愿還錢，易引發(fā)糾紛。

難度三：部分小產權房在建設及交易之初，是經過村干部同意的，現在上級政府重申禁令，指出小產權房是違法的，下令清理整治，由誰來承擔責任以及清理后的損失也是一大難題。

難度四：如果一個村有若干件小產權房糾紛，涉及若干戶農民和購買者的利益，如若處理就應一視同仁，但這樣一來，將存在不安定因素。

3 能否以小產權房轉化為保障性住房作為小產權房整改途經

3.1 小產權房與商品房和保障性住房之間的聯系

由于近年來商品房價格快速上漲，很多中低收入家庭不得不選擇購買價格低廉的小產權房，客觀上滿足了其購房需求，小產權房與經適房在購買者均無法取得土地使用權的特征上類似，可以說起到了部分住房保障的功能。而小產權房屢禁不止這一問題，也與政府沒有建設足夠多的保障性住房覆蓋中底收入群體有一定關系，如果政府建設了足夠多的保障性住房，細分了房地產市場就不會有現在這樣的住房供應格局。因此，在不能將板子全部打在小產權房開發(fā)者和購買者身上情況下，政府應該做出反省。在解決小產權房問題上，任何極端一刀切的解決辦法，都是不切實際的。特別是用拆除這一方式來解決小產權房問題，不僅會激化矛盾，更是一種極大的資源浪費。而對于農村宅基地、建設用地開發(fā)的小產權住房，通過合法程序，將其納入住房社會保障體系之中，不但可以擴大城鎮(zhèn)經濟適用房、限價房的市場供應，還能起到平抑城市商品房價格的作用。

3.2 小產權房轉化為保障性住房的意義

3.2.1 有利于改善中低收入群體的現有居住條件。通過小產權房轉化增加現有保障性住房體量后，將覆蓋更多中低收入家庭的住房需求，直接涉及中低收入群體的切身利益，將體現黨和政府以人為本的指導思想。并且此舉對改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。

3.2.2 利于促進居民消費。當中低收入家庭的住房需求被保障時，會為中低收入群體今后擴大消費創(chuàng)造有利條件。將小產權房轉化為保障性住房此舉有利于緩解政府在廉租房建設、棚戶區(qū)改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程上的建設壓力，這些均是改善城鄉(xiāng)居民消費環(huán)境和條件的有效舉措，將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴大消費。

3.3.3 有利于遏制房價虛高。小產權房轉化為保障性住房后，將大大提升現有的保障性住房體量。市場上一部分夾心層在現有環(huán)境下本應進入商品房市場，但因保障性住房體量增大后，覆蓋了更多中低收入群體的需求，改變了市場預期，而轉向保障房市場，分流了商品房市場需求，此舉將對開發(fā)商存量房銷售帶來更大壓力，抑制商品房的價格上漲。

3.2.4 有利于改變住房供應格局。小產權房轉化為保障性住房繼而分流商品房市場需求的同時，房地產的格局將會發(fā)生重大變化，開發(fā)商尤其是住宅開發(fā)商的生存狀態(tài)也會因此發(fā)生質變。前些年住宅開發(fā)商的商業(yè)模式、生存空間是普通住宅。而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代，商品房價格也必將逐步趨于合理。同時，也能夠逐步拉近貧富差距，降低潛伏于金融、社會中的不穩(wěn)定風險。

4 我國小產權房問題解決路徑探索

4.1 對于已經出售且入住的小產權房的解決方法

對于已經入住了的小產權房這一歷史遺留問題，可按照實際情況按以下兩種方法解決：

其一，可由政府或政府委托企業(yè)回購后將其轉化為保障性住房，以避免強行拆除導致的資源浪費以及引發(fā)不安定情況的發(fā)生。

其二，依據?383方案‰中的土地改革方案，在確權后，按照時間截點，有步驟地令購房者以不同情況補繳一定數額的土地出讓金使小產權房合法化。

此外，在時間截點以外新建設的小產權房應嚴格整改，可依據實際情形，將此類小產權房拆除或轉化為保障性住房，并對時間截點以外的小產權開發(fā)商予以嚴厲處罰并問責所屬地區(qū)相關領導。

4.2 對于尚未交易的小產權房轉化為保障性住房的探索

政府應對當地未交易的小產權房進行全面調查?？勺们樵试S農民將自己的宅基地換取城市的經濟適用房，以弱化農民自建小產權的動力。騰退出來的用地指標可通過流轉增加保障性住房規(guī)劃用地量以減少農村土地閑置浪費現象。

當地政府將小產權房回購或租賃后，土地性質已經轉化為國有土地，該類房屋用途既可是經濟適用房也可是廉租房，向受保障人群低價出租或是出售。以政府向集體經濟組織回購或租賃的形式處理尚未對外交易的小產權房，是解決目前存量小產權房的有效途徑之一。該模式可減少政府對建設保障性住房的投入，提高效率，盡快實現中低收入家庭擁有住房保障的功能與目的。該模式既是當下存量小產權房一個合法化的出路，也實現了農村資產的合法收益。

但政府在小產權房轉化為保障性住房過程中應注意以下問題：第一，將對小產權房的全面普查作為轉化保障性住房的基礎，普查過程中應重點調查小產權房的區(qū)位、居住條件、租賃情況等，以此作為歸入保障性住房體系的依據。第二，小產權房涉及了集體經濟組織、購房者、政府等多個利益相關體，在回購、承租到轉讓、轉租的過程中應統(tǒng)籌考慮各方利益，對于歷史遺留問題使用較為寬容的妥善解決方式，積極協調，避免引起矛盾及不安定情況。第三，由于當前關于小產權房轉化為保障性住房的相關法律法規(guī)基本處于缺失狀態(tài)，政府應加快制定相關法律法規(guī)的步伐，加強該項工作的合規(guī)性，使小產權房在未來的回購工作中有法可依。

將小產權房轉化為保障性住房，可謂是一舉多得。不僅有效解決了小產權房這一棘手的歷史遺留問題，也通過增量保障性住房為更多的中低收入家庭提供應有的住房保障，從而分流出了商品房的購買人群，改變原有供需格局，進而遏制虛高房價，使社會更加和諧穩(wěn)定。