地下空間產(chǎn)權(quán)測繪需解決的幾個關(guān)鍵技術(shù)問題

張 昊,孫云鶴

(1.鄭州市鄭房測繪隊,河南鄭州 450000; 2.鄭州市房屋交易和登記中心,河南鄭州 450000)

地下空間產(chǎn)權(quán)測繪需解決的幾個關(guān)鍵技術(shù)問題

張 昊1,2?,孫云鶴1,2

(1.鄭州市鄭房測繪隊,河南鄭州 450000; 2.鄭州市房屋交易和登記中心,河南鄭州 450000)

《物權(quán)法》對土地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定,給地下空間單獨確權(quán)登記提供了法律依據(jù)。地下空間產(chǎn)權(quán)測繪對地下空間確權(quán)登記有著重要的作用。本文結(jié)合日常工作實際初步探討了地下空間產(chǎn)權(quán)測繪需解決的幾項關(guān)鍵技術(shù)問題,闡述了如何保持地下空間與地面空間坐標(biāo)框架統(tǒng)一,地下空間平面、高程控制測量技術(shù)以及地下空間房產(chǎn)丘號的編制方法。

地下空間;產(chǎn)權(quán)測繪;關(guān)鍵技術(shù)

1 地下空間產(chǎn)權(quán)測繪的意義

隨著我國城市建設(shè)的快速發(fā)展,城區(qū)內(nèi)土地可利用資源越來越少,為了節(jié)約用地,擴(kuò)大城市容量,地下空間建設(shè)已成為近幾年各大中城市發(fā)展的新特點。目前常見的地下空間可分為兩種形式:一種是結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程,簡稱“結(jié)建地下工程”,如:商品房開發(fā)住宅小區(qū)、辦公樓等地下結(jié)建工程,地下開發(fā)利用作為地上權(quán)利的配套部分,這種形式的地下空間產(chǎn)權(quán)形態(tài)一般是地下空間和地上空間權(quán)利一致,其權(quán)利范圍包括土地使用權(quán)人已取得該宗地地表至地下建筑物、附屬物外圍所及的范圍;另一種是獨立開發(fā)建設(shè)的地下工程,簡稱“單建地下工程”,如地下停車場,地鐵等,這種形式的地下空間權(quán)利形態(tài)一般和地上空間權(quán)利不一致,其權(quán)利范圍分層設(shè)定。

2007年《物權(quán)法》頒布,其第136條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。我國城市建設(shè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及《物權(quán)法》關(guān)于土地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定,給地下空間產(chǎn)權(quán)登記,尤其是“單建地下工程”的產(chǎn)權(quán)登記提出了新要求。產(chǎn)權(quán)登記的前提是要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)測繪,由于地下空間測繪環(huán)境的特殊性,使得其與地上空間的測繪方法與作業(yè)方式有所不同,因此要做好地下空間產(chǎn)權(quán)登記的工作,首先要解決好地下空間產(chǎn)權(quán)測繪上的技術(shù)問題。這也是地下空間產(chǎn)權(quán)測繪的意義所在。

2 地下空間產(chǎn)權(quán)測繪技術(shù)在地下空間產(chǎn)權(quán)登記中的作用

2.1 為地下空間產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記提供基礎(chǔ)資料

地下空間產(chǎn)權(quán)確權(quán)起始于受理申請,止于頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(對于注銷登記而言,止于注銷房屋權(quán)屬證書)。地下空間產(chǎn)權(quán)測繪為確權(quán)登記提供權(quán)屬狀況調(diào)查,面積測繪報表及房屋現(xiàn)狀信息等其他必要的房屋測繪成果資料,地下空間產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記時可以從這些成果資料中提取需要的有關(guān)地下空間建筑物位置、界限、質(zhì)量、數(shù)量、屬性、現(xiàn)狀等,并將這些信息以文字、數(shù)據(jù)或圖件的形式標(biāo)注在產(chǎn)權(quán)證書上。

2.2 地下空間產(chǎn)權(quán)糾紛裁決的依據(jù)

權(quán)屬證書上記載的權(quán)屬面積是依據(jù)產(chǎn)權(quán)測繪成果得來的,產(chǎn)權(quán)測繪成果一經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)就產(chǎn)生法律效力。因此,權(quán)屬證書上的權(quán)屬面積,公攤部位及面積都受到法律保護(hù),在發(fā)生權(quán)屬糾紛時,可作為裁決糾紛的依據(jù),為保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益提供保障。2.3 為地下空間產(chǎn)權(quán)管理提供基礎(chǔ)資料

從地下空間產(chǎn)權(quán)測繪成果可以提取地下空間的分幅平面圖、用地范圍、坐落及其與其他產(chǎn)權(quán)單元的相互關(guān)系。這些成果是城市房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)的重要數(shù)據(jù),為建立房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)提供了數(shù)據(jù)源和基本的圖形保障,圖文信息可以相互查詢、檢索,更新效率得到了很大提高,為實現(xiàn)“以圖管房”奠定了基礎(chǔ),為政府決策提供了依據(jù)。

3 地下空間產(chǎn)權(quán)測繪技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀

由于歷史原因,我國早期的相關(guān)法律法規(guī)并沒有將城市地下空間資源作為調(diào)查對象,對地下空間的使用性質(zhì)、建筑物形狀、開發(fā)利用的方式等都沒有明確規(guī)定,地下空間資源的確權(quán)測繪缺乏法律依據(jù),而在我國的國家測繪技術(shù)規(guī)范中,如CH5002-1994《地籍測量規(guī)范》、及GB/T17986.1-2000,GB/T17986.2-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》僅對地面建筑物及隨同地面建筑一同開發(fā)的地下空間,即“結(jié)建地下空間”的界址測繪和面積量算方面的問題進(jìn)行了闡述,而對“單建地下空間”的產(chǎn)權(quán)測繪沒有涉及,單建地下空間產(chǎn)權(quán)測繪依據(jù)無從談起,因此很難準(zhǔn)確測繪出符合地下空間登記發(fā)證的房地產(chǎn)平面附圖,地下空間產(chǎn)權(quán)測繪技術(shù)規(guī)范出現(xiàn)空白。

但是隨著近些年城市的發(fā)展,城市土地資源越來越緊缺,城市對地下空間開發(fā)建設(shè)的需要進(jìn)一步提升,城市建設(shè)由地面轉(zhuǎn)向地下尋找空間是城市發(fā)展的必然趨勢,大量的地下交通設(shè)施,市政基礎(chǔ)設(shè)施,地下空間建筑物與民防工程為城市發(fā)展做出了很大貢獻(xiàn),另一方面2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定土地使用權(quán)可以分層設(shè)立,這使得地下空間產(chǎn)權(quán)單獨確權(quán)有了法律依據(jù),一些城市也開始對城市地下空間測繪標(biāo)準(zhǔn)的制定及測繪技術(shù)的應(yīng)用做了一些有益的嘗試,并取得不錯的效果,如廣州市頒布的廣州市地方技術(shù)規(guī)范《地下空間產(chǎn)權(quán)測繪技術(shù)規(guī)范》。

4 地下空間產(chǎn)權(quán)測繪需研究的幾項關(guān)鍵技術(shù)

地下空間一般處于城市繁華地段,地面上高樓林立,車流、人流量較大,GPS信號遮擋嚴(yán)重,地面下結(jié)構(gòu)組織復(fù)雜,采光、通視困難。地下空間測繪環(huán)境的這些特殊性使得在地下空間進(jìn)行產(chǎn)籍調(diào)查與測繪與地上產(chǎn)權(quán)測繪有所不同,這些不同也是地下空間產(chǎn)權(quán)測繪技術(shù)要著重研究的關(guān)鍵所在。

4.1 地下空間與地上空間測繪框架的統(tǒng)一

測繪框架包括平面坐標(biāo)框架與高程框架,為了便于地上、地下房屋產(chǎn)權(quán)測繪成果的統(tǒng)一管理,統(tǒng)一使用,就必需使地下空間與地上空間在三維位置上處于一個統(tǒng)一的三維坐標(biāo)系統(tǒng)中,也即保證地下空間與地上空間的測繪框架統(tǒng)一。將地上空間的坐標(biāo)與高程高精度地傳遞到地下空間去,使地面與地下建立統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng)和高程基準(zhǔn),應(yīng)通過斜井或豎井進(jìn)行傳遞,這項地下起始數(shù)據(jù)的傳遞技術(shù)就是聯(lián)系測量。平面聯(lián)系測量可采用豎井定向測量、投點定向測量傳遞坐標(biāo)或方位角,高程聯(lián)系測量可采用在豎井內(nèi)懸掛鋼尺的方法進(jìn)行傳遞高程。也可以通過樓梯或車道,采用導(dǎo)線測量直接傳遞坐標(biāo)、方位角和高程,或采用陀螺經(jīng)緯儀和鉛垂儀組合定向。

4.2 地下空間控制測量技術(shù)

地上空間房產(chǎn)測量一般使用GPS測量,或?qū)Ь€測量做平面控制,采用幾何水準(zhǔn)做高程控制,而一般情況下,由于地下空間通視條件差,采光不好,設(shè)置測站困難,點位安全性較差,GPS信號遮擋等惡劣的測繪條件,使得其平面控制與高程控制必然要采取與地上空間不同的測繪手段。地下控制測量包括地下平面控制測量和地下高程控制測量。地下平面控制測量和高程控制測量的起算點,應(yīng)采用從地面同過聯(lián)系測量傳遞到地下的近井點或地面近井點。地下空間平面控制測量宜采用導(dǎo)線測量,導(dǎo)線測量的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可參照地面導(dǎo)線測量的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。地下空間高程測量宜采用水準(zhǔn)測量或電磁波測距三角高程法施測。

4.3 地下空間房產(chǎn)“丘號”編制

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定地面房產(chǎn)用地調(diào)查與測繪以“丘”為單位進(jìn)行,房屋調(diào)查與測繪以“幢”為單位進(jìn)行。由于《物權(quán)法》對土地使用權(quán)可以分層設(shè)立的規(guī)定,那么同一塊土地地上、地下的使用權(quán)主體可能不同,地上、地下使用權(quán)范圍(面積大小)也可能不同,那么在此情況下,地下空間的房產(chǎn)丘號仍使用地上對應(yīng)的丘號,就可能會給產(chǎn)權(quán)管理上帶來混亂。一些專家建議地下空間的房產(chǎn)用地調(diào)查與測繪以“宗地”為單位進(jìn)行,房屋調(diào)查以“幢”進(jìn)行,這就意味著,對于地下空間的房產(chǎn)用地,是以“宗地號”代替“丘號”,故在進(jìn)行房產(chǎn)測繪時可直接采用土地部門編制的宗地號,不需另行編制“丘號”。

5 結(jié) 語

城市快速發(fā)展以及《物權(quán)法》對土地可以分層設(shè)立使用權(quán)的規(guī)定,使得地下空間確權(quán)登記工作得到了一定程度的重視,近些年一些省份和城市也開始單獨出臺相關(guān)規(guī)定,規(guī)范地下空間的產(chǎn)權(quán)登記工作,如上海市出臺的《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》、浙江省出臺的《浙江省地下建筑物登記暫行辦法》等。地下空間確權(quán)需得到地下空間產(chǎn)權(quán)測繪的保障,而地下空間產(chǎn)權(quán)測繪由于其測繪環(huán)境的特殊性,其測繪技術(shù)有別于地面上的產(chǎn)權(quán)測繪。目前在全國層面上仍沒有一部專門的技術(shù)規(guī)則來對地下空間的產(chǎn)權(quán)測繪技術(shù)加以規(guī)范。本文僅對地下空間產(chǎn)權(quán)技術(shù)需研究的幾項關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行了初步探討,而近一步的技術(shù)細(xì)節(jié)則沒有深入,仍需加以研究。

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Research on the Key Technology of Underground Space Property Mapping

Zhang Hao1,2,Sun Yunhe1,2
(1.Zhengfang Surveying and Mapping Team of Zhengzhou City,Zhengzhou 450000,China; 2.Zhengzhou Housing Transactions and the Registration Center,Zhengzhou 450000,China)

In“Property Law”land use rights can be layered,which provides a legal basis for right registration of underground.The right registration of underground proposed new requirements for underground space surveying and mapping technology.Currently.In view of this,the paper explores several key technical problems of underground space property mapping in combination with the daily work.This paper explains how to unify the underground space and floor space coordinate frame,underground space plane control measurement and vertical control measurement technology,and the compilation method of underground space property number.

underground space;property mapping;key technology

2014—05—20

張昊(1987—),男,碩士研究生,主要從事房地產(chǎn)測繪及房屋產(chǎn)權(quán)登記方面的工作主要從事房地產(chǎn)測繪方面的工作。