公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應用研究

王沫

摘要：2006年我國新會計準則提出投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量，本文通過分析投資性房地產(chǎn)公允價值模式的優(yōu)勢和其應用現(xiàn)狀，得出了公允價值模式應用受阻的原因，并對優(yōu)化公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的運用提出了建議。

關鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值

企業(yè)以賺取租金或資本增值為目的而持有的房地產(chǎn)稱為投資性房地產(chǎn)。2006年我國新會計準則規(guī)定“投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式”。公允價值模式是我國會計準則與國際趨同的一大進步，本文對新會計準則提出后，公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的運用進行了分析和研究。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值模式的優(yōu)勢

（一） 更加符合會計信息質(zhì)量要求。企業(yè)財務報告需要向企業(yè)的投資者、債權人等各方利益相關者提供對其決策有用的信息，而信息是否能支持決策與其可靠性、及時性息息相關。近些年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，投資性房地產(chǎn)的市場價值早已遠遠超過了企業(yè)賬載的歷史成本，歷史成本已無法可靠地反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。并且，投資性房地產(chǎn)成本模式下的價值反映的是過去的歷史價值，而公允價值模式下投資性房地產(chǎn)可以在每個資產(chǎn)負債表日根據(jù)其市場價值進行調(diào)整，顯然，公允價值模式提供的價值信息更為及時有效。理論上，公允價值計量模式下的信息更加符合會計信息質(zhì)量的要求，是一種更為理想、更有優(yōu)勢的計量模式。

（二）增強企業(yè)的融資能力。房地產(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè)，投入資金大，周轉(zhuǎn)周期長，在項目竣工前需要有源源不斷的資金支持卻鮮有收入。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段需要向外部融資，因此融資能力對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關重要。由于股權融資成本較高、程序復雜，且易對企業(yè)的經(jīng)營控制權造成影響，企業(yè)更傾向于向銀行貸款的債權融資方法。銀行為了規(guī)避風險，會對貸款企業(yè)的財務狀況和償債能力進行嚴格的審查，規(guī)定的審查項目達到標準才會發(fā)放貸款。由于近些年房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的市場價值已經(jīng)遠遠超過了其賬載價值，將投資性房地產(chǎn)成本模式變更為公允價值模式計量，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)和利潤，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從而增強企業(yè)的融資能力。

（三）優(yōu)化企業(yè)業(yè)績。根據(jù)準則規(guī)定，公允價值模式下，企業(yè)不再對投資性房地產(chǎn)進行攤銷或計提折舊，并且在每個資產(chǎn)負債表日，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的公允價值對其賬面價值進行調(diào)整，將其之間的差額計入公允價值變動損益。如今，大多數(shù)投資性房地產(chǎn)的市場價值均遠遠高于其歷史成本，將成本模式變更為公允價值模式，將在變更當期顯著提高企業(yè)的利潤，并且在當前房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)中有升的趨勢下，采用公允價值模式能夠增加企業(yè)利潤，優(yōu)化企業(yè)業(yè)績。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值模式的應用現(xiàn)狀

近些年來，我國擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司在逐年增加。并且許多房地產(chǎn)企業(yè)的所在地已經(jīng)擁有了較為活躍的房地產(chǎn)交易市場，擁有了較為充分的公允價值計量的條件，投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠獲得。然而，絕大多數(shù)的上市公司在選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式時依然沿用了以前的成本模式。特別是有一些在內(nèi)地和香港同時上市的企業(yè)，因為香港地區(qū)的準則明確要求披露公允價值，這些企業(yè)在H股便選擇運用公允價值模式，而在A股選擇繼續(xù)運用成本模式。由此可見，企業(yè)對運用投資性房地產(chǎn)公允價值模式的積極性并不高。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值模式應用受阻的原因

（一）企業(yè)會計準則對公允價值模式的規(guī)定過于嚴格。公允價值模式一方面能夠及時可靠的反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，另一方面也為企業(yè)操縱利潤提供了可能。我國作為新興的市場經(jīng)濟國家，很多資產(chǎn)沒有活躍的市場，從而使公允價值難以確定，因此監(jiān)管層對于公允價值一直較為謹慎。準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)通常情況下應當運用成本模式，只有在特定條件下才能夠運用公允價值模式，可見監(jiān)管層對于公允價值模式并不十分鼓勵。另外，準則規(guī)定企業(yè)一旦選擇了公允價值模式將不能變更為成本模式，而房地產(chǎn)市場瞬息萬變，未來前景莫測使企業(yè)不敢輕易選擇公允價值模式。

（二）公允價值不易獲得且應用成本高。公允價值模式下，企業(yè)需要在每個資產(chǎn)負債表日根據(jù)投資性房地產(chǎn)的公允價值對賬面價值進行調(diào)整，因此企業(yè)在每個會計期末都要對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行確定。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，市場體系還不健全，許多地方還不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，難以從活躍市場取得公允價值。在此情況下，企業(yè)就需要聘請專業(yè)的評估機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)進行評估并出具評估報告，支付一筆不小的評估費用。

（三）公允價值模式會造成企業(yè)資產(chǎn)和利潤的大幅波動。公允價值模式下，企業(yè)要在每個資產(chǎn)負債表日根據(jù)投資性房地產(chǎn)的公允價值對賬面價值進行調(diào)整，當房地產(chǎn)市場價值大幅增加時，投資性房地產(chǎn)公允價值增加，從而使企業(yè)的資產(chǎn)和利潤大幅增加；當房地產(chǎn)市場價值大幅降低時，投資性房地產(chǎn)公允價值降低，從而使企業(yè)的資產(chǎn)和利潤大幅降低。公允價值模式下，房地產(chǎn)市場行情將會造成企業(yè)資產(chǎn)和利潤的大幅波動，這種變化超過了管理層的控制能力，增加了企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績的不穩(wěn)定性，也違背了企業(yè)想要傳達企業(yè)業(yè)績平穩(wěn)增長的初衷。

四、優(yōu)化投資性房地產(chǎn)公允價值模式應用的建議

（一）調(diào)整準則導向，鼓勵公允價值。盡管我國的會計準則對投資性房地產(chǎn)的計量提供了成本模式和公允價值模式兩種選擇，但準則在公允價值模式的應用上規(guī)定了若干條較為嚴格的限制條件，且一旦運用了公允價值計量模式將再不能轉(zhuǎn)為成本模式，從準則導向來看，會計準則更為鼓勵成本模式。我國會計準則的編制充分考慮了我國的國情，懷揣著較為謹慎的態(tài)度無可厚非，但條條嚴苛的限制條件非常不利于公允價值模式的應用及推廣。公允價值模式更加符合會計信息的質(zhì)量要求，我國應該引導和鼓勵企業(yè)運用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，爭取早日實現(xiàn)與國際趨同，編制符合國際標準的高質(zhì)量的財務報告。

（二） 建立活躍的房地產(chǎn)交易市場。運用投資性房地產(chǎn)公允價值模式的條件之一是擁有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且只有從完全競爭的市場中獲得的公允價值才是可靠的。然而我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，市場體系還不完善，要想促進公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的推廣和應用，政府需要積極建立健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，通過信息技術構(gòu)建房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，利用網(wǎng)絡平臺進行交易和監(jiān)管，另外督促房管部門定期對本轄區(qū)的房地產(chǎn)信息參數(shù)進行匯總披露，為企業(yè)運用公允價值模式提供參考依據(jù)。

（三）完善房地產(chǎn)評估制度。很多地區(qū)還沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)無法從活躍市場中獲得投資性房地產(chǎn)的公允價值，因此，很多企業(yè)聘請評估機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)進行評估，采用評估價格作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。公允價值模式的推廣應用離不開評估制度的發(fā)展和完善。相關部門應不斷制定、完善資產(chǎn)評估制度，對資產(chǎn)評估的程序、方法等作出詳細可操作的規(guī)定。同時，政府部門應對專業(yè)評估機構(gòu)的設立和運營等進行嚴格的監(jiān)管，嚴格把握準入制度，只有擁有相關資質(zhì)、得到相關部門的認證才能開展業(yè)務，并定期對評估人員的資質(zhì)和機構(gòu)運營的合規(guī)性進行審查。（作者單位：天津財經(jīng)大學）

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