我國(guó)房地產(chǎn)泡沫與羊群效應(yīng)

楊帆

摘要：過(guò)去十年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)步入了高速發(fā)展期，住房?jī)r(jià)格也隨之出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，甚至有些畸形增長(zhǎng)，泡沫嚴(yán)重，為此國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，本文從羊群效應(yīng)的角度出發(fā)，分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的羊群效應(yīng)所引發(fā)的價(jià)格快速上漲，指出這可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)泡沫，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)羊群效應(yīng)的防范和調(diào)控提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)也叫“從眾效應(yīng)”。羊群效應(yīng)可能導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)的巨大的波動(dòng)，這種波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)地產(chǎn)的效率和穩(wěn)定性都將造成嚴(yán)重的傷害，并有可能引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)的振動(dòng)和誘發(fā)金融危機(jī)。因此羊群效應(yīng)應(yīng)該受到我們的廣泛關(guān)注和研究。

一、 房地產(chǎn)行業(yè)中的羊群效應(yīng)

1. 信息導(dǎo)致的羊群效應(yīng)

為了減少不確定性的信息，投資者得到準(zhǔn)確、及時(shí)和有效的信息意味著可以在獲得巨大利潤(rùn)的同時(shí)又可以或多或少的避免經(jīng)濟(jì)損失。然而現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)是殘酷的，想要獲得信息方面的支持是需要付出經(jīng)濟(jì)成本，當(dāng)投資者獲得有效的信息和獲得投資收入處于劣勢(shì)。投資者為了獲得盈利，得到更多的真實(shí)可靠的市場(chǎng)信號(hào)，可能會(huì)到處打探各種“小道消息”，或詆毀”假信息“。，這種情況下，在一定得程度上推動(dòng)了市場(chǎng)的”追風(fēng)“熱潮。市場(chǎng)信息完全開(kāi)放且變化非常快，大量的新信息不斷涌入，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)分析和判斷非常不易，所以增加了市場(chǎng)信息的不確定性，導(dǎo)致投資者背離自己方向，喜歡跟風(fēng)行事，采取一種更為廉價(jià)簡(jiǎn)便的方式，即從別人的投資行為中獲取信息。

2. 從眾行為產(chǎn)生的羊群效應(yīng)

從眾心理指人和其他人做同樣事情的本能是一致的。通過(guò)各種調(diào)查，擁有這種心理特征并不是只有人類(lèi)。在生物世界中，動(dòng)物也有明顯的羊群行為。在動(dòng)物群體中，，例如，在小區(qū)選擇、交配、覓食行為等等都有著一定得模仿行為。自然動(dòng)物的一致行動(dòng)組的趨勢(shì)都是由長(zhǎng)期的進(jìn)化，而來(lái)的。在一些進(jìn)化上是具有一定得優(yōu)勢(shì)。人類(lèi)的心理特點(diǎn)是一種在進(jìn)化的過(guò)程中誕生的產(chǎn)品，在人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展史上，，群體行為的確是具有一定的優(yōu)勢(shì)，單獨(dú)狩獵的成功概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)的低于集體狩獵的成功率，和其他人做同樣的事情是可以節(jié)約時(shí)間和精力。但是人們也觀察到在一定條件下的羊群行為有著一定得缺陷型。，導(dǎo)致他們做出了錯(cuò)誤的選擇，是由于他們選擇了從眾的心理。

3. 羊群效應(yīng)產(chǎn)生原因

這種行為是一個(gè)極其復(fù)雜的現(xiàn)象，組成的原因有很多，其中包括人類(lèi)的生存本能、各個(gè)群體間信息的溝通、信息不完整、信息成本過(guò)高、對(duì)名譽(yù)，酬金的需要、對(duì)集體的忠誠(chéng)、以及社會(huì)中存在禁止偏離群體共同行為的機(jī)制等。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，建立公開(kāi)完全的信息市場(chǎng)是關(guān)鍵，但這又是及其困難的，由于信息的不完備，由此產(chǎn)生羊群行為，最終投資者的購(gòu)房行為并不是由自身需求出發(fā)，而是羊群行為相互作用的結(jié)果，投機(jī)行為大部分也受羊群效應(yīng)所影響，我國(guó)的購(gòu)房者行為中大部分是存在投機(jī)的行為，新開(kāi)樓盤(pán)的房屋空置率極高，房屋空置率和房地產(chǎn)市場(chǎng)的羊群效應(yīng)有著極大的關(guān)系，住房空置率國(guó)際上的通行標(biāo)準(zhǔn)時(shí)10%，住房空置率如果偏高說(shuō)明羊群效應(yīng)的存在，近幾年我國(guó)的住房空置率都超過(guò)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出標(biāo)準(zhǔn)，從住房的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，雖然近期略有回落，但是投機(jī)行為依舊存在，房屋空置率與羊群效應(yīng)相伴而生，過(guò)度的投機(jī)已經(jīng)導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫增大。

二、 基于羊群行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1. 由于“羊群行為”者往往拋棄自己的私人信息追隨別人，這會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)信息傳遞鏈的中斷，房地產(chǎn)投資者最終會(huì)背離自己的初衷，導(dǎo)致市場(chǎng)混亂和不穩(wěn)定。很多時(shí)候投資者不得不放棄自己的個(gè)性去“隨大流”，因?yàn)槲覀兠總€(gè)人不可能對(duì)任何事情都了解得一清二楚，對(duì)于那些不太了解，沒(méi)把握的事情，往往隨大流，而不是從自身所獲信息和自身需求出發(fā)去進(jìn)行行為決策，這大大削弱了社會(huì)對(duì)住房的真實(shí)需求這一基本因素對(duì)價(jià)格趨勢(shì)的決定性作用，使得市場(chǎng)價(jià)格偏離正常軌道，當(dāng)羊群效應(yīng)產(chǎn)生的時(shí)候?qū)Ψ慨a(chǎn)的超額需求將大大增加，背離真實(shí)的住房需求，價(jià)格飛漲，使得真正有住房需求的剛性購(gòu)房者權(quán)益和利益受到嚴(yán)重傷害，最后真正有需要的住房者沒(méi)房住買(mǎi)不起房，而房產(chǎn)大量囤積在投機(jī)需求者的手中。

2. 羊群行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的不穩(wěn)定性。市場(chǎng)上信息風(fēng)雨突變，一旦新信息出現(xiàn)，“羊群行為”就會(huì)出現(xiàn)瓦解。這時(shí)由”羊群行為“所牽扯的一系列問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)。這意味著“羊群行為”具有不穩(wěn)定性和脆弱性，這一點(diǎn)也直接導(dǎo)致了金融市場(chǎng)價(jià)格的不穩(wěn)定性和脆弱性?，F(xiàn)實(shí)中，市場(chǎng)上出現(xiàn)的是利好的消息，不管信息的可靠性和可行性，大家會(huì)瘋狂追漲，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。而如果遇到市場(chǎng)信息利空時(shí)，又會(huì)過(guò)于殺跌，使房地產(chǎn)行業(yè)加速衰退，引起相關(guān)行業(yè)的巨大波動(dòng)，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)造成嚴(yán)重打擊。

3. 由于國(guó)家土地的供給彈性系數(shù)很小，在住房?jī)r(jià)格迅速上漲的情況下人們對(duì)住房?jī)r(jià)格的預(yù)期也常常會(huì)過(guò)高，從而導(dǎo)致大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，以至于給快速上漲的房?jī)r(jià)添一把火，羊群效應(yīng)由于不完全的信息容易引起宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和泡沫，暴利的誘惑讓大量的其他產(chǎn)業(yè)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接影響其他行業(yè)的正常發(fā)展和地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資，但是經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可逆，過(guò)大的供給最終將泡沫打碎，如果沒(méi)有管理當(dāng)局的適當(dāng)把控，宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)受到嚴(yán)重沖擊，甚至引發(fā)金融危機(jī)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)羊群效應(yīng)調(diào)控

對(duì)羊群效應(yīng)行為的有效遏制最主要的就是要提高投機(jī)成本，但是又不能傷害對(duì)住房有真正需要的剛性消費(fèi)者及中低收入者的利益造成傷害，以下有幾點(diǎn)政策建議可以作為參考：（1）堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)操縱輿論和價(jià)格、制造虛假成交量、囤房等市場(chǎng)欺騙行為和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。（2）征收房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，特別是針對(duì)有大量房產(chǎn)的所有人增加征稅力度，增加囤積房產(chǎn)的成本，有效遏制投機(jī)行為。（3）提高個(gè)人非自住房和二套房以上的貸款利率，向中低收入者提供優(yōu)惠利率，增加保障房的建設(shè)，使市場(chǎng)需求反映人們對(duì)住房的真實(shí)需求。（4）就土地政策，政府不僅可以根據(jù)住房需求的情況增加對(duì)民眾住宅土地的供給，而且應(yīng)該對(duì)土地的供給給予更多的限制性的使用條件。（5）消除房地產(chǎn)行業(yè)中的壟斷行為，從供給上打破壟斷。建立完善的土地信息管理系統(tǒng)，各級(jí)政府對(duì)所出讓的土地價(jià)格、現(xiàn)有土地的規(guī)劃等一系列信息進(jìn)行公開(kāi)，防止圈地炒地的行為，另外地方政府要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，出讓土地不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終歸宿，加大對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的支持和引導(dǎo)。（作者單位：四川大學(xué)）

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