房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方相互博弈分析

姚晨 胡海洋 魏媛

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為近幾年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的最大源泉之一，但是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱也導(dǎo)致了目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)量供給與價(jià)格居高不下并存的狀態(tài)。本文試圖利用博弈論的方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方相互博弈的行為進(jìn)行分析，最后得出結(jié)論及相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；相互博弈；策略研究

1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

從1998年我國(guó)實(shí)行住房改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，有力的推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)7%-8%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，有1.6%-2.5%可以歸功于房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展極大的改善了人民的生活環(huán)境。但是，近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱也導(dǎo)致了目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸態(tài)，主要表現(xiàn)為：土地出讓金不斷攀升、房間持續(xù)上漲、商品房空置率較高、供求矛盾突出等等。按照市場(chǎng)規(guī)律，供給大于需求應(yīng)該導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格下降，但是在我國(guó)現(xiàn)實(shí)卻是供給過(guò)量與商品房?jī)r(jià)格居高不下并存的畸形狀態(tài)[1]。

2.博弈論分析房地產(chǎn)問(wèn)題的可行性

房地產(chǎn)市場(chǎng)是帶有明顯博弈色彩的業(yè)務(wù)活動(dòng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的三個(gè)市場(chǎng)主體：政府、開發(fā)商、消費(fèi)者。他們的目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)自身效用的最大化，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的利益是互相沖突的，比如政府為了財(cái)政收入最大，勢(shì)必會(huì)抬高土地出讓價(jià)格；開發(fā)商為了利潤(rùn)最大化，必然要求降低成本，盡可能以最小的代價(jià)拿下土地。每一個(gè)市場(chǎng)主體在進(jìn)行決策時(shí)，都會(huì)考慮對(duì)方的反應(yīng)，進(jìn)而選擇使自己最有利的方式，這剛好與博弈論的理論相關(guān)。

3.政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方相互博弈分析

3.1政府與開發(fā)商在一級(jí)市場(chǎng)的博弈

一級(jí)市場(chǎng)也就是土地市場(chǎng)，土地是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商品房的首要資源。所以在一級(jí)市場(chǎng)中，政府與開發(fā)商的博弈主要針對(duì)土地展開。但是在我國(guó)，政府在一級(jí)市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)控制地位，決定著土地出讓的方式和價(jià)格等等，房地產(chǎn)開發(fā)商基本沒有話語(yǔ)權(quán)。這里我們假設(shè)土地市場(chǎng)的逆需求函數(shù)P=a-bQ（p），土地單位成本為C1，所以政府收益函數(shù)為πg(shù)=PQ-C1Q=（a-bQ）Q-C1Q。使πg(shù)最大化的條件是一階導(dǎo)數(shù)為零，所以dπg(shù)dQ=a-2bQ-C1=0，Qg=a-c12b?，F(xiàn)在市場(chǎng)上存在一家房地產(chǎn)開發(fā)商，商品房開發(fā)成本為C2，那么該開放商的收益函數(shù)πc=PQ=C1Q-C2=（a-bQ）Q-C1Q-C2Q，同理得出Q=a-c1-c22b。我們可以得知，Qg>qc。所以當(dāng)僅存在一家房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)，政府土地供給多于開發(fā)商需求，價(jià)格會(huì)下降?，F(xiàn)在我們假設(shè)市場(chǎng)上存在多家房地產(chǎn)開發(fā)商，同理我們得出，Qc=n（a-c1-c2）（n+1）b（n為開發(fā)商數(shù)量），當(dāng)n>a-c1a-c1-2c2時(shí)，Qc>Qg。所以當(dāng)開發(fā)商足夠多，開發(fā)商對(duì)土地的需求多于政府能夠供給的數(shù)量，價(jià)格會(huì)上升[2]。

在一級(jí)市場(chǎng)中，土地掌握在政府手中，開發(fā)商完全處于被動(dòng)局面，政府可以通過(guò)土地出讓獲得大量的土地出讓金。而且由于我國(guó)法律不健全，尋租現(xiàn)象普遍存在，可以給地方政府帶來(lái)更多額外收益，所以地方政府大搞土地財(cái)政，特別是在土地招拍掛制度實(shí)行后，原本稀缺的土地資源因?yàn)榇罅糠康禺a(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)更加寶貴，導(dǎo)致土地價(jià)格飛漲，也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

3.2政府與開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)的博弈

在二級(jí)市場(chǎng)中，開發(fā)商主要任務(wù)就是售房，政府的目標(biāo)是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)在一個(gè)城市中，房?jī)r(jià)與城市規(guī)劃有很大的關(guān)系，比如地鐵、商圈等都可以帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，所以開發(fā)商與政府主要是針對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行博弈。另外，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)是全國(guó)性的，地方政府必須采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠比如配套設(shè)施等去吸引資本投資者，才能避免資本流入其他地方政府，所以地方政府之間也是存在博弈的。我們假定開發(fā)商的利潤(rùn)函數(shù)πc=Q×（P-C）-I（Q為銷售數(shù)量，P為銷售價(jià)格，C為銷售成本，I為開發(fā)商為環(huán)境惡化所承擔(dān)的一部分）。政府的利潤(rùn)函數(shù)為πg(shù)=Q×（T-W）-（In-I）（T為每套房的稅收，W每套房產(chǎn)政府需要支出的福利費(fèi)用，In為進(jìn)行開發(fā)帶來(lái)的環(huán)境惡化負(fù)效應(yīng)）。對(duì)于開發(fā)商而言，只要項(xiàng)目可以獲得比社會(huì)平均收益更高的收益，開發(fā)商就會(huì)選擇開發(fā)；對(duì)于政府而言，只要收益大于零，都可以選擇開發(fā)。那么現(xiàn)在政府與開發(fā)商爭(zhēng)論的焦點(diǎn)就主要集中在如何分配環(huán)境惡化的負(fù)效應(yīng)，因?yàn)檫@個(gè)負(fù)效應(yīng)決定了雙方利潤(rùn)的大小。我們假設(shè)政府、開發(fā)商對(duì)負(fù)效應(yīng)都有兩種選擇：負(fù)擔(dān)、不負(fù)擔(dān)，而且信息是完全的[3]。

從表1中我們可以看出，每個(gè)主體都有兩個(gè)策略可以選擇，若兩方都不愿意負(fù)擔(dān)環(huán)境惡化帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)，則項(xiàng)目取消，雙方收益不為零而是都損失兩單位，說(shuō)明了取消項(xiàng)目對(duì)雙方來(lái)說(shuō)也有機(jī)會(huì)成本的損失。另外可以發(fā)現(xiàn)，如果有一方選擇不負(fù)擔(dān)，另一方最好的選擇就是負(fù)擔(dān)，也就是說(shuō)該博弈有兩個(gè)納什均衡。但是不管怎么選擇，雙方都不會(huì)達(dá)到共同負(fù)擔(dān)的結(jié)果，原因可能是在博弈中一方總會(huì)先于另一方行動(dòng)，迫使對(duì)方只能接受既定事實(shí)[4]。比如政府在拍賣土地時(shí)，會(huì)把開發(fā)商承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意愿做為參考指標(biāo)，開發(fā)商為了獲得土地只能被迫接受該要求。同理，地方政府為了GDP的提升，也會(huì)積極爭(zhēng)取開發(fā)商的投資，主動(dòng)承擔(dān)一部分惡化帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)。

第二種博弈情況如表2所示，類似于囚徒困境的結(jié)果，雙方都會(huì)選擇不負(fù)擔(dān)環(huán)境負(fù)效應(yīng)。原因可能是單獨(dú)承擔(dān)這部分費(fèi)用的代價(jià)太高，雙方在無(wú)法判定對(duì)方如何選擇時(shí)，只能選擇不承擔(dān)，這樣才能避免更大的損失。由于政府與開發(fā)商都處于開放環(huán)境中，這個(gè)時(shí)候雙方可以進(jìn)行交流，對(duì)費(fèi)用分擔(dān)進(jìn)行協(xié)商，從而達(dá)成合作，實(shí)現(xiàn)共贏，避免囚徒困境的出現(xiàn)[5]

所以，我們可以得知，政府與開發(fā)商的博弈可能不止一種情況，具體還是由要承擔(dān)的負(fù)效應(yīng)的大小決定的。雙方在承擔(dān)了負(fù)效應(yīng)之后，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，只能將負(fù)擔(dān)的支出轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.3開發(fā)商與消費(fèi)者的博弈

由于開發(fā)商與消費(fèi)者涉及到房產(chǎn)交易中的買賣雙方，所以開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈也是我們最關(guān)注的。開發(fā)商總是試圖將產(chǎn)品高價(jià)出售，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，但是有時(shí)也會(huì)采取降價(jià)策略搶占市場(chǎng)份額，我們假定開發(fā)商的策略為（維持高價(jià)、降低價(jià)格）。消費(fèi)者基于自己對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，也會(huì)有兩種策略（觀望、購(gòu)買）。具體過(guò)程如表3所示：

通過(guò)博弈矩陣我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)開發(fā)商維持高價(jià)且消費(fèi)者選擇觀望時(shí)，對(duì)雙方都是不利的，開發(fā)商無(wú)法獲得利潤(rùn)，消費(fèi)者也不能得到房產(chǎn)；當(dāng)開發(fā)商維持高價(jià)但消費(fèi)者選擇購(gòu)買時(shí)，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了更大的利潤(rùn)，但是消費(fèi)者因?yàn)閷?duì)房子的剛需，只能付出更高的代價(jià)得到房產(chǎn)；當(dāng)開發(fā)商降低價(jià)格消費(fèi)者仍然觀望時(shí)，對(duì)雙方更加不利，開發(fā)商在降低利潤(rùn)的情況下還是沒實(shí)現(xiàn)銷售，消費(fèi)者在低價(jià)時(shí)沒有買進(jìn)房產(chǎn)也是一種損失；當(dāng)開發(fā)商降低價(jià)格且消費(fèi)者選擇購(gòu)買時(shí)，對(duì)雙方一種共贏的局面，雖然開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大，但是也實(shí)現(xiàn)了部分利潤(rùn)，消費(fèi)者也如愿買到了房子。因此，（降低價(jià)格、購(gòu)買）是最理性的結(jié)果，但是這一結(jié)果的實(shí)現(xiàn)主要依賴于開發(fā)商降價(jià)的幅度能不能達(dá)到消費(fèi)者的心理預(yù)期，如果達(dá)不到消費(fèi)者的預(yù)期，開發(fā)商將會(huì)承受更大的損失。所以，開發(fā)商一般不會(huì)選擇降價(jià)，他們寧愿選擇維持高價(jià)，這樣即便不能成交也會(huì)使自己的損失最小[6]。

3.4消費(fèi)者與政府之間的博弈

政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用主要是進(jìn)行宏觀調(diào)控， 維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。但是有時(shí)政府為了實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入最大化，可能不會(huì)積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。于是，消費(fèi)者和政府之間也存在博弈關(guān)系，政府積極應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲受到消費(fèi)者的監(jiān)督機(jī)制約束。博弈過(guò)程如圖4所示：

圖4政府與消費(fèi)者的博弈樹

我們假定a1、a2、a3代表政府獲得的經(jīng)濟(jì)利益，b1、b2、b3代表政府的社會(huì)效益，c1、c2、c3代表消費(fèi)者獲得的利益。通過(guò)博弈樹我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)政府積極應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，政府獲得的利益總和是a1+b1；當(dāng)政府不積極應(yīng)對(duì)受到民眾懲罰時(shí)，政府的利益總和是a2+b2。就經(jīng)濟(jì)利益而言a1

通過(guò)以上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的博弈分析，我們發(fā)現(xiàn)最終都導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的居高不下，所以高房?jī)r(jià)問(wèn)題是由多方原因引發(fā)的。為了應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)，我們也需要從不同方面分別入手。

4.應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的對(duì)策建議

4.1協(xié)調(diào)中央與地方的財(cái)權(quán)關(guān)系

通過(guò)分析，我們發(fā)現(xiàn)地方政府大搞土地財(cái)政從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。所以我們應(yīng)該在形成中央、省、市三級(jí)財(cái)政架構(gòu)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步理清政府事權(quán)和財(cái)權(quán)，盡可能由粗到細(xì)形成中央、省、市縣三級(jí)支出責(zé)任明細(xì)單并逐步將其法規(guī)化。在當(dāng)前我國(guó)的財(cái)政體制下，一是要適當(dāng)?shù)亟o予地方政府的更多稅收管理權(quán)限，將與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系緊密的、適宜地方政府征收的稅種劃為地方管理，這樣才能使地方政府擁有足夠的收入進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，不再通過(guò)對(duì)土地出讓市場(chǎng)的不當(dāng)干預(yù)來(lái)實(shí)現(xiàn)地方收益最大化，并完善中央對(duì)地方的轉(zhuǎn)移支付制度，使地方政府擁有持續(xù)、穩(wěn)定和可預(yù)期的收入來(lái)源，以此改變地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的不對(duì)稱，減少地方政府通過(guò)土地財(cái)政獲取收入的影響。

4.2強(qiáng)化政府公共服務(wù)職能

利用財(cái)政均等化的手段提供公共服務(wù)，有利于更好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平公正、協(xié)調(diào)社會(huì)各階層的關(guān)系，提高社會(huì)生產(chǎn)力，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。地方政府要建立以公共服務(wù)為導(dǎo)向的公共財(cái)政支出體系，加快財(cái)政支出體系的改革步伐，調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，將一部分財(cái)政資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域退出來(lái)，用于加大對(duì)公共服務(wù)事業(yè)的投入，盡快完成從投資型財(cái)政向公共服務(wù)型財(cái)政體制轉(zhuǎn)變，這樣可以防止過(guò)多的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮現(xiàn)象，另一方面有利于地方民眾享受更多更好的公共服務(wù)。

4.3推進(jìn)保障房建設(shè)

加快保障房體制建設(shè)，以滿足不同類型的市場(chǎng)需求。政府對(duì)不同收入水平的居民，應(yīng)該采取不同的住房政策。對(duì)收入較低家庭，政府應(yīng)該通過(guò)廉租房等保障性住房政策保證其生活需求；對(duì)中等收入家庭，政府應(yīng)該通過(guò)加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)來(lái)解決居民的住房需求。推進(jìn)保障房政策的發(fā)展，是解決中低收入人群住房需求和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有效途徑。（作者單位：1.貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)資源與環(huán)境管理學(xué)院；2.貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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