我國(guó)房產(chǎn)稅制度的國(guó)際比較與分析

王鈺

摘要：遏制放假快速大幅上漲已經(jīng)成為我國(guó)政府的一個(gè)重要目標(biāo)。目前為了有效地遏制房?jī)r(jià)上漲，我國(guó)政府已經(jīng)采取了一系列的措施，但是取得的效果并不顯著。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜局面，房產(chǎn)稅制度改革呼之欲出。本文將在制度類型、房產(chǎn)稅所占稅收比重、稅制中的要素等方面對(duì)其他國(guó)家較成熟的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行比較研究，以期對(duì)我國(guó)的房產(chǎn)稅制度改革有所啟示。

關(guān)鍵詞：我國(guó)房產(chǎn)稅制度 國(guó)際比較 分析

近年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷上漲業(yè)已引起全國(guó)人民的關(guān)注。我國(guó)政府為了有效地遏制房?jī)r(jià)的大幅上漲，已經(jīng)采取了一系列的措施，但是取得的效果并不顯著。伴隨著國(guó)家頒布新的“國(guó)十條”，媒體和民眾對(duì)房產(chǎn)稅愈加關(guān)注。為了應(yīng)對(duì)我國(guó)當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，研究者應(yīng)將我國(guó)的房產(chǎn)稅制度與其他國(guó)家的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行比較分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的不足，促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)納稅制度的改革。

一、房產(chǎn)稅制度類型的國(guó)際比較

縱觀各國(guó)，發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的房產(chǎn)稅制存在著明顯差異。美國(guó)、德國(guó)、加拿大等眾多發(fā)達(dá)國(guó)家通常采取一般房地產(chǎn)稅制。其優(yōu)點(diǎn)是課稅范圍廣、籌集的收入多、公平性較強(qiáng)。但是這種稅制計(jì)征方法十分復(fù)雜，實(shí)際征收中存在較為嚴(yán)重的偷稅漏稅問(wèn)題。發(fā)展中國(guó)家一般采取個(gè)別房地產(chǎn)稅制，針對(duì)的對(duì)象主要是房屋和土地，涉及的課稅范圍卻相對(duì)狹窄，但計(jì)征方法簡(jiǎn)便。

另外，由于發(fā)達(dá)國(guó)家的居民具有較強(qiáng)的納稅意識(shí)，征管制度較為先進(jìn)，除了征收一般房產(chǎn)稅，還要征收贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅，但是發(fā)展中國(guó)家由于受到自身?xiàng)l件的限制，絕大多數(shù)國(guó)家無(wú)法征收贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅，只能實(shí)行個(gè)別房地產(chǎn)稅制。不過(guò)應(yīng)該看到，伴隨著時(shí)代的進(jìn)步和發(fā)展，一些發(fā)展中國(guó)家開(kāi)始嘗試征收贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅，并且取得了一定的效果。因此，可以預(yù)見(jiàn)我國(guó)也會(huì)不斷推廣征收贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅的稅收制度。

二、房地產(chǎn)稅在國(guó)家稅收中所占比重比較

通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)合作和發(fā)展組織提供的資料進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的地方稅收收入中房地產(chǎn)稅往往占有很大的比重，并且形成了良好的稅收循環(huán)機(jī)制，即“提供豐富的公共服務(wù)、增加稅務(wù)的征收、增值財(cái)產(chǎn)和增加財(cái)源”。房產(chǎn)稅在發(fā)達(dá)國(guó)家地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了極大的推動(dòng)作用。發(fā)展中國(guó)家雖然把房地產(chǎn)稅歸為地方政府財(cái)政收入的一部分，但是房地產(chǎn)稅在地方政府的財(cái)政收入中并未占有較高的比重。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅在地方財(cái)政中占得比重應(yīng)是稅制改革的一個(gè)方向。

三、房地產(chǎn)稅制中各要素的國(guó)際比較

納稅主體差異。在設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，主要將賣方作為納稅的主體，但有時(shí)也將買方作為納稅主體。在不同國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅主體所承擔(dān)的義務(wù)也存在差異，主要表現(xiàn)為以下幾類：第一類只規(guī)定房地產(chǎn)的所有者具有納稅義務(wù)，如美國(guó)、馬來(lái)西亞和澳大利亞等國(guó)；第二類只規(guī)定了房地產(chǎn)的使用者具有納稅的義務(wù)，如英國(guó)、愛(ài)爾蘭和法國(guó)等國(guó)；第三類要求房地產(chǎn)的所有者和使用者都具有交納房地產(chǎn)稅的義務(wù)，如在捷克和波蘭等國(guó)。目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅體系中，房地產(chǎn)稅的征收不僅包括所有者也包括使用者。

稅率差異。目前國(guó)際上大部分國(guó)家的房地產(chǎn)稅率采用比例稅率，另有少數(shù)國(guó)家采用定額稅率和累進(jìn)稅率。稅率的制定主體也不相同。有些國(guó)家由中央政府制定，也有國(guó)家由地方政府會(huì)根據(jù)收益人預(yù)算的周期和需要的差異分情況制定。在加拿大和美國(guó)等國(guó)，稅率一般由地方政府制定，中央政府只是對(duì)其做出相應(yīng)的限制規(guī)定。在日本和法國(guó)等國(guó)，稅率則由中央政府制定。

稅基和課稅對(duì)象存在差異。雖然土地和房屋是世界上大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象，但是其稅基和課稅對(duì)象卻存在細(xì)微的差別。世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅的征收范圍也存在差異。比如在美國(guó)和加拿大的稅基中往往包含建筑物資本價(jià)值，在英國(guó)對(duì)樓房、平房、活動(dòng)房屋和公寓的計(jì)稅依據(jù)往往是這些房產(chǎn)的估計(jì)價(jià)值，在日本則將分開(kāi)征收的房屋稅和地租并入其他財(cái)產(chǎn)中一起進(jìn)行課稅，其納稅的主體是房屋的所有者，并將房屋的估計(jì)價(jià)值作為征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

四、我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀分析

房產(chǎn)稅的征收范圍相對(duì)狹窄。目前我國(guó)實(shí)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只是針對(duì)于城市、工礦區(qū)和縣城，而對(duì)于農(nóng)村部分應(yīng)納稅對(duì)象并沒(méi)與進(jìn)行征稅。另外，只是將個(gè)人、企業(yè)和事業(yè)單位的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和土地確定為征收對(duì)象，導(dǎo)致個(gè)人所擁有的非經(jīng)營(yíng)性土地和企業(yè)的自用房產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，沒(méi)有充分利用地產(chǎn)稅基帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，影響了房地產(chǎn)稅的收入。

房產(chǎn)稅的種類相對(duì)較多。目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅種有十多種，存在嚴(yán)重的重復(fù)征收現(xiàn)象，違反了公平稅負(fù)和合理承擔(dān)的原則。比如對(duì)土地課稅設(shè)置耕地占用稅和土地使用稅，再比如對(duì)轉(zhuǎn)讓的房屋不僅征收5%的營(yíng)業(yè)稅，還征收土地增值稅。

計(jì)稅依據(jù)不夠合理。我國(guó)的計(jì)稅分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)值和稅收收入的背離，影響了國(guó)家的土地增值收益，而從租計(jì)征難以對(duì)房屋的租金進(jìn)行準(zhǔn)確把握，加之同時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅，存在交叉征稅的嫌疑。

五、結(jié)束語(yǔ)

2010年10月27日黨中央在《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》中明確指出“研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。房產(chǎn)稅制度改革迫在眉睫。通過(guò)對(duì)國(guó)外征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)分析可以發(fā)現(xiàn)良好的房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)可以有效地促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸到理性，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2011在上海和重慶開(kāi)展的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，讓我們認(rèn)識(shí)到想要通過(guò)房產(chǎn)稅有效遏制房?jī)r(jià)需要更加完善的制度設(shè)計(jì)。為了有效遏制房?jī)r(jià)的不斷上漲，政府必須采取有效的措施，完善和推動(dòng)房產(chǎn)稅改革。

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