我國房地產行業(yè)融資結構和融資渠道探討

張玲霞

摘要：根據目前我國房地產行業(yè)資金短缺的窘境，并于房地產融資結構現(xiàn)狀進行有效結合，對我國房地產融資問題進行探討，提出進一步拓寬房地產融資渠道的建議。

關鍵詞：融資模式 融資結構 房地產行業(yè) 問題 融資渠道

在我國，房地產屬于一種資金高密集型行業(yè)，其特點主要是開發(fā)投資周期長、規(guī)模大、收益高、風險大等，所以在房地產行業(yè)中，融資具有非常突出的作用。面對房地產資金短缺的窘境，如何進一步拓寬房地產行業(yè)融資渠道，是各房地產企業(yè)普遍關注的問題。

一、我國房地產行業(yè)融資結構現(xiàn)狀

目前，我國房地產行業(yè)由傳統(tǒng)的向銀行貸款模式，進一步向房地產上市、信托、企業(yè)債券、海外融資以及股權融資等途徑轉變。但是，對于中小房地產開發(fā)行業(yè)來說，由于房地產企業(yè)在企業(yè)形象、資產規(guī)模、經營業(yè)績、信用等級以及償債能力等各個領域都有很多缺陷，而且融資貸款所存在的安全因素一般很難評審通過中小房地產貸款開發(fā)。

二、房地產企業(yè)融資存在的問題

（一）不健全的金融市場結構

現(xiàn)階段，我國房地產市場主流依舊是銀行信貸，盡管近些年房地產信貸取得迅猛發(fā)展，然而，就目前而言，信托產品仍然不能滿足我國房地產融資需求。因為受到政策的制約，使得我國房地產行業(yè)難以上市，而且房地產企業(yè)也很難發(fā)行債券。

（二）過多的間接融資

現(xiàn)階段，我國超過70%的房地產企業(yè)資金都是通過銀行貸款所得，導致房地產企業(yè)金融風險非常大。房地產商品一旦出現(xiàn)滯銷，就會導致開發(fā)商資金周轉速度慢，這樣就很容易出現(xiàn)銀行債務難追償與資金不抵債等情況，最終導致出現(xiàn)死賬、壞賬的情況。我國房地產存在非常高的間接融資比例，使金融風險的加大。此外，房地產企業(yè)發(fā)行債券比較困難，大多為停滯狀態(tài)。

（三）投資增長過快

不同于其它低收益率行業(yè)的是，房地產行業(yè)在近些年逐漸迅猛發(fā)展，很多行業(yè)外資金像房地產行業(yè)涌入。在一定程度上加劇了房地產的國際、國內市場競爭，不斷下調利潤率直至與社會平均利潤率持平，最終導致房地產融資風險逐漸加大。

（四）宏觀環(huán)境滯后

在我國，房地產企業(yè)融資、房地產行業(yè)的不斷發(fā)展并非針對企業(yè)融資與市場本身法則具體實施，而是我國政府介入過于頻繁、過多所造成。

三、我國房地產企業(yè)融資渠道及建議

（一）進一步發(fā)展信托產業(yè)

對于物業(yè)而言，房地產信托投資持有存在長期性，而且在政策扶持下，所產生的大量機構投資者使得房地產投資逐漸趨于長期化，有效降低我國房地產市場短期交易行為，對房地產市場的穩(wěn)定非常有利。若信托可以成為房地產投資主體，那么對境地投資過程中的違規(guī)行為與非理性行為都非常有利。所以，必須進一步發(fā)展房地產信托。

（二）加快發(fā)展房地產企業(yè)債券

就本質而言，房地產公司債券的發(fā)行，能夠使房地產企業(yè)融資結構得以優(yōu)化。中長期企業(yè)債券能夠將比較穩(wěn)定的資金來源提供給房地產企業(yè)，對信貸政策影響房企融資力度的降低非常有利，降低房地產對信貸融資的依賴性。進一步優(yōu)化我國房地產行業(yè)融資結構。此外，因為房地產企業(yè)資金開發(fā)需求量相對比較大，而且其資產負債率非常高，所以間接融資能夠在一定程度上提升負債成本，有利于降低財務成本。

（三）不斷擴充股市規(guī)模

凡是上市的房地產企業(yè)，都具有比較大的股市融資規(guī)模，而且融資成本也比較低，不必向投資者還本，也無需將利息支付給投資者，使企業(yè)經營成本得到有效降低。上市融資后實施相應的合資、并購以及收購等資本運作，進一步提高企業(yè)專業(yè)水準與服務范圍，同時通過配股、增發(fā)等各種方式，將可能會帶給銀行的風險轉嫁出去?，F(xiàn)階段，我國上市房地產企業(yè)大約有90家，其所占比例僅為我國總房地產企業(yè)的3%，所以，可對房地產上市企業(yè)融資規(guī)模進行不斷擴充。

四、進一步發(fā)展我國房地產資產證劵化

20世紀末期以來，住房抵押貸款證券化是最為關鍵的一種國際金融創(chuàng)新，現(xiàn)階段已成為加拿大、美國等西方發(fā)達國家對住房金融市場進行構筑的主要途徑。住房抵押貸款證券化不僅是創(chuàng)新房地產金融的結果，同時也是創(chuàng)新房地產金融的有效動力。就全球范圍而言，住房抵押貸款證券化是將我國房地產市場搞活的有效方式。

五、積極創(chuàng)新房地產企業(yè)融資渠道

在我國，良性發(fā)展房地產行業(yè)對平穩(wěn)增長我國經濟具有非常深遠的意義。在政府宏觀調控進一步加強的進程中，尤其是銀行對房地產貸款利率與控制貸款業(yè)務的不斷提高，使得房地產投資融資難度的進一步增加，最終使得我國房地產融資渠道發(fā)生重大變革，使得銀行貸款逐漸由單純的資金融資逐漸性多元化方向發(fā)展，對房地產融資風險的降低，資本利用效率的提高，以及發(fā)地產支柱作用的充分發(fā)揮，具有非常重要的意義。

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