房地產(chǎn)預(yù)售的財稅處理及納稅申報附表填寫之探討

武婕

摘要：隨著國家經(jīng)濟(jì)水平的不斷改善，相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)也有了一定程度和規(guī)模的拓展，針對此種行業(yè)的特殊發(fā)展性質(zhì)以及相關(guān)的所得稅控制效率，需要進(jìn)行和諧的統(tǒng)一安排，進(jìn)行一定規(guī)格的報表制定，確保必要數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確參考價值；但實(shí)際關(guān)于納稅申報表的呆板僵化模式與地產(chǎn)稅收較高靈活性的現(xiàn)實(shí)沖擊，使得實(shí)際的會計資料記錄無法實(shí)現(xiàn)積極的回應(yīng)效果。因此，需要結(jié)合先進(jìn)的技術(shù)處理信息與經(jīng)濟(jì)合理計算經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行必要的改革處理，確保關(guān)于地產(chǎn)財務(wù)工作的積極落實(shí)效果，保證報表填制的實(shí)際操作程序的規(guī)劃效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)預(yù)售 財稅管理 納稅申報附表 填寫程序規(guī)范 探討

房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的規(guī)劃流程中往往結(jié)合實(shí)際的會計處理數(shù)據(jù)進(jìn)行明文規(guī)定，確保實(shí)際財稅處理模式在預(yù)售規(guī)程中的合理界定；企業(yè)接收預(yù)售款項(xiàng)之后，針對不符合收入的實(shí)際確認(rèn)要求的方案及申報表不予回應(yīng)，只是作為負(fù)債預(yù)收賬款的記錄模式存在，等到房屋真正交付到購買主體時在進(jìn)行后期的確認(rèn)程序。預(yù)售收入中的營業(yè)稅額及必要的土地增值稅款等需要滿足必要的稅費(fèi)統(tǒng)計，保證營業(yè)稅金以及附加收入的核定，這是進(jìn)行整體報表以及財稅管理工作的重要手段，需要結(jié)合系統(tǒng)的規(guī)劃程序進(jìn)行清晰透徹的安排。

一、整體的納稅申報附表的填寫要求

（一）預(yù)繳申報

根據(jù)國家具體規(guī)定的納稅申報程序進(jìn)行實(shí)際報表與舊表的對比，根據(jù)內(nèi)部模式的變化形態(tài)估計，將關(guān)于填報企業(yè)的預(yù)繳稅申情況進(jìn)行統(tǒng)籌的安排處理，保證實(shí)質(zhì)性變化的及時發(fā)現(xiàn)，同時結(jié)合整體控制政策的緊扣鏈接效果，保證實(shí)際流程的科學(xué)合理價值。但實(shí)際操作過程中，針對整個地產(chǎn)行業(yè)的個性化問題仍未做到清晰透徹的了解，因此具體的季度申報表的填寫工作還是要依據(jù)現(xiàn)實(shí)因素進(jìn)行必要的變通處理。

內(nèi)部的利潤總額在報表的分析過程中會有一定規(guī)模的體現(xiàn)，主要是涉及的會計利潤總額與銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金，以及必要的附加資金周轉(zhuǎn)狀況等進(jìn)行統(tǒng)一的管理，填表內(nèi)容也是針對土地增值稅以及季度稅金積累進(jìn)行收入條件的確定，在往來賬目以及相關(guān)增值配比模式的作用下，面對會計損益的綜合效果在預(yù)繳稅金相關(guān)利潤扣除的優(yōu)惠政策作用的實(shí)現(xiàn)效果，進(jìn)行科學(xué)的全面分析。因此，內(nèi)部的稅金扣除調(diào)整手段需要根據(jù)預(yù)售前的實(shí)際綜合稅款金額進(jìn)行一定的聯(lián)系處理。而在分析填表的具體流程中，需要填寫未完工收入值與預(yù)計毛利率的乘機(jī)最終值，通過分析后的投資效益與股息紅利預(yù)計的差額計算處理確定貸方稅款的實(shí)際發(fā)生額界定；其中，具體包含的年度為彌補(bǔ)虧損數(shù)以及季度實(shí)效繳稅作用下的累積補(bǔ)虧額的差值，并以此明確地產(chǎn)行業(yè)涉及的所得稅彌補(bǔ)虧損明細(xì)表的規(guī)劃與填寫流程，實(shí)現(xiàn)整體預(yù)售的具體財稅管理效益，保證具體參考依據(jù)的精準(zhǔn)價值水平。

（二）年度會算清繳

關(guān)于整個房產(chǎn)行業(yè)的匯算清繳流程，有著不同與其他行業(yè)申報表的特殊性質(zhì)，主要涉及的內(nèi)容包括毛利調(diào)整、預(yù)繳營業(yè)稅及附加土地增值稅調(diào)整策略、實(shí)際業(yè)務(wù)招待費(fèi)用和廣告宣傳費(fèi)的扣除。整個功能及報表填寫流程必須滿足一定的系統(tǒng)規(guī)劃處理流程的界定，因此在進(jìn)行符合一般行業(yè)的填表標(biāo)準(zhǔn)的同時，需要結(jié)合三個方面的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)際調(diào)整工序的編排。

關(guān)于預(yù)計毛利額的調(diào)整，是在地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行未完工年度預(yù)收款的估計過程中，進(jìn)行實(shí)際銀行借貸的數(shù)據(jù)記錄以及必要的產(chǎn)品開發(fā)在未售完房產(chǎn)規(guī)模中的收入狀況評估，然后按照預(yù)計計稅毛利率在不同季度的實(shí)際數(shù)額進(jìn)行應(yīng)納稅額的科學(xué)評估和確認(rèn)；而關(guān)于預(yù)繳稅金的調(diào)整規(guī)模和形式主要是根據(jù)整個行業(yè)在未完工年度需要繳納的營業(yè)稅以及附加土地增值稅的數(shù)值分析，進(jìn)行銀行存貸與實(shí)際應(yīng)繳稅金的會計處理，還可以進(jìn)行實(shí)際應(yīng)繳稅款與長期待攤費(fèi)用的相關(guān)會計方式計算處理，結(jié)合這兩種預(yù)繳稅金的會計損益科目的核算，使得企業(yè)在進(jìn)行繳稅前的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)稅款可以予以免除，因此可以進(jìn)行必要的納稅調(diào)減處理，在進(jìn)行申報表的填寫環(huán)節(jié)中，需要進(jìn)行方案的自行選擇，實(shí)現(xiàn)地方稅款省份的明確界定或否，實(shí)現(xiàn)人為控制手段在實(shí)際報表中的靈活運(yùn)用，保證必要的預(yù)繳稅金的科學(xué)計算依據(jù)。同時，在進(jìn)行三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)調(diào)整的過程中，必須根據(jù)正式簽訂的銷售合同作用下的收入水平進(jìn)行清楚的規(guī)定，確認(rèn)銷售收入的全面實(shí)現(xiàn)。注意在整個未完工的年度期限里，相關(guān)的地產(chǎn)公司自身的收入水平已經(jīng)得到確立，而與之作用下的三項(xiàng)具體費(fèi)用也允許進(jìn)行稅前扣除，實(shí)現(xiàn)整體納稅申報流程在財稅處理工作方面的積極意義。但實(shí)際運(yùn)用過程中，會面臨現(xiàn)有的納稅申報表的規(guī)格模式的局限，使得企業(yè)不得不進(jìn)行一定的變通處理，這類模式的處理方案需要結(jié)合實(shí)際的因素進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。因此，對于符合條件的預(yù)售收入以及年度報表的填寫根據(jù)不同地區(qū)的房產(chǎn)規(guī)格有著不同的展現(xiàn)形式，其中也有著根據(jù)當(dāng)年取得的預(yù)售收入規(guī)定下的計稅毛利率進(jìn)行預(yù)計利潤的計算，保證附表特殊位置的填寫處理工作完成，而會計確認(rèn)的預(yù)售款作為實(shí)際計算基礎(chǔ)的扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)的實(shí)際內(nèi)容要在附表三第40行第4列進(jìn)行特別的注明，保證預(yù)售款項(xiàng)在計算扣除金額的合理性質(zhì)，這只是實(shí)際內(nèi)容的一部分，關(guān)于其他填表的模式還是相對復(fù)雜一些，需要深度的討論之后進(jìn)行確認(rèn)，因此暫不做詳細(xì)的分析。

二、完工年度事宜總結(jié)

（一）季度預(yù)繳

結(jié)合營業(yè)收入和成本的對比，實(shí)現(xiàn)財務(wù)報表內(nèi)部的直接取數(shù)，分析季度結(jié)轉(zhuǎn)收入的具體水平，其中實(shí)際的稅款取數(shù)于上年匯繳申報表中預(yù)繳稅金的調(diào)減數(shù)波動。在完工年度，關(guān)于整個地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售房款滿足會計收入確認(rèn)條件的形式進(jìn)行附加資金的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)會計損益中的直接體現(xiàn)。這一階段中，由于未完工年度在預(yù)繳稅金的扣除已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，這就要在完工年度中進(jìn)行曾經(jīng)調(diào)減數(shù)額的轉(zhuǎn)回，避免造成重復(fù)扣除，損害整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行前年度虧損的彌補(bǔ)中，結(jié)合以前年度未彌補(bǔ)虧損數(shù)與本年度預(yù)繳時已累計補(bǔ)虧額的差額計算進(jìn)行上一年匯繳申報表附表的指導(dǎo)輔助，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年的計算填報工作。

（二）關(guān)于匯算清繳的調(diào)整

在完工年度，會計角度上經(jīng)過預(yù)收房款的合理確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)成本結(jié)轉(zhuǎn)。在整個企業(yè)的所得稅上，應(yīng)該針對計稅成本以及銷售過程中的實(shí)際毛利額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額分析，同時計入本年度應(yīng)繳納的稅額資料中，其中涉及的個性申報，實(shí)現(xiàn)未完工年度調(diào)整數(shù)據(jù)的合理轉(zhuǎn)回。

在進(jìn)行預(yù)計毛利額的調(diào)整工作上，企業(yè)關(guān)于完工年度的會計處理主要憑借預(yù)收賬款與主營業(yè)務(wù)收入以及主營業(yè)務(wù)成本和存貨的現(xiàn)實(shí)借貸聯(lián)系關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)的對比分析。在企業(yè)所得稅納稅申報方面。需要將以前年度涉及的預(yù)計毛利額轉(zhuǎn)回的調(diào)增行為作為本年度未完工年度附表的填寫依據(jù)，在調(diào)整項(xiàng)目的明細(xì)表中進(jìn)行房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤第三列填報的處理。注意配合調(diào)減金額在附表中的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入具體計算的預(yù)計利潤分布狀況；在進(jìn)行預(yù)繳稅金的調(diào)整主要是在完工年度進(jìn)行預(yù)繳稅金在主營業(yè)務(wù)附加稅金與應(yīng)繳稅金的聯(lián)系效果進(jìn)行分析，保證在完工年度內(nèi)的預(yù)交稅金在會計損益科目內(nèi)部的核算過程，結(jié)合完工年度的特性結(jié)合效果，滿足必要的預(yù)繳稅金在所得稅的扣除條件，所以，在涉及預(yù)繳稅金內(nèi)部的納稅增調(diào)處理的活動中，注意避免重復(fù)扣除行為的發(fā)生。在房地產(chǎn)稅改革作用下的統(tǒng)一稅制與整合稅種的作用下，結(jié)合整體產(chǎn)業(yè)的評估價值進(jìn)行計稅依據(jù)的全面提供，實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)業(yè)價值與納稅人承擔(dān)能力的客觀反映效果，涉及的具體的價值評估在進(jìn)行現(xiàn)行產(chǎn)稅制度的計稅依據(jù)不合理的解決效果上有著積極的意義。主要借助報表一次性的土地出讓變化記錄具體弱化地方政府推高房價的行為，保證房價的理性價值回歸效果，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部相關(guān)稅額的科學(xué)分類與管理，切實(shí)提高財稅管理水平在房地產(chǎn)預(yù)售內(nèi)部的實(shí)現(xiàn)程度。

三、結(jié)束語

整個規(guī)模作用下的房產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)中的具體事項(xiàng)安排，主要針對實(shí)際的會計管理標(biāo)準(zhǔn)以及現(xiàn)下國家規(guī)定的預(yù)售業(yè)務(wù)內(nèi)部的稅款處理規(guī)定進(jìn)行差異性質(zhì)的界定，實(shí)現(xiàn)在具體優(yōu)惠政策下的最優(yōu)方案的選擇，保證在行業(yè)內(nèi)部的會計與稅務(wù)管理工作的深入落實(shí)效果，實(shí)現(xiàn)具體年度納稅申報附表的全面記錄，確保經(jīng)過一定程度的稅款上繳后的經(jīng)濟(jì)效益水平的全面維持。

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