新型城鎮(zhèn)化視角下科技地產(chǎn)發(fā)展策略探討

單賀明，王振坡

(天津城建大學(xué) a. 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院；b. 京津冀協(xié)同發(fā)展研究中心，天津 300384)

城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)

新型城鎮(zhèn)化視角下科技地產(chǎn)發(fā)展策略探討

單賀明a,b，王振坡a,b

(天津城建大學(xué) a. 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院；b. 京津冀協(xié)同發(fā)展研究中心，天津 300384)

科技地產(chǎn)作為“孵化”科技型和成長(zhǎng)型企業(yè)的重要載體，在新型城鎮(zhèn)化深入發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，必須摒棄傳統(tǒng)“住宅式”發(fā)展模式，更注重持有物業(yè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理．筆者以新型城鎮(zhèn)化視角對(duì)科技地產(chǎn)的內(nèi)涵進(jìn)行新的詮釋，針對(duì)新型城鎮(zhèn)化與科技地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造的互動(dòng)機(jī)制進(jìn)行探索和分析；同時(shí)，在分析借鑒國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出我國(guó)科技地產(chǎn)發(fā)展策略，認(rèn)為產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)融合、地產(chǎn)功能綜合化和運(yùn)營(yíng)管理信息化將是未來科技地產(chǎn)的戰(zhàn)略核心．

新型城鎮(zhèn)化；科技地產(chǎn)；產(chǎn)城融合；發(fā)展策略

我國(guó)正處于由“數(shù)量型城鎮(zhèn)化”向“質(zhì)量型城鎮(zhèn)化”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期．十八大報(bào)告明確指出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、發(fā)展方式轉(zhuǎn)型是下一步經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)．而新型城鎮(zhèn)化作為加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要推力，將大大促進(jìn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和社會(huì)分工細(xì)化，驅(qū)動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展．科技地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)新的業(yè)態(tài)，其宗旨是為企業(yè)創(chuàng)造適宜的成長(zhǎng)環(huán)境，推動(dòng)產(chǎn)城融合式發(fā)展，較之傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)具有廣泛的包容性和綜合性，因而逐漸成為開發(fā)商角逐的新領(lǐng)域．

目前，科技地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)定義，通過綜合分析其特征屬性，筆者認(rèn)為科技地產(chǎn)是指在新型工業(yè)化背景下，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以技術(shù)研發(fā)大樓、總部經(jīng)濟(jì)樓宇、生態(tài)辦公樓為主要開發(fā)對(duì)象，符合城市發(fā)展規(guī)劃前提下，融合社會(huì)資源和自然資源等，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化的發(fā)展平臺(tái)，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提高企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新的能力，是綜合開發(fā)、集約化運(yùn)營(yíng)的多功能新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)．

國(guó)外將科技地產(chǎn)的研究歸于科技園區(qū)的范疇．科技園區(qū)作為一種新的生產(chǎn)模式，促進(jìn)了技術(shù)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)移，研究中心與高科技企業(yè)的共存有助于增強(qiáng)創(chuàng)新要素之間的整合[1]．科技園區(qū)的主要功能應(yīng)是為企業(yè)家提供在平臺(tái)中運(yùn)營(yíng)的發(fā)展便利[2]，服務(wù)與支持應(yīng)該優(yōu)先與科技企業(yè)發(fā)展過程相一致，以滿足科技企業(yè)成長(zhǎng)階段的需要[3]．此外，也有學(xué)者對(duì)科技園區(qū)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系進(jìn)行研究．Kenny擬定了經(jīng)濟(jì)、大學(xué)與技術(shù)發(fā)展、就業(yè)崗位和機(jī)會(huì)三大類14項(xiàng)指標(biāo)對(duì)美國(guó)科技園區(qū)進(jìn)行評(píng)價(jià)，指出科技園區(qū)可以作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)多樣化成長(zhǎng)的選擇，其作用主要體現(xiàn)在擴(kuò)展了區(qū)域的就業(yè)和技術(shù)的發(fā)展上[4]．國(guó)內(nèi)學(xué)者吳煒認(rèn)為科技地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)集群理論為基礎(chǔ)，通過專業(yè)化的園區(qū)開發(fā)和要素資源整合，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群的一種科技園區(qū)開發(fā)模式[5]．未來科技地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)拋棄之前重開發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)的理念，向“去地產(chǎn)化”、提供增值服務(wù)、資本化運(yùn)作、長(zhǎng)期持有物業(yè)轉(zhuǎn)變[6-8]．國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)科技地產(chǎn)的研究多是基于行業(yè)視角，對(duì)其自身發(fā)展模式、路徑和趨勢(shì)，以及其與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系進(jìn)行研究，對(duì)城市化進(jìn)程中的不同階段科技地產(chǎn)發(fā)展策略等問題的研究較少．因此，本文以新型城鎮(zhèn)化的嶄新視角，對(duì)現(xiàn)階段科技地產(chǎn)的內(nèi)涵進(jìn)行重新詮釋，并探索和分析其與科技地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造的互動(dòng)關(guān)系，結(jié)合國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出未來科技地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策和建議．

1 美國(guó)城市化進(jìn)程中科技地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)及啟示

美國(guó)是世界科技園區(qū)的發(fā)祥地，以美國(guó)硅谷為代表．硅谷的雛形始于1951年斯坦福工業(yè)區(qū)的成立，此時(shí)美國(guó)已基本實(shí)現(xiàn)了城市化，進(jìn)入工業(yè)化后期，第二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占95%左右[9]，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)和美國(guó)城市化高度發(fā)展[10]．

1.1 美國(guó)城市化與科技地產(chǎn)發(fā)展的歷史演變

美國(guó)的城市化與技術(shù)革命關(guān)系密切，尤其是在美國(guó)1950年后高度城市化階段，科技發(fā)展促進(jìn)美國(guó)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，加速向“質(zhì)量型城市化”轉(zhuǎn)變，科技地產(chǎn)迅速擴(kuò)張．城市化率與科技園區(qū)的變化趨勢(shì)如圖1所示．據(jù)此，本文將美國(guó)城市化與科技地產(chǎn)關(guān)系的演變分為磨合期和融合期兩個(gè)階段．

圖1 1950—2005年美國(guó)城市化率與科技園區(qū)數(shù)量變動(dòng)趨勢(shì)

(1)磨合期．即20世紀(jì)中葉至20世紀(jì)80年代初，此時(shí)期的主要特征是人口郊區(qū)化步伐加快，科技園區(qū)在郊區(qū)化進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)初步發(fā)展．20世紀(jì)中葉，美國(guó)由于大城市中心集聚不經(jīng)濟(jì)引起的交通、環(huán)境惡化等“城市病”凸顯，人口郊區(qū)化進(jìn)一步發(fā)展．1940—1970年間郊區(qū)人口增長(zhǎng)275%，而城市人口僅增長(zhǎng)50%，企業(yè)也由于地價(jià)上漲等壓力遷離城市中心，科技園區(qū)在郊區(qū)得到初步發(fā)展．這些園區(qū)大多位于大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)附近并與制造業(yè)連接，與大學(xué)為鄰，可以不斷擴(kuò)充硅谷的人才隊(duì)伍，使科研與生產(chǎn)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)科技成果的及時(shí)轉(zhuǎn)化．如硅谷科技園區(qū)，鄰近于加利福尼亞州的斯坦福大學(xué)，從圣約瑟延伸到帕洛·阿爾托的走廊地帶，構(gòu)成硅谷核心部分，擁有800多家工廠，生產(chǎn)電子及計(jì)算機(jī)產(chǎn)品．硅谷的“產(chǎn)學(xué)研”模式成為以后美國(guó)科技園區(qū)發(fā)展的主要模式．從圖1可以看出，20世紀(jì)70年代至20世紀(jì)80年代初，因?yàn)槭?973年世界石油危機(jī)的影響，美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，阻礙了城市化的進(jìn)程．而科技園區(qū)也由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化，整體研發(fā)活動(dòng)下滑，甚至解體，導(dǎo)致擴(kuò)張步伐減緩．截至20世紀(jì)80年代初，美國(guó)科技園區(qū)的數(shù)量?jī)H有24個(gè)，見圖1．

(2)融合期．即20世紀(jì)80年代至今，此階段主要特征是科技園區(qū)的數(shù)量增長(zhǎng)迅速，推進(jìn)城市化高度發(fā)展．隨著“產(chǎn)學(xué)研”模式被廣泛接受，以及鼓勵(lì)私營(yíng)部門研發(fā)投資的公共政策、風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)的迅速發(fā)展和良好的金融環(huán)境，提高了科技型中小企業(yè)的成功率，推動(dòng)了高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和科技園區(qū)數(shù)量的擴(kuò)張．如美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資規(guī)模由1980年的6億美元增加到1999年的200億美元，風(fēng)險(xiǎn)投資公司的數(shù)量由500家增加到2,000多家．從圖1可以看出，僅80年代，美國(guó)科技園區(qū)數(shù)量增長(zhǎng)近300個(gè)，到1992年，美國(guó)科技園區(qū)的數(shù)量達(dá)到358個(gè)，遍布全美42個(gè)州．另外，由于人口密度低、環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)深受科技園區(qū)的青睞[11]，大城市的郊區(qū)逐漸形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“技術(shù)極”，吸引更多的企業(yè)集聚于此，推動(dòng)人口和服務(wù)業(yè)郊區(qū)轉(zhuǎn)移的進(jìn)程，使城市化向多中心、產(chǎn)城融合發(fā)展模式過渡．

美國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展又刺激了科技園區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)張．20世紀(jì)90年代以后，雖然科技園區(qū)增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，但也遠(yuǎn)超出20世紀(jì)80年代以前的水平，隨著信息與知識(shí)的高度發(fā)展，信息產(chǎn)業(yè)逐步與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，傳統(tǒng)的建筑、汽車、鋼鐵三大產(chǎn)業(yè)正在被知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的電腦、通訊、金融所替代，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入新時(shí)代．

1.2 美國(guó)科技地產(chǎn)的發(fā)展歷程對(duì)我國(guó)的啟示

(1)運(yùn)營(yíng)中打造“產(chǎn)學(xué)研”融合平臺(tái)．美國(guó)科技園區(qū)的產(chǎn)學(xué)研創(chuàng)新系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，系統(tǒng)中研究型大學(xué)與高新技術(shù)公司之間組成各種專業(yè)化的新型聯(lián)合體，通過互動(dòng)合作，形成復(fù)雜的共生關(guān)系，集聚生成一個(gè)使技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)持續(xù)進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)．表現(xiàn)出持續(xù)技術(shù)創(chuàng)新的活力．大學(xué)源源不斷的智力創(chuàng)新在科技園區(qū)及時(shí)得到轉(zhuǎn)化，科技地產(chǎn)為這些創(chuàng)新提供了成長(zhǎng)的平臺(tái)，形成共贏發(fā)展．

(2)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)定位以“科技＋金融”為核心．美國(guó)科技園區(qū)的成功離不開風(fēng)險(xiǎn)資本投資．相對(duì)于一般中小企業(yè)，科技型中小企業(yè)具有以下五個(gè)特征：高技術(shù)含量、高研發(fā)投入、高創(chuàng)新性、高成長(zhǎng)性和高風(fēng)險(xiǎn)性[12]．科技型中小企業(yè)融資特點(diǎn)與一般傳統(tǒng)銀行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)體系相悖，很難通過傳統(tǒng)融資渠道進(jìn)行融資．隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的逐漸完善，科技型企業(yè)的融資渠道趨于多樣化，不同生命周期階段的融資特征如表1所示．科技與金融的融合是科技型企業(yè)成長(zhǎng)的充分條件，在目標(biāo)產(chǎn)業(yè)定位中，通過創(chuàng)新“科技＋金融”融合的模式，有效促進(jìn)科技型企業(yè)的成長(zhǎng)．

表1 科技創(chuàng)新型企業(yè)不同階段風(fēng)險(xiǎn)特征及主要融資方式

(3)管理體制建設(shè)注重培育創(chuàng)新文化．美國(guó)科技園區(qū)以硅谷為典型，“硅谷精神”是園區(qū)的靈魂，勇于創(chuàng)業(yè)和冒險(xiǎn)、對(duì)創(chuàng)業(yè)失敗的寬容，以及人與人之間、企業(yè)之間復(fù)雜的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，加速信息的擴(kuò)散，推動(dòng)著持續(xù)創(chuàng)新的進(jìn)行．硅谷的高開放性和高流動(dòng)性，對(duì)吸引和凝聚高素質(zhì)的人才，充分發(fā)揮他們的創(chuàng)造潛力極其重要．

2 新型城鎮(zhèn)化與科技地產(chǎn)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系

科技地產(chǎn)通過創(chuàng)新資源要素整合的形式，發(fā)揮集聚效應(yīng)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)．而城鎮(zhèn)化為科技地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了豐富的金融、政策、人力資源等紅利．新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將賦予科技地產(chǎn)新的內(nèi)涵特征．

2.1 新型城鎮(zhèn)化下科技地產(chǎn)的內(nèi)涵新詮釋

科技地產(chǎn)比傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)具備更廣泛的包容性和綜合性，其新內(nèi)涵主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面．

(1)宏觀層面注重產(chǎn)城融合．新型城鎮(zhèn)化要求人口、城市、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，為避免“睡城”、“潮汐式”交通擁堵等發(fā)生，科技地產(chǎn)必須實(shí)現(xiàn)工作、居住和諧共融，尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部，注重產(chǎn)城融合的空間拓展模式，能有效實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化數(shù)量和質(zhì)量的協(xié)調(diào)擴(kuò)張和區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，帶動(dòng)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快．

(2)中觀層面突出產(chǎn)業(yè)融合．新型城鎮(zhèn)化的“新”在為城市化注入新的發(fā)展動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)融合通過信息技術(shù)嵌入等對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)有明顯的提升作用，表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換值、經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)換值、就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換值、摩爾結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換值以及結(jié)構(gòu)熵指數(shù)等方面．隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，將大大增加科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復(fù)雜性，產(chǎn)業(yè)融合將通過新技術(shù)的嵌入有效降低研發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)．

(3)微觀層面體現(xiàn)信息智能和綠色低碳．新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)不僅是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，更是充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的智能城市、創(chuàng)新城市．信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展倒逼企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)、管理工具及模式已成為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新的桎梏．另外，創(chuàng)新城市建設(shè)要求運(yùn)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，需由之前注重企業(yè)價(jià)值最大化轉(zhuǎn)向追求資源價(jià)值最大化，出發(fā)點(diǎn)是地產(chǎn)資源與客戶資源的整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育．

和諧生態(tài)、低碳環(huán)保是新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容之一，運(yùn)用新型節(jié)能建筑技術(shù)，在建筑施工、室內(nèi)裝修等多方面使用節(jié)能減排技術(shù)，使整個(gè)的碳排放量處在低位，為入駐企業(yè)提供健康舒適的工作和生活環(huán)境，將是提升科技地產(chǎn)企業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)力的重要策略之一．

目前，科技地產(chǎn)尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)定義，結(jié)合新型城鎮(zhèn)化下對(duì)科技地產(chǎn)內(nèi)涵的重新詮釋，筆者認(rèn)為科技地產(chǎn)是指在新型工業(yè)化背景下，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以提升、培育、創(chuàng)新高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈條為手段，優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并通過地產(chǎn)開發(fā)改善區(qū)域居住、生活、休閑娛樂等軟環(huán)境，形成產(chǎn)業(yè)和居住的良性互動(dòng)．

2.2 新型城鎮(zhèn)化與科技地產(chǎn)發(fā)展的互動(dòng)

新型城鎮(zhèn)化是通過產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，實(shí)現(xiàn)土地、就業(yè)和人口城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展的過程[13-14]．科技地產(chǎn)通過不斷的產(chǎn)品體系創(chuàng)新和升級(jí)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家創(chuàng)新戰(zhàn)略的實(shí)施與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的緊密結(jié)合．

2.2.1 新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中科技地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇

(1) 科技地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加．十八大會(huì)議明確提出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變是下一步經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)．新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將大大促進(jìn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和社會(huì)分工細(xì)化，驅(qū)動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展．我國(guó)自2006年實(shí)施《中長(zhǎng)期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要》以來，對(duì)科技型企業(yè)的支持力度逐年增加，促使科技型企業(yè)的規(guī)模數(shù)量快速增長(zhǎng)．2011年國(guó)家高新區(qū)總數(shù)達(dá)到88家，有23家高新區(qū)的園區(qū)生產(chǎn)總值占所在城市GDP比重20%以上，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量占全國(guó)的41%，積極帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展．以民營(yíng)科技型企業(yè)為例，2002—2012年年均增長(zhǎng)速度為7.8%，帶動(dòng)就業(yè)人數(shù)年均增速為17.8%，如圖2所示．科技地產(chǎn)是為科技創(chuàng)新型企業(yè)量身定制，提供企業(yè)成長(zhǎng)所需要的金融類、咨詢類等綜合服務(wù)，科技型企業(yè)數(shù)量的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)對(duì)科技地產(chǎn)需求的增加．

圖2 2002—2012年民營(yíng)科技型企業(yè)數(shù)量與就業(yè)情況變化趨勢(shì)

(2)市場(chǎng)環(huán)境的改善．新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中市場(chǎng)環(huán)境的改善有助于供給與需求的有效及時(shí)對(duì)接，體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一是政府職能轉(zhuǎn)變，十八屆三中全會(huì)指出政府逐步向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，簡(jiǎn)政放權(quán)，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，這有助于科技地產(chǎn)開發(fā)商充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，進(jìn)行資源要素整合和技術(shù)創(chuàng)新；第二是科技地產(chǎn)市場(chǎng)因素的改善，截至2013年初科技部和“一行三會(huì)”(中央人民銀行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì))不斷完善溝通機(jī)制，積極推進(jìn)工作試點(diǎn)，已初步形成“國(guó)家科技金融戰(zhàn)略框架”．人力、金融、信息技術(shù)、中介服務(wù)等資源環(huán)境的持續(xù)改善推動(dòng)了科技地產(chǎn)的健康發(fā)展．

2.2.2 科技地產(chǎn)發(fā)展對(duì)新型城鎮(zhèn)化的促進(jìn)作用

(1)以“孵化”科技型企業(yè)成長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展．科技創(chuàng)新型企業(yè)的成長(zhǎng)表現(xiàn)為自身創(chuàng)新水平的提高以及通過產(chǎn)業(yè)融合和技術(shù)擴(kuò)散對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)，因此，科技地產(chǎn)發(fā)揮了廣義上的“孵化器”作用．技術(shù)創(chuàng)新改變?cè)械漠a(chǎn)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)部門間的轉(zhuǎn)移和在地域空間上的轉(zhuǎn)移，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化和要素資源的流動(dòng)，進(jìn)而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)．同時(shí)，由于要素資源的非均衡流動(dòng)，即在一定空間內(nèi)積聚，由此推動(dòng)集聚點(diǎn)人口和集聚點(diǎn)數(shù)量的增加，對(duì)集聚點(diǎn)本身的承載力、功能等提出新要求，客觀上要求城市功能伴隨著集聚規(guī)模的擴(kuò)大、集聚的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的性質(zhì)轉(zhuǎn)變而不斷調(diào)整提升，進(jìn)而推動(dòng)城鎮(zhèn)化水平的提高．圖3反映了通過技術(shù)創(chuàng)新、要素流動(dòng)與集聚的相互作用，科技創(chuàng)新型企業(yè)成長(zhǎng)推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的作用機(jī)制．

圖3 科技創(chuàng)新型企業(yè)帶動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的作用機(jī)制

(2)以產(chǎn)城融合模式優(yōu)化城鎮(zhèn)化發(fā)展．科技地產(chǎn)創(chuàng)造的集聚經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)化城鎮(zhèn)化過程．首先是空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化．科技地產(chǎn)通過區(qū)位選址，進(jìn)行辦公、商業(yè)休閑、住宅等業(yè)態(tài)的規(guī)劃組合，實(shí)際上就是一個(gè)微縮城市的映射，實(shí)現(xiàn)城市空間規(guī)模的有機(jī)增長(zhǎng)；其次是資源配置優(yōu)化，通過引進(jìn)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)如金融、法律、中介及娛樂休閑配套等，形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，促進(jìn)集群內(nèi)要素與城市或區(qū)域市場(chǎng)要素的流動(dòng)與交換，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源要素的合理優(yōu)化配置．

2.2.3 新型城鎮(zhèn)化與科技地產(chǎn)發(fā)展的互動(dòng)機(jī)理

基于以上新型城鎮(zhèn)化與科技地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展與互動(dòng)分析可知，科技地產(chǎn)發(fā)展推動(dòng)了要素流動(dòng)和城市功能轉(zhuǎn)型，進(jìn)而帶動(dòng)了外延型城鎮(zhèn)化和內(nèi)涵型城鎮(zhèn)化的發(fā)展；城市集聚經(jīng)濟(jì)的增強(qiáng)，又通過要素供給支撐、市場(chǎng)需求拉動(dòng)以及開發(fā)模式的創(chuàng)新推動(dòng)科技地產(chǎn)的發(fā)展，如圖4所示．

圖4 科技地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化發(fā)展的互動(dòng)機(jī)理

3 我國(guó)科技地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

科技地產(chǎn)作為將科技創(chuàng)新與地產(chǎn)融合的新形態(tài)，承載著技術(shù)創(chuàng)新、成果產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能，已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角逐的新領(lǐng)域．據(jù)科技部統(tǒng)計(jì)，2011年國(guó)家高新區(qū)達(dá)到88家，實(shí)現(xiàn)園區(qū)生產(chǎn)總值41,662.0億元，約占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的8.8%．共有從業(yè)人員1,073.6萬人，從1991年至今，就業(yè)人數(shù)的年均增長(zhǎng)率為24.3%，人均GDP38.8萬元，是全國(guó)就業(yè)人員平均水平(6.2萬元)的6.3倍．有31家高新區(qū)工業(yè)增加值占所在城市工業(yè)增加值比重超過30%，有23家高新區(qū)的園區(qū)生產(chǎn)總值占所在城市GDP比重達(dá)到20%以上．科技地產(chǎn)在帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和吸引人才和產(chǎn)業(yè)集聚上發(fā)揮積極的作用．面對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇，科技地產(chǎn)領(lǐng)域正逐漸成為開發(fā)商投資的熱土，同時(shí)也暴露出的一些問題．

3.1 開發(fā)主體力量分散

目前，科技地產(chǎn)大致分4種主體開發(fā)類型：一是“政府模式”，即政府成立公司，依托政府財(cái)力完成規(guī)劃、開發(fā)和招商；二是“企業(yè)自主開發(fā)模式”，實(shí)業(yè)企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對(duì)獨(dú)立的科技園區(qū)，以自身為主導(dǎo)，通過土地出讓、項(xiàng)目租賃等方式引進(jìn)同類企業(yè)；三是科技地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)作模式，科技地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購(gòu)置土地，規(guī)劃建設(shè)后，出租或出售物業(yè)等方式獲取收益；四是政企合作模式，政府控制園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和規(guī)劃，并委托園區(qū)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)和招商[15]．這就造成不同開發(fā)主體之間力量的分散，相互之間缺乏有效的合作形式和機(jī)制，不能形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高科技地產(chǎn)成功開發(fā)的可能性．

3.2 “商住企”業(yè)態(tài)比例失衡

科技地產(chǎn)往往突出產(chǎn)業(yè)特性，業(yè)態(tài)組合中，產(chǎn)業(yè)比例偏重，配套產(chǎn)業(yè)比例偏小，造成工作和居住異地化．另外，部分科技地產(chǎn)園區(qū)進(jìn)行了配套住宅開發(fā)，但由于園區(qū)內(nèi)藍(lán)領(lǐng)支付能力有限，加上住宅定位為中高檔項(xiàng)目，普遍情況是大部分都被園區(qū)外的購(gòu)房者消費(fèi)，既增加了交通運(yùn)行的壓力，又不利于企業(yè)員工生活工作環(huán)境的改善．

3.3 “重開發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)”現(xiàn)象嚴(yán)重

由于科技地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)．許多開發(fā)商仍然延用傳統(tǒng)“住宅式”的運(yùn)營(yíng)模式，即快速拿地，快速建設(shè)并出售物業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式，這一模式主要表現(xiàn)在重資產(chǎn)的企業(yè)中，科技地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分散化不利于統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)、創(chuàng)新氛圍的形成，園區(qū)缺乏持久的生命力．

3.4 軟環(huán)境建設(shè)相對(duì)滯后

目前，科技地產(chǎn)的硬件設(shè)施得到很大改善，有助于增強(qiáng)科技地產(chǎn)的吸引力，實(shí)現(xiàn)成功招商．但往往忽視了文化氛圍的構(gòu)建，創(chuàng)新、溝通機(jī)制的不完善造成企業(yè)之間仍是彼此孤立的個(gè)體，無法形成創(chuàng)新價(jià)值網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新缺乏動(dòng)力機(jī)制，不利于科技地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力的提升．

4 新型城鎮(zhèn)化下科技地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策

結(jié)合新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中科技地產(chǎn)健康發(fā)展的需要，在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)我國(guó)科技地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，提出以下建議．

4.1 開發(fā)理念向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變

在由數(shù)量型城鎮(zhèn)化向質(zhì)量型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變過程中，迫切要求科技地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變角色，由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)追求企業(yè)價(jià)值最大化向?qū)崿F(xiàn)資源價(jià)值最大化轉(zhuǎn)變．城市運(yùn)營(yíng)與以往地產(chǎn)開發(fā)最大的不同體現(xiàn)在資源整合能力和商業(yè)模式創(chuàng)新上．在統(tǒng)籌兼顧城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的微觀視角與區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的中觀視角下，城市運(yùn)營(yíng)要調(diào)動(dòng)并協(xié)調(diào)有形和無形資源、內(nèi)部和外部資源、自然和人文資源等，并通過商業(yè)模式的本土化創(chuàng)新，使不同資源有機(jī)組合成具有區(qū)域特色的價(jià)值網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、入駐企業(yè)、政府等多方利益共贏，共享新型城鎮(zhèn)化的成果．

4.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃突出產(chǎn)城融合

業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新是指通過規(guī)劃住宅、辦公、商業(yè)休閑等不同業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值與人性價(jià)值．體現(xiàn)在兩個(gè)方面．首先，因科技地產(chǎn)前期投資較大，回收期較長(zhǎng)，應(yīng)注重業(yè)務(wù)配比，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖．充分考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過物業(yè)租售比的調(diào)整，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流．具體地講，可以通過出售住宅、商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)快速回收資金，而對(duì)辦公樓、研發(fā)樓宇等物業(yè)進(jìn)行出租，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)．其次，產(chǎn)城融合強(qiáng)調(diào)人性化需求，包括對(duì)住宅、商業(yè)休閑、綠化、辦公等規(guī)劃面積要體現(xiàn)人性化，注重提升生活、工作質(zhì)量．

4.3 產(chǎn)業(yè)定位注重產(chǎn)業(yè)融合

產(chǎn)業(yè)定位需結(jié)合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)環(huán)境，深入研究目標(biāo)產(chǎn)業(yè)及其與縱向和橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系．體現(xiàn)在兩方面．首先，目標(biāo)產(chǎn)業(yè)定位．產(chǎn)業(yè)融合在高新技術(shù)領(lǐng)域表現(xiàn)為滲透式融合，即高新技術(shù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)向其它產(chǎn)業(yè)滲透、融合，并形成新的產(chǎn)業(yè)．如生物芯片、生物電子等新型產(chǎn)業(yè)．科技地產(chǎn)可以進(jìn)行差異化目標(biāo)產(chǎn)業(yè)定位，以促進(jìn)科技地產(chǎn)園區(qū)內(nèi)差異化功能互補(bǔ)，更利于實(shí)現(xiàn)交叉創(chuàng)新，形成創(chuàng)新集群．其次，配套產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)定位：包括金融機(jī)構(gòu)、法律事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、中介咨詢類機(jī)構(gòu)等的定位，尤其是金融機(jī)構(gòu)的配置；因融資瓶頸是科技創(chuàng)新型企業(yè)的最大難題，適宜的融資平臺(tái)構(gòu)建是科技地產(chǎn)商成功的關(guān)鍵因素之一，如根據(jù)科技型企業(yè)不同生命周期階段的融資特征，綜合配置金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)服務(wù)的種類和數(shù)量．

4.4 運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)信息化和綜合化

告別傳統(tǒng)以產(chǎn)業(yè)開發(fā)提升土地價(jià)值，通過出售物業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的模式，開發(fā)商需要結(jié)合現(xiàn)代信息技術(shù)提高運(yùn)營(yíng)管理水平和創(chuàng)新能力．首先，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為入駐企業(yè)搭建B2B的平臺(tái)，利于信息的及時(shí)有效對(duì)接，提高服務(wù)的效率和質(zhì)量．打造“產(chǎn)學(xué)研”線上線下交流的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)教育、科研、企業(yè)三者之間的良性互動(dòng)．其次，實(shí)現(xiàn)盈利模式的綜合化．提供風(fēng)險(xiǎn)投資、科技銀行、科技擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)交易等平臺(tái)，以及與地方政府合作提供人才培訓(xùn)服務(wù)，幫助企業(yè)引進(jìn)基礎(chǔ)人才和高級(jí)技術(shù)領(lǐng)軍人才、提供市場(chǎng)資訊服務(wù)等．如北科建的盈利模式包含四大環(huán)節(jié)：第一就是物業(yè)銷售利潤(rùn)；第二是持有孵化器商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)；第三是物業(yè)增值以后的證券化或者出售，資產(chǎn)增值的收益；第四，打造企業(yè)股權(quán)投資的平臺(tái)，介入到兼并投資和風(fēng)險(xiǎn)投資以及PE投資．

4.5 地產(chǎn)功能突出綠色低碳

地產(chǎn)功能是地產(chǎn)產(chǎn)品的形象工程，是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的直接體現(xiàn)．科技地產(chǎn)功能創(chuàng)新主要有：首先，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加有針對(duì)性，科技地產(chǎn)的客戶群與商住客戶不同，必須根據(jù)主導(dǎo)企業(yè)需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)科技地產(chǎn)由“大而全”向“小而美”轉(zhuǎn)變，滿足企業(yè)對(duì)變體產(chǎn)品的需求；其次，產(chǎn)品要體現(xiàn)和諧環(huán)保功能，向綠色、低碳、節(jié)能轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)人與自然、社會(huì)的和諧共融，這是科技地產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)．

5 結(jié) 語(yǔ)

科技地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分支，是對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)，正處于成長(zhǎng)階段，將逐漸成為開發(fā)商角逐的新領(lǐng)域．其承擔(dān)著推動(dòng)產(chǎn)業(yè)融合、實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新集群的重任．在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，積極轉(zhuǎn)型，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中表現(xiàn)出社會(huì)責(zé)任意識(shí)，在履行社會(huì)責(zé)任下追求價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與城鎮(zhèn)化的互動(dòng)，以及企業(yè)效益與社會(huì)效益的雙贏，既是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的內(nèi)在要求，也是科技地產(chǎn)健康發(fā)展的根本體現(xiàn)．

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Discussion of Development Strategies of Science and Technology Estate in the Perspective of New-type Urbanization

SHAN He-minga,b，WANG Zhen-poa,b
(a. School of Economics and Management；b. Beijing，Tianjin and Hebei Collaborative Development Research Center，Tianjin Chengjian University，Tianjin 300384，China)

In the critical phase of deep development of the new type of urbanization and the upgrading of industrial structure，science and technology estate，as the important incubator of scientific and growing enterprises，should abandon the traditional“residential type” development model，and focus on holding property service and operation management. This paper reinterprets the connotation of the science and technology estate in the perspective of new type of urbanization，and analyzes the interaction mechanism of the new type of urbanization and the value creation of the science and technology estate. Based on the analysis of and the reference to the relevant experiences from abroad，the paper puts forward development strategies of scientific and technological estate in China，and points out that industry-city integration，industry convergence，real estate function integration and operation management informationization are the strategic core of future scientific and technological estate.

new-type urbanization；science and technology estate；industry-city integration；development strategy

F299.2

A

2095-719X(2014)05-0365-07

（編輯校對(duì)：張?zhí)m娜）

2014-07-15；

2014-09-04

天津市科技計(jì)劃項(xiàng)目(14ZLZLZF02900)；天津市國(guó)土房管局科研立項(xiàng)(津國(guó)土房辦發(fā)[2014]29號(hào))；“十二五”天津市高等學(xué)校創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)計(jì)劃(TD12-5063)

單賀明（1990—），男，河南周口人，天津城建大學(xué)碩士生．