基于SD模型的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響的實(shí)證研究

邵鐵柱　曹陽(yáng)　邵博

摘要：截止到20t3年前2個(gè)季度為止，房地產(chǎn)行業(yè)一直備受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注。先后出臺(tái)的政策使得房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)企業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力成為企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。擬從分析房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境為視角，分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因，將房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)量化，運(yùn)用SD模型構(gòu)建外部環(huán)境與財(cái)務(wù)分析的互動(dòng)關(guān)系，并得到直觀的因果圖。根據(jù)結(jié)果圖，增加相關(guān)變量，得出主要影響因素。最后提出有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；外部環(huán)境；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

2011年下半年以來(lái)，國(guó)家為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià)如：提高銀行存款準(zhǔn)備金率、居民限購(gòu)政策、房產(chǎn)稅政策、提高一手房的首付比率等。在這一系列嚴(yán)厲的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)危機(jī)。北京住建委報(bào)告顯示：北京市有473家房產(chǎn)企業(yè)不能申請(qǐng)延續(xù)工商執(zhí)照注銷。武漢房管局報(bào)告顯示：武漢在冊(cè)的房產(chǎn)開(kāi)業(yè)企業(yè)減少近15.4%。四川省建設(shè)廳報(bào)告顯示：四川共有423家房產(chǎn)企業(yè)不能辦理延續(xù)手續(xù)注銷開(kāi)發(fā)資質(zhì)。從2011-2012年，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)企業(yè)大量破產(chǎn)，房產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善有不可推卸的責(zé)任，但是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境不斷變化也是重要的影響因素。目前，大部分文獻(xiàn)僅關(guān)注企業(yè)內(nèi)部因素，忽略外部環(huán)境變化的影響。對(duì)于受國(guó)家調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是片面的。鑒于此，本文在借鑒了國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，分析外部環(huán)境對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響關(guān)系，然后對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行匯總、分類，并利用SD模型構(gòu)建外部環(huán)境與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，得出因果圖。最后，進(jìn)行政策調(diào)控實(shí)驗(yàn)，根據(jù)模擬的結(jié)果為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供參考建議。

1、外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響

外部環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系可以從房地產(chǎn)企業(yè)的籌資及運(yùn)營(yíng)2個(gè)方面進(jìn)行分析。首先，對(duì)于籌資活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)由于其所屬行業(yè)的特殊性決定了它不可能僅僅依靠自有資本滿足其自身對(duì)資金的需要。因而在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中避免不了需要從外部籌集資金。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其在前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)資金的需求無(wú)疑是最大的，因此籌集資金過(guò)程中利率的影響對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有著較強(qiáng)的作用力。國(guó)家通過(guò)政策性的調(diào)控，限制房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)渡擴(kuò)張，提高貸款利率，將大大升高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，對(duì)于營(yíng)運(yùn)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)為建造商品房而取得的土地使用權(quán)占用的資金無(wú)疑是巨大的。占用資金量過(guò)大將影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和資金利潤(rùn)率。另外，在房企開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)鋼材等原材料的需求及相互關(guān)聯(lián)企業(yè)間的債務(wù)往來(lái)，在極大程度上也影響著房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率及應(yīng)收賬款的回收率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響是毋庸置疑的，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，如圖1所示。

2、外部環(huán)境對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響的實(shí)證分析

（1）模型的選擇。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)是研究信息反饋系統(tǒng)的學(xué)科，很適合研究外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)內(nèi)生觀點(diǎn)認(rèn)為：系統(tǒng)的行為模式與特征主要取決于其內(nèi)部的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)與反饋機(jī)制；系統(tǒng)在內(nèi)外變量和制約因素的作用下以一定的規(guī)律發(fā)展。因此，要想運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)分析，首先要辨識(shí)、描述企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境的之間的關(guān)系。

（2）模型指標(biāo)的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的構(gòu)成因素眾多，而且各種外部因素相互作用形成復(fù)雜的關(guān)系，在考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，既不能只考慮企業(yè)內(nèi)部因素，也不能將內(nèi)部、外部所有的因素都考慮進(jìn)來(lái)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究，本文擬以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境受外部環(huán)境影響最大的經(jīng)營(yíng)和籌資活動(dòng)為切入點(diǎn)，從相互作用的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自身和外部環(huán)境兩個(gè)方面探索影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的主要因素。從房地產(chǎn)行業(yè)的主要方面來(lái)看，資源是稀缺的，在供給一定的情況下，需求增加，導(dǎo)致價(jià)格上漲。在一定的時(shí)期內(nèi)，土地和建材供給是基本不變的，而房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需求增加，這將導(dǎo)致土地和建材的價(jià)格上升，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本增加。在供給一定的情況，需求決定商品價(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi)，房屋的存量是不變的?？梢砸暈榉课莨┙o一定的，消費(fèi)者需求直接影響房屋的價(jià)格，影響房屋的銷量，這也會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期。在房地產(chǎn)行業(yè)的次要方面上，宏觀方面的利率因素會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式；微觀層面的相關(guān)企業(yè)的信用也會(huì)影響應(yīng)收賬款的回收率。這些都影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力，改變資本結(jié)構(gòu)，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

基于以上的分析，本文將房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分成資源風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)生命周期風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)5個(gè)類型。對(duì)于上述5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)維度的具體評(píng)測(cè)，擬采用定性和定量相結(jié)合的方法對(duì)外部環(huán)境的指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建，以保證結(jié)果的準(zhǔn)確性。①資源風(fēng)險(xiǎn)。資源風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)行業(yè)的土地及建筑材料等資源的稀缺性。主要是土地及建筑材料的市場(chǎng)供需情況。具體的衡量指標(biāo)包括：定量指標(biāo)：供應(yīng)商集中度；定量指標(biāo)：土地、建筑材料的購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)。②行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指包括全房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)程度。它主要衡量指標(biāo)如下：定量指標(biāo)：行業(yè)集中度，行業(yè)內(nèi)企業(yè)年增加率；定性指標(biāo)：房產(chǎn)品差異化程度。③行業(yè)生命周期風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)生命周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期所處的各個(gè)階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)的具體影響程度。房地產(chǎn)行業(yè)生命周期階段對(duì)房屋成交量會(huì)在一定程度上表現(xiàn)出不同的增長(zhǎng)速度。它主要衡量指標(biāo)如下：定量指標(biāo)：銷售增長(zhǎng)率；定性指標(biāo)：行業(yè)所處生命周期階段。④信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指各種影響房地產(chǎn)企業(yè)償付能力的因素。主要衡量指標(biāo)有：定性指標(biāo)：企業(yè)回收賬款的難易程度，定量指標(biāo)關(guān)聯(lián)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)比率，關(guān)聯(lián)企業(yè)壞賬率。⑤利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的利率政策。利率風(fēng)險(xiǎn)的衡量指標(biāo)如下：定性風(fēng)險(xiǎn)：政策優(yōu)惠程度，利率波動(dòng)幅度；定量指標(biāo)：行業(yè)利率水平。本文結(jié)合國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究，對(duì)于定性指標(biāo)，采用專家咨詢、打分等方法。定量指標(biāo)給出的如下的計(jì)算公式，如表l所示。

對(duì)于定性指標(biāo)采用專家打分方式評(píng)價(jià)非財(cái)務(wù)指標(biāo)表，如表2所示，表中列示了一些可以參考的指標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

參與打分的專家依照表2所示的參考評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在對(duì)照評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量之后，專家按照5個(gè)層級(jí)對(duì)各個(gè)非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行打分，這5個(gè)層級(jí)分別對(duì)應(yīng)著100～90分、90～80分、80～70、70～60分和60分以下，將專家打分情況進(jìn)行匯總并加權(quán)平均處理，即得到每個(gè)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)測(cè)度值。這些指數(shù)都是外生變量。

再設(shè)計(jì)內(nèi)生變量前先要分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行分類，然后設(shè)定衡量指標(biāo)。因?yàn)槟Ｐ驮O(shè)計(jì)要求內(nèi)生變量要以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的路徑設(shè)定。選擇自由現(xiàn)金流量來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)水平。因?yàn)椋旱谝唬谥?jǐn)慎、一致的企業(yè)財(cái)務(wù)要求企業(yè)在某一時(shí)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)并能保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流量；第二，只有在企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的情況下，企業(yè)才能有財(cái)力去擴(kuò)張，爭(zhēng)占更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)。因此，考察房地產(chǎn)企業(yè)的自由現(xiàn)金流量的變化情況來(lái)判斷其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)可信的手段。

（3）模型的應(yīng)用。截止到2012年末，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)全國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)6萬(wàn)家，其中近70%為中小型房地產(chǎn)企業(yè)。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以中小企業(yè)占多。因此本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的研究標(biāo)的為市場(chǎng)占多的中小房企。因此，選取黑龍江省A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（中小房企）的具體數(shù)據(jù)為例，首先運(yùn)用vensim軟件畫(huà)出其變量的SD模型，然后根據(jù)本文中的公式得到各個(gè)關(guān)于外部環(huán)境財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體數(shù)值，同時(shí)，計(jì)算出將相關(guān)財(cái)務(wù)政策參數(shù)數(shù)值，得到常量參數(shù)表和水平變量初值表，最后將2007-2012年的A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)代人因果圖中，對(duì)模型進(jìn)行調(diào)試。最后進(jìn)行政策檢驗(yàn)，如圖2所示。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)sD模型猶如一張風(fēng)險(xiǎn)地圖，它將行業(yè)環(huán)境與企業(yè)財(cái)務(wù)有機(jī)結(jié)合到一起，形象地演繹出行業(yè)環(huán)境影響企業(yè)財(cái)務(wù)的傳導(dǎo)機(jī)理。那么接下來(lái)的問(wèn)題是如何根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)地圖中的各項(xiàng)外部環(huán)境指標(biāo)，定量的說(shuō)明對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響的大小。

關(guān)于中長(zhǎng)期貸款利率的調(diào)控實(shí)驗(yàn)。假定各年房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款利率提高1%，通過(guò)計(jì)算機(jī)仿真模擬，部分指標(biāo)調(diào)控前后的結(jié)果，如表3所示。

關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)控實(shí)驗(yàn)。每年成交的土地價(jià)格是基準(zhǔn)地價(jià)的幾倍，通過(guò)調(diào)整土地價(jià)格，假定土地價(jià)格各年提高5%，通過(guò)計(jì)算機(jī)仿真模擬，部分指標(biāo)調(diào)控前后的結(jié)果，如表4所示。

關(guān)于關(guān)聯(lián)企業(yè)現(xiàn)銷比的調(diào)控實(shí)驗(yàn)。假定各年現(xiàn)銷比提高40%，通過(guò)計(jì)算機(jī)仿真模擬，部分指標(biāo)調(diào)控前后的結(jié)果，如表5所示。

3、結(jié)論及建議

本文運(yùn)用sD模型的方法，進(jìn)行政策實(shí)驗(yàn)，根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果，分析房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體研究，得出以下結(jié)論并提出相關(guān)建議：

第一，由實(shí)驗(yàn)結(jié)果可以得出，提高關(guān)聯(lián)方的現(xiàn)銷比會(huì)很大程度上影響自由現(xiàn)金流量。提高貸款利率及土地價(jià)格對(duì)自由現(xiàn)金流量的影響不穩(wěn)定，相比也關(guān)聯(lián)方的現(xiàn)銷比的影響也不是很顯著。房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境變化會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，外部環(huán)境的變化對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提出更多、更高的要求。

第二，外部環(huán)境的不確定性是不可控、不可消滅的，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的外部環(huán)境影響下持續(xù)的發(fā)展，如何根據(jù)外部環(huán)境的變化相應(yīng)的調(diào)整自身運(yùn)營(yíng)方面的管理措施是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題。自身運(yùn)營(yíng)方式的適應(yīng)性的轉(zhuǎn)變，應(yīng)該具體表現(xiàn)在從會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)到管理人員的思想轉(zhuǎn)變到企業(yè)的內(nèi)部控制制度等多方面的專業(yè)提升。

第三，本文的研究為后續(xù)研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制關(guān)鍵點(diǎn)的選取起到一定的輔助作用，經(jīng)過(guò)調(diào)控實(shí)驗(yàn)，外部環(huán)境對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的影響變化幅度大的按理說(shuō)就應(yīng)該是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵點(diǎn)。