2014住房市場總體判斷

倪鵬飛 楊慧

去年以來全國住房總體形勢：穩(wěn)中有進，震蕩增長。住房投資增長較快，各季度增速先增略降。2013年1～9月商品住房投資達41979億元，同比增長19.5%，較1998～2012年同期增速的均值低8.1個百分點。住房竣工面積增速較低，增速出現(xiàn)逐季下滑。住房施工面積增長較低，各季度增速相對平穩(wěn)。住房銷售增長強勁，增速高位回落。住房價格增長較快，增速先升后降。住房融資高速增長，增速逐季顯著提升。土地市場量價齊升，各季度上升趨勢明顯。2013年1～9月，住房用地成交價格為4910元/平方米，同比增長7.6%。

2014住房市場總體判斷與展望

2014年住房市場總體穩(wěn)中有波動，城市間分化趨勢延續(xù)。一、二線城市仍然存在房價上漲壓力，三、四線城市總體平穩(wěn)增長。出現(xiàn)量價齊降城市數(shù)量會再增多，這些城市主要是沿海房價畸高城市，中西部人口增長有限城市及投資投機過于嚴重城市。這一判斷是基于外部環(huán)境（國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟）及內(nèi)部住房市場主體博弈的判斷與展望。

（一）國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境判斷與展望

1.國際宏觀經(jīng)濟對中國住房市場總影響趨于擴張。從經(jīng)濟周期來看，世界經(jīng)濟放緩雖然具有一定抑制作用，但是也會刺激中國出臺促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，使住房市場發(fā)展空間得到一定程度擴大；從區(qū)域住房市場來看，中國屬于亞洲與新興經(jīng)濟體這兩個住房市場高漲的區(qū)域板塊的重疊區(qū)；從貨幣政策來看，在發(fā)達國家量化寬松的貨幣政策背景下，中國財政政策與貨幣政策以穩(wěn)健為主但是具有擴張傾向；從資本流動來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資中的外商直接投資增速在2014年有可能重拾上升趨勢。從以上分析可知促進住房市場的積極因素更為顯著。

2.國內(nèi)宏觀經(jīng)濟趨穩(wěn)，住房市場自主增長空間擴大。中國目前正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，中央將會注重對宏觀政策的穩(wěn)定性，宏觀經(jīng)濟運行速度會保持較為穩(wěn)定的發(fā)展。預(yù)計2013-2014年中國宏觀經(jīng)濟仍將持續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，政府更為看重經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)控，貨幣政策等將以穩(wěn)為主。因此，在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的作用下，住房市場也會以較為穩(wěn)定的速度發(fā)展。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也將以穩(wěn)為主，從行政管制為向建立長效機制逐漸轉(zhuǎn)變。一、二線城市與三、四線城市住房市場發(fā)展將繼續(xù)分化，一、二線城市在房價上漲壓力下，出臺更為嚴厲調(diào)控措施的壓力增大。

（二）住房市場總體判斷與展望

1.房地產(chǎn)開發(fā)商資金充?？傮w樂觀，一、二線城市價格壓力持續(xù)，三、四線城市加大促銷力度但不輕易降價。一、二線城市開發(fā)商在2012-2013年銷售旺盛及融資狀況良好背景下， 2014年資金較為充裕；由于前期拿地?zé)崆楦邼q，住房供給在今年基礎(chǔ)上有所增加；一些改革措施對開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生影響，導(dǎo)致預(yù)期沒有2013年高，并產(chǎn)生一定波動；住房市場供給偏緊狀況有所緩解，但住房價格上漲壓力依然存在。三、四線城市開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)為主，且?guī)齑孑^多，資金實力不強，開發(fā)商預(yù)期樂觀程度不如一、二線城市，會采取更多促銷策略但不會輕易降價。

2.一、二線城市政策不確定性擴大，消費者預(yù)期受到一定影響，三、四線城市人口增長有限購房者觀望情緒較濃。城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進和居民收入的穩(wěn)定增長，推動自住性需求持續(xù)旺盛。一方面，一、二線城市在人口集中、收入增加及投資渠道單一共同作用下，剛性需求強勁。另一方面地方政府存在房價控制目標(biāo)的約束，調(diào)控政策具有不確定性，對預(yù)期從而產(chǎn)生不確定性影響。從而導(dǎo)致住房需求提前或者推后入市，引發(fā)價格波動。三、四線城市預(yù)期較為穩(wěn)定，但受一線城市預(yù)期影響觀望氣息增加，對于房價已經(jīng)下降或接近下降城市的負面影響更強。

3.中央政府市場化調(diào)控思路增強，但改革深化尚需時日。2013-2014年保障性住房供給力度會持續(xù)增加，并對市場主體預(yù)期產(chǎn)生明顯影響。但是公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施一體化在短期內(nèi)難以實現(xiàn)。各項深化改革的政策推動還需時日，但有可能先行實施一些改革試點，從點到面推進。

4.地方政府行為分化，一、二線城市整體土地供給擴大調(diào)控趨緊。總體來看，地方政府土地供給將增加，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也會趨于合理。一、二線城市存在房價控制目標(biāo)約束和需求旺盛推動房價上漲的兩難問題，從而擴大住房供給的相關(guān)措施會加大施行，土地供給和保障性住房供給力度將加大。限購、限價及限貸等措施將繼續(xù)推行。同時還可能實施一些改革試點。三、四線城市土地收入的減少導(dǎo)致財政壓力加大。個別城市面臨債務(wù)風(fēng)險，主要表現(xiàn)為以土地為抵押的地方融資平臺風(fēng)險。

5.金融機構(gòu)對住房市場繼續(xù)保持謹慎樂觀，房地產(chǎn)信貸將有效支撐住房市場供求。受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境及住房市場發(fā)展?fàn)顩r影響，金融機構(gòu)對住房市場繼續(xù)保持樂觀，從而保持開發(fā)信貸與消費信貸支持力度，有效支持2014年住房供需。但是一、二線城市已經(jīng)開始風(fēng)險提示，金融機構(gòu)對其住房市場較為謹慎，預(yù)計2014年融資狀況不如2013年。一線城市開發(fā)貸款與全國趨勢區(qū)別不大，但是消費信貸與全國整體趨勢區(qū)別較大，差別化信貸將更為有力。三、四線城市總體上較為穩(wěn)定，但是部分城市、部分企業(yè)和部分項目融資難度較大，資金支持較為緊張，部分城市融資風(fēng)險持續(xù)增加。

2014住房調(diào)控的政策建議

2014年的住房調(diào)控目標(biāo)：第一，住房投資增速同比控制在15%-25%。第二，住房價格增速上限為居民收入增速，下限為-30%。第三，住房存銷比的上限為18個月，下限為6個月。住房調(diào)控的主要任務(wù)是：平衡供求，調(diào)整結(jié)構(gòu)；穩(wěn)定價格，加快改革。即：各地根據(jù)市場供求狀況，采取相應(yīng)措施，促進市場均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供給；保持價格的穩(wěn)定和理性回歸；加快建立市場和政府相結(jié)合的城鄉(xiāng)一體的住房制度體系。住房調(diào)控的方向是：從以往的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向市場調(diào)控為主，從需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向供求雙向調(diào)控，從“一刀切”的調(diào)控為主轉(zhuǎn)向差別化的調(diào)控為主。住房調(diào)控的原則是：五個統(tǒng)籌。即行政調(diào)控與市場調(diào)控的統(tǒng)籌，住房供應(yīng)體系內(nèi)部的統(tǒng)籌，不同區(qū)域住房市場的統(tǒng)籌，住房市場預(yù)期與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)改善的統(tǒng)籌，調(diào)控政策與制度改革的統(tǒng)籌。

1.實施差別化的區(qū)間目標(biāo)調(diào)控，保持宏觀政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。應(yīng)研究選擇和制定住房市場發(fā)展的房價、儲售比和投資等關(guān)鍵指標(biāo)。第一，根據(jù)各地的市場條件，制定有差別的區(qū)間基準；第二，針對不同類型城市，選擇不同指標(biāo)作為調(diào)控的主要依據(jù)。同時保持宏觀政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以穩(wěn)定市場預(yù)期及政策效果的充分發(fā)揮。

2.改進行政調(diào)控，完善問責(zé)制度。行政調(diào)控是由于住房制度缺失導(dǎo)致住房市場非健康發(fā)展而采取的臨時性措施。隨著主要制度的改革和完善，住房市場逐步趨于健康的情況下，行政性調(diào)控應(yīng)及時撤出。在改進行政調(diào)控的同時，要完善問責(zé)制度。做到細化行政責(zé)任，加強監(jiān)督檢查，并兌現(xiàn)責(zé)任追究。

3.完善土地供給政策，建立抑制地價過度上漲的機制。建議國土部會同相關(guān)部門與城市政府，制定各地年度供地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格的總量與增長區(qū)間目標(biāo)，加大一、二線城市土地供應(yīng)，減少三、四線城市土地供應(yīng)，簡化審批程序，完善問責(zé)制度；積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機制。選取一些城市開展試點，實行土地價格過度上漲導(dǎo)致普通商品房價格過度上漲，超出承受能力部分的一定比例由出讓金補貼的制度。

4.完善差別化的金融政策，完善住房金融體系。實施差別化首付政策：繼續(xù)實施首套房貸款首付比例30%，二套房貸款首付比例60-80%，三套房停止貸款。繼續(xù)按照“認房又認貸”的標(biāo)準審核借款人；實施差別利率政策：第一，商業(yè)銀行對購買90平米以下首套住房的個人住房貸款實行0.8倍的利率優(yōu)惠，購買90-140平米之間首套住房個人住房貸款實行0.9倍的利率優(yōu)惠，購買140平米以上首套住房的個人住房貸款取消利率優(yōu)惠。二套房的貸款利率提升至基準利率的1.1倍。第二，實行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款自動上浮一般行業(yè)貸款0.5個百分點的貸款制度，保障性房地產(chǎn)開發(fā)貸款下浮一般行業(yè)貸款0.5個百分點的制度。

開展取消期房預(yù)售制度的試點探索，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，完善開發(fā)企業(yè)的債券融資、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資等風(fēng)險控制制度。

5.加快建立不動產(chǎn)登記制度，擴大房產(chǎn)稅試點范圍。建議國務(wù)院責(zé)成有關(guān)部門盡快做出擴大房產(chǎn)稅試點范圍；建議全國人大加快修改有關(guān)稅法進程，制定全國范圍內(nèi)征收房地產(chǎn)稅的時間表。加快建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，加快征管制度改革的步伐，積極創(chuàng)造房產(chǎn)稅開征的各項條件。將開征房產(chǎn)稅作為解除限購令的一個條件和接續(xù)政策，從而調(diào)動地方的積極性，加快房產(chǎn)稅試點和全面開征的步伐。

6.完善“安居工程”制度，加快“康居工程”實施。完善“安居工程”的各項制度措施。建立強制性與誘致性相結(jié)合的投融資制度，探索實施康居工程加快開辟保障性住房多元化的融資渠道。完善保障房質(zhì)量管理制度。建立配套設(shè)施和服務(wù)供給的考評制度；完善保障房公平公正的配租和配售制度。明晰保障性住房產(chǎn)權(quán)，建立保障性住房產(chǎn)權(quán)管理制度。完善保障性住房經(jīng)營管理體制。建立清晰而合理的定價制度。

建議住建部加快試點和實施“康居工程”。重新界定普通商品房的標(biāo)準，界定中等收入家庭資格，采取定向申請的辦法，對符合收入和居住條件的中等收入居民給予購租普通商品房優(yōu)惠支持，給予稅收減免、公積金貸款、抵押擔(dān)保的照顧。

7.租賃市場：規(guī)范租賃市場，發(fā)展租賃市場及房地產(chǎn)租賃企業(yè)。制定取消預(yù)售制度，鼓勵有實力的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，鼓勵專門的房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。制定承租者保護制度。實行長期合同制度，規(guī)范住房租賃的操作規(guī)定，實行租金價格年漲制度。實行承租者市民待遇。對有固定職業(yè)、有繳稅證明的承租者在社保、教育、醫(yī)療、就業(yè)等方面實行當(dāng)?shù)貞艏氖忻翊觥?/p>

8.促進基礎(chǔ)設(shè)施一體化，加快公共服務(wù)建設(shè)。要打破就住房調(diào)控而調(diào)控的思路，加快公共服務(wù)供給和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：一、二線城市應(yīng)加快城市中心區(qū)、郊區(qū)和周邊的基礎(chǔ)設(shè)施一體化、網(wǎng)絡(luò)化和便利化，尤其是加快建設(shè)快速公交系統(tǒng)，以提高郊區(qū)和周邊地區(qū)的可及性。要加快全域城市公共服務(wù)均等化，將中心區(qū)優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源向郊區(qū)轉(zhuǎn)移和共享，有效疏散人口，減輕中心區(qū)住房上漲壓力。三、四線城市要加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善功能，提升質(zhì)量，加大公共服務(wù)供給，提高水平，擴大范圍，改善生活環(huán)境，提高人口吸引力。

（作者單位為中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）