大虹橋的發(fā)展前景分析新虹橋首府投資價值評估

上海虹橋商務區(qū)依托虹橋綜合交通樞紐，建成上?，F(xiàn)代服務業(yè)的集聚區(qū)。上海國際貿(mào)易中心建設的新平臺，是面向國內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機構的匯集地，是服務于長三角地區(qū)，服務于長江流域，服務于全國的高端商務中心。

上海虹橋商務區(qū)的發(fā)展，將成為全世界關注的熱點。

上海大虹橋的地位

◆長三角的關鍵性節(jié)點

虹橋綜合交通樞紐是長三角城市網(wǎng)絡的關鍵性節(jié)點，是上海西部發(fā)展的戰(zhàn)略要點，是上海東西現(xiàn)代服務軸與上海大都市圈內(nèi)“U”形新興產(chǎn)業(yè)廊道所構成的Y形產(chǎn)業(yè)軸的交點。

“大虹橋”在空間表現(xiàn)為圈層關系，在產(chǎn)業(yè)空間布局上表現(xiàn)為廊道關系。能夠促進上海真正面向長三角、服務長三角的目的，能夠促進長三角以上海為平臺面向全世界。

◆國家戰(zhàn)略重要補充

“大虹橋”開發(fā)是上海國家戰(zhàn)略的重要補充，“大虹橋”、“大浦東”是21世紀上海經(jīng)濟發(fā)展的新支點。

“大虹橋”承擔整合上海西部發(fā)展空間的歷史責任，大浦東承擔整合上海東部發(fā)展空間的歷史重任。只有兩者實現(xiàn)有機的發(fā)展空間互動，才能實現(xiàn)上海的國家戰(zhàn)略有序推進。

◆上海西部新的增長極

“大虹橋”的崛起，將會推動上海西部增長極的形成，它將是繼上海中心城區(qū)、上海浦東之后的第三個經(jīng)濟增長區(qū)域。

在虹橋綜合交通樞紐的帶動下，上海西部增長極產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將呈現(xiàn)高起點的發(fā)展格局。

雙引擎引爆

上?！昂笫啦睍r代！

在未來，上海將形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”經(jīng)濟發(fā)展格局。

“大虹橋”發(fā)展動因剖析

虹橋商務區(qū)是上?！笆濉逼陂g重點發(fā)展區(qū)域，其開發(fā)建設是市委市政府立足全局，著眼長遠的重大戰(zhàn)略決策。目的是依托虹橋綜合交通樞紐、國家大型會展項目等重大功能性項目，帶動上海經(jīng)濟的發(fā)展方向轉型，促進城市空間布局調(diào)整，助推上海國際貿(mào)易中心建設，更好地服務于國家長三角一體化的發(fā)展戰(zhàn)略。

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域界定

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域涵蓋多個區(qū)域，包括嘉定、普陀、青浦、松江、閔行、長寧，核心區(qū)主要位于閔行華漕。

“大虹橋”整體發(fā)展方向

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域分成五個部分，以中區(qū)為核心，發(fā)展南北片區(qū)，拓寬東西片區(qū)。

1.中虹橋片區(qū)——商務高端區(qū)：主要指直接接受虹橋綜合交通樞紐輻射而形成的5公里核心影響圈層。

2.東虹橋片區(qū)——商務提升區(qū)：主要指虹橋綜合交通樞紐向東，沿地鐵2號線軸向延伸形成的地區(qū)，即是虹橋綜合交通樞紐地區(qū)10公里影響圈的東部片區(qū)。

3.北虹橋片區(qū)——綜合發(fā)展區(qū)：主要指嘉定區(qū)的江橋地區(qū)，即是虹橋綜合交通樞紐地區(qū)10公里影響圈的北部片區(qū)。

4.南虹橋片區(qū)——綜合發(fā)展區(qū)：主要指閔行區(qū)的七寶地區(qū)、松江九亭地區(qū)，即是虹橋綜合交通樞紐地區(qū)10公里影響圈的南部片區(qū)。

5.西虹橋片區(qū)——商務成長區(qū)：主要指青浦區(qū)的徐涇、趙巷地區(qū)，即是虹橋綜合交通樞紐地區(qū)10公里影響圈的西部片區(qū)。

“大虹橋”重點支持產(chǎn)業(yè)

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域重點發(fā)展主體、功能、配套三種業(yè)態(tài)，重點支持發(fā)展12大類產(chǎn)業(yè)。重點發(fā)展總部經(jīng)濟、貿(mào)易機構、商務辦公等主體業(yè)態(tài)，會議、會展等功能業(yè)態(tài)，酒店、零售、商業(yè)、文化娛樂等配套業(yè)態(tài)：

1.現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)；2.房地產(chǎn)業(yè)；3.會展旅游業(yè)；4.生產(chǎn)性服務業(yè)；5.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；6.現(xiàn)代物流業(yè)；7.信息服務業(yè)；8.專業(yè)服務業(yè)；9.金融服務業(yè)；10.文化服務業(yè)；11.教育培訓和醫(yī)療服務及其他服務業(yè)；12.環(huán)境和公共設施管理業(yè)。

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向體現(xiàn)了三個特點：

一是聚焦支持現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展；二是突出支持總部經(jīng)濟的發(fā)展；三是以服務長三角地區(qū)為重點。

“大虹橋”區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢

區(qū)位優(yōu)勢：虹橋商務區(qū)緊鄰江浙兩省，處于長三角城市軸的關鍵節(jié)點，與周邊主要城市距離均在300公里之內(nèi)。既為上海連通長三角地區(qū)的橋頭堡，也是長三角地區(qū)咽喉之所在，又為聯(lián)系亞太地區(qū)、面向全世界的門戶，是連接世界經(jīng)濟的橋梁。

交通優(yōu)勢：目前世界上獨一無二的綜合交通樞紐，涵蓋多種交通方式，軌交、公路、空港三位一體。各種換乘模式的多元化聚集，將人性化換乘的出行方式與現(xiàn)代理念相結合，一小時通達長三角都市圈的功能價值，顯現(xiàn)出同城發(fā)展增值效應。

成本優(yōu)勢：虹橋商務區(qū)獨特的區(qū)位、便捷的交通，極大地方便企業(yè)獲取信息、調(diào)配資源、開拓市場，尤其是企業(yè)總部在運營成本上相對較低。

后續(xù)優(yōu)勢：虹橋商務區(qū)廣泛吸收國際商務區(qū)建設的成功經(jīng)驗，取百家之長，創(chuàng)虹橋之新。并且，結合自身特色，以人為本，科學規(guī)劃，厚積薄發(fā)，將其打造成一座世界級的商務中心。

政策優(yōu)勢：虹橋商務區(qū)是上海市第十二個五年發(fā)展規(guī)劃綱要中，明確重點發(fā)展城市功能區(qū)域。是上海市低碳實踐區(qū)，也是世界商務區(qū)聯(lián)盟的會員。國家財政部和商務部已明確表示，將虹橋商務區(qū)確定為現(xiàn)代服務業(yè)的綜合試點區(qū)。

“大虹橋”發(fā)展的

意義和作用

“大虹橋”發(fā)展對于上海、乃至全國有著重要而積極的意義和作用。

第一，“大虹橋”發(fā)展有助于加強我國與世界其他國家的交流，成為我國參與國際競爭與合作的戰(zhàn)略性平臺。

第二，“大虹橋”發(fā)展可以有效降低長三角地區(qū)的商務成本，推動長三角城市群的建設與融合，使虹橋綜合交通樞紐成為長三角地區(qū)（大上海區(qū)域）的空港和CBD，為長三角區(qū)域搭建完善的對外貿(mào)易交流平臺，并吸引人才、資金、信息、技術等各種要素集聚，從而有效地提升長三角區(qū)域價值的吸引力。

第三，圍繞高新技術產(chǎn)業(yè)和國際服務貿(mào)易的發(fā)展，虹橋商務中心的建成，將有助于優(yōu)化長三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局。同時，不僅能夠完善便捷的長三角區(qū)域物流體系，還能夠加速產(chǎn)業(yè)結構升級，推進長三角區(qū)域經(jīng)濟一體化，從而有效地提升長三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)競爭力。endprint

第四，虹橋國際商貿(mào)區(qū)建成后將成為未來上海西部的經(jīng)濟中心，成為長三角地區(qū)的CBD，并與外灘和陸家嘴的上海東部CBD遙相呼應。在大浦東開發(fā)逐步完善的同時，虹橋國際商貿(mào)區(qū)的建設，不僅能有效減輕上海城區(qū)的交通壓力，其所帶來的巨大的投資消費需求，將成為拉動上海未來20-30年經(jīng)濟增長的重要引擎。從這個角度分析，虹橋國際商貿(mào)區(qū)是將來上海經(jīng)濟發(fā)展建設的主戰(zhàn)場，是中國上海的第二個浦東。

第五，虹橋商務中心的建成，將直接推動上海國際貿(mào)易中心的建設，并帶動金融中心和航運中心的發(fā)展。世界經(jīng)濟發(fā)展史表明，只有貿(mào)易量得到快速提升，才能有效增加對金融和航運等服務的需求。由此可見，上海國際級商務中心的建成，將對上海的貿(mào)易中心、金融中心和航運中心的建設產(chǎn)生綱舉目張的重要作用。

“大虹橋”房地產(chǎn)板塊概述

“大虹橋”房地產(chǎn)主要板塊：按照空間地域情況，以及房地產(chǎn)發(fā)展狀況，“大虹橋”房地產(chǎn)主要包括嘉定、青浦、嘉定、長寧、閔行、松江幾大區(qū)域，涉及的核心板塊為：嘉定江橋、普陀長風、青浦徐涇、松江九亭、閔行華漕、閔行七寶、閔行虹橋、長寧北新涇、長寧天山、長寧古北、虹橋板塊。

松江九亭板塊分析

九亭板塊土地一級市場：板塊土地市場長期缺乏土地供應，2006年至今土地公開市場僅供應了3幅土地，其中1幅為住宅用地，2幅為商辦用地。

九亭板塊住宅二級市場：板塊先前的交易均為早期的商品房項目的成交。由于土地市場幾乎沒有供應，且板塊發(fā)展較成熟。

近幾年，從房地產(chǎn)交易走勢可以看出，九亭板塊的商品房存貨已快消耗殆盡。已發(fā)展成熟的板塊、房屋供應的稀缺、“大虹橋”的輻射均不斷地助長九亭板塊的商品房價值。目前九亭板塊的商品房成交均價僅為24000元/平方米左右，是明顯的房地產(chǎn)價格和價值洼地。

2014上海住宅產(chǎn)品

投資指南

對于上海主要房地產(chǎn)發(fā)展板塊，根據(jù)2006-2013年的住宅平均漲幅，我們選取平均漲幅超過10%/年進行未來投資分。（表格詳見區(qū)域房地產(chǎn)投資潛力系數(shù)表）

2014年最具投資價值板塊

——“大虹橋”房地產(chǎn)板塊

板塊核心價值之一：

虹橋綜合交通樞紐功能、國際高端商業(yè)中心配套、國際商務中心和會展中心等多重價值，支撐著“大虹橋”板塊的房地產(chǎn)價值！

交通價值：虹橋機場、高鐵、磁浮列車、城際列車、長途高速巴士、城市公交等交通樞紐站點，共設置7座軌道交通車站。軌道交通2號線、10號線為正在建設的線路，5號線、17號線為近期規(guī)劃線路，20號線為遠期規(guī)劃線路，在綜合交通樞紐地區(qū)范圍內(nèi)采用地下線路形式。

配套價值：面向長三角地區(qū)的會展中心。會展商務是會展產(chǎn)業(yè)鏈條的中樞，未來的會展業(yè)不是規(guī)模的競爭，而是會展商務的競爭。

面向長三角地區(qū)的國際高端商業(yè)中心。改變商業(yè)作為配套的思路，把高端消費作為拉動虹橋中心區(qū)域的一個重要增長極，使之提升主體功能，這也是實現(xiàn)CAZ目標的重要功能措施。

面向長三角地區(qū)的國際商務中心。虹橋中心區(qū)域具有獨特的涉外機構、國際機構、涉外居住等資源，還有上海外貿(mào)學院、東華大學等教育資源，以及長三角區(qū)域商務人才需求的腹地支撐。

板塊核心價值之二：

區(qū)域住宅競爭少，土地供應稀缺，產(chǎn)品比較單一。

土地供應：周邊板塊住宅土地供應量極少，核心虹橋商務區(qū)目前僅20多萬平方米的住宅開發(fā)體量。周邊各房地產(chǎn)板塊近年來住宅供應量不到5幅土地，未來住宅產(chǎn)品市場銷售競爭壓力較小，而稀缺的住宅產(chǎn)品，將呈現(xiàn)較大的價格上漲空間。

產(chǎn)品標準：“大虹橋”房地產(chǎn)板塊由于開發(fā)項目的稀少，因此產(chǎn)品呈現(xiàn)單一化布局，公寓以70-110平方米的剛需產(chǎn)品為主，舒適型、大平層產(chǎn)品甚少，主要集中在長風以及長寧區(qū)域，別墅項目更是市場上的稀缺產(chǎn)品。

板塊核心價值之三：

“大虹橋”板塊房地產(chǎn)開發(fā)在未來幾年里，將贏得區(qū)域剛需購買支撐，以及未來產(chǎn)業(yè)客戶導入的千載難逢發(fā)展機遇！

區(qū)域客戶需求大，未來產(chǎn)業(yè)導入客戶需求大：虹橋樞紐將建設成為國際貿(mào)易中心，就目前核心區(qū)的土地供應狀況看，商辦物業(yè)體量已是達到400多萬平方米，未來將有大部分的產(chǎn)業(yè)客戶導入。不僅如此，就目前萬科時一區(qū)的銷售情況來看，90%為自住客戶，超過一半的客戶均是來自于當?shù)氐膮^(qū)域購買客戶。

因此，未來將有大量客戶支撐著“大虹橋”板塊的房地產(chǎn)消費需求。強有力的區(qū)域客戶消化，未來大量商務人群所帶來的住宅配套需求，將保持著“大虹橋”板塊房地產(chǎn)開發(fā)銷售的強勁發(fā)展勢頭。

2014年大虹橋最具投資

價值項目——新虹橋首府

22萬平方米的國際都市社區(qū)，是區(qū)域內(nèi)罕見的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

項目核心價值之一：

科學社區(qū)規(guī)劃

別墅和公寓組合社區(qū)：項目別墅組團和公寓組團由天然河流自然分隔，體現(xiàn)出規(guī)模化開發(fā)的價值。

1.以天然河流分隔別墅社區(qū)和公寓社區(qū)，保證別墅組團的專屬私密性。

2.別墅和公寓兩個社區(qū)東西分隔，有效避免高層對別墅的南向俯視干擾，保護了別墅組團的起居私密。

3.將天然河流引流入別墅社區(qū)造景，劃分出別墅組團，增加別墅的自然景觀特色。

樓棟間距：別墅組團20米，公寓組團高度棟距1：1。

其一，別墅組團以獨棟別墅為主，容積率0.2左右，南北棟距約20米，私密性和空間感，遠高于市場上以聯(lián)排別墅為主的別墅社區(qū)。

其二，公寓組團容積率約0.8，超大棟距設計，基本實現(xiàn)樓體高度和棟距1：1的比例，視野開闊，日照充足，舒適度極高。

項目核心價值之二：

稀缺獨棟社區(qū)endprint