關(guān)于房子，我們有哪些選擇

嚴(yán)躍進(jìn)

近日有則新聞令人五味雜陳：北京有個(gè)大齡未婚男青年為了住上經(jīng)適房，2008年開(kāi)始申請(qǐng)至今多次放棄加薪機(jī)會(huì)，連找女朋友都要“限薪”，深怕經(jīng)適房輪候資格被取消。最后他忍無(wú)可忍把政府告上法庭，希望給他一個(gè)“5年都還沒(méi)輪到”的說(shuō)法。不出所料，他敗訴了。痛定思痛，他終于接受了加薪，轉(zhuǎn)而申請(qǐng)兩限房（限房?jī)r(jià)、限套型的普通商品房），當(dāng)然還得排隊(duì)，猴年馬月根本說(shuō)不準(zhǔn)。

房子是普通中國(guó)老百姓最揪心的事。自從1998年“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”成為中國(guó)住房建設(shè)新的改革思路以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主體和資金來(lái)源呈現(xiàn)了多元化模式。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)早在2005年就做過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)“光北京就有十七八種，全國(guó)得有三十多種”住房品種。

可能政策制定者自己也沒(méi)有想到，1998年房改（下文稱(chēng)“98房改”）以來(lái)會(huì)房?jī)r(jià)會(huì)如此飛漲，而那么多的住房品種，卻讓老百姓的選擇十分被動(dòng)。

逼出來(lái)的房改

1998年是中國(guó)的虎年，但經(jīng)濟(jì)大環(huán)境卻沒(méi)有“虎虎生威”——亞洲金融危機(jī)的余威正在影響中國(guó)，而此時(shí)的中國(guó)又遭遇了長(zhǎng)江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)2500億元，同時(shí)為了兌現(xiàn)中國(guó)政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動(dòng)內(nèi)需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)23號(hào)文）的公布實(shí)施，福利分房取消，中國(guó)住房制度改革拉開(kāi)大幕。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)需求（或建筑業(yè)的產(chǎn)出）可以帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元 的采掘業(yè)需求，以及10元的住房裝修支出。

那時(shí)的房?jī)r(jià)也真是令人“懷念”啊。根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書(shū)報(bào)告，1998年至2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，2003年的房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

2004年，土地制度發(fā)生新變化，建立在“招拍掛”用地基礎(chǔ)上的房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升。2006年，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。隨后，限價(jià)房成為開(kāi)發(fā)業(yè)中的熱點(diǎn)。到了2010年，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式發(fā)布，公租房成為住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的新成員。2013年，北京大力發(fā)展“自住型商品住房”，市場(chǎng)再次關(guān)注全國(guó)住房結(jié)構(gòu)的新變化。

縱觀98房改以來(lái)的住房建設(shè)，可以看出：一方面，建設(shè)主體和資金來(lái)源趨于多元化。此前住房建設(shè)主要是國(guó)家和集體單位分內(nèi)的事。隨后，個(gè)人開(kāi)始成為出資的對(duì)象，房企的開(kāi)發(fā)角色也凸顯出來(lái)。從目前的思路看，國(guó)家相關(guān)部門(mén)管好保障性住房、房企管好市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目，成為新特征。這個(gè)過(guò)程中，國(guó)家逐漸減少直接的資金投入份額，而對(duì)民間資本和社會(huì)資本的引入給予了政策支持和鼓勵(lì)。

另一方面是對(duì)“住房產(chǎn)權(quán)”的理解在不斷深化。98房改前，人們對(duì)產(chǎn)權(quán)的理解是：產(chǎn)權(quán)歸屬?lài)?guó)家。隨后，住房作為福利發(fā)放到職工手中，這個(gè)時(shí)候產(chǎn)權(quán)在集體單位和就業(yè)者之間進(jìn)行了分配。到了普通商品住房建設(shè)的過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榉科蠛唾?gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。而在目前的住房階段下，對(duì)產(chǎn)權(quán)的理解則是地方政府可以適當(dāng)持有私人住房的產(chǎn)權(quán)。

三大住房類(lèi)型

98房改后的住房類(lèi)型基本包括三大類(lèi)：純商品性、保障性和政策性。純商品性住房主要是房企開(kāi)發(fā)的商品住宅。保障性住房包括經(jīng)適房、公租房等類(lèi)型。政策性住房包括回遷房和安置房等。同時(shí)，在農(nóng)村市場(chǎng)上，包括了自建房和小產(chǎn)權(quán)房等類(lèi)型。

目前比例最大的自然是普通商品住房。在1978年之前，住房帶有很濃厚的福利屬性。1979年后，“住宅也是商品”的聲音陸續(xù)發(fā)出。2004年8月31日后，土地協(xié)議出讓方式終止，土地市場(chǎng)步入市場(chǎng)化軌道。這個(gè)時(shí)候，商品住房建設(shè)也達(dá)到了新的高潮。包括住房公積金、商業(yè)貸款等金融支持開(kāi)始助力更多的人購(gòu)置商品住房。

而經(jīng)適房的投資走勢(shì)猶如坐過(guò)山車(chē)。此前中國(guó)指數(shù)研究院做過(guò)統(tǒng)計(jì)，認(rèn)為2000年以來(lái)經(jīng)適房竣工面積占商品房比重開(kāi)始下滑。如2000年該比重為26.1%。而到了2010年則下滑為5.1%。從這些數(shù)據(jù)也基本上能預(yù)計(jì)，隨著國(guó)家對(duì)保障房投入不斷轉(zhuǎn)向公租房，經(jīng)適房的比例將繼續(xù)減少。

2006年以來(lái)，對(duì)于限價(jià)商品住宅的建設(shè)開(kāi)始成為各地發(fā)展的新思路。當(dāng)然，這一類(lèi)商品房，被很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家批評(píng)為不倫不類(lèi)的產(chǎn)品。不過(guò)此類(lèi)產(chǎn)品并沒(méi)有在當(dāng)時(shí)全國(guó)進(jìn)行硬性的建設(shè)，只有包括北京等一二線(xiàn)城市對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品的推廣力度較大。

這些住房其實(shí)都在試圖躲避一個(gè)關(guān)鍵的因素，即房?jī)r(jià)。此類(lèi)住房的建設(shè)絕大多數(shù)是由房企進(jìn)行的，因此對(duì)于高房?jī)r(jià)，很多購(gòu)房者會(huì)把怨言?huà)佅蚍科蟆＿@也是合作建房的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)。不過(guò)從目前各個(gè)城市的試點(diǎn)看，雷聲大雨點(diǎn)小。

再看農(nóng)村市場(chǎng)，可以看出存在兩類(lèi)住房。普通百姓一般在宅基地上進(jìn)行自建房建設(shè)。當(dāng)然，類(lèi)似廣東東莞等城鎮(zhèn)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，在城市中心或邊緣帶上也有很多自建房。同時(shí)，目前很多宅基地未經(jīng)審批，而被開(kāi)發(fā)商直接以低價(jià)購(gòu)置，擅自進(jìn)行所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)，也即小產(chǎn)權(quán)房。此類(lèi)住房一直處于被打壓中。

房子為什么這么貴？

坊間傳聞，中國(guó)的房子性?xún)r(jià)比最差，產(chǎn)權(quán)只有70年，價(jià)格卻直逼發(fā)達(dá)國(guó)家CBD。如果都怪在開(kāi)發(fā)商頭上，實(shí)在有些冤枉，因?yàn)?0%的房?jī)r(jià)構(gòu)成是以稅費(fèi)成本表現(xiàn)出來(lái)的。

眾所周知，住房建設(shè)周期性很強(qiáng)，投入的土地、資金、人力成本等都很高。以嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)成本核算的普通商品住房為例，首先是拿地成本，尤其在目前土地價(jià)格不斷高漲的情況下，這更成為定價(jià)受制約的因素。其次是諸多稅費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)前的契稅、耕地占用稅，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的印花稅、營(yíng)業(yè)稅，銷(xiāo)售末端的土地增值稅等，都構(gòu)成了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。商品房房?jī)r(jià)構(gòu)成一般是“3+3+3+1”的比例，即30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建、行政費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。endprint

值得注意的是，圍繞土地、稅費(fèi)等指標(biāo)，各類(lèi)住房模式各有側(cè)重。如合作建房的模式下，土地成本和建筑成本與普通商品住房基本無(wú)異，但行政成本和稅費(fèi)等卻得到很大的節(jié)省。而集資建房的土地成本幾乎為零，因?yàn)橥恋鼗旧嫌蓢?guó)家劃撥，所以此類(lèi)住房的成本相對(duì)也不高。

在農(nóng)村市場(chǎng)上，自建住房的成本構(gòu)成更為單一。由于是私人建設(shè)，所以建房的成本構(gòu)成主要是宅基地成本、建筑材料成本、建筑施工人員的勞務(wù)成本等幾類(lèi)。而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，拿地成本逃避了“招拍掛”等流程，所以土地價(jià)格很低廉。這也是此類(lèi)住房?jī)r(jià)格如此低的原因。

越來(lái)越多的房企涉足了商品住房開(kāi)發(fā)，商品住房的利潤(rùn)呈現(xiàn)了下滑態(tài)勢(shì)。目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為，商品住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在10%左右，也有房企抱怨近幾年的利潤(rùn)率開(kāi)始下滑至8%以下。受“限購(gòu)限貸限價(jià)”等政策影響，利潤(rùn)率上升只是暫時(shí)受到阻礙，如果沒(méi)有政策的限制，對(duì)于很多從事高端物業(yè)的房企來(lái)說(shuō)，超過(guò)15%的利潤(rùn)率并不是難事。

類(lèi)似集資建房、合作建房的利潤(rùn)獲取則很難。對(duì)于集資建房來(lái)說(shuō)，本身就帶有福利分房的色彩，因此房企在這個(gè)過(guò)程中只起了建筑商的角色。而合作建房從章程設(shè)立的時(shí)候就表明不以盈利為目標(biāo)，因此利潤(rùn)也歸為零。

真正要打擊的則是小產(chǎn)權(quán)房。此類(lèi)房產(chǎn)的利潤(rùn)建立在土地、行政、稅收等成本較少的基礎(chǔ)之上。所以從房企的角度看，是有動(dòng)機(jī)來(lái)進(jìn)行此類(lèi)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。即使售價(jià)便宜，但房企照樣可以?huà)赍X(qián)。

而在保障房領(lǐng)域，經(jīng)適房的利潤(rùn)率控制在3%之內(nèi)，公租房的利潤(rùn)率顯然也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2014年央行基準(zhǔn)利率一年期定期存款利率為3%。很明顯，如果純粹從盈利的角度出發(fā)，那么這樣的投資是跑不贏儲(chǔ)蓄市場(chǎng)的。

各類(lèi)住房的背后，是產(chǎn)權(quán)以及各類(lèi)經(jīng)濟(jì)利益的再分配過(guò)程。如普通商品住房的70年大產(chǎn)權(quán)歸屬于購(gòu)房者，產(chǎn)權(quán)和戶(hù)籍、就業(yè)、子女入學(xué)等有十分微妙的關(guān)系。而一些產(chǎn)權(quán)則在5年內(nèi)不能交易，即有限產(chǎn)權(quán)。如集資建房下的產(chǎn)權(quán)，基本上圍繞單位職工人員而體現(xiàn)，屬于福利分房的特征。如果職工全額購(gòu)置了房產(chǎn)，那么就會(huì)得到全部住房產(chǎn)權(quán)。但是，對(duì)于此類(lèi)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫?huì)受到一定的制約。類(lèi)似經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)也是如此。

而小產(chǎn)權(quán)房雖然帶有“產(chǎn)權(quán)”兩字，但很難站穩(wěn)腳跟。這樣的產(chǎn)權(quán)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)賦予的，名義上可靠，但在法律層面并不受認(rèn)可。此類(lèi)產(chǎn)權(quán)交易，即使成功，也缺乏政策支持。一旦地方政府打擊，那么此類(lèi)產(chǎn)權(quán)就會(huì)喪失。當(dāng)購(gòu)房者向房企追索相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，也會(huì)發(fā)現(xiàn)成功的機(jī)會(huì)不大、而耗費(fèi)的精力過(guò)多。

未來(lái)，住房模式會(huì)怎樣？

撇開(kāi)農(nóng)村自建房、小產(chǎn)權(quán)房后，從目前房企投資開(kāi)工的主流情況看，普通商品住房、限價(jià)房、公租房等成為開(kāi)發(fā)主流，而別的產(chǎn)品，或因政策支持力度小，或因市場(chǎng)需求不大而逐漸退出市場(chǎng)。當(dāng)然，未來(lái)的住房供應(yīng)思路是明確的：構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

從目前的政策思路看，帶有限制性產(chǎn)權(quán)的普通商品住房將成為主流。在“一戶(hù)一房”的思路下，滿(mǎn)足剛需購(gòu)房者需求成為迫切任務(wù)。此類(lèi)住房?jī)r(jià)格可能會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)受限制而下降，但“低吸高拋”的策略難以在此類(lèi)住宅上得以體現(xiàn)。具體看，在二胎政策放寬的情況下，緊湊型的三居室、面積在120平方米左右的住房可能成為主流房型。

從另一個(gè)方向看，公租房也將成為住房建設(shè)的主流。當(dāng)然，未來(lái)的公租房可能在地段上會(huì)更優(yōu)、在戶(hù)型上可能會(huì)大小兼顧。隨著公租房建設(shè)的規(guī)模擴(kuò)大，包括經(jīng)適房、廉租房等占比將不斷萎縮。

對(duì)于地方政府而言，未來(lái)舍棄高額的土地出讓金，換取私人住房的共有產(chǎn)權(quán)，將是一個(gè)主流。此前一份數(shù)據(jù)表明，2000年全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到20.5平方米，農(nóng)村人均建筑面積達(dá)到23.7平方米。但即使這樣華麗的數(shù)據(jù)背后，住房問(wèn)題也依然凸顯。地方政府一不能掉以輕心，二亟需在住房供應(yīng)思路上創(chuàng)新，只有這樣才能真正構(gòu)建科學(xué)的住房供應(yīng)體系。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，必須領(lǐng)會(huì)目前的政策變化。過(guò)去的說(shuō)法是：低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束。如今的說(shuō)法則是：低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)。不同的措辭背后，恰是對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)的新要求，這需要房企根據(jù)政策導(dǎo)向進(jìn)行新決策。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，未來(lái)在緊盯國(guó)家政策導(dǎo)向下的住房時(shí)，必須注意以下幾類(lèi)不宜進(jìn)入的住房。第一類(lèi)是小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房，基于歷史原因，將通過(guò)各類(lèi)方式（如追繳土地出讓金）進(jìn)行新的確權(quán)。而對(duì)于新增小產(chǎn)權(quán)房，則會(huì)加大打擊力度。這就意味著，對(duì)于新介入小產(chǎn)權(quán)房交易的購(gòu)房者，可能面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。第二類(lèi)是自建房。從目前中央部委的表態(tài)看，逆城鎮(zhèn)化的思維顯然不可行，政策不允許城市人口到農(nóng)村買(mǎi)地建房。購(gòu)房者在面對(duì)各類(lèi)住房時(shí)，必須要有正確的置業(yè)選擇。（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）endprint