2013，來去洶洶“小產權房”

劉開雄+陳雯瑾

回顧2013年的“小產權房”，猶如一部跌宕起伏的大片：從三三兩兩的私下交易，到大張旗鼓地叫賣，直至最后被宣判“死刑”。

“小產權房”的經歷，折射出當前我國城市與農村之間的現(xiàn)實差距，更是將城鄉(xiāng)土地制度間的矛盾推到了前臺。2013年的“小產權房”，或將成為中國改革過程中具有代表性的一個歷史符號。

跌宕起伏的2013年

“沒有現(xiàn)房了，年初的時候11000多元，后來曾經漲到16000元?！苯浖o人小陳在北京某大型“小產權房”小區(qū)做房地產經紀買賣，談起2013年的“小產權房”行情時他用了一個詞：“來去洶洶”。

2013年初，國內“小產權房”市場仍生活在灰色之中，沒有公開身份，因為一直沒有得到官方的承認，買賣雙方都是在冒著政策風險做私下交易。

然而，之后一些“小產權房”可有條件轉正的流言激起波瀾。一時間，“小產權房”成為市場最炙手可熱的名詞?！澳菚r候每天都有十幾個電話，還不停地帶人看房子，價格也是瘋漲?！毙￡惢貞浧鹉嵌稳兆樱安怀顩]人買，就差沒人賣”。

轉折點在11月15日，十八屆三中全會通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》。

隨后的11月22日，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，要求各地堅決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設、違法銷售“小產權房”問題。

這是在十八屆三中全會之后，首個關于“小產權房”的正式文件，被市場看做是對全會精神的重要落實措施，“小產權房”終于被正式判了“死刑”。

本無產權，何來小產權？

11月19日，中央農村工作領導小組副組長陳錫文公開表示，“小產權房”不合法，違反了農村土地的規(guī)劃管理，“本無產權，何來小產權？”

隨后，華遠地產董事長任志強更是言辭激烈地認為，“小產權房”絕無轉正入市的可能，“允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣?！?/p>

“根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地法》和《商品房銷售管理辦法》，現(xiàn)在的‘小產權房根本就沒有產權可言?！本┒悸蓭熓聞账蓭熐貞c芳表示。

秦律師介紹說，我國《土地法》對城市和農村土地的用途和流轉都有明確的規(guī)定。農村土地權益的流轉僅限于村集體組織及其成員之間流轉，不能脫離農業(yè)用地的本質。“這是為了保護農村組織及其成員的特有權益，城鎮(zhèn)戶口的居民是不能購買農村土地或者宅基地的?！?/p>

此外，合法產權是符合《商品房銷售管理辦法》，經過房管所登記注冊之后獲得房產權益，完整包括了所有權、使用權、收益權、處分權。而“小產權房”從土地使用屬性就沒有完整具備這四個權益，先天不具備產權的性質。

“集體土地要入市，只有通過合法的征收程序，轉變土地性質為國有土地時，才能在規(guī)劃范圍內進行商品房開發(fā)?！鼻芈蓭熝a充到，隨后的開發(fā)也必須按照國有土地的程序進行，而非私相授受。

“小產權房”的癥結

實際上，“小產權房”展現(xiàn)了當前中國一對現(xiàn)實而又復雜的矛盾——城市不斷擴張對土地的需求與中國城鄉(xiāng)在土地政策上的差異之間的矛盾。

一邊是在經濟發(fā)展過程中城市化高速擴張對土地的需求，另一邊是為保護三農利益而劃定的土地紅線。就在這“一前一后”的擠壓之中，“小產權房”卻獲得了很大的生存空間。

透過“小產權房”，我們看到的是城市不斷擴張中城市土地資源的極度稀缺，是傳統(tǒng)農業(yè)模式下土地產出效益低下讓農民難以抵擋誘惑，更是我國現(xiàn)有土地制度在遭遇經濟發(fā)展新特點時所面臨的挑戰(zhàn)。

“‘小產權房的核心是土地問題?！睆氖露嗄攴康禺a法律工作的秦律師感慨道?！稗r村土地是農民作為集體土地所有者特有的權益來源。”秦慶芳表示，從城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展需求上看，讓農村建設用地有效流轉是有可能的，“但耕地等農業(yè)用地還是不能觸碰的紅線?！?/p>

應該指出的是，土地問題不是簡單的經濟問題，而是牽涉到5億農民生存之本，不能用簡單的邏輯去“接招拆招”，而是要憑借長遠的戰(zhàn)略智慧來作頂層規(guī)劃設計，甚至要有“壯士斷腕”的勇氣去承受短期的陣痛。

2013年12月15日結束的中央城鎮(zhèn)化工作會議，明確提出了推進城鎮(zhèn)化，既要堅持使市場在資源配置中起決定性作用，又要更好發(fā)揮政府在創(chuàng)造制度環(huán)境、編制發(fā)展規(guī)劃、建設基礎設施、提供公共服務、加強社會治理等方面的職能。

“使城鎮(zhèn)化成為一個順勢而為、水到渠成的發(fā)展過程”。這既是對中國未來城市化發(fā)展道路的肯定，也是對中國農村發(fā)展模式的確認。試想，如果我國農業(yè)經濟發(fā)展能更加滿足農民的需求，如果城鄉(xiāng)一體化的人本目標能夠真正得以實現(xiàn)，“小產權房”還會成為一個話題嗎？！