重慶北部新區(qū)EBD園區(qū)發(fā)展過程研析

重慶北部新區(qū)EBD園區(qū)發(fā)展過程研析

戴志中，劉大偉

（重慶大學(xué) 建筑城規(guī)學(xué)院，重慶 400030）

從EBD園區(qū)實際開發(fā)建設(shè)角度出發(fā)，著重回答EBD園區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)思想，發(fā)展的特點和原因，發(fā)展過程中階段性問題，以及發(fā)生機(jī)制，找出轉(zhuǎn)型的客觀需求，最后對可持續(xù)發(fā)展過程中經(jīng)驗、教訓(xùn)、規(guī)律和方法進(jìn)行總結(jié)。

EBD；發(fā)展過程；生態(tài)；結(jié)構(gòu)優(yōu)化；形象塑造

1 EBD園區(qū)概述

“重慶北部新區(qū)EBD園區(qū)”原名“北部新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園”，位于北部新區(qū)人和組團(tuán)內(nèi)。其最早的邊界范圍是2001年劃定的8.3km2的光電產(chǎn)業(yè)園，2003年市政府為支持生態(tài)商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，在市長會議上通過 “將原規(guī)劃中與園區(qū)鄰接的1.1km2外事區(qū)用地納入EBD園區(qū)”[1]。至此，EBD園區(qū)所轄面積達(dá)到10km2左右。重慶北部新區(qū)管委會多次組織關(guān)于“北部新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園”發(fā)展的專題研討會，與各個領(lǐng)域的專家、學(xué)者進(jìn)行交流，最終提出了“EBD”的概念。“EBD”，即英文Ecotypical Business District的縮寫，解釋為生態(tài)商業(yè)園區(qū)。這個概念精準(zhǔn)地反映出園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的思想內(nèi)核及EBD園區(qū)未來發(fā)展的方向，即“復(fù)合生態(tài)觀”與“商業(yè)園區(qū)”,見圖1。

圖1 EBD園區(qū)范圍示意圖

2 EBD園區(qū)發(fā)展歷程

2.1 EBD園區(qū)發(fā)展的三個階段

EBD園區(qū)建設(shè)伊始，就提出以“自然-經(jīng)濟(jì)-社會”相結(jié)合的復(fù)合生態(tài)觀作為園區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)理念。然而，EBD園區(qū)建設(shè)是白手起家，從無到有，其建設(shè)發(fā)展的客觀規(guī)律限制了自然、經(jīng)濟(jì)和社會三個子系統(tǒng)齊頭并進(jìn)，而是在不同建設(shè)時期體現(xiàn)出不同的側(cè)重點，表現(xiàn)出持續(xù)向上的發(fā)展趨勢。因此，結(jié)合EBD園區(qū)的實際建設(shè)情況，可分為三個發(fā)展階段：自然生態(tài)理念主導(dǎo)階段 （2001年－2008年）——自然生態(tài)保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段；產(chǎn)業(yè)生態(tài)理念主導(dǎo)階段（2008年－2011年）——形成產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈，吸引高端人才，提高園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益；社會生態(tài)理念主導(dǎo)階段 （2011年至今）——產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈向高端提升，大量高端人才聚集，帶動園區(qū)內(nèi)外社會服務(wù)業(yè)的發(fā)展，見表1。

2.2 EBD園區(qū)發(fā)展的兩次轉(zhuǎn)型

“型”具有相對穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)形態(tài)特征，而轉(zhuǎn)型意味著事物的結(jié)構(gòu)形態(tài)、運(yùn)轉(zhuǎn)模式、以及人對事物認(rèn)知觀念的根本性轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)型是主動求新求變的過程，是一個創(chuàng)新進(jìn)化的過程。

EBD園區(qū)建設(shè)發(fā)展的三個生態(tài)階段之間，客觀上存在兩次從前階段工作重點向后階段工作重點的轉(zhuǎn)移，或轉(zhuǎn)型。每一次轉(zhuǎn)型的成功，都為下一個進(jìn)化階段奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ)。因此，EBD園區(qū)發(fā)展過程中包含了兩次轉(zhuǎn)型。

2.2.1 第一次轉(zhuǎn)型：自然生態(tài)理念主導(dǎo)→產(chǎn)業(yè)生態(tài)理念主導(dǎo)

園區(qū)的第一次轉(zhuǎn)型的動因是產(chǎn)業(yè)生態(tài)理念主導(dǎo)階段，先進(jìn)制造業(yè)和相應(yīng)的服務(wù)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)集聚，尤其是大量從事生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的企業(yè)入駐（金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所等），導(dǎo)致園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的“退二進(jìn)三”調(diào)整。這樣的升級調(diào)整必然要引發(fā)一系列新的需求，如用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求、對大量辦公空間的需求、對園區(qū)形象提升的需求，以及基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)建的需求等等[3]。總體來講，由于前瞻性規(guī)劃與高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)模式，使園區(qū)的第一次轉(zhuǎn)型較為順利。

表1 EBD園區(qū)生態(tài)進(jìn)化的三個階段

圖2 用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化

（1）用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

根據(jù)2001版的園區(qū)控制性規(guī)劃，園區(qū)以南北向的星光大道為界，分為西部的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)與東部的居住區(qū)與服務(wù)區(qū)。這樣的用地結(jié)構(gòu)，路西的生產(chǎn)區(qū)可以西向擴(kuò)張，但路東的服務(wù)區(qū)卻被居住區(qū)包圍，嚴(yán)重阻礙服務(wù)區(qū)的擴(kuò)容生長。導(dǎo)致后期“退二進(jìn)三”的調(diào)整中，服務(wù)區(qū)只能沿黃山中大道往東呈線性發(fā)展，這無疑加重了黃山中大道的交通負(fù)荷。面對服務(wù)區(qū)難以擴(kuò)容的問題，在2003年的城市設(shè)計中進(jìn)行了調(diào)整，園區(qū)服務(wù)區(qū)的重心從古木峰公園周邊西遷至兩江幸福廣場（原百林公園），并以兩江幸福廣場（原百林公園）為中心，形成團(tuán)狀生長的格局，見圖2。

（2）建筑空間的兼容性

針對對辦公空間的需求，園區(qū)并未調(diào)整用地性質(zhì)來確保建設(shè)新的辦公樓宇。而是早有預(yù)見地在建筑設(shè)計上做文章，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)樓宇采用大空間的設(shè)計手法,可以在需要的時候兼容廠房與辦公兩種主要功能，滿足轉(zhuǎn)型期的功能和空間升級要求。同類企業(yè)集聚與上下游企業(yè)搭配的建筑空間，錯時共享的功能空間，建筑空間信息化,見圖3。

（3）生態(tài)商務(wù)區(qū)的形象塑造

生態(tài)是EBD園區(qū)一直堅持的核心理念。建設(shè)初期通過保留照母山植物園與百林公園，塑造了園區(qū)“綠色、生態(tài)”的形象。在產(chǎn)業(yè)生態(tài)主導(dǎo)階段，大量高端制造業(yè)和相應(yīng)的服務(wù)業(yè)形成高價值產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)鏈，對建筑和園區(qū)形象提出更高要求。得益于預(yù)見性的建筑形象處理，園區(qū)早期建設(shè)階段的產(chǎn)業(yè)樓宇就已經(jīng)突破了常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)廠房的建筑形態(tài)，采用玻璃幕墻結(jié)合金屬板幕墻的干掛外墻，使商業(yè)園區(qū)十年至今仍然展現(xiàn)出明快簡潔的現(xiàn)代形象。

圖3 兼容示意圖

2.2.2 第二次轉(zhuǎn)型：產(chǎn)業(yè)生態(tài)理念主導(dǎo)→社會生態(tài)理念主導(dǎo)

園區(qū)第二次轉(zhuǎn)型的目標(biāo)是從商務(wù)園區(qū)轉(zhuǎn)向宜居新城（區(qū)），其轉(zhuǎn)型的動因是園區(qū)聚集了一定規(guī)模的常住人口與就業(yè)人口，為滿足核心區(qū)、外圍區(qū)及周邊市民的工作、生活、游憩以及出行需求，迫使園區(qū)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的多元經(jīng)濟(jì)模式[4]。園區(qū)的第二次轉(zhuǎn)型是一次質(zhì)的飛躍，面臨的主要問題是：以宜居標(biāo)準(zhǔn)來看，服務(wù)設(shè)施配套的規(guī)模與布局是否合理，以及城市公共空間是否具有足夠的活力。

（1）產(chǎn)業(yè)樓宇空間改造

針對前一個問題，園區(qū)主要采用改造產(chǎn)業(yè)樓宇，加大商業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)模來滿足日益上升的消費(fèi)需求。如將火星產(chǎn)業(yè)樓宇改造成商業(yè)綜合體星匯兩江，提升園區(qū)西部片區(qū)的商業(yè)服務(wù)功能。

（2）外部空間進(jìn)化升級

主要通過對城市開放空間的改造，來提升園區(qū)的活力[5]。如將封閉式的百林公園改造成開放式的城市廣場 （兩江幸福廣場）,見圖4。另外，橫跨星光大道的步行街道系統(tǒng)的建設(shè)，有利于增強(qiáng)園區(qū)東部片區(qū)與兩江幸福廣場的步行聯(lián)系。

圖4 向城市開放的兩江幸福廣場

總體來講，由于園區(qū)建設(shè)初期城市規(guī)劃和建筑設(shè)計的預(yù)見性，為園區(qū)的轉(zhuǎn)型提供了極大方便，但由于對第二次轉(zhuǎn)型中商業(yè)服務(wù)設(shè)施的大量增加始料未及，前期盡管作了一定預(yù)留但仍不充分。不僅增加其改造難度，還因重復(fù)建設(shè)造成資源的浪費(fèi)。

雖然園區(qū)的第二次轉(zhuǎn)型受到一些不可預(yù)見的因素影響，但改造過后的實施效果較好，兩江幸福廣場的建成使用為EBD園區(qū)注入了新的活力，提升了整個園區(qū)的形象。

圖5 商務(wù)、商業(yè)設(shè)施高度社會化

（3）公共服務(wù)設(shè)施逐漸社會化

為生活服務(wù)的設(shè)施，像產(chǎn)業(yè)組團(tuán)內(nèi)的食堂、小賣部等，開始面向全社會開放。為生產(chǎn)服務(wù)的設(shè)施，通過對既有建筑的改造，形成大量的商務(wù)、金融、商業(yè)等具有高度社會化特征，見圖5。例如：在涉外商務(wù)區(qū)的規(guī)劃中，既有高檔酒店，又有寫字樓、大型購物中心等服務(wù)設(shè)施，一方面作為生產(chǎn)服務(wù)配套設(shè)施為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，另一方面則提升商務(wù)品位，為整個城市服務(wù)。EBD園區(qū)完成了從最初單純的工業(yè)區(qū)演變成城市綜合功能區(qū)。

3 EBD園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗、問題總結(jié)

3.1 EBD發(fā)展經(jīng)驗-自適應(yīng)轉(zhuǎn)型

由于EBD園區(qū)地形的限制，被照母山和城市快速路包圍，限制了它的外延式拓展，然而并沒有采取大拆大建的方式，而是在“復(fù)合生態(tài)觀”的指導(dǎo)下，采取將生態(tài)的核心要義“協(xié)調(diào)統(tǒng)一”和自適應(yīng)的核心要義“動態(tài)優(yōu)化”相結(jié)合起來，其方式包括：（1）對原規(guī)劃的調(diào)整；（2）對原規(guī)劃項目逐步實施建設(shè)；（3）建筑空間的適應(yīng)性；（4）其他措施和途徑。從空間與時間的角度考慮，EBD園區(qū)的發(fā)展模式可分為兩類：時間優(yōu)先的自適應(yīng)模式與空間優(yōu)先的自適應(yīng)模式。

3.1.1 空間優(yōu)先的自適應(yīng)模式：兼容共生

前述產(chǎn)業(yè)園區(qū)三個生態(tài)階段的物質(zhì)空間形態(tài)，雖具有較大的差異性，但各形態(tài)之間也存在交疊之處，所以可在設(shè)計中考慮空間的兼容性，確保轉(zhuǎn)型的順利進(jìn)行。

空間的兼容性主要表現(xiàn)在EBD園區(qū)的產(chǎn)業(yè)樓宇設(shè)計中，其一，以高密度的產(chǎn)業(yè)樓宇（平均容積率＞4）兼容低密度的平層廠房，實現(xiàn)土地集約化利用，也間接地提升了投入產(chǎn)出比。園區(qū)管委會原主任王小若算了以下一筆帳：一方面，產(chǎn)業(yè)樓宇占地小。以1棟樓10層10萬方計，占地僅1ha，加上綠化、道路及配套設(shè)施，最多2ha。但若按花園式平層廠房修建，則至少占地10公頃，若加上往往比廠房本身占地更大的綠地、道路、停車場和配套設(shè)施所占土地，則達(dá)到20ha以上，相差達(dá)10倍。另一方面，從單位面積的產(chǎn)出價值來看，標(biāo)準(zhǔn)廠房往往比花園廠房更高。仍以1棟樓10層10萬方計，重慶高新區(qū)能達(dá)到每平方米工業(yè)產(chǎn)值1萬元以上，以通常80%入住率計算，至少可產(chǎn)出產(chǎn)值8億元。其二，產(chǎn)業(yè)樓宇的內(nèi)部空間形態(tài)具有綜合性與適應(yīng)性，以海王星為例，其功能包括會議、辦公、生產(chǎn)、餐飲、文化等多種功能，既可滿足生產(chǎn)、研發(fā)活動的需求又可滿足商務(wù)辦公的需求；另外，大空間的設(shè)計有利于實現(xiàn)轉(zhuǎn)型中廠房與辦公之間的功能調(diào)整。

3.1.2 時間優(yōu)先的自適應(yīng)模式：預(yù)留調(diào)和

如果“兼容共生”是指建筑內(nèi)部空間上的轉(zhuǎn)型，那么預(yù)留調(diào)和更多體現(xiàn)出時間上的統(tǒng)籌安排。前期為后期預(yù)留土地資源，不僅為后續(xù)轉(zhuǎn)型提供必要的物質(zhì)支撐，同時也為未來的不確定性因素留出空間。EBD園區(qū)的預(yù)留調(diào)和主要體現(xiàn)在以下幾個方面：其一，早期規(guī)劃中EBD園區(qū)對不同生態(tài)階段的公共服務(wù)設(shè)施用地進(jìn)行了預(yù)留，如公園、學(xué)校、體育場等用地。其二，為不可預(yù)見發(fā)展調(diào)和空間。園區(qū)城市化是一個極為漫長的過程，尤其是第二次轉(zhuǎn)型，可視為園區(qū)從“量變”轉(zhuǎn)向“質(zhì)變”，需要更多的商業(yè)與公共服務(wù)設(shè)施去支撐宜居城市的建設(shè)[5]。

一個值得借鑒的做法是，當(dāng)園區(qū)內(nèi)常住人口與就業(yè)人口趨于穩(wěn)定與飽和的時候，即大部分產(chǎn)業(yè)樓宇與住區(qū)已建成并投入使用，園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)層就應(yīng)該對園區(qū)內(nèi)的人口規(guī)模與建筑規(guī)模進(jìn)行重新測算，并以此為據(jù)，及時調(diào)整商業(yè)與公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)模與布局。

3.2 EBD存在的問題

EBD園區(qū)的原始規(guī)劃雖然融入了前瞻性的判斷和設(shè)計，考慮到了“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”主導(dǎo)時的需求，保證了第一次轉(zhuǎn)型較為順利，然而對第二個階段融入城市所需求的數(shù)量和規(guī)模估計、照顧不足，造成了人居空間發(fā)展滯后，通勤壓力大，夜晚活力不足等問題，規(guī)劃的相對僵硬，導(dǎo)致了調(diào)整和改造的難度加大，現(xiàn)階段仍為突出的問題如下：

（1）硬性邊界的交通聯(lián)系問題

EBD園區(qū)的財富中心片區(qū)與園區(qū)核心區(qū)被硬性邊界 （內(nèi)環(huán)高速）所切斷，兩者之間采用架橋的方式以確保安全、便捷的步行聯(lián)系。實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)：此橋周邊功能的混合程度較高，具有學(xué)校、公寓、辦公與居住多種功能，所以在上下班高峰期以及上學(xué)、放學(xué)的時段，人流通行量較大。同時，因周邊商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施不足，已產(chǎn)生一些自組織配套現(xiàn)象，如攤販。

（2）地段生長的功能互補(bǔ)問題

生長點的概念，由C·亞歷山大在《城市設(shè)計新理論》中提出，每一個以開放空間為依托的生長點，不斷吸引不同功能的聚集，逐步增強(qiáng)地段的綜合效益。選取園區(qū)內(nèi)四個較為典型的生長點，見圖6，分析其在5分鐘步行可達(dá)性范圍內(nèi)（400m）的功能構(gòu)成，發(fā)現(xiàn)園區(qū)現(xiàn)階段活力仍顯不足。

圖6 4個地段生長點的位置

（3)居住用地的類型配比問題

根據(jù)2012年建成區(qū)的土地利用現(xiàn)狀圖分析，工業(yè)用地占20%、居住用地占9%、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地占25%、公共服務(wù)設(shè)施用地占10%?？傮w來講，居住用地比例偏少（一般為20%），且在空間分布上過于集中在園區(qū)東部片區(qū)，導(dǎo)致以生產(chǎn)功能為主的園區(qū)西部片區(qū)在夜晚缺乏活力。

4 結(jié)語

根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)律，一般5年的起步期和5~10年的發(fā)展期，現(xiàn)階段EBD園區(qū)仍有不少的問題，但不爭的事實是EBD園區(qū)正在走向成熟。EBD園區(qū)先進(jìn)的指導(dǎo)理念“復(fù)合生態(tài)觀”，明確了園區(qū)發(fā)展過程中的階段性任務(wù)，在整體層面進(jìn)行統(tǒng)籌安排，做到有的放矢。規(guī)劃的科學(xué)性，采用了“適應(yīng)性建筑空間”，“功能混合”，“總體控制、局部放開”的規(guī)劃理念，保障了EBD園區(qū)的成功轉(zhuǎn)型。另外，也離不開政府高效的管理，全民參與共建環(huán)境，EBD園區(qū)未來將會發(fā)展成為對外開放的戰(zhàn)略平臺、城市風(fēng)貌的展示窗口。

[1]童小平.在北部新區(qū)開發(fā)建設(shè)上檔提速動員大會山的講話[J].重慶市人民政府公報.2003(07):13.

[2]顧朝林，趙令勛.中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)與園區(qū)[M].北京：中信出版社，1999.

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[4]鐘紀(jì)剛.區(qū)域城市城鄉(xiāng)整體規(guī)劃理論探討：重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略規(guī)劃思考[J].重慶建筑，2007（9）.

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責(zé)任編輯：孫蘇，李紅

Analysis on Development Process of EBD Park in Northern New District,Chongqing

Based on the actual development perspective,the development guiding ideology,development characteristics and reasons and stage problems in the process of EBD Park are presented as well as the mechanism and transformation's objective needs.And the experience,lessons,rules and methods in sustainable development are summarized.

EBD Park development process;ecology;structure optimization;image-building

TU984.13

A

1671-9107（2014）04-0027-04

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.04.027

2014-02-04

戴志中（1948-），男，四川遂寧人，教授，博士生導(dǎo)師，主要從事山地城鎮(zhèn)空間和建筑設(shè)計研究。

劉大偉（1986-），男，河南駐馬店人，在讀研究生，工程師，主要從事山地城鎮(zhèn)空間和建筑設(shè)計。