試析影響中國2014～2015年房地產(chǎn)需求的主要因素——兼評“房地產(chǎn)崩盤論”

李水鳳

（云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院，云南 昆明 650221）

在經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，價(jià)格主要取決于需求和供給。房地產(chǎn)價(jià)格也主要決定于供給和需求。但房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性在于，供給和需求不僅受到經(jīng)濟(jì)層面多種因素的影響，還受到政府政策等其他多方面因素的影響。在當(dāng)前的土地、在建工程、完工房屋、二手房屋基本給定的前提下，本文專門探討房地產(chǎn)需求側(cè)的影響因素。

一、房地產(chǎn)需求的界定及影響因素

根據(jù)經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，本文對房地產(chǎn)需求的定義是，對房地產(chǎn)的有購買能力的需要，它要具備兩個基本條件,即消費(fèi)者有購買意愿和消費(fèi)者具有支付能力。房地產(chǎn)需求是一個復(fù)雜的問題，它受到許多因素的影響，從不同的因素觀察，會得到不同的“盲人摸象”式的結(jié)論。我們立足于從多方面進(jìn)行分析，試圖得出較全面的結(jié)論。由于影響因素太多，基于經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，本文將影響因素歸納為價(jià)格層面、收入層面、政策層面、人口和城市化層面、心理層面、宏觀經(jīng)濟(jì)層面等方面。

二、影響中國2014～2015年房地產(chǎn)需求的主要因素

在2014～1015年期間，影響房地產(chǎn)需求的因素，在理論上和實(shí)踐上的預(yù)期影響，主要表現(xiàn)為以下方面：

（一）價(jià)格層面的影響——房地產(chǎn)價(jià)格水平的影響

僅僅從價(jià)格的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對其需求就會減少；如果價(jià)格下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。

以北京市為例，2010～2013年3年期間，平均房價(jià)上漲了50%。不斷攀升的房價(jià)，越來越抑制了有效需求。2014年6月全國房價(jià)出現(xiàn)了整體性趨于降的勢頭，預(yù)計(jì)在2014～2015年期間房價(jià)將繼續(xù)下降，這將激活越來越多的剛性需求。本次房地產(chǎn)調(diào)整的降幅，從理論上說，若回調(diào)到上一個周期峰值（均價(jià)25000 元），約有50%的回調(diào)空間。50%的房價(jià)降幅將會激發(fā)巨大的需求量，這些需求量的釋放又將避免房地產(chǎn)市場的崩盤（通常被認(rèn)為是房地產(chǎn)價(jià)格降幅或成交量降幅在短期內(nèi)超過50%以上）。但由于，在工業(yè)化階段，房價(jià)總是螺旋式上升，價(jià)格一般不會調(diào)整到低于上一個周期的水平。而且，經(jīng)濟(jì)體系中其他因素的綜合作用，將對房地產(chǎn)需求起到抑制或激發(fā)作用。多種因素的共同作用，最終的調(diào)整幅度應(yīng)當(dāng)不會在整體上超過30%。當(dāng)然，在局部地區(qū)，由于曾經(jīng)的劇烈炒作或超額供給，回調(diào)空間可能超過50%，但這樣的地區(qū)所占比例不是很大。因此，結(jié)論是，雖然少數(shù)局部地區(qū)的房價(jià)調(diào)整幅度可能達(dá)到50%左右，但全國的房價(jià)調(diào)整幅度在未來3年在整體上不會全面超過30%。因此，實(shí)際上上激活的需求量，也沒有那么大。

從百城住宅均價(jià)來看，2010～2014年的上漲幅度大約為20%左右，除了少數(shù)城市，在整體上回調(diào)的勢能遠(yuǎn)低于北上廣深等一線城市。價(jià)格回調(diào)幅度小，所激活的需求量也較小。

在2014～2015 期間，房地產(chǎn)價(jià)格的下降，將激活房地產(chǎn)要求，因高房價(jià)受到抑制的剛需將逐步釋放，這種釋放程度取決于房價(jià)調(diào)整幅度。

（二）收入層面的影響——居民可支出收入是影響房地產(chǎn)需求的主要因素

居民的可支配收入,是家庭購房、投資、消費(fèi)的主要來源。居民人均收入水平高低決定了市場購買力的大小,居民的可支配收入是影響房產(chǎn)需求的主要因素。對于房產(chǎn)地來說，當(dāng)居民的收入增加時，就會增加對房地產(chǎn)的需求；相反，就會減少對房地產(chǎn)的需求。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員2013年平均工資51474 元，同比名義增長10.1%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長7.3%，增速略低于GDP 增長水平，保持了城鎮(zhèn)收入持續(xù)上升的趨勢。

在國家刺激內(nèi)需的政策環(huán)境下，2014～2015 期間，居民收入將繼續(xù)穩(wěn)步增加，這對房地產(chǎn)需求繼續(xù)產(chǎn)生正向影響。

（三）政策層面的影響——經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)調(diào)控政策影響著房地產(chǎn)的需求

政府政策對房地產(chǎn)的影響相當(dāng)復(fù)雜。財(cái)政政策（稅收政策等）、貨幣政策（利率政策、房產(chǎn)信貸政策、貨幣供給政策等）經(jīng)濟(jì)政策都影響著房產(chǎn)的需求量。當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直對房地產(chǎn)需求起著限制作用。

國家出臺重要的房地產(chǎn)政策，都對需求量造成沖擊。從下圖中可看出，“國十條”、“國八條”、“國五條”都對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生了立竿見影的影響。

2014～2015年期間，政策的影響效應(yīng)也將一如既往地復(fù)雜。

十八大以來，中央政府遏制住了貨幣超發(fā)的勢頭，但近期開始實(shí)施定向降準(zhǔn)、微刺激、微調(diào)整等經(jīng)濟(jì)政策，預(yù)計(jì)這些政策在2014～2015 期間仍將延續(xù)，將在一定程度上增加M2，從而增加房地產(chǎn)需求。

在當(dāng)前的信貸政策下，利率水平高，房地產(chǎn)信貸規(guī)模受到限制，銀行房地產(chǎn)貸款額度在2013年底已過度緊張。在2014～2015 期間，預(yù)計(jì)信貸政策有所放開，這將促使房地產(chǎn)需求增加。

與此同時，中國正在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收體制改革，上海、重慶作為試點(diǎn)城市試行。房產(chǎn)稅在全國推行勢在必行，預(yù)計(jì)時間在2015年左右全國將推廣房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的推行使房地產(chǎn)需求會出現(xiàn)收縮。

房地產(chǎn)全國統(tǒng)一登記制度、房產(chǎn)稅制度的即將推行，以及2010年以來國家對房地產(chǎn)一直實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控政策，將使房地產(chǎn)需求受到負(fù)面影響。但政府的目標(biāo)是保持房價(jià)合理的穩(wěn)定增長，如果2014～2015年期間的房價(jià)下跌幅度越來越大，各級地方政府將有越來越強(qiáng)烈的動機(jī)取消部分限制政策，暫緩房價(jià)下跌過快的勢頭。

在2014～2015 期間，若房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整幅度過大，地方政府將有強(qiáng)烈的動機(jī)取消某些抑制需求的調(diào)控政策，房價(jià)降幅越大，這種動機(jī)越強(qiáng)烈，則將放大房地產(chǎn)需求。

（四）人口和城鎮(zhèn)化層面的影響——城市人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量客觀上決定著房地產(chǎn)需求的規(guī)模和速度

人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量是衡量房地產(chǎn)需求的重要指標(biāo),直接預(yù)示著房產(chǎn)需求的規(guī)模和增長速度。

在總量方面，國家統(tǒng)計(jì)局第六次全國人口普查結(jié)果表明，2010年11月1日，中國大陸總?cè)丝诠?3.397 億，與2000年第五次全國人口普查相比，十年增加7390萬人，增長5.84%，年平均增長0.57%。

同時，在結(jié)構(gòu)方面，城市的發(fā)展，繼續(xù)吸引農(nóng)村人口涌入城市?，F(xiàn)有的6.6 億多城市人口中有2.3 億多農(nóng)村人口，逐漸形成了一定的購房需求。中國社科院2012年9月發(fā)布的《2012 中國中小城市綠皮書》顯示，2011年中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51%，按照目前發(fā)達(dá)國家平均70%的城市化率計(jì)算，未來20年中國仍有發(fā)展的空間。因此中國城鎮(zhèn)人口還將增加2.7 億人左右?，F(xiàn)在和未來，從農(nóng)村進(jìn)入城市的總?cè)丝诩s為5 億人。按照房地產(chǎn)需求的粗略估算方式，假設(shè)這部分人所在家庭中，從現(xiàn)在到將來，只有30%的家庭逐步具有購買力，假設(shè)每個家庭的平均人口是3 人、每個家庭平均住房需求量為100 平方米，則可預(yù)期的房地產(chǎn)需求量為：（5 億人/ 3 人）*30%*100平方米=50 億平方米；再保守一些，假設(shè)只有10%的家庭在現(xiàn)在和未來具有購買能力，在長期中，需求量也將為16.67 億平方米。這里還沒有考慮4.3 億城市戶籍人口的改善性住房需求和其中無房戶的剛性需求?？梢?，在城市化進(jìn)程中，中國還有巨大的房地產(chǎn)需求。

在2014～2015 期間，城市人口的增加，繼續(xù)帶動房地產(chǎn)需求增加。

（五）心理層面的影響——投資者的心理預(yù)期、態(tài)度和風(fēng)險(xiǎn)收益規(guī)律嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)市場的需求

股市或投資市場中投資者的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)投資的長線和短線的選擇,風(fēng)險(xiǎn)投資規(guī)律的制約等都影響著房產(chǎn)的需求量。

消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)偏好是影響房地產(chǎn)購買行為的重要原因,例如中國人歷來認(rèn)為安居才能樂業(yè)，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)里偏好于房屋購買消費(fèi)行為。同時，對通貨膨脹的預(yù)期心理，也加速了購買房產(chǎn)來保值的消費(fèi)心理。

與此同時，房地產(chǎn)的財(cái)富比較效應(yīng)也對房地產(chǎn)需求有影響。財(cái)富比較效應(yīng)是指居民凈資產(chǎn)的變化對消費(fèi)需求的影響。在中國，由于儲蓄、國債、企業(yè)債券等價(jià)格的相對穩(wěn)定性，財(cái)富效應(yīng)主要體現(xiàn)在股票與房地產(chǎn)上面。特別是，住宅房產(chǎn)既是居民家庭必不可少的耐用消費(fèi)品，也是重要的投資對象和保值財(cái)富。即使是在金融市場極度發(fā)達(dá)的美國，住宅資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)仍然占重要地位。

2014～2015年期間，中國人傳統(tǒng)的“安居樂業(yè)”的心態(tài)，將繼續(xù)增加房地產(chǎn)需求；如果股市開始由熊市轉(zhuǎn)變?yōu)榕Ｊ?，隨著房地產(chǎn)投資品功能的弱化，房地產(chǎn)的需求將降低。

（六）宏觀經(jīng)濟(jì)層面的影響——國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響

國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢影響著房地產(chǎn)市場的需求，特別是，GDP 與房地產(chǎn)需求互相影響。據(jù)測算，GDP 的增長對房地產(chǎn)的相對依賴程度高達(dá)40%,有的城市超過了60%。同時，經(jīng)濟(jì)增長又是產(chǎn)生房地產(chǎn)需求的直接原因。中國經(jīng)濟(jì)雖然回歸“常態(tài)”，2014～2015年的GDP 增長率，預(yù)計(jì)在7.3%～8%之家，雖然低于歷史高峰水平，但依然是全球經(jīng)濟(jì)體中的較高速度，這是支撐房地產(chǎn)需求的有利因素。

國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境及匯率,海外資金的進(jìn)出等也是影響房地產(chǎn)市場需求的因素。在國際金融危機(jī)的環(huán)境下,人民幣匯率持續(xù)上升,導(dǎo)致國外資金大量入注股市和房地產(chǎn)資本市場,影響著房地產(chǎn)需求和價(jià)格。2014年初，人民幣匯率開始出現(xiàn)貶值，美國經(jīng)濟(jì)正式復(fù)蘇，歐洲經(jīng)濟(jì)開始走出低谷。

2014～2015年期間，如果人民幣繼續(xù)貶值，歐美經(jīng)濟(jì)回升，中國的房地產(chǎn)需求將受到負(fù)向影響。

三、2014～2015年房地產(chǎn)需求預(yù)判

歸結(jié)以上多種因素，2014～2015年期間，相關(guān)因素對房地產(chǎn)需求的影響是：

房地產(chǎn)價(jià)格的下降，將激活房地產(chǎn)要求，因高房價(jià)受到抑制的剛需將逐步釋放，這種釋放程度取決于房價(jià)調(diào)整幅度；

在國家刺激內(nèi)需的政策環(huán)境下，居民收入將繼續(xù)穩(wěn)步增加，這對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生正向影響；

若房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整幅度過大，地方政府將有強(qiáng)烈的動機(jī)取消某些抑制需求的調(diào)控政策，房價(jià)降幅越大，這種動機(jī)越強(qiáng)烈，則將更多地放大房地產(chǎn)需求；

城市人口的增加，繼續(xù)帶動房地產(chǎn)需求增加；

中國人傳統(tǒng)的“安居樂業(yè)”的心態(tài)，將繼續(xù)增加房地產(chǎn)需求，如果股市開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，隨著房地產(chǎn)投資品功能的弱化，房地產(chǎn)的需求將降低；

預(yù)計(jì)人民幣繼續(xù)貶值，歐美經(jīng)濟(jì)回升，中國的房地產(chǎn)需求將因此受到負(fù)向影響。

綜上所述，中國房地產(chǎn)價(jià)格在長期中將經(jīng)歷調(diào)整過程，在上述多種因素的綜合作用下，2014～2015年期間，房地產(chǎn)價(jià)格在整體上，將經(jīng)歷10%左右或更多的向下調(diào)整，在房地產(chǎn)價(jià)格下降的過程中，房地產(chǎn)需求將逐步被激活。由于多種因素的不同方向的綜合作用，中國房地產(chǎn)市場面臨整體崩盤（價(jià)格下降50%以上且賣不出去）的可能性較小。

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