三年內(nèi)只許裝修一次新加坡裝修納入住房保障

◎本刊主筆 劉國(guó)偉 本刊記者 朱艷

三年內(nèi)只許裝修一次新加坡裝修納入住房保障

◎本刊主筆 劉國(guó)偉 本刊記者 朱艷

新加坡是一個(gè)人口密度很高的城市型國(guó)家，在家居裝修方面，新加坡顯得較為特立獨(dú)行，即國(guó)家將裝修納入住房保障制度中，并通過完備的法律對(duì)家居裝修進(jìn)行嚴(yán)格管控，在保障民生、節(jié)約資源等方面表現(xiàn)突出，值得借鑒。

新加坡勿洛北的組屋，幾戶人家共享走廊。

八成國(guó)民住組屋

欲了解新加坡的住宅裝修狀況，有必要先了解一下該國(guó)的住房保障制度。新加坡雖然是個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但是在住房保障上，長(zhǎng)期以來采取的是“政府分配為主、市場(chǎng)出售為輔”的做法，并沒有完全依賴市場(chǎng)調(diào)節(jié)。這是因?yàn)樾录悠陆颡M小，還不如北京順義一個(gè)區(qū)大的國(guó)土上（718.3平方公里），居住著547萬人，人口密度高達(dá)每平方公里7615人，這決定了其土地發(fā)展?jié)摿Ψ浅Ｓ邢?。新加坡政府擁有該?guó)約九成的土地資源，國(guó)家把開發(fā)的住房以“組屋”的形式租售給國(guó)民使用，既加強(qiáng)了國(guó)家對(duì)土地的管理，又為城區(qū)開發(fā)提供了便利。

新加坡的民用住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括商品房（私人住宅）和組屋。私人住宅由私人發(fā)展商開發(fā)，主要分為公寓、排屋、半獨(dú)立式洋房和獨(dú)立洋房4種類型。公寓占絕大多數(shù)，走的是市場(chǎng)價(jià)格，購(gòu)買人群為高收入者。組屋則類似中國(guó)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，是一種廉價(jià)政府津貼住房，主要由政府機(jī)構(gòu)——建屋發(fā)展局投資建設(shè)，并賣給家庭月收入少于8000新元（約合3.8萬元人民幣）的中低收入階層。它的申請(qǐng)手續(xù)很嚴(yán)格，但走的是福利價(jià)格，基本是成本價(jià)，比商品房便宜很多。新加坡建國(guó)伊始，政府就將組屋的建設(shè)和分配作為重要國(guó)策來抓。近年來的數(shù)據(jù)表明，新加坡國(guó)內(nèi)80%以上的人口居住在組屋里。

那么，價(jià)格不同，商品房和組屋在家居裝修上有何差異？

商品房產(chǎn)權(quán)可999年

10月30日，《環(huán)境與生活》記者就此采訪了久居新加坡的李世偉先生。李世偉在新加坡有兩次買房經(jīng)歷，對(duì)當(dāng)?shù)胤课萸闆r較為了解。他介紹，新加坡的公寓都是經(jīng)過精裝修后才出售給個(gè)人的。業(yè)主只需要添置家具和炊具即可入住。室內(nèi)電路布線比較講究，是暗線，而且一般有兩套線路，如果一套發(fā)生故障，就可以啟動(dòng)另一套，如此布線據(jù)說可以保證幾十年不出問題。私人公寓的設(shè)施完善，沒有特殊要求的住戶根本不用再裝修。

商品房的產(chǎn)權(quán)分三種，分別是99年、999年和永久期限，3種期限的價(jià)格分別相差百分之二三十左右。李世偉選擇的都是999年產(chǎn)權(quán)的公寓。他購(gòu)置的房子是有20年歷史的二手房，“裝修質(zhì)量極好，目前為止沒有發(fā)現(xiàn)一塊瓷磚破裂或掉落，也沒有漏水之處。”

李先生認(rèn)為公寓裝修質(zhì)量如此過硬，可能和新加坡房屋交付的程序有關(guān)：項(xiàng)目沒開建時(shí)業(yè)主就要預(yù)交一筆房費(fèi)，約5%；建到二三層的時(shí)候再交一部分，封頂、裝修的時(shí)候各交多少，都有規(guī)定，不是一次性交清。這些錢并不直接交給房地產(chǎn)開發(fā)商，而是交給政府指定的一個(gè)托管賬戶。若有任何一個(gè)階段不滿意，業(yè)主都可以維權(quán)。

公寓雖是商品房，但是購(gòu)買入住后，業(yè)主仍需遵守管理規(guī)范，不能看哪兒不順眼就敲掉砸掉，外墻不許亂動(dòng)，房?jī)?nèi)墻體也不得隨便動(dòng)，處處體現(xiàn)著法治意識(shí)。

新加坡建屋發(fā)展局推出的預(yù)購(gòu)組屋項(xiàng)目，允許買家選擇是否要安裝洗臉盆、水龍頭和蓮蓬頭等衛(wèi)浴設(shè)施,給買家提供更多靈活性。

組屋維護(hù)由政府負(fù)責(zé)

新加坡組屋的產(chǎn)權(quán)則統(tǒng)一為99年。組屋屬于公共住宅，入住組屋是一項(xiàng)只針對(duì)新加坡本國(guó)國(guó)民的福利待遇。如今的組屋每套價(jià)格為15萬～50萬新元（約合人民幣71萬元～237萬元）不等，其中面積最小的約35平方米，大的有130平方米，居住者涵蓋了從低到中的各收入階層。

1964年，新加坡實(shí)行“居者有其屋計(jì)劃”，在此期間興建的組屋，以滿足基本居住需求為目標(biāo)，住宅的形式較為簡(jiǎn)樸。后來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住宅質(zhì)量及配套設(shè)施逐步提高，尤其是在上世紀(jì)90年代以后，提出“優(yōu)質(zhì)組屋”概念，組屋的規(guī)劃與設(shè)計(jì)質(zhì)量大幅提高。

組屋的一大特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)流動(dòng)性大，很多人經(jīng)濟(jì)條件改善后，會(huì)申請(qǐng)購(gòu)入面積更大的組屋或者購(gòu)買商品房公寓，就把原先的組屋轉(zhuǎn)售出去。李先生告訴記者，因?yàn)閮r(jià)格低和產(chǎn)權(quán)變換快的關(guān)系，標(biāo)準(zhǔn)組屋的裝修比較簡(jiǎn)單，沒有太多內(nèi)飾，居民入住后可以按照自己的喜好做裝修，不過線路都是用盒子包?。骶€），不讓打洞。除了標(biāo)準(zhǔn)組屋，還有優(yōu)質(zhì)組屋供居民選擇。目前優(yōu)質(zhì)組屋在交付時(shí)所做的裝修包括：廚房和衛(wèi)生間裝修完好，衛(wèi)浴設(shè)施齊全，鋪有木地板，線路也已經(jīng)按照政府的要求鋪設(shè)。

隨著國(guó)家的發(fā)展，新加坡組屋的戶型從最初的一房式、二房式逐漸擴(kuò)大到五房式和六房式，組屋的裝修質(zhì)量也不斷改善提升。住宅樓新建成后，建屋發(fā)展局會(huì)在原地設(shè)立運(yùn)營(yíng)6個(gè)月的“建設(shè)服務(wù)中心”，供居民對(duì)組屋的瑕疵提意見以改進(jìn)?！敖ㄔO(shè)服務(wù)中心”還有一套監(jiān)控系統(tǒng)，能追蹤報(bào)告過的缺陷，確保建筑承包商迅速做出反應(yīng)，并執(zhí)行修補(bǔ)。這套系統(tǒng)同樣會(huì)記錄居民對(duì)服務(wù)的反饋，將收集來的數(shù)據(jù)做統(tǒng)計(jì)分析，以防日后的新項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)類似問題。

建屋發(fā)展局下設(shè)的環(huán)境可持續(xù)委員會(huì)，成員有來自公共住宅與私人住宅建設(shè)領(lǐng)域的人，他們對(duì)住宅開發(fā)形成了長(zhǎng)期戰(zhàn)略性方向，關(guān)注節(jié)能、廢棄物和水的管理等，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工前和建設(shè)后做了大量技術(shù)研究，以保證住宅的長(zhǎng)期安全、舒適和功能，同時(shí)減少環(huán)境負(fù)擔(dān)，推動(dòng)可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

建屋發(fā)展局還開展教育宣傳活動(dòng)，新入住居民會(huì)得到一本《居民手冊(cè)》，介紹如何維護(hù)房子。

新建組屋裝修得更好的同時(shí)，政府也沒有忘記改善老舊組屋的居住環(huán)境。上世紀(jì)90年代，新加坡政府出資推行“市鎮(zhèn)更新計(jì)劃”，大工程包括對(duì)部分地區(qū)的組屋進(jìn)行整體重建，小工程包括對(duì)部分組屋的浴室及廁所重新裝修，以及在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)建陽臺(tái)或者儲(chǔ)物室，提升了原有組屋的居住環(huán)境。

2013年，新加坡國(guó)立大學(xué)政治系的一位學(xué)者撰文，稱其所租住的組屋經(jīng)歷了一次裝修，裝修內(nèi)容包括更換所有衛(wèi)生間和廚房的管道、電線，重新鋪設(shè)防水板和瓷磚，安裝新馬桶和淋浴設(shè)施，還安裝了一個(gè)全新防盜門。因?yàn)檎麄€(gè)工程由政府資助，這位學(xué)者的房東只需要承擔(dān)全部裝修費(fèi)用的1/10。

優(yōu)質(zhì)組屋提供更多選擇

進(jìn)入新世紀(jì)，新加坡的組屋裝修呈現(xiàn)出一些新趨勢(shì)，其一是私人發(fā)展商（類似國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商）開始承建部分組屋，進(jìn)一步提升了組屋裝修質(zhì)量；其二是新組屋在裝修中為居民提供了多樣個(gè)性化選擇，提高了宜居性。

2005年，新加坡建屋發(fā)展局開始推介由私人發(fā)展商設(shè)計(jì)、建造和銷售組屋的計(jì)劃（簡(jiǎn)稱“DBSS計(jì)劃”），為收入較高的（家庭月均收入在8001～10000新元；約合人民幣3.8萬元～47.5萬元）國(guó)民提供優(yōu)質(zhì)組屋，由發(fā)展商決定組屋面積、價(jià)格和裝修檔次等。2006年，根據(jù)DBSS計(jì)劃上市的首批組屋，價(jià)格比官方開發(fā)的組屋約貴一倍，室內(nèi)裝修質(zhì)量收獲了很好的口碑，有居民稱：“室內(nèi)裝潢可媲美私人公寓，附有石英地磚及落地窗，還設(shè)有陽臺(tái)與植物槽，臥室甚至裝有冷氣機(jī)、衣櫥等?！?/p>

在近年的組屋銷售活動(dòng)中，買家在組屋裝修和設(shè)計(jì)上有了更多選擇。之前新組屋都已裝好衛(wèi)浴設(shè)施，但一些買家不喜歡，會(huì)拆掉后自行安裝別的款式。所以新加坡建屋發(fā)展局在推出的預(yù)購(gòu)組屋項(xiàng)目中，允許買家選擇是否要安裝洗臉盆、水龍頭和蓮蓬頭等衛(wèi)浴設(shè)施。建屋發(fā)展局說，這是為了給買家提供更多靈活性，并減少裝修浪費(fèi)。

建屋發(fā)展局在新加坡中心地區(qū)宏茂橋新鎮(zhèn)的某個(gè)組屋項(xiàng)目中，還對(duì)開放式廚房的設(shè)計(jì)進(jìn)行試驗(yàn)，把廚房和客廳之間打通。如果買家選擇用隔墻隔開廚房和客廳，就得為此額外付費(fèi)。官方的思維很好理解，很多業(yè)主希望有開放式廚房，按照原先的設(shè)計(jì)得將隔墻打掉，如此折騰還不如一開始就從建造環(huán)節(jié)上節(jié)省資源，一舉兩得。

獅城特色：家家都有防空洞

建屋發(fā)展局作為新加坡權(quán)力最大的物業(yè)部門，對(duì)組屋居民的裝修限制頗多，干預(yù)權(quán)較大。從幾個(gè)有特色的細(xì)節(jié)可以看出政府對(duì)個(gè)人裝修管控之嚴(yán)格。

為減少裝修擾鄰居，政府規(guī)定住戶在領(lǐng)到鑰匙之日起3個(gè)月內(nèi)必須完成裝修工程，且此后3年內(nèi)不得進(jìn)行第二次裝修；住戶裝修住宅須向建屋發(fā)展局申請(qǐng)裝修許可證，然后才可由領(lǐng)有建屋發(fā)展局頒發(fā)施工執(zhí)照的承包商裝修。目前建屋發(fā)展局每年收到的裝修申請(qǐng)約有五六萬份。工程裝修完畢,，由住宅稽查員根據(jù)申請(qǐng)的裝修內(nèi)容進(jìn)行檢查驗(yàn)證，并由住戶向物業(yè)管理部門交納一筆建筑材料搬運(yùn)和廢物處理費(fèi)。

1/新加坡20世紀(jì)60年代建造的房屋

2/新加坡金文泰市鎮(zhèn)的組屋，建于1976年～1980年。

3/新加坡伍德蘭茲社區(qū)，1985年建成。

4/新加坡碧山鄰里社區(qū)，建于1992年。

為了保證建筑物的安全和結(jié)構(gòu)完整性及外觀統(tǒng)一性，裝修項(xiàng)目有嚴(yán)格規(guī)定，例如不得改變住宅主體結(jié)構(gòu)，不許改變窗子外觀及陽臺(tái)上不許裝窗等。也不能為了美觀而把電線埋在墻內(nèi)，但是可以包在塑料管殼內(nèi)；水管也不能埋暗線，衛(wèi)生間和浴室的自來水管都走明線。據(jù)此種種可以推測(cè)，組屋作為流動(dòng)性較強(qiáng)的一類房屋，對(duì)裝修如此限制，無疑有利于下家的維護(hù)和使用，好處可以歸結(jié)為三個(gè)字：“不折騰”。

為組屋室內(nèi)裝修工程的安全，建屋局又出新策：從2014年1月起，凡是向建屋發(fā)展局注冊(cè)的裝修承包商，在組屋單位內(nèi)進(jìn)行拆墻和其他拆除工作時(shí)，必須聘用具備拆除認(rèn)證資格的裝修工人。

其實(shí)，個(gè)人裝修組屋時(shí)最受限制的部分是儲(chǔ)藏室。這不是普通的儲(chǔ)藏室，是根據(jù)新加坡1997年頒布的《民防法令》為民宅配套建設(shè)的家用防空洞。在建筑設(shè)計(jì)上，防空洞內(nèi)壁的鋼筋混凝土最為厚重和結(jié)實(shí)，還配備照明燈具、收音機(jī)和鋼門，即便在建筑倒塌時(shí)仍可確保洞內(nèi)居民安全。

為確保防空洞在緊急情況下能夠發(fā)揮正常功能，政府規(guī)定居民在裝修房屋時(shí)，不得破壞防空洞結(jié)構(gòu)，不能為了美觀拆除鋼門改換木門。洞內(nèi)平時(shí)可放雜物，一旦接到緊急通知，應(yīng)立即清空雜物，儲(chǔ)備食物和飲用水以供避難。此舉可見獅城政府的憂患意識(shí)及用心良苦。

（本文撰寫過程中參考了《新加坡住房及管理》、《新加坡公共住房發(fā)展中典型新鎮(zhèn)的建設(shè)與啟示》等文獻(xiàn)，以及《聯(lián)合早報(bào)》、新加坡房產(chǎn)專家網(wǎng)、中國(guó)新聞網(wǎng)、新民晚報(bào)、搜狐家居網(wǎng)、新浪地產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)站，特此聲明并致謝。）

本欄目責(zé)編/葉曉婷 yexiaoting@vip.163.com